房地產(chǎn)企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本問(wèn)題研究

文／陳玉龍 大邑青禾置業(yè)有限責(zé)任公司 四川成都 611330

引言：

由于新時(shí)期的發(fā)展形勢(shì)不斷轉(zhuǎn)變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)也推動(dòng)著現(xiàn)代化城市建設(shè)腳步的逐漸加快，這也讓國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)增多，諸多項(xiàng)目的開發(fā)也變得越來(lái)越頻繁。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)一直以來(lái)都在遵循成本控制為核心的管理理念展開經(jīng)營(yíng)，利用降低成本的方式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。但是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效果不理想，亟需采取可行措施，確保企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的降低。

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

從整體上看房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)化的管理過(guò)程，每一個(gè)環(huán)節(jié)中都存在一定的不固定性，并且會(huì)伴隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷深入進(jìn)行而改變。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)化的、全生命周期成本的控制過(guò)程[1]。

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征

通常所說(shuō)的房地產(chǎn)主要是指包括土地、建筑物、以及在土地上不可分割的部分的不動(dòng)產(chǎn)，這是狹義的房地產(chǎn)概念。本文研究的是狹義的房地產(chǎn)，它主要包括如下特征：不可分割性、不可移動(dòng)性和極差效益性、保值增值性、耐久性、開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)及投資規(guī)模大的特征[2]。

1.3 房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)

通常情況下房地產(chǎn)成本管理的特征主要包括：成本管理的周期較長(zhǎng)、成本管理的環(huán)節(jié)較為復(fù)雜并且密切相關(guān)、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)存在很大的不確定性、屬于全過(guò)程成本控制體系。通常情況下房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期在3-5年之內(nèi)，這就使得房地產(chǎn)成本管理的周期也隨之而延長(zhǎng)，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定會(huì)計(jì)期間是一年，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，很可能在成本管理中出現(xiàn)了跨區(qū)管理[3]。企業(yè)的項(xiàng)目從開始規(guī)劃、各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算編制、計(jì)算各環(huán)節(jié)產(chǎn)生的實(shí)際成本、項(xiàng)目完成后的結(jié)算、項(xiàng)目銷售后的資金回籠等一系列環(huán)節(jié)都環(huán)環(huán)相扣、密切相關(guān)，這是要求成本管理必須對(duì)每一個(gè)步驟都要做到有效的管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)通常會(huì)受到各種因素的影響，如：施工中遇到的困難、投資人的意愿、市場(chǎng)環(huán)境的變化等因素而發(fā)生變動(dòng)，這也就是房地產(chǎn)成本管理的不確定性，這種不確定性也增加了房地產(chǎn)成本管理的難度。應(yīng)該從工程的規(guī)劃開始對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行管理，一直到竣工結(jié)算，由此可見(jiàn)，成本管理始終貫穿工程建設(shè)的全過(guò)程[4]。

2.A 房地產(chǎn)企業(yè)基本情況介紹

2.1 A 房地產(chǎn)企業(yè)基本情況介紹

A 房地產(chǎn)企業(yè)成立于2007 年，企業(yè)位于我國(guó)首都北京。在當(dāng)?shù)卣姆龀窒翧 房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)不斷的進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，開發(fā)的整體項(xiàng)目包括：房地產(chǎn)開發(fā)、旅游設(shè)施、生態(tài)公園建設(shè)等，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展該企業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，在不斷的努力和發(fā)展下A 房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)認(rèn)可度較高。從成立發(fā)展到今天，A 房地產(chǎn)企業(yè)始終以高度重視綠色環(huán)保生態(tài)環(huán)境為主要任務(wù)，為群眾打造具備美好、舒適的居住服務(wù)。A 房地產(chǎn)企業(yè)多年以來(lái)一直以營(yíng)造和諧居住環(huán)境、提升城市居住水平、高度關(guān)注綠色生態(tài)健康、鑄造和諧生態(tài)未來(lái)的理念作為企業(yè)的發(fā)展愿景。

2.2 A 房地產(chǎn)企業(yè)主要成本的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)重要特征，并且具有復(fù)雜的生產(chǎn)環(huán)節(jié)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)鏈條較長(zhǎng)的特點(diǎn)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本所包含的內(nèi)容更加多樣化、復(fù)雜化。結(jié)合A 房地產(chǎn)企業(yè)近5 年來(lái)成本支出的情況做出了歸納總結(jié)，概括出A房地產(chǎn)企業(yè)近5 年來(lái)的成本主要包括：采購(gòu)成本、工程建設(shè)費(fèi)、土地成本以及融資借款期間涉及利息、各種繳納稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、員工薪酬、材料成本，近5 年來(lái)A 房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用的具體數(shù)據(jù)如下表統(tǒng)計(jì)所示：通過(guò)上表統(tǒng)計(jì)不難看出，A 房地產(chǎn)企業(yè)工程成本占總成本的比例最高，近5 年來(lái)占比從39%一直升到50%，已經(jīng)達(dá)到企業(yè)成本支出的一半，這也是該房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)的一個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)。除此之外，A 房地產(chǎn)對(duì)每年各成本比例展開對(duì)比可知，并沒(méi)有太大的變化幅度，這也從另一層面說(shuō)明該房地產(chǎn)企業(yè)在成本結(jié)構(gòu)上整體控制較好。隨著近年來(lái)該企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的不斷拓展，在物價(jià)上漲等諸多因素的影響下近5 年來(lái)成本呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。這就要求A房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)成本上升的現(xiàn)象予以高度關(guān)注，從根本上深入挖掘成本上升的真正原因，并有針對(duì)性的采取成本控制措施，這樣才能使該企業(yè)成本管控達(dá)到最優(yōu)。

3.某房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本管控期間面臨的問(wèn)題

3.1 某房地產(chǎn)公司資金管理現(xiàn)狀

3.1.1 目標(biāo)資金管理現(xiàn)狀

因?yàn)樵谀彻镜慕ㄔO(shè)之初，對(duì)于自身房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)與方向缺乏明確的目標(biāo)與管理機(jī)制，使得方案的設(shè)計(jì)不科學(xué)，目標(biāo)成本的橫向以及縱向分解管理不明晰，縱向分解就是企業(yè)的成本需要在一定的基礎(chǔ)上分布到每個(gè)子科目中，橫向分解就是以縱向分解為基礎(chǔ)，把成本分解到企業(yè)的每一個(gè)部門中，在企業(yè)管理中，企業(yè)各個(gè)部門需要做到有效的協(xié)作，企業(yè)在成本管理中出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，往往出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)并不確定，缺乏明確的目標(biāo)成本管理機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，目標(biāo)成本的管理不能得到有效的實(shí)施。

3.1.2 動(dòng)態(tài)資金管理現(xiàn)狀

由于房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)周期比較長(zhǎng)，通常在管理的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各類問(wèn)題，同樣的，某公司企業(yè)也有著這樣的問(wèn)題，不確定因素比較多，例如某公司在北方的城市中，由于冬季溫度的限制，會(huì)對(duì)冬天的公司施工造成影響，另外由于目前國(guó)家對(duì)于環(huán)保問(wèn)題的重視，在施工中需要增加灑水的次數(shù)，降低給環(huán)境造成污染的施工，會(huì)對(duì)于企業(yè)的施工進(jìn)度造成嚴(yán)重的影響，不利于動(dòng)態(tài)成本的管理。銷售環(huán)節(jié)在企業(yè)的整個(gè)管理中是保證利潤(rùn)提升的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，某公司需要在廣告方面、營(yíng)銷方面、銷售場(chǎng)地方面以及樣板房建造方面投入大量成本。現(xiàn)階段，通常按照銷售收入總額實(shí)施營(yíng)銷費(fèi)用的管控，公司只需要結(jié)合市場(chǎng)情況與預(yù)算按照權(quán)限對(duì)額度進(jìn)行審批調(diào)控，但因?yàn)闋I(yíng)銷部門會(huì)結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展隨時(shí)對(duì)產(chǎn)品售價(jià)、活動(dòng)舉行以及廣告投放等計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，故而造成營(yíng)銷部門難以有效管理成本。

3.1.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用管理現(xiàn)狀

在目前財(cái)務(wù)費(fèi)用的管理中，某公司的領(lǐng)導(dǎo)人員對(duì)于企業(yè)的納稅籌劃管理不足，且成本管理的相關(guān)人員沒(méi)有相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)的掌握，使得相關(guān)人員的專業(yè)性不足，稅收管理不科學(xué)，難以及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)費(fèi)用的管理制度，一味的重視企業(yè)成本支出及收入的降低,未能重視納稅籌劃的安全性及使用效率，導(dǎo)致企業(yè)稅收成本不斷升高；不僅如此，現(xiàn)階段，受房地產(chǎn)政策限購(gòu)的影響，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量嚴(yán)重縮水，加上相應(yīng)稅源的減少，使得稅務(wù)部門對(duì)稅務(wù)核算更加嚴(yán)格、仔細(xì)，明顯加大了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在今后的發(fā)展中，有效的提升對(duì)于稅收籌劃的重視程度，且提出有效的節(jié)省稅費(fèi)的目標(biāo)，需要在今后的成長(zhǎng)中加以完善。

3.1.4 員工管理資金現(xiàn)狀

員工考核制度不完善，在目前的某公司的內(nèi)部員工的管理中，設(shè)置的績(jī)效考核管理機(jī)制不健全，不僅銷售部門需要遵循定量指標(biāo)進(jìn)行考核，物業(yè)等其他部門也是如此，由于定量指標(biāo)設(shè)計(jì)太過(guò)精細(xì)，難以突顯其中的重點(diǎn)，考核結(jié)果顯示評(píng)價(jià)指標(biāo)體系過(guò)多，只是一味追求全面性，導(dǎo)致無(wú)法衡量考核對(duì)象，考核評(píng)價(jià)誤差較大。員工溝通成本高，某公司在與設(shè)計(jì)人員溝通期間，因?yàn)槎鄤诙嗟美砟钤谄髽I(yè)工作人員中的深入，使其意識(shí)到只有更加努力，掙的錢才能更多，每個(gè)設(shè)計(jì)師可以同時(shí)兼顧多個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，以賺取更多的錢。在這種情況下，設(shè)計(jì)師不能立即解決問(wèn)題。門、窗、幕墻、內(nèi)飾等在設(shè)計(jì)特殊項(xiàng)目時(shí)，例如當(dāng)設(shè)計(jì)單位需要幫助監(jiān)控整體影響或?qū)彶閳D紙時(shí)，設(shè)計(jì)單位經(jīng)常以其他功能為借口，一拖再拖，或?qū)Τ杀咎岢霾磺袑?shí)際的附加要求，拖延工期，進(jìn)行不符合項(xiàng)目的改動(dòng)，都無(wú)法有效解決問(wèn)題。

3.2 某房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)成本控制問(wèn)題分析

3.2.1 目標(biāo)成本管理粗放

目標(biāo)成本的設(shè)立能夠幫助企業(yè)有更好的發(fā)展，管理人員需要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展階段設(shè)置其目標(biāo)成本的管理制度，在企業(yè)的發(fā)展中設(shè)置過(guò)高或過(guò)低的目標(biāo)成本對(duì)于企業(yè)的發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生不利的影響，導(dǎo)致其目標(biāo)成本管理不利[5]。某房地產(chǎn)公司的建安成本變動(dòng)為+2.3%,最重要的原因就是在相應(yīng)的目標(biāo)成本管理的過(guò)程里有著目標(biāo)成本的橫向和縱向分解不到位,造成責(zé)任不能及時(shí)的落實(shí)，問(wèn)題不能及時(shí)的解決，其目標(biāo)成本管理不健全，引發(fā)的工程拖延增加了額外成本支出。

3.2.2 動(dòng)態(tài)成本管理不及時(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)支出比較多，其在社會(huì)上的環(huán)境可以成為復(fù)雜，根據(jù)時(shí)間的變化會(huì)出現(xiàn)不同的動(dòng)態(tài)成本，且有時(shí)候公司會(huì)不重視動(dòng)態(tài)成本的管理，直接影響公司決策的及時(shí)準(zhǔn)確。某公司項(xiàng)目建筑和安裝成本的變化是由于設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度和原材料價(jià)格的變化。項(xiàng)目停工將延長(zhǎng)工期，增加物資積壓，增加企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；經(jīng)營(yíng)管理也存在諸多不確定性。城市購(gòu)買和信貸限制、北方多霧霾天氣以及消費(fèi)者偏好影響，已經(jīng)逐漸邁向小戶型；最后，基于營(yíng)銷活動(dòng)的靈活性特點(diǎn)，公司的營(yíng)銷成本并沒(méi)有降低。

3.2.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用管理不到位

某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用管理受到影響主要因素就是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中會(huì)出現(xiàn)稅款的支出，企業(yè)財(cái)務(wù)管理費(fèi)用增加，企業(yè)2018 年至2020 年資產(chǎn)負(fù)債表中財(cái)務(wù)費(fèi)用相關(guān)科目。隨著某房地產(chǎn)公司的工程建設(shè)銀行貸款額度逐年增長(zhǎng)，在2019 年略有減少后，2020 年納稅問(wèn)題將快速增長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)公司所占的資金比較多，屬于資本密集型的而企業(yè)，需要有良好的資金管理機(jī)制，且有強(qiáng)大的資金鏈才能保證項(xiàng)目工程的建設(shè)順利實(shí)施。另外，在我國(guó)的法律規(guī)定下，納稅是每個(gè)企業(yè)的義務(wù)，企業(yè)在今后的發(fā)展中需要設(shè)置合理的納稅籌劃?rùn)C(jī)制，降低企業(yè)的稅收成本。

3.2.4 公司員工管理成本高

企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的成本就是因?yàn)槿藛T管理機(jī)制不健全出現(xiàn)的不必要的成本，在企業(yè)的發(fā)展中，想要提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，就要讓每個(gè)部門之間的溝通更加的順暢有效，讓員工的價(jià)值發(fā)揮到最大，保證其工作能力得到有效的提高。管理人員由中級(jí)以及高級(jí)的人員共同構(gòu)成，這種人群的收入相對(duì)來(lái)講比較高，其收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通的員工，在建筑企業(yè)的工資構(gòu)成中，主要有一類工、二類工、三類工。在目前某房地產(chǎn)公司的員工工資的管理以及績(jī)效考核中，沒(méi)有設(shè)立有效的績(jī)效考核的制度，每個(gè)部門之間的聯(lián)系并沒(méi)有做到直接有效，不必要的成本會(huì)出現(xiàn)，在進(jìn)行施工的過(guò)程中，員工安全事故的學(xué)習(xí)沒(méi)有做到更加透徹，出現(xiàn)安全事故影響企業(yè)的聲譽(yù)，更會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的成本支出。

4.某房地產(chǎn)企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本的有效策略

4.1 某房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)成本控制優(yōu)化措施

4.1.1 合理編制目標(biāo)成本

由于平面圖的建設(shè)是一個(gè)從簡(jiǎn)到細(xì)的過(guò)程，從土地投資到實(shí)際建設(shè)，房地產(chǎn)公司目標(biāo)價(jià)值的建設(shè)也是循序漸進(jìn)的。確定目標(biāo)的價(jià)值需要有耐心，且明白其漸進(jìn)性。在不同的發(fā)展階段中，其目標(biāo)成本的編制有不同的方式，設(shè)計(jì)會(huì)有不同的版本，其中有國(guó)家版、項(xiàng)目版、市場(chǎng)版、計(jì)劃版、擴(kuò)展版和優(yōu)化版。最終實(shí)施的優(yōu)化版是最適合企業(yè)使用的最優(yōu)化的版本，每個(gè)企業(yè)使用的版本有異曲同工之處，在這幾個(gè)版本中最復(fù)雜的就是營(yíng)銷版本的目標(biāo)成本，計(jì)劃版本的目標(biāo)成本以及擴(kuò)展先前模型的目標(biāo)成本。

4.1.2 統(tǒng)一控制合約規(guī)劃

合約規(guī)劃就是在進(jìn)行目標(biāo)成本的計(jì)算與制定之后，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目中每個(gè)流程的數(shù)據(jù)的分析與界定，根據(jù)相應(yīng)的合約規(guī)劃，保證每個(gè)環(huán)節(jié)的成本做到有效精準(zhǔn)，能夠以動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)資本計(jì)劃以創(chuàng)建動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流。使用標(biāo)準(zhǔn)化模板進(jìn)行合同計(jì)劃的分發(fā)，可以規(guī)范對(duì)公司合同的控制。因此，應(yīng)開發(fā)合同計(jì)劃模型。首先，公司總部根據(jù)當(dāng)前情況、良好合同模型的數(shù)量和規(guī)模來(lái)確定要素的適當(dāng)性和成本效益。低成本或低成本建設(shè)合同的策劃、營(yíng)銷等。對(duì)于整個(gè)工程中的成本管理的設(shè)計(jì)做到高效的進(jìn)行，保證整個(gè)環(huán)節(jié)有效的實(shí)施，在合同的執(zhí)行中，能夠根據(jù)發(fā)展階段逐漸進(jìn)行，讓各個(gè)階段的使用都比較科學(xué)，并定義具有多個(gè)版本的合同規(guī)劃模型。然后，每個(gè)分支機(jī)構(gòu)都將了解該模型的目的和用途，結(jié)合當(dāng)前項(xiàng)目，對(duì)模型進(jìn)行個(gè)性化調(diào)整，解釋給每個(gè)合同的部門和負(fù)責(zé)人，應(yīng)用責(zé)任成本，最后完成合約規(guī)劃模型并獲得一個(gè)詳細(xì)的計(jì)劃，這是可以增加成本的合理合同。

4.1.3 加強(qiáng)公司財(cái)務(wù)費(fèi)用管理

相關(guān)部門應(yīng)對(duì)此予以密切關(guān)注并采取適當(dāng)行動(dòng)。嚴(yán)格控制成本而不重發(fā)的措施。一旦成本繼續(xù)超過(guò)并達(dá)到“嚴(yán)格控制線”，就必須停止為該項(xiàng)目付款，找到原因，并在公司確定當(dāng)前情況后采取措施糾正這種情況。房地產(chǎn)公司創(chuàng)建月度成本報(bào)告，不僅了解已發(fā)生的成本情況，而且還可以通過(guò)匯總和分析來(lái)預(yù)測(cè)成本發(fā)展趨勢(shì)，以實(shí)現(xiàn)避免和控制成本的目標(biāo)。預(yù)先準(zhǔn)確地計(jì)算動(dòng)態(tài)費(fèi)用。創(chuàng)建月度費(fèi)用報(bào)告有八個(gè)方面：準(zhǔn)備說(shuō)明，信息摘要，動(dòng)態(tài)成本明細(xì)，投標(biāo)信息，合同付款狀態(tài)，簽證變更統(tǒng)計(jì)，營(yíng)銷和預(yù)設(shè)控制。費(fèi)用控制人員必須按規(guī)定及時(shí)提交每月費(fèi)用控制報(bào)告。在月度的報(bào)告里找到相應(yīng)的發(fā)展路徑，找到適合當(dāng)前發(fā)展階段的成本管理的方法。

4.1.4 提升公司員工管理水平

公司人事的管理需要根據(jù)市場(chǎng)和企業(yè)的變化產(chǎn)生不同的信息，這就是企業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)的不同的階段出現(xiàn)的不一樣的文化，在不同的發(fā)展階段需要有相應(yīng)的管理體制促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。成本管理需要相輔相成，每個(gè)部門都要有專門的人員進(jìn)行管理，做到有機(jī)結(jié)合，在成本管理的每個(gè)階段都做到高效成本管理的進(jìn)行。因此，公司運(yùn)營(yíng)成本管控，應(yīng)從高水準(zhǔn)設(shè)計(jì)方向著手，構(gòu)建符合企業(yè)實(shí)際的成本管理組織，助力企業(yè)成本管理文化的不斷完善。成本控制在企業(yè)的整個(gè)發(fā)展流程中都存在，成本控制部門應(yīng)進(jìn)行計(jì)算，比較和實(shí)時(shí)分析，并針對(duì)每個(gè)階段的成本制定適當(dāng)?shù)牟呗浴３杀究刂撇块T的主要職責(zé)是監(jiān)督成本實(shí)施，制定及時(shí)的響應(yīng)策略并確保實(shí)際成本在預(yù)算之內(nèi)。通過(guò)定義績(jī)效考核指標(biāo)和考核成本控制部門，他不僅可以控制和約束成本控制部門在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的控制行為，而且可以了解控制成本的水平和整個(gè)項(xiàng)目的控制效果。將來(lái)對(duì)其他項(xiàng)目有用，也為成本控制提供了經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。

4.2 某房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)成本控制的保障措施

4.2.1 改進(jìn)公司組織結(jié)構(gòu)

將公司的組織結(jié)構(gòu)更改為項(xiàng)目矩陣。這種組織結(jié)構(gòu)具有基于項(xiàng)目和功能性組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)，可以改善不同部門之間的溝通和協(xié)調(diào)。對(duì)某房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)成本控制進(jìn)行優(yōu)化研究，縮短了信息傳遞的路徑，有利于信息的及時(shí)傳遞和響應(yīng)。促進(jìn)基于整個(gè)公司利益的公司資源的合理分配，以便員工可以為公司的共同利益而共同努力。

4.2.2 建立供應(yīng)商資源庫(kù)

減少交貨時(shí)間和交貨時(shí)間，并提供可靠的供應(yīng)商，他們可以通過(guò)確保項(xiàng)目質(zhì)量來(lái)控制成本。一是規(guī)范供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)以往項(xiàng)目的調(diào)查、資質(zhì)、供應(yīng)商等相關(guān)數(shù)據(jù)，將真實(shí)、完整的數(shù)據(jù)錄入數(shù)據(jù)庫(kù)。公司需要開發(fā)一個(gè)評(píng)級(jí)系統(tǒng)來(lái)選擇關(guān)鍵影響者。想要優(yōu)化長(zhǎng)期合作的供應(yīng)商需要培養(yǎng)公司的戰(zhàn)略眼光技能，使相應(yīng)的公司適合企業(yè)的成長(zhǎng)。在合作的流程里，需要有有效的激勵(lì)措施，讓自身和供應(yīng)商的發(fā)展更加和諧，最后，應(yīng)該重視雙方互惠互利的基本原則導(dǎo)向，深入審核雙方合作項(xiàng)目的現(xiàn)狀，找到實(shí)力強(qiáng)勁且能夠長(zhǎng)期共同進(jìn)步的供應(yīng)商進(jìn)行合作。

4.2.3 構(gòu)建成本數(shù)據(jù)庫(kù)

可能會(huì)有一些計(jì)劃指標(biāo)，例如制定基于成本的數(shù)據(jù)庫(kù)。創(chuàng)建成本數(shù)據(jù)庫(kù)有四個(gè)方面：創(chuàng)建內(nèi)容索引數(shù)據(jù)庫(kù)，一次性索引數(shù)據(jù)庫(kù)，中心物料價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)和特殊成本數(shù)據(jù)庫(kù)。指標(biāo)值應(yīng)根據(jù)先前的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)確定。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)成本的變化實(shí)時(shí)更新成本數(shù)據(jù)庫(kù)，以確保數(shù)據(jù)庫(kù)的可靠性。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著時(shí)代不斷的發(fā)展，現(xiàn)階段仍有諸多難題存在于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本控制期間，為了能夠更好的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，確保其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的充分發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)就必須深入探索降低運(yùn)營(yíng)成本的可行路徑，采取可行的資金管理與成本管控手段，從多方面入手，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，全面推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有序進(jìn)行保駕護(hù)航。