我國房地產行業融資困境現狀研究

文／朱美玲 首都經濟貿易大學金融學院 北京 100070

引言：

隨著中國經濟的快速發展，房地產行業在過去的幾十年中經歷了飛速的增長，逐漸成為了國家經濟的重要支柱。然而，與房地產行業的蓬勃發展相伴的是融資問題的日益凸顯。房地產行業是一個資本密集型的行業，資金的需求量大，周期長，因此融資的效率和渠道對于房地產企業的發展至關重要。近年來，房地產行業的融資問題逐漸引起了廣泛的關注，如何解決這一問題成為了業內和學術界研究的熱點。

從歷史上看，我國房地產行業的融資渠道相對單一，主要依賴銀行貸款。然而，隨著國家對房地產市場的調控和金融市場的改革，房地產企業的融資渠道開始逐漸多樣化，如股權融資、債券融資、信托融資等。然而，這些新的融資渠道在實際操作中仍存在諸多問題，如審批嚴格、門檻高、成本高等。因此，許多房地產企業仍然面臨融資難、融資貴的問題。此外，隨著金融科技的快速發展，互聯網金融、眾籌等新型融資方式開始涌現。這些新型融資方式具有高效、靈活、低成本等優點，為房地產企業提供了一種新的融資思路。然而，這些新型融資方式也存在著風險和監管問題，如信用風險、流動性風險、合規性問題等。從宏觀經濟角度看，房地產行業的融資問題也與國家金融政策、經濟周期密切相關。在經濟繁榮時期，房地產市場活躍，融資需求旺盛，但在經濟下行時期，融資問題則更加突出。此外，國家對房地產市場的調控政策也會對房地產企業的融資產生影響。例如，限購、限貸等政策會限制消費者的購房需求，從而影響房地產企業的銷售和回款，進而影響企業的融資能力。

綜上所述，研究房地產行業的融資問題具有重要的現實意義和理論價值。從現實意義上看，解決房地產企業的融資問題是促進企業健康發展的關鍵因素之一。只有通過合理的融資方式獲得足夠的資金支持，才能保證房地產企業的持續發展和項目的順利進行。從理論價值上看，對房地產行業融資問題的研究有助于深入了解房地產市場的運行機制、金融市場的功能和監管政策的影響等方面的問題。通過對這些問題的深入研究，可以為政府決策、企業運營和學術研究提供有益的參考和借鑒。

1.文獻綜述

在國內外學術界，對房地產行業融資問題的研究已經取得了一定的成果。國外學者主要從企業財務、市場結構、金融市場等方面進行了研究，提出了許多有價值的理論和方法。國內學者則結合我國實際情況進行了大量的實證研究，分析了房地產企業融資的影響因素、融資方式的選擇等問題。融資方式及渠道的選擇方面。研究表明，房地產行業的融資方式和渠道對企業的發展和盈利能力有重要影響。許多學者探討了傳統的銀行貸款、債券發行、股權融資以及房地產投資信托基金等融資方式的優劣比較。例如，李剛（2018）[1]研究了中國房地產企業融資的渠道選擇和影響因素，得出了與企業規模、發展階段、信用評級等因素相關的結論。融資政策的影響方面。研究房地產行業的融資問題需要考慮政策因素對市場的影響。一些文獻研究了政府對房地產行業融資約束政策的效果，分析區域性土地供應政策對房地產企業融資約束的作用，并發現政府供地政策可以影響企業的融資能力和項目開發。風險管理和金融穩定方面。研究房地產行業的融資問題還需要關注風險管理和金融穩定方面的內容。一些學者研究了房地產行業融資的信用風險和流動性風險，并評估了其與市場波動率之間的關系。可持續融資和綠色建筑方面。近年來，可持續發展和綠色建筑的重要性也在房地產行業得到了廣泛認可。

綜合來看，盡管相關文獻對房地產行業的融資問題給出了多維度的研究結論，然而，由于我國房地產市場的發展歷程較短，相關數據相對較少，因此對房地產行業融資問題的研究仍有許多需要深入探討的地方。

2.房地產行業融資問題的現狀分析

自改革開放以來，我國房地產行業經歷了飛速的發展。特別是在過去的幾十年里，隨著城市化進程的加速和人們生活水平的提高，房地產市場持續繁榮，成為國民經濟的重要支柱。房地產行業市場整體發展呈現以下趨勢：

（1）房地產投資持續增長。近年來，我國房地產投資總額持續增長。據國家統計局數據顯示，2022 年全國房地產開發投資132895 億元，比上年增長3.7%。其中，住宅投資106530億元，增長3.3%。這表明在政府調控下，房地產投資過熱的趨勢得到一定程度的抑制，但總體規模仍然龐大。

（2）房價水平保持高位。隨著房地產市場的繁榮，我國房價水平也持續保持高位。然而，不同城市和地區之間存在較大的差異。一線城市如北京、上海等城市的房價仍然居高不下，二線城市如西安、徐州等城市的房價相對較低。據中國指數研究院數據顯示，2022 年全國商品房銷售均價為9814 元/平方米，同比上漲2.8%。

（3）房地產市場調控政策不斷加強。為了控制房價上漲和防范房地產泡沫，政府對房地產市場的調控政策不斷加強。例如，限購、限貸等政策措施的實施，對遏制投機和過度投資起到了一定的作用。同時，政府還通過土地供應、房產稅等手段進行調控。這些政策措施的實施，有利于促進房地產市場的平穩健康發展。

（4）租賃市場快速發展。隨著城市化進程的加速和人口流動性的增加，租賃市場逐漸成為房地產市場的重要組成部分。近年來，政府加大了對租賃市場的扶持力度，推出了一系列政策措施，鼓勵發展租賃住房。據統計，2022 年全國租賃住房用地供應面積達到3.8 萬公頃，同比增長11.7%。同時，長租公寓、共享產權房等新型租賃模式也逐漸興起，為住房租賃市場提供了更多選擇。

（5）綠色建筑和智能化發展加速。隨著環保意識的提高和科技的進步，綠色建筑和智能化發展在房地產行業中逐漸成為趨勢。政府也出臺了一系列政策措施，鼓勵房地產企業推進綠色建筑和智能化發展。這不僅有利于提高建筑質量和居住體驗，也有利于降低能耗和減少環境污染。

房地產行業是一個非常重要的行業，對于經濟發展和社會穩定都具有不可替代的作用。同時，房地產行業也是一個資金密集型行業，融資的重要性不言而喻。房地產行業融資可以促進房地產市場的穩定發展。房地產市場是一個非常重要的市場，它的穩定發展對于經濟的穩定增長和社會的穩定都具有至關重要的作用。房地產行業融資可以提供房地產企業所需的資金，幫助他們開發更多的房地產項目，滿足市場需求。此外，房地產行業融資還可以幫助房地產企業更好地管理風險，避免市場出現過度泡沫化的情況。房地產行業融資可以促進經濟增長。房地產行業融資可以提供資金，幫助房地產企業擴大規模，提高生產效率，促進技術進步和產業升級。房地產行業融資可以促進就業。房地產行業融資可以提供資金，幫助房地產企業開展更多的項目，從而提供更多的就業機會。此外，房地產行業融資還可以幫助房地產企業更好地維護現有的就業崗位，避免失業率上升的情況。房地產行業融資可以促進社會穩定。房地產行業融資可以提供資金，幫助房地產企業更好地管理風險，避免市場出現過度泡沫化的情況。同時房地產行業融資還可以幫助房地產企業提高產品質量和服務水平，滿足人民群眾對美好生活的需求。因此，應該采取有效措施，加強房地產行業融資，為房地產行業的發展提供有力支持。與之相對，房地產行業的融資策略也呈現出多元化和復雜化的特點。目前，我國房地產行業融資策略的現狀可以從以下幾個方面進行概述。

（1）融資渠道多樣化。目前，我國房地產行業的融資渠道已經不再僅僅局限于傳統的銀行貸款。據統計，2022 年我國房地產企業銀行貸款占比為48%，相比前幾年有所下降。與此同時，債券、股權、信托等融資方式逐漸興起，成為房地產企業重要的融資渠道。其中，債券市場的發展尤為迅速，截至2022 年，我國房地產企業債券融資規模已經超過1 萬億元。更為直觀的來看，信托融資成為重要補充。信托融資作為一種相對靈活的融資方式，近年來在房地產行業中得到了廣泛應用。信托融資的優點在于其能夠提供較高的融資額度，而且融資期限較長，對于一些大型房地產項目來說是一個重要的資金來源。此外，信托融資的利率相對較高，對于一些高風險的項目來說也有一定的吸引力。然而，信托融資也存在一定的風險，如資金投向不明確、資金池不透明等問題。

（2）融資成本不斷上升。近年來，由于貨幣政策的收緊和金融監管的加強，房地產企業的融資成本不斷上升。據統計，2022 年我國房地產企業平均融資成本為6.03%，相比前幾年有所上升。這主要是因為銀行貸款利率的上升以及信托、債券等融資方式的利率相對較高。融資成本的不斷上升給房地產企業的經營帶來了一定的壓力。

（3）資金流動性壓力加大。隨著國家對房地產市場調控的加強，房地產企業的資金流動性壓力逐漸加大。一方面，銷售回款速度減緩，另一方面，融資難度和成本上升，使得部分企業的資金鏈面臨較大的壓力。據統計，截至2022 年，我國房地產企業的平均存貨周轉率為0.31次/年，較前幾年有所下降。這意味著企業需要更多的時間來銷售存貨并回籠資金。

（4）融資風險加大。隨著融資渠道和融資方式的多樣化，房地產企業的融資風險也呈現出復雜化的特點。例如，部分企業過度依賴信托等高利率的融資方式，一旦市場環境發生變化或融資成本上升，企業的償債能力將面臨較大的挑戰。此外，部分企業在海外融資過程中也存在匯率波動等風險。據統計，截至2022 年，我國房地產企業海外融資規模約為1500 億元人民幣，雖然規模相對較小，但匯率波動等因素可能給企業帶來較大的風險。

（5）股權融資比例逐漸增加。近年來，隨著我國資本市場的發展和完善，房地產企業的股權融資比例逐漸增加。股權融資的優點在于其能夠降低企業的資產負債率，提高企業的資產質量。同時，股權融資還能夠為企業提供穩定的資金來源，有利于企業的長期發展。然而，股權融資也存在一定的局限性，如稀釋股東的股權比例、對企業的經營和財務狀況有一定的要求等。

（6）海外融資逐漸興起。隨著我國房地產市場的逐步開放，海外融資也逐漸興起。海外融資的優點在于其能夠提供更為靈活和多樣化的融資方式，如發行美元債券、引入外資戰略投資者等。此外，海外融資還能夠提高企業的國際知名度和品牌價值。然而，海外融資也存在一定的風險和挑戰，如匯率波動、政策限制等。

3.房地產行業的融資困境與成因

房地產行業的融資困境主要體現在：過度依賴銀行貸款[4]。長期以來，中國房地產企業融資高度依賴銀行貸款，這使得銀行承擔了大量的風險。據統計，截至2023年第三季度，房地產企業銀行貸款占其總融資額的比例高達70%，這一數字遠高于國際上其他國家的水平。一旦房地產市場出現波動，銀行將面臨巨大的壞賬風險。債券融資難度加大[2]。隨著國家對房地產市場調控的加強，房地產企業通過發行債券進行融資的難度也在逐漸加大。2023 年前三季度，80 家典型房企的融資總量為4708 億元，同比下降25%。其中，房企境內債權融資同比下降9%至3737 億元，資產證券化同比下滑49%至495 億元。這些數據充分顯示，當前房企通過債券融資的渠道已經變得十分狹窄。信托融資受限[3]。信托融資曾是房地產企業重要的融資渠道之一，但近年來也受到了嚴格的監管限制。尤其是對于一些規模較小、財務狀況不佳的房地產企業來說，信托融資的門檻較高，難以滿足其融資需求。同時，信托產品的投資回報率相對較高，這也增加了企業的融資成本。法律法規不完善。目前，中國房地產企業融資相關的法律法規較少，有關房地產金融方面的法規不能形成科學有效的體系，缺乏相互一致性和協調性。法律中對融資的規定很模糊，可操縱性較弱，在實際中無法對房地產企業進行指導和監管，沒有發揮法律應有的作用。內部管理薄弱。許多中小型房地產企業內部管理薄弱，風險控制能力較差。這些企業在面對市場波動時，往往缺乏有效的應對策略，導致融資能力受到嚴重影響。同時，由于管理層對風險的認識不足，缺乏相應的風險應急措施，使得企業在遇到問題時無法及時應對。

整體來看，中國房地產行業融資存在過度依賴銀行貸款、債券融資難度加大、信托融資受限、法律法規不完善以及內部管理薄弱等問題。

結合困境可以總結出房地產融資渠道狹窄的原因如下：資本市場發育不足。相比于國外完備的資本市場，我國房地產行業的資本市場發育不足。目前，房地產企業直接融資規模較小，占比也較低。由于直接融資市場存在門檻高、監管嚴格等問題，導致房地產企業難以通過股票、債券等方式實現融資。數據顯示，截至2022 年末，A 股共有119 家房地產類上市公司，占所有上市公司的比例為1.4%。同時，這些上市公司的再融資規模較小，且部分公司存在股權質押等問題。政策環境的影響。政府對房地產市場的調控政策也是導致融資渠道狹窄的原因之一。為了控制房價上漲和防范房地產泡沫，政府實施了一系列嚴格的調控政策，如限購、限貸等。這些政策限制了房地產企業的融資渠道和融資規模，使得企業難以獲得足夠的資金支持。企業自身經營問題。部分房地產企業自身經營問題也是導致融資渠道狹窄的原因之一。一些企業存在財務管理不規范、經營風險高等問題，導致銀行等金融機構對其貸款審批更加嚴格。同時，部分企業過于依賴預售資金和銷售回款，導致其流動性風險增加，融資難度加大。投資者風險意識提高。隨著投資者對房地產市場的認識加深，他們對投資風險的認識也在提高。這導致部分投資者更加謹慎地對待房地產投資，減少了資金的流入。同時，監管部門對金融機構的監管力度也在加強，使得部分金融機構對房地產行業的放貸更加審慎。這些因素都進一步壓縮了房地產企業的融資渠道。

4.對策與建議

針對房地產融資困境，本文提出對策如下：

（1）促進金融市場發展：政府應加強對金融市場的支持力度，推動金融創新，完善多層次的資本市場體系。同時，應鼓勵金融機構開發多元化的房地產金融產品，為企業提供更多的融資選擇。

（2）拓寬融資渠道：房地產企業應積極拓寬融資渠道，降低對銀行貸款的依賴。企業可以通過股權融資、債券融資、資產證券化等方式進行融資，以提高融資規模和效率。同時，企業可以借助互聯網金融平臺，利用網絡金融工具進行融資[5]。

（3）加強財務管理與風險控制：房地產企業應建立健全的財務管理體系，提高資金使用效率。同時，應加強風險控制能力建設，完善風險預警機制，以應對市場變化和政策調整帶來的風險。

（4）深化政策研究：房地產企業應加強對政策的研究，準確把握政策動向，以便提前做好融資策略的調整。此外，企業還應關注國內外經濟形勢的變化，以便在國內外金融市場中找到更好的融資機會。

（5）加強行業協作與自律：房地產行業協會應發揮行業協作與自律的作用，推動行業內部的融資規范制定和實施。通過行業協作與自律，可以降低企業的融資風險和成本，促進整個行業的健康發展。

通過對房地產行業融資問題的探討，本文提出了多元化融資渠道、加強財務管理與風險控制、深化金融改革與創新、加強政策研究與預測等對策與建議。這些對策與建議有助于降低房地產企業的融資風險，提高資金使用效率，增強企業的市場競爭力。同時，也為政府和相關部門制定政策提供了參考。然而，房地產行業融資問題的解決需要企業、政府和金融機構的共同努力和配合，以實現房地產市場的健康穩定發展。在未來的研究中，可以進一步探討不同地區、不同類型房地產企業的融資問題及對策，以期為行業的可持續發展提供更有針對性的建議。