新經濟形勢下的房地產融資創新性模式探討

文／朱芳 洛陽城投地產發展有限公司 河南洛陽 471000

引言：

隨著社會經濟發展，人民生活水平得到了顯著提高，這也間接推動了房地產行業的快速發展。房地產企業應積極順應時代發展，通過不斷的實踐獲得更大的競爭優勢。當前房地產行業需加速構建“新發展模式”，從“高負債、高杠桿、高周轉”轉變為高質量發展。在此背景下，融資作為房地產行業的重要血液來源，直接影響著企業的健康、可持續發展，更應受到企業的高度重視。因此，文章將從如何提升房地產企業融資管理質量、解決融資管理帶來的問題等方面進行探討研究[1]。

1.房地產企業融資管理概述

房地產企業的融資管理即為房地產企業在開發房產的過程中通過多種途徑對內對外進行融匯資金，擴大資金總額，從而提升經營效率、擴大企業規模的一種財務管理活動。房地產開發需要經歷獲取土地、開發建設、公開預售等環節，從而達到資金回籠以及實現利潤的過程，無論哪一環節對資金的需求量都非常大，而且房地產開發周期較長，前期主要為大量資金投入，后期為資本回流。若前期資金投入出現問題導致工程難以繼續，那么后續的資金回籠也將會受到較大挑戰，甚至虧本，這更加體現了房地產融資管理的連續性。

目前房地產企業的融資方式主要有以下幾種：第一種方式是向境內銀行進行信貸融資，房地產企業開發項目的資金主要來自銀行貸款，且房地產貸款在銀行整體信貸投放規模中的占比較高。此種貸款模式掛鉤具體的房地產開發項目，以項目土地或在建工程作為抵押，并以項目銷售回款作為第一還款來源。因此開發貸是最常規的融資模式之一，資金來源穩定、政策風險較小，保障項目建設完工。第二種方式是境內公開市場融資，即房地產企業在證券交易所或銀行間市場發行公司債、中票、資產證券化等多類債務融資工具，由銀行、基金、保險等金融機構進行市場化投資配置，發行期限及價格取決于企業信用資質，對企業來說拓寬了融資渠道，對機構來說增加了優質資產配置。第三種方式是境內非標融資，比如信托公司向房地產企業發放信托貸款或者與房企開展優先股等合作，信托業務也需滿足監管對底層項目四三二等合規要求。由于近年信托暴雷較多，整體信托公司對地產業務的態度較為謹慎且信托融資成本較高;還有保險公司可針對商業不動產項目開展保險債權計劃融資，但保險機構對房地產企業本身的股東背景及企業資質要求非常高，業務規模比較受限。第四種方式為境外融資，主要可分為美元債、銀團貸款、雙邊貸款、內保外貸等模式。其中，美元債即房地產企業在海外市場發行以美元計價的優先票據，認購方為海外各類專業投資機構;銀團貸款即由具有市場號召力的商業銀行牽頭，在市場上籌組較大規模的海外貸款;雙邊貸款即房地產企業與銀行兩方協商確定貸款條件，操作較為靈活;內保外貸即由商業銀行跨境聯動為房企海外主體發放貸款，境外融資有效拓寬了房企的融資渠道，且有利于充分利用境內境外兩個市場，但風險在于海外金融政策存在較大不確定性，且利率波動較大，需要房企做好外匯及匯率風險管控。

2.房地產企業融資管理中存在的問題

2.1 對經濟金融政策以及行業法規的重視程度嚴重不足

由于我國房地產市場起步較晚，因此相關法律法規與融資的規章制度并不完善，部分地方性法規僅以文件形式通知，甚至存在法律法規相沖的情況，不利于企業融資的有序開展，阻礙了房地產行業的融資創新。這也導致了房地產企業對經濟金融政策的忽視、對政策內涵解讀的不足，以及對行業調控的應對不及時。為了防范金融風險，規范信貸業務，監管政策層面提高了信貸融資的門檻。房地產企業在申請貸款時必須滿足相關要求、證件齊全，并且持有一定比例的自有資金。因此，近年來房地產行業從銀行獲得的資金較為有限，房地產信貸投放規模也有所下降，增加了房地產企業的融資難度。

2.2 過于關注經濟效益，忽視企業融資質量

由于我國房地產企業融資渠道受限且融資成本較高，使得部分企業一味地重視融資規模，忽視融資質量。另外，融資方式不合理也會導致房地產企業融資困難。房地產企業在經營管理過程中需要大量資金周轉，這就體現出了融資管理的重要性。由于房地產企業資金回收周期較長，受政策、市場以及氣候等因素的影響較大，一旦建設周期延長不穩定，就會產生資金回收難的問題，不能及時償還貸款從而增加財務負擔，導致企業經營陷入困境。房地產企業要想有穩定的資金來源，就要積極拓寬融資渠道，減少資金不足帶來的劣勢，同時要注意改善融資質量，比如開發貸按規定可以存續5 年，但大部分開發貸僅存續3 年；公開市場1 年期債券收益率雖然較低，但是短債的償還壓力大，3 年期產品則發行難度更大。因此企業要深入分析不同融資條件的優劣勢，保障公司長遠健康發展。

2.3 缺乏長遠發展計劃，不重視風險規劃

房地產作為資金密集型行業，對融資依賴性較強。因此，在眾多風險中，融資風險對房地產企業的經營管理影響較大，當前眾多房企的暴雷均由現金流斷裂、流動性枯竭等引發。部分房地產企業對融資風險防控并不重視，一味地追求經濟利益，對風險防控視若無睹。風險預警機制的不健全注定會將房地產企業置于危險之地，一旦發生融資風險，就會造成企業聲譽以及財產的重大損失，甚至會危及企業生死存亡。為了保證良好發展，規避融資風險，實現房地產企業的有序發展，企業應不斷優化融資風險預警機制。比如設置現金短債比、短債在有息負債中的占比等指標，每月動態進行監控，及時將短債置換成長債，確保短期償債壓力可控，一旦指標出現異常則及時調整資金計劃，防止出現債務違約。另外，企業也要對境內外債務占比設定目標比例，謹防境外負債占比過高，切勿過度依賴單一市場，針對匯率及利率波動風險，也可以通過金融衍生工具進行風險對沖，確保整體債務風險有效管控。

2.4 缺乏系統性的融資管理體系

第一，受我國傳統文化影響，我國居民更偏向于儲蓄資金而非投資；第二，由于我國金融證券市場不完善，且無法滿足投資者的投資需求，越來越多的投資者更偏向于將資金存入銀行。種種情況都導致了大量資金無法充分利用的問題，雖然多數銀行都會提供貸款業務，但作為銀行的首要職責是保護儲戶利益，因此銀行的放貸規模十分有限，且要求和限制條件頗多。金融資源傾斜于股東實力雄厚且經營穩健的企業，使得部分房地產企業的融資更加困難。另外，房地產企業的融資擔保也不完善，使得金融和證券交易市場難以滿足房地產行業的融資需求，不能更好地促進企業發展。

3.房地產企業投融資管理創新策略

3.1 房地產企業投資管理創新建議

3.1.1 落實預算要求

房地產企業在發展過程中資金投入規模較大，為確保企業資金風險可控，要制定規范的預算管理機制。預算對房地產企業至關重要，要結合各項目特點制定科學的預算規劃，以確保企業預算能夠實現對資金的有效控制。首先，優化預算編制流程。房地產企業在編制預算時，要形成以利潤為核心的預算編制機制，充分結合企業未來發展規劃制定科學的預算編制方案。房地產企業可以采用滾動預算的方式，因為企業項目的周期一般為3-5 年，在這一段時期內企業容易受到國家政策等方面影響，資金回籠周期較長通過滾動預算的方式，能夠幫助企業實時跟蹤預算管理情況，有序應對挑戰。如房地產企業的資金預算可以按照月度滾動，銷售預算可以按照季度滾動。同時在編制預算時，為確保預算編制方法更加科學，應通過零基預算的方式提高預算合理性其次，強化預算執行與控制。房地產企業在編制預算之后，要確保預算得到嚴格執行，確保各層級人員之間緊密協調。在執行預算的過程中，所有項目都要控制在預算額度范圍內。企業可以形成以資金控制為核心的預算控制機制，所有資金支出要符合預算要求，避免超預算支出的問題企業的財務部門要定期對預算執行的狀況進行分析，判斷預算執行過程中是否存在預算執行的偏差，并針對存在的偏差明確成因落實責任，以及時調整存在的問題。

3.1.2 合理分配資金

房地產企業在投資的過程中，整體投資規模較大，所需資金較多，為了降低風險，企業要合理分配資金，使用科學的投資組合。如果企業的投資決策不當，開發的項目過于集中，很可能導致企業發生重大風險。房地產企業在控制風險時，可以將投資組合由單一的住宅或商業轉變為住宅、商業、旅游、醫療等方面用地的開發不同房地產業務類型有不同的投資回報率以及風險，不同項目受到國家宏觀經濟調控政策的影響也不一樣[2]。通過投資不同的項目，能夠讓企業分散風險。房地產企業要結合不同地產項目的特點，合理調整各類項目之間的投資比例，尋找到風險和收益之間的平衡點，既注重高風險、高收益項目的開發，又注重低風險、低收益項目的開發。在控制風險的同時，緩解企業的資金壓力。另一方面，企業在靈活調整自身投資組合、優化資金分配的過程中，要重視企業資金鏈的狀況。每個項目的開發都會涉及大量資金投入，企業要避免某一項目占用大量資金導致其他項目無法順利推進的問題。企業在開展投資過程中，要以國家政策為導向，確保投資風險可控。

17.積極做好民營企業員工的法律援助工作。對民營企業農民工和困難員工提出的法律援助申請，要開辟綠色通道，優先受理。積極組織法律服務工作者深入民營企業，為企業困難職工、下崗職工等困難群體提供法律援助，實現應援盡援，營造和諧穩定的用工環境。

3.1.3 控制開發節奏

很多房地產企業在經營過程中出現重大風險，主要原因是企業沒有合理控制開發節奏。如一些大型房地產企業憑借自身規模大而盲目投資，希望在多個項目上都有所突破，當外界環境發生變化時，導致企業產生重大風險，使企業走向經營困境針對這樣的問題，房地產企業要認識到開發節奏控制的重要性，通過優化自身的開發節奏，將有限資金投入到合理的項目中，并避免開發節奏過快導致企業資金鏈斷裂的風險。房地產企業要解決資金鏈斷裂風險，最根本的要求是要從項目開發環節入手，在項目開發前期做好對資金鏈的分析在充分考慮政策導向以及各類項目的回收周期等因素基礎上，制定規范的開發方案首先，房地產企業在進行新項目開發之前，要做好可行性研究。房地產企業要對每個項目的資金都進行科學管理，制定合理的管理方案，避免資金鏈斷裂的風險。若企業在項目開發之前發現項目可能會發生重大風險，就要針對所存在的風險進一步制定相應控制措施，避免盲目投資項目給企業帶來問題。在對項目開發的可行性研究時，還要將可行性研究細化到具體的環節，分析在開發過程中每個環節所需資金。企業任何環節的資金需求都要清晰，以保障企業能夠隨時掌握資金動向，滿足企業投資需求，確保資金得到規范化管理。其次，制定合理的擴張規劃。房地產企業在擴張過程當中，要結合風險管理要求制定科學的擴張規劃。若企業的風險過高時就要及時停止擴張，減緩投資進度。企業要借助對資產負債表的分析，分析企業盈利情況、償債能力等因素，分析企業在項目投資中是否存在投資進度過快或投資進度過慢的問題，從長期發展的角度對投資規劃進行合理管控，從而提高企業應對風險能力。

3.1.4 防范開發風險

第一，提高人員風險防范意識。首先，提高管理層風險防范意識。企業在經營過程中，管理層在很大程度上決定了資金使用的方向。若企業管理層投資風險控制意識不足，缺乏科學的管控措施，將可能導致企業發生重大風險。針對這一問題，房地產企業的管理層要重視防范投資風險，將風險防范要求落實到企業的管理流程中，關注國家的政策導向制定科學的投資方案，在思想意識上主動防范風險。其次，提高基層員工風險防范意識。企業除了管理層要形成風險方案意識，企業的基層人員也要充分參與到風險管理中，結合企業資金運作的要求明確風險管理措施，主動應對風險。企業可以通過對員工進行培訓等方式，讓員工主動重視經營過程中可能存在的風險。第二，動態調整資本結構。為確保房地產企業在投資過程中風險可控，企業要重視對資本結構的管理，確保企業的資金有序運作。企業要對自身的資產負債率進行詳細分析，如果資產負債率過高，表明企業產生資金鏈斷裂的信號，就要進一步制定相應的控制措施。首先，企業的資金壓力主要來源于新的項目，在項目開發前期投入大量資金，為了讓項目后續穩定運作還需要不斷投入資金，在這一過程中企業不得不通過銀行借款等方式獲取資金隨著企業資金融資規模不斷擴大，企業資本結構就會變得不合理，此時企業就要制定完善的銷售政策加快資金的回籠，在保障質量的前提下盡快將預售房變現。其次，采用老項目帶新項目的方式加速資金回流。房地產企業在發展過程中為避免風險，還應該采用老項目帶新項目的方式加速資金回流，達到優化企業負債結構的目的，以減輕企業資金鏈的壓力，控制企業風險。

3.2 房地產企業融資管理創新建議

3.2.1 分析資金需求

3.2.2 重視銀企合作

銀行等金融機構作為房地產企業在發展過程中必不可少的參與方，企業要改善與銀行的合作，重視銀行信用的維護部分房地產企業在融資過程中存在惡意騙貸、逃避銀行債務等不良問題，加大了銀行風險，導致銀行對企業不信任，使銀行要求企業支付更高的利率或提供更多抵押擔保來獲得資金，企業的融資成本提高，不利于企業獲得發展。為了解決這一問題，企業在未來發展中要重視與銀行之間的合作關系，在與銀行借款的過程中要合理規劃利息和本金的償還計劃，避免拖欠利息和本息的問題。同時房地產企業要與銀行建立更為深層次的合作關系，降低銀行和企業之間信息不對稱帶來的不信任感[3]。

3.2.3 拓寬融資渠道

當前房地產企業在融資過程中過于依賴銀行借款，由于企業融資渠道過于單一，給企業造成較高風險。向銀行等金融機構借款通常情況下審批時間較長，且隨著當前房地產行業在發展中面臨一系列風險，很多銀行對房產行業的借款積極性下降若房地產企業在經營過程中出現了資金風險，銀行就會要求企業盡快還款，無形中加大了企業的還款壓力，導致企業的再融資能力下降，加劇企業資金緊缺程度。針對這一問題房地產企業有必要建立多元化的融資渠道，在考慮企業財務杠桿等方面因素的基礎上合理確定融資方式，以實現價值最大化的目標。對于不同規模的房地產企業，要通過恰當方式獲得資金支持。

結語：

房地產行業一直是一個需要大量資金投入的行業，但是隨著融資環境的改變其融資問題愈加顯著。為了保持業務的穩定和發展，房地產企業需要通過融資手段籌集足夠的資金來支持其項目的開發和運營，但是當前的金融監管政策已經越來越嚴格，銀行對于房地產行業的貸款也在不斷收緊。此外，影子銀行、P2P 等融資渠道的監管力度也在加強。在這種情況下，房地產企業需要更加聚焦自身的經營和核心業務提高自身的償債能力和業績表現，以吸引更多的投資者和資本來進行戰略合作和投融資。房地產行業也需要積極探索新的融資渠道，同時根據自身發展階段，進行融資渠道的不同組合。