房地產遇冷背景下地方經濟發展存在的問題及對策研究

李毅

近年來，各地嚴格貫徹落實中央關于房地產市場健康發展的一系列政策文件，各地房地產市場價格趨于理性，房地產市場的遇冷使土地出讓收入 減少，這對長期以來嚴重依賴土地的地方財政造成了較大沖擊，財政收支矛盾日益突出，經濟發展中存在的部分問題也更加凸顯出來。

一、地方經濟發展存在的問題

（一）財政金融方面

一是負債規模大。各地在經濟發展的過程中，前期對基礎設施的投入較大。經過多年的開發建設，各地區都形成了較大規模的負債。自2016年起，國家開始嚴控地方政府債務，相關政策不斷收緊，地方政府平臺公司融資難度持續加大，還本付息壓力巨大。

二是債務化解難。地方財政收入減少，可用財力不足，地方政府債務化解進度緩慢，債務風險逐步升高。

三是可用財力少。受經濟下行壓力持續加大、大規模減稅降費等因素疊加影響，重點企業稅收持續減少。房地產市場冰凍，土地出讓收入枯竭，財政收入階段性減收。財政保工資、保運轉、保基本民生、保償債付息、保發展等支出壓力巨大，無力保障城市基礎設施建設，同時，受限于財力，安置房建設速度推進較慢。

（二）經濟發展方面

一是經濟總量規模不大。除部分發達地區外，全國大部分縣區經濟總量仍然偏小，各地區發展差距較大，經濟總量躍升仍是各地區發展需要突破的重要問題。

二是產業關聯程度不強。部分地區企業間上下游關聯度低，代表性的產業鏈條尚未完全形成；產業布局相對分散，關聯度不夠高；產業配套欠缺，缺少相應的輔助生產部門，產業配套成本較高。

三是資源要素供給不足。產業用地占比不高、土地空間分散、發展空間受限等資源承載能力和發展空間問題，已成為制約各地長遠發展的主要矛盾。環境承載能力的剛性約束日趨明顯，節能減排面臨巨大壓力，可持續發展面臨巨大挑戰。

四是企業發展動力不足。受國內外復雜嚴峻形勢影響，煤炭、石油、天然氣等大宗商品價格漲幅較大，生產成本不斷上升，企業利潤空間受到進一步壓縮，企業發展面臨困境。

（三）國資管理方面

一是國有公司功能定位依然較低。在各地區發展過程中均成立了不同類型的國有平臺公司，其核心業務長期停留在資金融入、項目建設等方面，長期存在內生動力不足，資本運作能力不強，缺乏具有市場競爭力的核心產業，缺乏競爭優勢，產業結構單一等問題，企業如何轉型面臨困境。

二是國有公司經營業績不佳。各國有公司為發展需要多數存在股權結構錯綜復雜，經營模式單一等情況，普遍業績不佳，獲利能力有限，甚至部分公司長期處于虧損狀態。

（四）低效用地方面

經過多年發展，各地普遍存在較多的低效企業，占用了大量寶貴的土地資源，不但稅收收入較少，對地方財政的貢獻度較低，而且普遍存在管理混亂、矛盾交織甚至安全風險。盤活低效用地企業，釋放土地資源是當前破解發展空間受限的唯一途徑，但盤活工作推進難度較大，雖有進展，但成效不明顯，不能滿足發展需要。

二、對地方經濟發展的建議

（一）強化債務管控，化解債務風險

一是加大向上爭取力度。通過加強資金統籌，加大向上爭取政府債券力度，不斷加大化債力度，促進隱債規模、政府性債務率持續下降，債務風險逐步降低。

二是積極探索新的融資渠道。守住不違規融資的底線，拓展融資通道，有序償還到期債務，穩妥管控債務規模；規范投融資行為，嚴格執行新增融資成本控制線，強化融資平臺公司項目投融資行為審批管理，細化審核流程，重大投融資行為提級研究管理。

（二）強化財政增收，增加可用財力

一是突出優質稅源培育。緊緊圍繞發展做工作，不斷做大做強財政收入“蛋糕”，強化稅收征管，確保各項稅收收入顆粒入庫，增加財政貢獻度。強化稅源培育，積極推動數字經濟發展，搭建銀企交流平臺，持續推進普惠金融服務，全力滿足企業金融需求。充分發揮減稅降費穩定和引導市場預期的政策效應，全面落實上級貸款貼息、援企穩崗等系列扶持政策。統籌推進財政集成獎補、合理運用產業投資基金等政策工具，充分發揮財政資金的杠桿效應，引導企業激發經營活力，加快培育新產業新業態新模式，做實培厚稅源。

二是推進稅收協同共治。通過協護稅工作機制，在企業辦理各項行政審批事權時，對企業納稅情況進行審核，倒逼企業提質增效。同時，加強物流行業協稅護稅，重點協調解決快遞行業屬地納稅問題，確保稅收不流失。

三是積極向上爭取。加強政策研究，深入分析研究中央、省、市政策方向，主動對接中央、省、市等各類扶持政策，引導企業申報各類涉企產業發展專項資金和貸款貼息政策，為企業成長發展再助力。加大財力和往來資金的爭取力度，爭取國家財政專項轉移支付資金和財力補助，增加財政資金現金流，緩解重點項目資金需求壓力。

（三）優化支出結構，保障重點項目

一是堅持政府過緊日子。大力壓減政府運行支出，推動各部門把政府過“緊日子”納入常態，大力嚴控一般性支出、壓減“三公經費”，嚴格控制和執行資產配置標準。強化預算剛性約束，從嚴從緊管好財政支出，完善能增能減、有保有壓的預算安排機制，做到集中財力辦大事。

二是堅決兜牢“三保”底線。堅持“三保”支出在財政支出中的優先地位，按盡力而為、量力而行的原則，加強財政民生支出保障，落實就業優先政策保障，促進教育高質量均衡發展。同時，要加強基層財政運行風險監測，兜牢“三保”底線。

三是加強重點支出保障和績效管理。圍繞年度工作重點，加大國有資產資源的統籌力度，推動財政資金重點向主導產業培育、重點項目建設傾斜。進一步調整優化支出結構，提高財政資金使用效益。

（四）穩定經濟大盤，提升發展質效

一是堅持工業強區。堅持把先進制造業項目作為招商引資的著力點、主攻點，突出抓好重大項目，圍繞主導產業，延伸招商觸角、拓寬引資渠道，強化龍頭骨干企業培育，緊盯在建項目投產達效進度，盡快形成一批新經濟增長點。

二是深化項目攻堅。緊抓項目建設“牛鼻子”，對納入年度計劃的省市重大項目進行分類管理，合力推進，協調解決項目推進過程中存在的問題，確保按時間節點、序時進度推進項目建設。

三是強化科技創新。大力開展科技招商，加快企業研發中心建設，爭創國家級企業研發中心，提升科技企業孵化器等創新能力，用好金融、財政、稅收等扶持政策，集聚一批優質科技服務類企業，豐富科技服務資源供給。

（五）深入推進國有資產管理

一是加快轉型升級，提升核心競爭力。根據各國有企業的功能定位，進一步確立各自發展方向，加快其實體化運營步伐，加大對優質實體企業的產業投資力度，完善產業投資基金管理，逐步探索風險投資項目。旅游資源較豐富地區，可以依托優質資源，重點打造明星旅游文化綜合體項目，引入戰略投資者，參與在建項目建設，優化股權結構，補充建設及運營資金，共同參與投資與經營，分散風險。

二是鼓勵資本融合，推進混合所有制改革。將大力招引外來資本與發展自身國有資本雙向融合，競相發展，交相呼應。鼓勵國有企業依據自身發展戰略，通過投資入股、聯合投資、并購重組等方式，與非國有企業合作發展混合所有制經濟。

三是轉變監管模式，提升科學化管理水平。深入貫徹中央、省、市對國資管理以管資本為主改革的目標要求，推動國有資本做強做優做大，參照發達地區組建國金資本運營集團有限公司的管理模式，在有條件的前提下，搭建國有資本運作平臺，以管資本方式履行職權，盤活優化國有資本存量，對國有資產進行集中管理，實施戰略并購重組，提升產業控制力、影響力和競爭力。通過股權運作，基金投資、培育孵化、價值管理、有序進退等方式，實現國有資本合理流動，不斷提升國有資本運營效率。

（六）全力抓好土地上市和低效盤活

一是更大力度開展低效資產盤活。用好用足上級對低效資產盤活政策，對低效用地、低效資產重新界定、分類。對現有企業用地情況和存量土地資產情況，進行新一輪普查調查，優化盤活方案；加大對攻堅項目聯合執法力度，推進攻堅項目盡快取得成效，同時，開展集中連片區域攻堅會戰，加快空間清理盤活進度，為重大產業項目落地提供保障。

二是有序推進經營性土地上市。針對成熟地塊，排出未來兩年的出讓計劃，推進土地有序成功上市，以確保資金鏈安全。針對已規劃為經營性用地但還不夠成熟地塊，提前進行梳理，排出3—5年內上市計劃。針對實際發展現狀，對原來的規劃用途加以調整，留下部分經營性用地，以便于未來產城融合推動和發展資金籌集。

三、結 語

綜上，地方政府在面臨經濟發展過程中的諸多問題時，要主動作為，積極思考。具體來說，就是要強化風險意識，逐步降低政府債務風險；聚焦重大項目建設，穩住經濟發展的基本盤，不斷提升經濟發展質效；強化支出管理，提升資金使用效率；積極推動國有企業改革，提升國有企業對地方經濟發展的貢獻度；盤活低效資源，提升發展質效等在各個方面綜合施策，推動地方經濟高質量發展。