上?！俺侵写濉备脑祉椖抠Y金平衡分析及對策研究

文／吳海峰 中榮國譽集團有限公司 上海 201800

引言：

自2023 年7 月國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》以來，開啟了超大特大城市“城中村”改造的新篇章?！俺侵写濉备脑焓玛P(guān)群眾切身利益，積極穩(wěn)妥把這件好事辦好，能夠改善民生、擴大內(nèi)需，更好地改善人民群眾的居住生活環(huán)境，推進城市化進程，優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展，促進社會的和諧穩(wěn)定。

上海在“城中村”改造方面一直走在全國前列。從2014 年到2022 年，上海市已批準“城中村”改造項目62 個[1]。根據(jù)現(xiàn)有計劃，2023 年到2025 年，上海將新啟動30 個“城中村”整體改造項目；2027 年底，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面完成，五個新城等重點區(qū)域“城中村”改造規(guī)模化推進；2032 年底，所有“城中村”改造項目全面完成。在改造方式上，上海主要采取由政府主導(dǎo)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織引入合作單位共同開發(fā)的改造模式。

1.項目概況

新成村“城中村”改造項目位于嘉定新城核心功能區(qū)范圍內(nèi)。項目范圍內(nèi)主要以上世紀六七十年代房屋為主，環(huán)境“臟、亂、差”，周邊被成熟的現(xiàn)代化城市社區(qū)圍合，屬于典型的城中村。改造拔點總占地面積363 畝，集體建設(shè)用地占比55.2%，是上海市2023 年首獲認定的“城中村”改造項目。

項目涉及征收農(nóng)戶160 戶，主要以磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)為主。企業(yè)23 家，主要為物流碼頭、小型加工企業(yè)、倉儲倉庫等。

本項目外來人口密集、違章建筑多、土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，動遷安置成本高。并且改造區(qū)域內(nèi)原有市政基礎(chǔ)設(shè)施簡陋，需要建設(shè)提升的基礎(chǔ)設(shè)施配套費用較大。只靠一級土地返還收入無法覆蓋動拆遷費用以及基礎(chǔ)設(shè)施配套費用。只能通過二級開發(fā)彌補一級開發(fā)的虧損，這也成了“城中村”改造一二級聯(lián)動資金平衡難的共性問題。并且房地產(chǎn)市場的長期前景又存在較大的不確定性。所以政府難算賬，企業(yè)也算賬難。如何做到項目資金聯(lián)動和總體平衡，成為項目順利開展的關(guān)鍵。

2.“城中村”資金平衡測算的主要內(nèi)容

2.1 一級成本

土地一級成本包括土地費用、動遷征收費用、前期費用、配套設(shè)施費用、財務(wù)成本以及不可預(yù)見費等。通過對范圍內(nèi)土地進行征地、安置、場地平整等工作，使地塊達到凈地出讓的要求。

（1）土地費用主要有耕地占用稅、耕地開墾費、占補平衡指標費、土地補償費、青苗補償費等費用組成。根據(jù)《上海市征收集體土地補償標準（2020）》、《上海耕地占用稅實施辦法》、《嘉定區(qū)低效建設(shè)用地減量化指標及資金使用管理實施辦法》等相關(guān)規(guī)定進行測算。

（2）動遷征收費用是一級成本占比最大的一塊費用，主要由農(nóng)戶征收補償費、企業(yè)征收補償費、征地人員社會保障費用組成?！俺侵写濉眳^(qū)域內(nèi)拆遷、補償?shù)葐栴}十分突出，在測算方式及口徑上，征地補償標準應(yīng)既要滿足動遷對象的利益需求，又要衡量地區(qū)差異。

（3）前期費用包含了土地平整、動遷勞務(wù)、評估費、財務(wù)監(jiān)理費、規(guī)劃、測繪、方案編制等前期費用。由于近些年對環(huán)保要求越來越高，以及區(qū)域土壤污染情況的不確定性，在前期階段我們聘請環(huán)境檢測機構(gòu)著重對化工企業(yè)區(qū)域進行檢測，若土壤污染情況復(fù)雜，不僅影響項目開發(fā)的整體進度，并且土壤修復(fù)費用較高，應(yīng)在前期費用中列支。

（4）配套費用包含配套道路、綠化、學(xué)校、鄰里中心、濱水帶及水域維護等費用。配套費用涉及民生以及“城中村”開發(fā)的整體品質(zhì)，應(yīng)在政府審批指標前期下，充分預(yù)估各單項費用。

2.2 一級收入

一級收入主要是經(jīng)營性用地土地出讓金返還，根據(jù)滬府〔2014〕24 號文規(guī)定“在計提國家和本市有關(guān)專項資金后，剩余部分由各區(qū)統(tǒng)籌安排用于‘城中村’地塊改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等”[2]。我們根據(jù)市、區(qū)相關(guān)文件規(guī)定，新成村“城中村”扣除市級資金按80.75%測算（詳見表1），用于本項目動遷征收及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。

表1 土地出讓價款中的市級專項資金和出讓業(yè)務(wù)費構(gòu)成

2.3 二級開發(fā)建設(shè)成本

二級開發(fā)建設(shè)成本包含土地費、工程費用、建筑工程二類費用、預(yù)備費、財務(wù)費用、銷售費用等。

（1）土地費是指按照建設(shè)工程通過土地使用權(quán)出讓方式，取得有期限的土地使用權(quán)，按照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

（2）工程費用包含了工程生命期各階段的資源耗費，是進行建筑安裝工程所發(fā)生的一切費用。例如：土建工程、機電安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、消防工程、弱電工程、電梯工程等。

（3）建筑工程二類費用主要是與建設(shè)有關(guān)的其他費用，包含管理費、工程監(jiān)理費、勘察設(shè)計費、市政配套費用等。二類費用應(yīng)結(jié)合上海“城中村”優(yōu)惠政策計算。

（4）財務(wù)費用，主要是資金成本和稅務(wù)成本，由項目總成本確定。

（5）銷售費用，主要是指在項目房地產(chǎn)銷售過程中發(fā)生的營銷費用，包含廣告費、策劃咨詢費、銷售代理及傭金、售樓費用等。

2.4 二級經(jīng)營收入

在二級經(jīng)營收入上，除了通過地產(chǎn)單一開發(fā)銷售回籠以及房價的增長溢價，還應(yīng)計算項目可持續(xù)運營租金收入?？偸杖胫饕?jīng)營性物業(yè)出售收入，例如商品房、可售車庫、可售商辦等經(jīng)營性物業(yè)銷售收入，商辦的租金收入、物業(yè)管理以及集體經(jīng)濟組織成本價回購商辦物業(yè)的收入等。

3.“城中村”資金平衡測算的難點

對于“城中村”改造項目資金平衡測算，其敏感因素有很多，除了房地產(chǎn)開發(fā)本身對于土地成本、開發(fā)品質(zhì)、銷售價格這些最主要的敏感因素外，對于“城中村”改造項目，征地拆遷、配套建設(shè)、一二級聯(lián)動也是敏感因素。在新成村“城中村”資金平衡的測算過程中，我們碰到很多難點。

3.1 農(nóng)戶動遷成本測算的難點

本項目地理位置優(yōu)越，“城中村”內(nèi)農(nóng)戶的重要收入來源是宅基地房屋的出租收入，雖然動遷對于大部分農(nóng)戶來說是改善生活質(zhì)量的一條途徑，但補償價格過低、安置房整體品質(zhì)不高等都是動遷過程中突出的問題。因此在動遷過程中妥善安置失地農(nóng)戶，給予他們合理補償，對項目改造進度起著十分重要的作用。動遷騰地不單單影響著我們整個項目的開發(fā)進度，對我們整個項目的時間成本、資金成本影響巨大。

3.2 土地價格評估的難點

一級收入最關(guān)鍵的因素就是土地價格的評估，所以資金平衡測算準確性很大程度在于商品住宅樓面價及聯(lián)動價的測算。準確地評估土地價格能夠讓政府精準地制定“城中村”土地供應(yīng)計劃，科學(xué)地綁定“城中村”捆綁地塊。本項目共規(guī)劃出讓6 塊經(jīng)營性地塊，其中商品住宅地塊99 畝，商業(yè)商辦地塊25 畝。通過對土地價格的準確評估可以幫助政府了解土地的實際價值，在資金測算以及后期與合作公司競爭性談判中，起著至關(guān)重要的作用。

3.3 二級建設(shè)成本測算的難點

城中村改造出讓地塊價值較高，因為根據(jù)城中村土地出讓政策，項目公司可以定向拿地，減少了公開招拍掛拿地的溢價成本。但是在樓市持續(xù)降溫背景下，并且城中村項目開發(fā)周期長，城中村出讓土地價值減少。目前上海房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，在房產(chǎn)市場不明確的情況下，提高住宅小區(qū)品質(zhì)，才能吸引更多的購房者購買小區(qū)物業(yè)，提高住宅地塊銷售額是“城中村”改造項目覆蓋成本及盈利的關(guān)鍵。所以合作企業(yè)的開發(fā)成本增大，也增加了我們對二級建設(shè)成本測算的難度。

3.4 一二級聯(lián)動測算的難點

一二級聯(lián)動的內(nèi)容比較多，除了以上提到主要內(nèi)容外，還包括項目開發(fā)進度、銷售計劃等其他指標。通過分析這些因素得出了各個指標，這些指標能夠反映項目未來的收益是否能夠達到企業(yè)的預(yù)期目標。政府還可以根據(jù)以上內(nèi)容判斷項目所面臨的各種風險因素，最終決定項目是否開展以及編制合作公司遴選方案。一二級聯(lián)動測算對于“城中村”項目是否可行至關(guān)重要，“城中村”改造項目的成敗很大程度在于前期做的一二級聯(lián)動資金平衡分析是否準確、全面、系統(tǒng)。

4.“城中村”資金平衡測算的解決對策

筆者自2015 年開始參與上海市“城中村”改造，至今參與了多個“城中村”改造項目的資金測算及方案編制。通過深入分析新成村“城中村”成本測算難點的解決對策，希望能夠幫助有計劃做“城中村”改造項目的參與者一些借鑒。

4.1 提高基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準確性

前期調(diào)查數(shù)據(jù)的準確性是資金平衡測算工作的基礎(chǔ)，為整個項目的順利進行提供科學(xué)的依據(jù)。而在實際的工作中，由于“城中村”規(guī)模大、企業(yè)和村（居）民眾多，土地結(jié)構(gòu)復(fù)雜。并且本項目部分區(qū)域跨街鎮(zhèn)實施，如果沒有科學(xué)的摸底調(diào)查方法，收集的數(shù)據(jù)往往出現(xiàn)嚴重的遺漏和偏差。

為了解決這些問題我們采用了多種數(shù)據(jù)調(diào)查方法，通過資料查閱、現(xiàn)場調(diào)查等方法收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并加強數(shù)據(jù)的校對工作，提高前期調(diào)查數(shù)據(jù)的準確性。在前期的調(diào)查數(shù)據(jù)摸底過程中，我們造價人員分別入駐村委、動遷征收辦公室、網(wǎng)格化辦公室等基層單位，全面摸底改造項目，調(diào)取了原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計農(nóng)戶情況、企業(yè)情況、土地情況、被征地人員社會保障人員情況以及集體財產(chǎn)情況等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。為保證數(shù)據(jù)的準確性，我們根據(jù)摸底數(shù)據(jù)進行逐一深入研究，派駐人員到改造現(xiàn)場進場復(fù)核。

并且我們制定了有效的溝通和監(jiān)督機制。在摸底調(diào)查工作中，與各個部門的溝通合作非常重要，如果信息溝通不足、交流不順暢，會導(dǎo)致整個工作效率低下，影響數(shù)據(jù)的準確性。為了解決這個問題，我們建立了健全的溝通、協(xié)作機制，明確每位造價人員與各部門人員職責和任務(wù)，增加信息的交流與共享，加強對摸底工作的監(jiān)督，才能全面、準確地反映城中村實際情況。

4.2 農(nóng)戶動遷成本測算的解決對策

我們在測算安置成本時，盡可能做到精確的財務(wù)分析和數(shù)據(jù)分析，包括安置方式、補償標準、安置房成本、開發(fā)進度、當?shù)貏舆w政策等內(nèi)容。我們現(xiàn)有的土地制度對宅基地的動拆遷補償標準沒有明確的規(guī)定，可以采用貨幣補償，也可以采用房屋置換方式，本項目采用房屋置換方式。以新成村“城中村”為例，老百姓普遍接受房屋置換，政府采用“現(xiàn)房+期房”安置方式，滿足老百姓戶均一套現(xiàn)房的基本要求。我們在收集完整資料基礎(chǔ)上，在測算口徑上做到合法合規(guī)，結(jié)合近期市、區(qū)相關(guān)政策規(guī)定。由于區(qū)級政府提供的現(xiàn)房，建造時間較早，土地費相對新建安置房價格較低，以本次提供的現(xiàn)房竣工時間為2012年～2015 年，政府回購單價為9000-11000 元/平方米，而當期新建安置基地的單價經(jīng)我們測算為2.2 萬元/平方米（詳見表2）。

表2 新建動遷安置基地成本估算表

本項目農(nóng)戶征收補償包含土地使用權(quán)基價、價格補貼、房屋評估價、臨時安置補助、各類獎勵費以及安置房差價，經(jīng)測算農(nóng)戶征收安置成本約462 萬元/戶。

4.3 土地價格評估的解決對策

本項目我們使用市場比較法。在經(jīng)營性用地土地估價中，市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法[3]。我們通過收集近兩年內(nèi)新成地區(qū)類似土地出讓價格以及房地聯(lián)動價（詳見表3），并分析區(qū)位等優(yōu)劣勢，對土地出讓價格以及房地聯(lián)動價作適當修正，由此客觀地評估土地出讓價格及房地聯(lián)動價。

表3 近期周邊類似土地出讓價格

由于本項目臨近在建嘉閔線，我們分析了我們出讓地塊的區(qū)位規(guī)劃條件、地塊特征、收儲成本等因素。我們對類似土地價格進行修正，按照配建地上計容面積5%的公共租賃房。綜合各項數(shù)據(jù)和信息，最終評估本項目樓板價為2.1 萬元/平方米，房地聯(lián)動價為4.5 萬元/平方米。

4.4 二級建設(shè)成本測算的解決對策

對于成熟的開發(fā)商，已經(jīng)實現(xiàn)了戶型、立面及裝修等標準化，這些標準化的應(yīng)用已經(jīng)將地上建安成本偏差控制在“相對可控”的范圍之內(nèi)，而地下室往往由于地下工程的不可預(yù)見性及復(fù)雜性，導(dǎo)致地下成本較為容易突破目標成本的紅線，甚至造成失控的狀態(tài)。而在項目前期階段方案概要編制階段，合作公司尚未確定，無地塊地下建筑經(jīng)濟指標。地下工程（車庫）一般占到總建筑面積的30%～40%，有的項目甚至高達50%以上，成本占比約30%～40%左右，成本不可謂不大，所以在此階段應(yīng)該根據(jù)地塊的預(yù)期開發(fā)品質(zhì)，合理準確地預(yù)估地下工程造價。

我們按照現(xiàn)在主流的“人車分流”，按照40%地下室面積估算。本項目二級開發(fā)計容面積建安成本測算為10099 元/平方米（詳見表4）。

表4 項目建安費估算表

4.5 一二級聯(lián)動測算的解決對策

在一二級聯(lián)動財務(wù)分析上，我們采用動態(tài)指標分析，對于“城中村”資金平衡，需要綜合考慮整個開發(fā)投資方案過程中的現(xiàn)金流量情況。常規(guī)動態(tài)經(jīng)濟指標包括：凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）、動態(tài)回收期（T），本項目我們采用的是內(nèi)部收益率（IRR）[4]。由于本項目一級測算虧損，我們通過二級開發(fā)提升項目整體利潤率，彌補一級開發(fā)虧損的局面。綜合測算得出新成村“城中村”改造項目的內(nèi)部收益率為4.3%，表明該項目方案在經(jīng)濟上是可行的，也符合“城中村”改造公益性的要求。

結(jié)語：

綜上所述，“城中村”資金平衡工作具有較強專業(yè)性和復(fù)雜性。測算過程中會遇到各種問題，包括工程造價、土地估價、房地產(chǎn)估價、城市規(guī)劃、財務(wù)會計等專業(yè)。我們在資金平衡分析中，應(yīng)統(tǒng)籌兼顧，以新思路新方式破解“城中村”改造項目一二級聯(lián)動測算的難點，高效地完成“城中村”資金平衡工作。