房地產開發項目工程造價全過程控制路徑研究

文／劉驊宇 北京東銀燕華置業有限公司 北京 100022

1.工程概況

本項目位于北京市豐臺區花鄉白盆窯村，為保障性住房工程。本工程總建筑面積約27.5 萬平方米，住宅樓部分為剪力墻結構，附屬配套部分為框架結構，工程抗震設防烈度為8 度。本工程主要包含15 棟高層（地下1-3 層、地上21～29 層）和車庫（地下2 層）、養老院、文體活動中心、居住公共服務設施等，設計結構對稱、功能完善、配套齊全。

2.房地產開發項目工程造價內容組成

房地產開發項目的工程造價組成可以被分解為多個要素，每個要素都在不同程度上影響著整體成本。首先，土地成本是房地產開發項目造價中一個主要的構成部分。土地購買費用直接影響著項目的總成本。在城市化和土地稀缺的情況下，土地成本常常是一個高昂的開支。此外，開發前期所需的調查評估、土地準備和清理費用也應被納入考慮范圍。其次，建筑物結構和設計是另一個重要組成部分。這方面的成本包括建筑設計費、施工材料和工藝費用。建筑的類型、規模、質量以及所需的技術水平都會直接影響到這些成本的大小。第三，工程施工費用是不可或缺的一部分。這包括人工費、施工設備租賃費用、施工管理費、安全監測等費用。施工過程中的效率和質量控制也會對這些費用產生重要影響。另外，還有一些附加成本需要被納入考慮范圍。例如，政府審批和許可費用、項目管理費、市場營銷費用以及可能的風險和保險成本等等。這些費用雖然在項目總成本中比例較小，但同樣不可忽視。最后，項目運營和維護費用也應該在考慮范圍內。這些費用通常包括物業管理費、維護和修理費用等[1]。

3.房地產開發項目工程造價控制特點

3.1 多主體性

房地產開發項目工程造價控制是一個多方參與、多主體協作的復雜系統工程，涉及開發商、設計單位、咨詢單位、施工單位、監理單位、材料供應商、政府監管部門等等多個主體。每個主體在項目的不同階段承擔著特定的責任和角色，需要密切協作，共同推進造價控制工作，各主體之間在造價控制中的關系如圖1 所示。例如，設計單位需要在設計階段充分考慮造價控制，施工單位需要在實施階段嚴格執行預算，并及時反饋實際情況以便調整。

圖1 項目各責任主體在造價控制中的關系

3.2 復雜性

房地產開發項目的龐大規模和復雜性對工程造價的控制提出了更高的要求。大型綜合性房地產開發項目通常包含多個建筑單元、不同類型的用地和多樣化的功能要求。在這樣的復雜環境中，需要精確的造價預測和靈活的成本調整機制，以適應項目各階段的變化，確保項目能夠按計劃順利進行。例如在本項目中就包括了限價房、自住房、商品房等建筑和相關配套設施的建設，造價控制較為復雜，這就需要開發商及各責任主體實施綜合考量和多方協調[2]。

3.3 多階段性

多階段性是房地產開發項目工程造價控制的一個重要特點，該過程不僅是線性的費用控制，更是一個動態的、多層次的管理活動，需要在項目的不同階段實施不同的造價控制策略與方法，房地產開發項目的造價控制主要包括決策階段，設計階段，招投標階段、施工階段、竣工階段等階段的控制，如圖2 所示。

圖2 房地產開發項目各階段造價控制

4.房地產開發項目工程造價全過程控制路徑分析

4.1 項目土地競買階段造價控制

在土地競買階段，開發商需要充分了解當地市場情況，對土地的實際價值進行準確評估。這包括土地的位置、規劃用途、周邊配套設施等多個因素的考量。在本項目中，開發商遵照以人為本的項目規劃原則，準確把握和尊重人們居家、置業等生活行為的特征，發掘項目用地范圍內及周邊環境的綜合優勢，經充分調研，明確項目周邊有多條公交線路交匯，交通便利。周邊有總部基地、諾德中心、豐臺萬達廣場、天壇醫院、花鄉奧萊村等配套，可為小區業主辦公、購物、醫療、生活、娛樂等活動提供方便。開發商通過深入分析市場需求和潛在風險，制定了合理的投資策略，從而在競拍過程中更有把握。此外，進行土地競買階段造價控制需要密切關注市場動態和政策走向。應了解土地市場價格波動、政府規劃變化以及相關政策調整對土地價格的影響至關重要。通過深入研究市場，可以更準確地把握土地估價，制定更為精準的競買策略。開發商還需要制定詳細的財務預算，考慮土地成本、開發建設成本以及可能的附加費用等因素。同時，進行全面的風險評估，考慮不確定因素對成本的影響，制定相應的風險對策和備選方案，以降低不確定性對成本控制的影響[3]。

4.2 項目策劃階段造價控制

在房地產開發項目全過程中，項目決策階段的成本控制是確保項目成功實施的關鍵。這一階段包含了多個關鍵步驟，其中最為重要的是投資估算，這是在確定建設規模、產品方案、新技術應用、設備方案和建筑設計方案的基礎上，確定項目所需資金總額和建設期資金使用計劃的關鍵依據。在進行投資估算時，通常會運用多種方法來有效地評估資金需求，其中包括資金周轉率法、生產能力指數估算法、朗格系數法和指標估算法等。在實踐中，不同項目會選擇適合其特點的投資估算方法。在房地產開發項目中，常用的是指標估算法，本項目也采取此種方式實施投資估算。這種方法需要對具體的造價指標進行單位工程投資估算，以準確計算出所需資金。但隨著工程條件的變化，項目造價控制團隊還需要對這些估算進行局部調整，以更好地適應本項目實際情況。此外，在決策階段項目還要進行深入的可行性研究分析。經濟可行性是可行性研究的核心之一。這包括對項目投資成本、運營成本和預期收益的全面評估。在考慮投資成本時，需要細致分析土地購置費用、建筑設計和施工費用、基礎設施投資等方面，確保預算的合理性和準確性。對于運營成本，要考慮項目的日常維護、管理費用以及可能的變動因素，以制定可持續的運營計劃。同時，預期收益的評估需要綜合考慮市場需求、租金水平和銷售預期，以確保項目在未來能夠獲得穩定的回報。在本項目的可行性研究中，需要深入評估當前市場對保障性住房的需求情況?？紤]到項目地點位于北京市豐臺區，需要對當地房地產市場進行全面分析，包括對周邊競爭項目的狀況、當地政策對保障性住房的支持程度以及目標客群的購房能力等方面進行綜合考量。這有助于確保項目在市場上具有競爭力，并能滿足目標受眾的實際需求[4]。

4.3 項目設計階段造價控制

在該階段，嚴格做好限額設計管理工作是非常必要的。本項目在設計階段初期就要設定一個合理的項目預算，并對各項設計費用、工程量進行詳細的預估與分析。通過精細的預算控制，及時發現和解決設計過程中的費用風險，避免在后期出現成本超支的情況。同時，需要與項目設計部密切合作，制定明確的設計目標和需求，以確保設計方向與預算相符，限額設計控制如圖3 所示。在該階段，本項目還應在設計合同中增加獎懲條款，以激勵設計團隊在設計階段充分考慮造價控制因素，提高設計質量和效率。例如，對于設計方案的及時提交、符合預算要求等方面給予獎勵，而對于設計深度不足、超出預算等情況進行相應的懲罰，以激勵設計團隊更加注重項目的經濟性和可行性。另外，跟蹤控制設計質量和設計深度也是不可或缺的步驟。通過建立有效的監控機制，對設計方案進行全程跟蹤和評估，確保設計質量符合項目要求，同時也要關注設計深度，避免設計過于復雜或過度精細化導致成本增加。定期的設計審查和評估將有助于及時發現和解決潛在的造價風險，確保項目在設計階段就能控制好造價。加強圖紙會審也是確保設計階段造價控制的重要手段之一。本項目組織專業人員進行圖紙會審，對設計方案進行多方位、多層次的審查和評估，及時發現設計中存在的問題和潛在的成本風險。

圖3 項目限額設計控制

4.4 項目施工建設階段造價控制

在項目的施工建設階段，要采取以下幾點造價控制策略。

第一，科學的施工組織設計是保證工程順利進行的基石。在進行施工組織設計時，本項目團隊應該充分考慮項目的特點和要求。針對本項目所處地理環境、施工條件和工期要求，合理安排施工流程和施工隊伍，提前預判可能遇到的問題并制定解決方案。此外，科學合理的設備配置也是施工組織設計的關鍵部分。選擇適合項目需求的設備，提高施工效率，降低人力成本，從而控制項目造價。選擇經濟合理的施工方案也是關乎成本控制的重中之重。在施工工藝和方法上，應該綜合考慮本項目的特點，采用高效、安全的施工工藝，避免資源浪費和不必要的成本支出[5]。

第二，要盡可能減少設計變更。設計變更可能是由于需求變化、技術問題、規劃錯誤或者市場趨勢變化所致。這些變更不僅會影響項目的預算，還會延長工期，增加施工風險，因此在施工階段有效控制設計變更對于項目的成功至關重要。為了減少設計變更，項目管理團隊需要在項目啟動階段就進行充分的規劃和設計。通過開展充分的前期調研和評估，可以最大限度地降低后期設計變更的風險。精心制定的施工計劃和詳細的設計方案將為項目提供穩固的基礎，減少后期的變更需求。在本項目施工階段，各部門之間的溝通應該及時、透明和高效。通過定期召開會議、交流想法和分析項目建設進展，可以及早發現潛在的問題并加以解決，從而避免設計變更的發生。此外，本項目要建立明確的變更管理流程和標準化的變更評審程序，有助于有效地管理和控制變更的影響。

第三，要加強現場工程量簽證的監督和管理。工程量簽證是指對工程項目在施工過程中因設計變更、實際施工情況等原因所產生的工程量進行確認和調整的過程。其直接關系到工程項目的成本控制和質量保障。因此，本項目必須加強對工程量簽證的監督和管理，有助于確保項目的財務預算在可控范圍內，并最終實現項目的高質量竣工。為了實現有效的工程量簽證監督和管理，需要建立健全的制度和流程。本項目管理團隊應明確責任分工，確定工程量簽證的審核流程和標準。項目該應建立健全的信息管理系統，以便及時記錄和跟蹤工程量簽證的變更情況，并確保相關數據的準確性和完整性。此外，本項目要建立定期審查機制，對工程量簽證的執行情況進行檢查，及時發現問題并采取糾正措施，以避免造成不必要的經濟損失和時間延誤。項目管理團隊應加強對施工現場的監督，確保施工過程中的實際情況與簽證文件的要求相符合。

第四，在施工過程中，嚴格控制工程款的支付是確保項目資金有效運用的重要手段。為此本項目應該建立起嚴格的工程款支付流程和標準，確保支付的合理性和合規性。定期進行現場核查和進度檢查，將工程款支付與實際工程進度緊密結合起來，避免資金的滯留或不當使用。

第五，在本項目整個施工階段，持續的成本監控是必不可少的。這包括定期審查預算和實際支出之間的差異，及時發現和解決超支或未預料到的費用。通過建立有效的成本控制系統和報告機制，可以迅速應對潛在的成本問題，確保本項目在預算范圍內進行。

4.5 項目竣工階段造價控制

在本項目的竣工驗收階段，為確?？⒐そY算的準確性和合理性，需要在以下幾個主要環節進行認真審查。首先，認真熟悉施工圖紙，并對本項目竣工資料進行分析。這包括核實工程數量，并針對未完工程或未執行的工作內容，在結算階段應當予以扣除。其次，要審查現場簽證的真實性和合理性。本項目簽證單所記錄的內容需要與設計圖紙和定額所包含的內容進行比對，避免內容重復，確保竣工結算的準確性和公正性。對于重復項目或內容，必須在結算中剔除，以保證結算的合理性和公正性。第三，要嚴格審查本項目施工合同，并正確處理結算糾紛。審查施工合同，核準工程結算范圍，確保結算內容符合合同約定；正確計算索賠，并審查合同其他條款的執行情況，以有效化解結算中可能出現的糾紛。第四，要審查本項目定額套用是否明確，并核對政策調整文件是否與實際操作相符，以及定額的換算是否符合換算條件。第五，要認真審核本項目工程材料價款的結算情況。同時審查是否存在施工單位將建設單位委托購買的材料列入工程結算，以確保結算過程的合規性和公正性。最后，審查本項目各項取費是否符合規定、是否合理和準確。需要審查取費基數的準確性，確保不合規或不能作為計費基數的費用未列入計費基數，以保證取費過程的合理性和準確性[6]。

結語：

綜上所述，在房地產開發項目中，工程造價的全過程控制至關重要。在項目的不同階段，從規劃、設計到施工，每個環節都直接影響著最終的造價結果。在規劃初期，精準的市場調研與需求分析能夠為項目定價提供堅實基礎。在設計階段，密切關注工程設計方案，注重技術經濟指標的合理性，可以有效控制造價成本。施工階段的合理管理與監督，如合同管理、進度管控、質量保障等，能夠有效降低工程風險，確保成本控制。最終，通過嚴格的竣工驗收標準與程序，可保證工程質量與成本之間的平衡。總之，房地產開發項目工程造價全過程控制的成功關鍵在于全方位、多階段的有效管理與監控，為項目的順利實施與成功落地提供可靠保障。