重視盤活存量資產

日前有關一些地方將方艙隔離觀察房改成保障性租賃住房（下稱“保租房”）的新聞引發一波熱議。相較于這種房型的“物美價廉”，人們更感興趣的是這種改建行為本身，以及由此引發的相關存量空間轉化性盤活的話題。

近年來加大保租房供應成為各級政府重點施政目標，這也是踐行“房住不炒”原則的題中應有之義。按照“十四五”期間全國計劃籌建保租房約 900萬套估算，當前較目標仍有約400萬套缺口。據報道，除了新建，住建部計劃未來將繼續鼓勵利用閑置商業辦公樓等建設保租房，多措并舉擴大保租房供給。

這種將此前非居住用途的存量房屋改建和轉化為保障性租賃住房的做法，即人們常說的“非居改保”。業內人士指出，由于經濟轉型和產業結構調整等原因，現在全國不少地方非居住類房源多，且空置率高，資質差一些的乙級、丙級辦公樓很難出租，廠房大量閑置。通過對“老房子”進行系統改造升級，改善空間屬性，既消化了過剩資源，又盤活了存量空間；既拓展了保租房存量納保渠道，又提升了資產使用效率。

據悉，在2021年《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》出臺后，上海、長沙、海南、北京、深圳、漳州、廈門等省市陸續出臺了存量房屋改建為保障性租賃住房的指導意見或通知，給出了“非居改保”的政策支持。

除了把商業地產等變成保租房，各地還陸續傳出將因出生率下降而閑置的幼兒園變成養老院的新聞。這些空間用途轉換的背后折射了中國經濟社會的趨勢性變化和結構性變遷，比如老齡化加速，比如從以制造業為主向生產性、生活性服務業的轉化等等。除了這些變化，人們還必須正視隨著中國經濟總量的不斷做大，中國社會的存量資產也越來越大的現實。這些龐大的存量資產需要有效的運維，以避免過速折舊，利用性盤活無疑是最好的運維。

盤活存量的必要性，還因增量的不易而凸顯。隨著老齡化加速導致的儲蓄率下降，過去數十年來高歌猛進、氣勢如虹的投資推動型增量式擴張已難以為繼，而隨著中國揮別短缺經濟邁向產能過剩時代，投資邊際效益遞減和資本回報率下降已是不爭的事實。因此，更多瞄準需求側，從滿足民生需求出發進行存量盤活，能更好地發揮政府資金的杠桿效應，起到四兩撥千斤的效果。

接下來全國范圍內有幾篇盤活存量資產的文章可做。比如隨著三四線城市地產普遍趨于過剩，可以投入適量的財政資金，通過適度的稅費優惠，帶動民間資金通過REITs（不動產投資信托基金）等方式加以盤活，并將其與農村養老事業對接。如此既可盤活過剩地產，又可滿足農村老人進城養老需求。而農村養老恐懼的免除，將更有利于農地經營的適度規模化和經營效率的提升，對于中國糧食安全和鞏固脫貧攻堅成果可謂善莫大焉。同時，農村生產經營的搞活，無疑將進一步促進城鄉資源的雙向對流，這對盤活農村宅基地和集體建設用地存量資產又將發揮推動作用。

當下各地正圍繞工業上樓做各種文章。這里的工業上樓不能被窄化為生產車間上樓，而更多意味著上下游生產性服務業環節的上樓。圍繞鏈主企業聚集的研發、設計、廣告、銷售、物流等環節中小微企業，將改變固有的工業園區和寫字樓群的生態，而這將催生對配套的生活性服務業和居住等需求，從而進一步推動存量空間和資產的盤活。

此外還要樹立大的存量資產盤活的意識。比如在城市群和都市圈的內部以及城市群和都市圈之間，有著大量的交通運輸存量資產，期待更為有效的整合與盤活。有時，幾條斷頭路的接續和既有軌道交通的接駁，將極大地提升城際交通網絡的使用效率。

存量思維意味著政府行為模式的轉變，重中之重是各級政府要從習慣于搞建設型財政，向民生型財政模式轉換，從大搞基建向推動生產和生活性服務業增長轉變。可能GDP（國內生產總值）數字一時沒有那么亮麗，但是會更有利于就業，有利于促進社會和諧，提升社會創新活力，從而有利于可持續發展。這些對提升GDP的含金量，以及“雙碳”社會目標的達成，都有著重大意義。

只要增量存量并重，以增量帶活存量，以存量盤活支撐增量，中國經濟長期高質量發展可期。