新會計準則要求下房地產企業會計核算的思考

陸亭亭

[摘 要]在宏觀金融調控政策的約束下，房地產行業逐漸進入“冷靜期”，房地產企業面臨更加復雜的市場環境，這對企業的會計核算工作提出了更高的要求。文章簡要闡述了房地產企業會計核算的特征，從收入確認與計量等方面討論了新會計準則對會計核算工作的影響，并針對會計核算工作中存在的會計科目設置與運用有待規范等問題，提出了規范會計科目設置等應對策略，旨在為房地產企業提高會計核算質量提供借鑒。

[關鍵詞]新會計準則；房地產企業；會計核算

中圖分類號：F272 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2023）24-0043-03

房地產企業以房地產項目開發為主營業務，其經營具有資金投入量大、項目建設周期長、風險高、賬款回收慢等特點。面對新的發展形勢，企業應以新會計準則為指引提高會計核算質量，夯實經濟基礎。

一、房地產企業會計核算的特征

房地產企業會計核算主要是對企業經營管理過程形成的收入、成本、存貨、預收賬款、長短期借款、稅務、投資性房地產等進行核算，涉及項目開發的各個階段。隨著企業規模的不斷擴大與業務體量的增長，其開發的房地產項目數量日益增多。由于開發經營業務較為復雜，其會計核算工作量大且難度不小，這就要求企業合理設置會計科目，明確具體的核算對象[1]。

通常而言，房地產項目開發需要較長的時間，外部宏觀金融經濟政策變動與市場需求變化都會對其開發進程與房價產生重大影響，影響企業會計核算工作。因此，房地產企業在會計核算中更應關注外部環境，而不是一味地遵守既定的規則與制度。

二、新會計準則對房地產企業會計核算的影響

（一）收入確認與計量方面

收入確認與計量是房地產企業會計核算的基礎，其是否準確直接關系到企業的財務狀況。與舊準則相比，新會計準則中的收入準則（簡稱“新收入準則”）統一了收入確認模型，提出“五步法”，將合同作為收入確認的核心，規定運用時點法、時段法進行實踐，同時新增合同資產、合同負債等會計科目。

對房地產企業而言，新收入準則擴大了其收入披露的范圍，強化了收入確認與計量的準確性，能夠指引企業客觀反映項目成本。新收入準則要求下，成本費用資產化成為可能，如業績獎勵可作為合同成本進行資本化處理，有利于降低企業稅費，增加當期凈利潤數額[2]。

（二）合同項目處理方面

舊會計準則中，如果一份合同包含多類型業務，則需分開處理、分類計量，如實在難以區分，則歸于一類，這并不利于企業獲得高質量的核算結果。新收入準則將合同作為收入確認的核心，新增“合同資產”“合同負債”等項目，在合同項目處理中，根據新收入準則的規定要求，房地產企業需要按照合同履約義務作出相應的判斷，按單項履約義務分配合同金額。合同資產并不等同于應收賬款，合同執行決定其收款權力。合同負債與預收賬款類似，具體實踐中，應對可歸入合同負債科目的部分預收賬款款項進行分析。房地產項目通常采取預售制，也就是說，項目開始前企業已獲得部分或全部的銷售款，如果客戶支付金額比當前累計合同收入高，則高出的部分計入合同資產列報，反之則計入合同負債。

（三）財務報告編制方面

財務報表是財務報告的重要組成部分，新會計準則中的財務報表列報準則規范財務報表的構成，提出了財務報表列報的幾點基本要求與特殊要求，在后續修訂中將綜合收益相關內容補充納入準則正文。房地產企業編制財務報表，除了按新收入準則新增“合同資產”“合同負債”項目，按賬面價值填列財務報表之外，有必要根據財務報表列報準則引入公允價值，優化財務報表內容，并列報綜合收益，細化其他綜合收益項目。

（四）會計處理方面

新會計準則對企業會計處理提出了新規定、新要求。以應收賬款為例，新會計準則將應收賬款歸于企業金融資產，企業需要按照金融工具確認與計量準則核算應收賬款，并計提壞賬準備。房地產企業應收賬款是指按照商品房銷售合同約定企業有權向客戶收取的款項，具體包括房款、代墊客戶按揭款、轉結房款收入等。其中，房款是指應收取而未收取的房款，區別于按新收入準則確認的合格收款權。

具體的會計處理中，當合同資產（合格收款權）已轉換為向客戶收取款項的實際權利時，將合同資產轉入應收賬款核算。對單項金額重大的應收款項進行單獨減值測試，確定減值損失，計提壞賬準備，單項非金額重大的應收賬款按原本的賬齡分析法計提。

三、房地產企業會計核算中的問題

（一）會計科目設置與運用有待規范

會計科目設置與運用是企業會計核算工作的重要組成部分，為提高會計核算質量，房地產企業應做好會計科目設置與運用工作。目前，相當一部分企業的會計科目設置與運用還有待規范。設置方面，或設置過于籠統，有較大可能造成賬目管理混亂的情況，不便于企業把握實際的資金流動信息；或過于復雜化、零散化，從而增加工作量，降低核算結果的準確性[3]。運用方面，會計科目混用問題較為突出，甚至還會引發重大財務風險。

（二）數據治理體系不健全

數字化發展背景下，房地產企業會計核算工作圍繞數據展開，這就要求企業加強數據治理體系建設。然而，數據治理體系不健全的問題存在于多個房地產企業中，具體表現在會計數據收集與利用方面。不少企業順應數字化的發展趨勢加強了對數字化、智能化軟件系統的應用，在很大程度上提高了會計核算工作的快捷性與準確性，但由于系統功能單一，加之系統集成度不高，各系統間仍存在“系統壁壘”，造成會計數據的收集與利用仍然依賴于人工操作；而人工操作難免會出現失誤，容易出現數據失真的情況[4]。

（三）會計核算監督與評價不到位

實施會計核算監督與評價有利于規范會計人員的行為，對企業防范財務風險具有重要作用。但實際上，多數房地產企業會計核算監督與評價不到位。比如，內部審計部門建設不足，審計監督力量薄弱，導致內部審計難以在會計核算中發揮作用；缺少對會計核算制度建設與執行有效性的評價，直接將會計核算作為對企業經營管理的監督，為企業高質量發展埋下了風險隱患。

（四）人員綜合素質與專業能力有待提升

房地產、會計等行業的政策法規不斷更新，為保障會計核算質量，企業需要培養組建高素質、專業化的會計團隊。現實情況是，大多數房地產企業的會計人員綜合素質與專業能力都有待提升。

一方面，會計人員缺乏對政策法規的透徹理解，未能充分把握新時期會計核算的新規定、新要求，經常出現工作失誤，影響會計核算結果的準確性。

另一方面，企業尚未形成完善的人才培養體系，缺乏對會計人員的針對性培養，會計人員缺少自我學習與成長的機會和平臺，難以適應新時期的會計核算工作。

（五）合同簽訂審核與管理不足

縱觀房地產企業的經營發展，合同簽訂審核與管理不足是降低企業會計核算質量、引發企業財務風險的主要原因之一。某地法院于2023年3月發布《商品房買賣合同糾紛審判白皮書（2019年—2022年）》，其數據顯示，截至2022年12月31日，共受理涉房屋買賣合同糾紛4530件，收案數量呈現逐年增長態勢。審理中發現，房地產企業為增加合同簽訂量，擴大銷售，往往存在“虛假宣傳”或隱瞞房屋質量瑕疵的情形；對于逾期交房的問題，盡管在合同中對逾期交房違約金作出約定，但并未說明具體的違約金計算方式，仍存在違約金約定標準過低或約定不明的情況。這就對合同資產、合同負債的確認產生了嚴重影響。當合同資產、合同負債無法確認時，企業就難以獲得準確的收入核算結果，甚至會影響到企業稅負。

四、新會計準則要求下房地產企業會計核算問題的應對策略

（一）規范會計科目設置與運用

為滿足新時期企業的會計核算需要，應以新會計準則為指引規范會計科目設置與運用。會計科目設置方面，可設置開發成本、預收賬款、應付賬款、開發產品、主營業務收入、主營業務成本等一級科目，在不同的一級科目下設相應的二級科目及明細科目。會計科目運用方面，嚴格按照會計科目分類及編號對企業房地產業務進行核算，通過定期審查會計憑證及相關資料，避免會計科目混用，在不影響會計處理與財務報表列報的前提下增設或減少明細科目。

（二）健全數據治理體系

聚焦原始數據收集困難、數據標準難以確認、數據安全難以保障等痛點問題，健全數據治理體系，以促進數據要素的流通與利用，為會計核算提供有力的數據支撐。參照行業領先企業的實踐經驗，企業有必要從經營涉及的資源出發，將組織、資本、客戶、供應商、資產等作為數據治理的關鍵要素，促進資產與資本的相互轉化，并以數據資產為核心，利用大數據技術完善企業資產地圖，形成企業獨有的數據資產管理與分析平臺；同時堅持業務與技術統籌，統一業務流程與數據標準，逐步實現房地產項目從立項、交付到運營的全過程動態管理，真正做到銷售數據實時可見、供銷存數據拉通。必要時，成立專門的歸口管理部門或工作小組，承擔主要的數據治理職責。

（三）完善會計核算監督與評價機制

以《企業內部控制基本規范》及其配套指引為參考，結合新會計準則規定要求完善會計核算監督與評價機制，實現對財務風險的有效防范與控制。監督方面，加強內部審計部門建設，充實審計監督力量，并打造由審計、財務、業務等多主體構成的內部監督防線。由業務部門作為第一道防線，在房地產業務運作中控制經營風險，向財務提供及時、準確的業務數據信息，并反饋當前業務中的財務問題。由財務部門、內部控制組織及風險管理部門作為第二道防線，其中財務部門對業務部門提供的數據信息進行準確性、完整性判斷，并開展相應的會計核算工作，內部控制組織、風險管理部門動態監督會計核算過程。由審計部門作為第三道防線，聚焦會計核算中的關鍵流程環節與重點領域實施專項監督。評價方面，從企業整體和項目的角度入手，全面評價會計核算制度建設與執行的有效性、新會計準則的應用效果等，發現核算管理中的缺陷與不足，做好相應的整改工作。對于地方有關部門審查出來的問題，及時公示其整改進度信息。

（四）持續推進人才培養工作落實

通過頂層設計、部門聯動、因材施教、學用結合等措施持續推進會計人才培養工作落實，切實提升會計人員的綜合素質與專業能力。在此過程中，借鑒行業領先企業的人才培養機制，結合行業特性、企業實際研究制訂適用于企業的人才培養實施方案，將培養高素質、專業化的會計人才作為重點，統籌推進各類會計人才隊伍建設，并成立由企業多部門共同參與的考核小組，嚴格考核會計人員思想動態、崗位責任落實情況、個人成長情況等，將資源向高端人才、骨干人才傾斜，從而形成正向激勵。同時，采取遠程教育、案例實訓、專題研討、綜合考試等多種形式組織會計人員深入學習相關政策法規與企業制度，培養其戰略思維與大局觀念，通過開展座談會、分析討論等方式促進各會計人員間的業務交流。

（五）強化合同簽訂審核與管理

第一，按照房地產項目類型、項目質量、建設情況、管理情況等合理制定履約合同，嚴控合同簽訂的各個流程環節，細化合同條款，明確合同各方權益。

第二，由企業項目部、財務部、法務部等共同審核與復核合同條款，確認合同要素與合同條款的完整性、合理性，就其中不清晰的內容與合同其他方商議，達成一致后修正合同條款，防止出現合同風險。

第三，充分關注政策、經濟、金融、市場等外部環境變化，經過必要的預測分析程序確定交易價格，明確收入時點與收入進度，確保收入的有效確認與科學計量。

五、結語

房地產企業會計核算具有特殊性，新會計準則的頒布與實施對其核算中的收入確認與計量等方面產生了重大影響。面對當前存在的諸多會計核算問題，房地產企業應立足實際，圍繞新會計準則規范會計科目設置與運用，緊抓數字化發展機遇，健全數據治理體系，站在內部控制視角完善會計核算監督與評價機制，著重強調對新會計準則應用效果的評價，持續推進人才培養工作落實，強化合同簽訂審核與管理，形成與企業發展相適應的會計核算管理體系。

參考文獻：

[1]薄紅梅.新會計準則下房地產企業會計核算的相關思考[J].商訊，2021（14）：10-11.

[2]賈曉.新收入準則“新”在哪？對房地產企業會計核算有何影響？[J].中國商人，2023（01）：98-99.

[3]梁娟.芻議房地產企業會計核算存在的問題及優化策略[J].商訊，2022（13）：17-20.

[4]黃超.房地產企業會計核算的難點與解決對策[J].今日財富，2023（11）：89-91.