充分發揮商業銀行作用 做好“保交樓、穩民生”金融服務

商業銀行推進“保交樓、穩民生”要堅持市場化、法治化原則，立足于商業銀行的自身定位，摸清風險底數，制定項目清單，“因城施策、一企一策、一樓一策”，著力抓好與地方政府的配合協調，抓實房地產企業的主體責任，確保金融支持舉措和維護住房消費者合法權益落實到位，管控好存量風險和增量風險，形成“兩抓、兩保、兩管”的體系化工作方案。

自2021年下半年以來，部分房地產企業資金鏈緊張，出現債務違約。由于已開發樓盤的預售資金被挪用等原因，造成項目交付、工程管理、法律訴訟等一系列問題，導致部分樓盤爛尾，無法按時正常交付，極大地損害了住房消費者的合法正當權益，個別地區出現了“斷供斷貸”的情況。2022年7月28日，中央政治局會議要求穩定房地產市場，首次明確“保交樓、穩民生”工作；11月11日，人民銀行、銀保監會出臺支持房地產平穩健康發展的十六條措施，正式對外推出“保交樓”專項借款政策性金融工具。目前，各地“保交樓”工作正在有序推進，相關風險得到逐步化解。

商業銀行是信用創造的實施主體，既是“保交樓”供給端的資金提供方，也是“穩民生”需求端住房消費者的貸款提供方，更應積極參與“保交樓、穩民生”工作，發揮資金紐帶的重要作用，打通“爛尾”樓盤的建造、銷售、回款的關鍵堵點，促進供給端和需求端之間的再平衡，逐步形成良性循環。

商業銀行助力“保交樓、穩民生”總體方向和思路

商業銀行貫徹落實黨中央、國務院“保交樓、穩民生”決策部署，是金融工作政治性、人民性的具體體現，要充分認識到“穩民生”是根本目的和出發點，“保交樓”是路徑和舉措，堅決防止發生系統性金融風險，促進房地產市場平穩健康發展。

一是以人民為中心，堅持將“穩民生”作為根本目的和出發點?！白∮兴印笔侵卮蟮拿裆鷨栴}。在現行的商品房預售制度下，消費者支付了住房的價款，卻出現無法得到滿足交付條件住房的情況，尤其是背負住房按揭貸款的消費者，住不進買的房子，還要支付貸款利息，面臨“錢房兩空”的雙重負擔。商業銀行要踐行以人民為中心的發展思想，配合壓實地方政府、房地產企業等相關各方責任，按照市場化、法治化的原則，支持具備貸款條件的“爛尾”樓盤的合理配套融資需求，協助推進盡快復工，早交付，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，盡最大力度維護住房消費者的合法權益。

二是突出問題導向，聚焦“保交樓”關鍵堵點。“爛尾樓盤”的原因是多方面的，商業銀行做好“保交樓”工作，要仔細甄別“保交樓”項目，摸清風險底數，全面核查股權、資產、債務的真實情況。過程中要把握好三個重點：一要區分好項目的自身屬性，聚焦已售逾期難交付住宅項目，明確“保交樓”項目范圍；二要區分好樓盤項目風險與企業集團風險，“保交樓”增量配套融資要聚焦配套樓盤收尾的項目建設，專款專用；三要區分好項目存量債務和新增債務，妥善做好債權債務安排，新增配套融資形成的債務不能與存量債務混同，厘清法律關系和責任邊界，在貸款合同及相關法律文件中做好約定。

三是堅持系統觀念，構建“保交樓、穩民生”長效機制。在“十四五”全面促進共同富裕、建設社會主義現代化強國的進程中，房地產問題既是經濟問題，也是政治問題。商業銀行要在積極做好“保交樓、穩民生”金融服務的基礎上，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展，依法合規、穩妥有序地把握好房地產市場金融支持和風險化解的節奏和力度，不“一哄而上”，也不“一哄而散”，防止房地產市場的風險蔓延外溢，嚴守不發生系統性金融風險的底線，促進房地產市場平穩健康發展。

商業銀行“保交樓、穩民生”推進舉措和重點工作

商業銀行推進“保交樓、穩民生”要堅持市場化、法治化原則，立足于商業銀行的自身定位，摸清風險底數，制定項目清單，“因城施策、一企一策、一樓一策”，著力抓好與地方政府的配合協調，抓實房地產企業的主體責任，確保金融支持舉措和維護住房消費者合法權益落實到位，管控好存量風險和增量風險，形成“兩抓、兩保、兩管”的體系化工作方案。

一是抓好與地方政府承擔屬地責任的緊密結合，加大與地方政府相關部門的配合協同力度，堅決及時阻止風險進一步蔓延。在地方政府“保交樓”整體工作安排下，根據各地實際情況，靈活匹配階段性信貸政策，采取內部公私聯動的方式，“一樓一策”制訂風險化解處置預案。對于“保交樓”項目涉及的中高風險受困房企，在保證債權安全的前提下，結合實際情況，進行市場化展期，合理調整項目還款付息計劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，促進項目完工交付。在依法合規、風險可控的基礎上，對于中高風險受困房企項下能完工、能交房的“保交樓”項目，可給予按揭貸款支持，對于部分已經進入法律訴訟、破產重整的房地產風險項目，按照“自主決策、自擔風險、自負盈虧”的原則，一企一策協助推進項目快復工、早復工，減少客戶集體斷供的風險，對“停貸”事件涉及的業務審慎處置，避免風險擴大化。

二是抓實房地產企業的自救主體責任，助力盤活“保交樓”存量資產，恢復項目自身“造血”能力。積極與資產管理公司、律師事務所、會計師事務所等第三方機構開展合作，提高存量房地產風險項目的處置力度和處置效率。對有條件改造為公租房、保障性租賃住房和共有產權住房的項目，通過發放貸款、發行支持住房租賃金融債券等方式，提供“投行+商行+財富”的綜合金融服務方案，積極滿足獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業，以及收購、改建房地產項目用于住房租賃的企業合理融資需求。充分挖掘項目剩余資產的價值潛力，暢通“保交樓”項目的“造血”循環，創造項目自救條件。

三是確?！氨＝粯恰睂ｍ椊杩钆涮兹谫Y等支持舉措落實到位。主動對接國家開發銀行、農業發展銀行等“保交樓”專項借款實施機構，堅持市場化、法治化原則，積極為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，運用好保交樓貸款支持計劃，推動化解未交樓個人住房貸款風險。對于剩余貨值的銷售回款可同時覆蓋專項借款和新增配套融資的項目，以及剩余貨值的銷售回款不能同時覆蓋專項借款和新增配套融資，但已明確新增配套融資和專項借款配套機制安排并落實還款來源的項目，積極提供新增配套融資支持。穩妥有序開展并購貸款、發行房地產項目并購主題金融債券、探索成立紓困基金等多種“保交樓、穩民生”金融服務的支持方式。

四是確保金融消費者的合法權益得到依法保障，切實保護延期貸款的個人征信權益。做好客戶的服務工作，加強與客戶溝通，依法保障按揭貸款客戶的合法權益，差異化滿足個人住房貸款的還款安排調整。對受疫情影響暫時出現還款困難的借款人，在符合政策條件下積極給予延期還款支持。加強輿情和聲譽風險監控預警，做好輿情應對和處置預案，防范因重大輿情引發的聲譽風險。

五是管控好存量的房地產風險項目，摸清風險底數，防范形成新的項目逾期交付風險。對存在“保交樓”風險的樓盤項目、按揭貸款進行風險排查，形成項目清單。對存在一定風險隱患的項目，高度關注房地產行業及其關聯領域的風險演化趨勢，加強房地產關聯業務的聯動風險監控，包括房地產上下游企業風險狀況以及居民房貸與消費貸、網貸、信用卡的關聯風險，提升預警的及時性和有效性。嚴格審核工程進度和建設資金需求，跟蹤項目工程進度，加強資金監管，完善監管賬戶的設立管理，收存、使用管理，嚴防挪用、抽逃樓盤資金。

六是管控好“保交樓、穩民生”新增融資的風險防范，規范業務合規運營，防止在處置風險過程中產生次生風險。落實配套融資的資金封閉監管要求，強化貸款項目收入賬戶和貸款還款賬戶的資金進出管理和監控，加強項目施工及銷售進程管控，嚴格按照項目收尾建設及銷售情況確定還款進度，高度重視資金未嚴格進入監管賬戶、還款順序不匹配等問題，確保貸款發放合規、運營管理規范。

（楊兵兵為中國光大銀行副行長。本文編輯/秦婷）