關于大連市加快盤活閑置樓宇支持產業發展的對策建議

邵龍馥

〔內容提要〕樓宇是城市中承載人流、物流、信息流、資金流最密集的區域，而長周期、大面積的空置樓宇不僅造成人氣冷清、商業凋敝現象，影響當地市場主體的發展信心，還會嚴重拉低外界預期，對吸引投資、項目招商甚至人才人口流入造成不利影響。加快盤活閑置樓宇，拓展項目落地新空間，已成為提高資源利用效率、點燃城市發展活力的當務之急。本文通過大量實地調研、走訪，對反映和發現的問題逐一梳理分析后，從謀劃拓寬盤活渠道、攻克癥結性難題、做好全方位服務、多渠道招引、打造產業生態圈、聯合賦能等方面提出對策建議，為加快盤活閑置樓宇、支持大連市產業發展、提升城市能級和綜合競爭力提供重要支撐。

〔關鍵詞〕閑置樓宇；盤活；產業發展

在目前全球經濟衰退、國內需求萎縮、投資低迷的大背景下，盤活閑置資產的緊迫性和必要性日益凸顯。2022年5月，國務院辦公廳印發了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號），強調通過有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，為各級政府有效盤活存量資產提供明確的政策指引。7月24日召開的中央政治局會議將“盤活改造各類閑置房產”作為新形勢下促進房地產平穩健康發展的重要舉措。中共大連市委十三屆六次全會提出，加大閑置資產盤活力度，分類施策、合理利用，有效盤活閑置土地、閑置樓宇，通過“挖存量”實現“拓增量”。樓宇作為城市中能夠持續創造就業與稅收，產生巨大財富效應和社會效應的集約空間，必將成為推動閑置資產高效運轉、重啟城市增長動能的主引擎。

一、盤活閑置樓宇對大連市經濟社會發展意義重大

（一）盤活閑置樓宇是改善社會心理預期、提振發展信心的重要抓手

信心是城市發展之源，信心源于穩定的預期。樓宇空置率作為最直觀判斷城市綜合實力的重要指標之一，對吸引投資、項目招商甚至人才人口流入造成的影響不可估量。長周期、大面積樓宇空置不僅會造成街道人氣冷清、商業凋敝的現象，還會嚴重影響本地市場主體發展信心，拉低外界預期，給招商引資造成負面影響。當前，高度重視樓宇、廠房資源大面積閑置問題，采取有力措施盤活相關資源，正在成為各地提預期、強信心、促發展的一致行動。

（二）盤活閑置樓宇是聚焦建圈強鏈、構建現代化產業體系的關鍵支撐

樓宇的進化史，也是一座城市的產業發展變革史。現今，樓宇已由低配“工作圈”發展為全產業鏈“生態圈”，步入“空間+產業+運營”的全方位發展階段，向以樓聚鏈、以鏈促產、以產興城的新模式邁進。大連市正在加快構建“5+4+3+1”現代化產業體系，盤活閑置樓宇，不僅能聚焦定位、精準畫像、匹配資源，凸顯每個特色樓宇的產業標識，實行產業鏈招商，形成“一棟特色樓宇就是一個細分產業”的產業空間布局，還能顯著優化樓宇經濟布局，為構建多點支撐、多業并舉、多元發展的現代化產業體系助力。

（三）盤活閑置樓宇是突破“土地極限”制約、拓展產業發展空間的有效途徑

當前，中國城市化進程正逐漸由增量時代進入存量時代，支撐經濟與功能轉型的城市可新增土地與空間接近極限，靠載體建設帶動產業增長的粗放發展模式難以為繼。大連市作為中國北方重要工業城市，城區土地資源緊張，土地成本攀升，城鎮產業空間“質”不佳、“量”不足等棘手問題，客觀要求我們堅持“螺螄殼里做道場”，以深入挖潛盤活閑置樓宇為先導突破中心城區“土地極限”，積極探索實踐“工業上樓”“垂直農業”等新模式，化產業用地畝均效益為樓宇經濟“樓均效益”，為產業發展拓展新空間、激發新動能。

二、大連市主城區樓宇空置比率高、時間長問題亟須解決

上世紀90年代初以來，大連市樓宇經濟高速發展，國際金融中心、裕景國際中心、世貿大廈、申茂大廈、成大大廈等商務樓宇拔地而起，逐步形成了人民路中央商務區、青泥洼、西安路、星海灣、東港等知名核心商圈。然而近年來大連市樓宇空置率高、空置時間長等矛盾日益突出，成為影響經濟發展、市民生活和社會預期的重要問題。

按照國際慣例，寫字樓空置率高于20%表明開始出現過剩。根據房地產服務和咨詢公司戴德梁行統計，截至2023年一季度末，大連市主要商圈寫字樓整體空置率約27.9%，在國內各大城市中居第7位。大連市黃金地段空置率超過50%的樓宇有：星海灣商圈新星星海中心空置率85%；人民路東亞銀行大廈空置率80%；東港中信豐悅城空置率78%、東港一方金融廣場空置率63%；高新園區置業廣場空置率68%；青泥洼新星國際中心空置率64%。中山區金座廣場、二七廣場東北亞堡蘭國際甚至整棟空置10年以上。

通過調研發現，造成樓宇空置比率高、時間長的主要原因有：

一是產業支撐力不夠。世界百年變局與世紀疫情交織疊加，經濟疲軟復蘇乏力，導致社會創新創業環境不容樂觀，辦公類需求嚴重壓縮。現代服務業特別是電子商務、互聯網金融、新媒體、文化創意等對樓宇需求較大的科技創新型和中小型服務類等輕資產企業偏少，對存量樓宇消化能力不強，加劇了樓宇空置壓力。

二是樓宇內部產業鏈不完整。商務樓宇定位較低端，入駐企業繁雜，樓內生態體系單一，無法滿足人員工作、生活、消費等多維需求；樓內“產業鏈拼圖”不完整，產業鏈鏈主企業、生態主導型企業等關鍵環節缺失，上下游銜接不暢，無法形成發展合力，整體競爭力弱，嚴重限制了樓宇經濟高密度、高性能、高效益的性能發揮。

三是扶持政策支持效能不夠。目前先進地區均出臺較有競爭力的樓宇經濟扶持政策，在資金、土地、人才等方面提供較大力度的支持，而大連市尚未出臺統一的樓宇經濟激勵專項政策，現有優惠政策多以產業扶持的形式分散在相關文件中，導致大連市在招引優質企業、總部企業等方面缺乏競爭力。

四是樓宇運營服務能力不足。樓宇停車泊位不足、電梯配比不夠等現象突出，比如中山區人民路東亞銀行、西崗區珠江國際；樓宇周邊交通不便、生活性配套設施建設遲緩，比如市區東港一方國際、國合大廈、富力大廈，高新區三豐大廈等。樓宇物業管理專業化服務供給不足，入駐企業普遍反映物業服務質量差，比如世貿大廈。

五是涉法涉訴等疑難雜癥較多。法律糾紛問題復雜難辦，最具代表性的東北亞堡蘭國際，群體性訴訟持續多年，一次性解決盤活難度較大。基礎設施老化嚴重，需重新進行結構安全性鑒定、開展改造維修后方可繼續使用，高昂的維修費用令樓宇產權方和投資人望而卻步，比如星海中石油大廈、寶華大廈等。另外，樓宇改擴建均涉及住建、規劃、消防等行政審批事項，面臨著新舊規范選擇與執行問題等諸多限制。

三、大連市盤活閑置樓宇支持產業發展的對策建議

（一）打好“統籌”牌，從全市層面謀劃樓宇盤活工作

一是加強組織領導。市級層面成立盤活閑置樓宇工作專班，統籌推進全市盤活工作，破解各區盤活閑置樓宇“九龍治水”局面，全面打通各涉樓部門信息數據壁壘，加快形成統一領導、統一規劃、統一部署和統一管理格局。實施閑置樓宇建檔立卡、動態監管措施，“一樓一檔”明確工作目標、時間節點和責任人，形成“工作項目化、項目目標化、目標節點化、節點責任化”的工作推進機制，積極穩妥推進閑置樓宇盤活利用。二是健全政策體系。在全面摸清大連市樓宇家底、做好樓宇信息臺賬的基礎上，盡快出臺盤活閑置樓宇實施辦法、支持低效樓宇改造提升的若干措施，出臺商務樓宇等級劃分標準、樓宇經濟考核辦法等系列文件，為全市盤活閑置樓宇提供政策依據和實施路徑支撐。三是規劃產業布局。將各區樓宇產業規劃布局和“5+4+3+1”現代化產業體系有機結合起來，繪制各區樓宇產業地圖，明確細化各區樓宇產業導向，積極引導商業業態合理定位。

（二）打好“擔當牌”，攻克樓宇盤活癥結性難題

一是加快辦理樓宇產權和審批核定。本著尊重歷史、尊重現實、實事求是原則，對產權不明晰的樓宇，“一事一議”依法理順產權關系，完成產權界定，對手續暫時不齊全的項目探索“容缺辦理”解決方案。二是積極推動“涉法涉訴”閑置樓宇處置。對因司法查封導致無法盤活的閑置樓宇，由屬地政府協助司法機關協調理順閑置土地債權債務關系，加強涉地資產處置工作銜接，建立健全執行聯動機制。“一樓一策”處置金座大廈、東北亞堡蘭國際等涉訴長期閑置樓宇，采取出售轉讓、政府回收、拍賣等方式盤活。三是拓寬盤活投融資渠道。采用政府和社會資本合作（PPP）模式盤活運作，鼓勵社會資本通過參股、控股、資產收購等方式有序參與盤活閑置樓宇項目。支持樓宇產權方通過基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）、資產證券化等方式進行盤活和運營。四是探索變更樓宇使用性質。對更新困難或長期空置的商務辦公樓宇，可探索政府收購、自主改造等多種途徑，以“商改居”“人才公寓”“青年公寓”等模式予以盤活，調研中，我們了解到通過收購商用性質閑置樓宇裝修改造后，建信住房大連分公司運營的“CCB建融家園”長租公寓、國房集團運營的“國房公寓”等入住率很高，這種運營模式既有利于盤活閑置樓宇，又能滿足新市民和青年人的保障性租賃住房需求，對于破解青年安居難題，提振留連信心，吸引人才匯聚起到重要作用，可借鑒推廣；也可探索商務樓宇“公共服務化”，通過打造停車場、文化中心、養老托育、智慧農貿市場等公共活動和社區配套場所，助力打造15分鐘“全齡友好型”社區生活圈，完善大連市公共資源配置，豐富居民精神文化需求。

（三）打好“服務”牌，助力樓宇企業健康發展

一是優化財稅融資服務。通過財政補貼貼息等方式，鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方面向中小微租戶，實施租金減免、裝修補貼、“以獎代補”等惠企服務，為在連企業提供改制輔導、財務顧問、融資擔保、路演宣傳等一攬子服務，為企業融資、融智、融資源，量身打造進入資本市場的專屬通道。二是附加創業咨詢服務。探索建立樓宇企業業務一站式咨詢服務站點，組建精細化管理服務團隊和智囊式專家團隊，聚焦樓宇業主及入駐企業需求，定期開展人力資源、法律服務、商務培訓等專場活動，為入駐企業、在孵項目團隊提供精準創業指導服務。三是創新樓宇社群服務。引導樓宇業主建立樓宇黨支部、樓宇工會、樓宇商會，撬動業主參與公共空間管理意愿，形成自我支持、多元包容、充滿生命力的樓宇空間開放社區，不斷提高商戶黏性。四是引入高品質服務理念。推廣西崗區申貿大廈日式精細化物業管理理念，將其空間設計、建筑施工、安防監控、人才培養等標準體系和先進模式融入樓宇物業服務中。加快引進國內外高品質、專業化的樓宇物業管理公司理念，打造一批高質量服務示范樓宇。

（四）打好“招引”牌，構建樓宇產業生態圈

一是明確方向精準招引。成立專業的樓宇招商團隊，繪制樓宇產業招商圖譜，精準招引打造一批文化創意、管理咨詢、工業設計等高端服務業集群。圍繞推動先進制造業與生產性服務業深度融合，重點招引商務商貿、文化創意、科技研發、金融服務等業態上下游項目，加快構建樓宇產業生態鏈。二是瞄準總部重點招引。圍繞金融、商務、物流等重點產業，招引一批央企區域總部、優質民企總部、上市公司區域總部等入駐樓宇，對樓宇內落戶的區域型總部和功能性總部給予獎勵，在落戶、優先購房、購（租）房補貼、子女入學、醫療等方面給予高層次人才相應待遇，引導企業把總部或結算中心、運營中心、研發中心、營銷中心等功能性機構遷入樓宇。三是區分地段分類招引。在人民路、西安路核心商圈科學有序開展樓宇“以舊換新”示范工程，進行騰籠換鳥、以舊換新，重點打造中小企業孵化地、文創工作室和人才公寓；對于老舊廠房和工業園區等集中成片式閑置樓宇，重點招引科技研發、工業互聯、現代物流等雙創企業入駐，打造產業鏈集聚、企業培育、科技服務、金融支撐、創業孵化一體的創新復合空間。四是圍繞產業鏈整體招引。支持總部型、龍頭型、平臺型企業帶鏈入駐、帶土移植，推動傳統招商模式向“聚焦企業需求面，產業生態一條線”的鏈式招商升級。每棟樓宇要篩選1—2家產業生態主導作用強的領航企業擔任“鏈主”，以鏈主企業的集聚力和影響力，吸引一批資金雄厚、技術先進、市場占有率高的上下游單項冠軍和專精特新“小巨人”配套企業落戶大連市，帶動產業鏈上中下游企業在空間上集聚、業務上協作、資源上共享，把產業鏈融入一棟樓。

（五）打好“賦能”牌，全面提升樓宇發展質效

一是強化技術賦能。依托大連市智慧城市建設，搭建閑置樓宇盤活平臺，根據各閑置樓宇的現狀、空置面積信息、產業布局、樓宇企業入駐率等，完成樓宇信息，建立詳細的樓宇信息庫。強化5G網絡全覆蓋基礎保障，做深做細基于樓宇場景的人工智能、物聯網、數字孿生等技術應用，在樓宇的設施運維、安全管理、能耗環境等領域實現可知可感可控。二是強化智力賦能。鼓勵樓宇企業創建企業商會、傳媒商會、物業協會、跨國公司俱樂部等平臺，引導商務樓宇企業開展產業社交、職場社交等品牌活動，加大與戴德梁行、仲量聯行、高力國際等專業機構合作，借鑒國內外成功樓宇經驗，為打造大連市樓宇品牌和知名度做好策劃。三是強化資本賦能。借力國資平臺、專業機構和戰略投資人，導入資本和產業資源，探索整體收購、統一運營的模式，加快東北亞堡蘭國際等重點閑置樓宇盤活進度。利用好自2023年8月1日起大連市設立政府引導母基金的契機，協助主城區內的樓宇企業用足用好天使類、創投類、產業類的基金投資，為樓宇內企業從種子期、初創期、成長期的不同階段賦能助力。

（作者單位：大連市發展改革研究中心）