高校房屋資產管理的優化研究

徐啟薇

高校房屋資產管理的優化研究

徐啟薇

[浙江大學]

高校房屋資產是“雙一流”高校進入發展新階段的基礎和保障，房屋資產管理也是高校國有資產管理的重難點工作，需要高校做好應對大體量、多類型、全周期的資產管理機制設計。本文針對高校房屋資產管理中的共性問題，結合浙江大學總務處近幾年的房屋資產管理經驗，對房屋及構筑物資產的分類管理、產權管理、財務管理和資源管理等工作提出優化方案，為高校房屋資產管理工作提供參考與建議。

高校；房屋資產；國有資產管理；對策建議

一、研究背景

房屋資源是高校內涵式發展的根本前提，是提升高校辦學能力、建設優秀學科的基礎平臺，是培養一流人才、服務戰略布局的重要保障，也是高校國有資產管理的重難點工作。房屋資產具有體量大、價值高、生命周期長的特點，要按多種類型，從多個維度做好管理機制設計，科學把脈、精準施策，保障房屋資產管理有序、權屬清晰、維護妥當、利用高效及處置規范，謀劃解決實際問題與前瞻規劃設計的有機統一。

目前，關于高校房屋資產管理的深入研究較少，缺乏以問題為導向、可復制推廣的管理范式研究。根據調研，不少高校在房屋資產管理的制度建設、日常維護、產權管理及處置核減等工作中遇到難題，如構筑物（含房屋附屬設施）的管理問題、修繕改造工程的費用資本化問題、歷史遺留房地產的辦證問題，以及清查盤虧資產的核銷問題等等。此外，高校一般根據資產的類別形式來布設管理機構，但很多高校資產管理部門的管理職責跟實際管理內容不一致[1]，如房屋資產入賬時包含了設備工程采購及安裝的價值，導致設備的報廢工作既屬于設備管理部門、又屬于房屋管理部門，造成國有資產管理的職責不清、程序混亂。因此，優化管理機制、解決共性難題，是高校國有資產管理部門面臨的迫切而重要的問題。

二、研究內容

（一）房屋資產的分類與管理

隨著高校教育事業發展，人才引進、設備存放、實驗室建設等需求激增，房屋類資產的設置變得更加多元化。不同于教育、居住等用途的普通房屋，高校因科學研究和實驗設備需要而建設或采購的構筑物（含房屋附屬設施）、集裝箱房等，既需要確認為固定資產，又無法簡單地按照房屋的管理要求進行資產建賬及資料維護。高校資產管理模式正從粗放型到集約型轉變，通過資產的科學分類和精細化管理，有助于落實管理責任，并利用制度建設、信息化建設、內控建設等手段,實現科學管理。[2]

（二）房屋資產的交接與辦證

由于歷史原因，建校較早的高校普遍存在歷史遺留問題房地產。房地產權屬問題會對國有資產保值增值、資產報廢滅失處置、科研項目及實驗室申報、營業用房出租出借等造成不利影響。高校應加強重視房地產權屬管理，房屋資產管理部門也應協同基建部門規范房屋、土地資產的交接程序，及時做好新建項目資料維護及產權辦證工作，并按要求及時將在建工程確認為固定資產。

（三）房屋資產的增置與處置

在建工程辦理竣工財務決算時，為圖便利，審計人員往往將項目的工程造價全部確認為房屋固定資產，忽略了房屋工程當中包含的其他類型資產（設備、家具等），導致此類設備、家具資產無法按正常流程報廢處置。須從增置環節起，要求在建工程所含的各類資產分別入賬、對應管理，后續才能規范履行處置手續。

（四）房屋資產的清查與盤活

通過房屋資產專項清查摸清學校家底、盤活存量房產資源、減少浪費及不合理占用，是做好高校房屋資產使用管理、提高國有資產使用效益的有效途徑。[3]資產清查容易發現兩類問題：一是年代久遠、登記模糊、資料不全的房屋類資產（包含基礎設施工程和附屬用房等）無法按常規流程報送處置，造成賬實不符和“銷賬難”問題；二是校園內臨時建筑分布雜、數量多，使用和責任單位混亂，有的存在安全隱患，有的長期閑置無人利用，造成學校管理部門難以掌握信息和規范管理的死角。

三、類房屋資產確認與管理的制度優化

高校房地產通常按照土地和房屋兩大資產類別進行統計和管理，忽略了對構筑物（含房屋附屬設施）等“類房屋資產”的精細化管理。根據《<政府會計準則第3號——固定資產>應用指南》（財會[2017]4號）文件規定，房屋及構筑物按資產性質及折舊年限可細分為業務及管理用房、簡易房、房屋附屬設施和構筑物四個類別；國家標準固定資產分類與代碼（GB/T 14885-2022）在“房屋和構筑物”大類下又分“房屋”“構筑物”和“土地”三大類型。[4]因此高校房地產管理應按照“房屋”“構筑物”和“土地”三類資產進行管理和建庫。

（一）構筑物（含房屋附屬設施）資產的確認

確認為構筑物（含房屋附屬設施）的設施及工程，應符合固定資產分類與代碼（GB/T 14885-2022）構筑物類別的對應子項，其資產增置單和資料移交單應完整記錄坐落位置、定位參照物、資產類別、計量方式等區別于房屋資產的信息，避免模糊登記。其中，房屋附屬設施在2010年版本的國標代碼中原屬于為房屋子類[5]，在房屋資產卡片庫建賬，但其性質特點、折舊年限類似于構筑物資產，在2022年版本的國標代碼中已調整為構筑物子類。因此，今后在實際管理與制度建設中應將房屋附屬設施和構筑物資產進行統籌，但也應考慮新舊資產分類和資產卡片的過渡銜接。

（二）構筑物（含房屋附屬設施）資產的管理要求

構筑物（含房屋附屬設施）的資產種類多、差別大，沒有統一計量標準，在資產增置、資料移交過程中，必須定性、定量、定位描述資產。交接后，必須明確構筑物（含房屋附屬設施）資產的日常維護單位及管理責任人，落實維護工作，配合定期檢查，防止資產破壞滅失。

（三）特殊建設項目的固定資產確認

在高校房屋資產發生較大變化時要對新建、拆建、擴建、裝修等變化進行詳細歸檔，及時充實檔案。[6]某些基礎設施、配套改造等特殊建設工程項目，因資金來源問題不能計入長期待攤費用的，可確認為構筑物（含房屋附屬設施）進行固定資產管理，有效解決國撥資金建設的設施、改造工程資產入賬問題。

四、在建工程與房屋資產交接的流程優化

房屋、土地的前期交接工作會對后續權證辦理和資產管理產生較大影響，必須前瞻性地做好流程設計、按節點執行。

（一）土地初始登記

高校取得的建設用地一般為劃撥性質，需辦理宗地確權后方可進行不動產登記。土地初始登記（不動產權證書僅登記土地信息）建議在勘測定界完成后立即辦理。雖然也可在建設項目竣工后，通過用地復核驗收程序直接與房屋信息一同登記，但若房屋登記無法完成，土地登記也無法補辦。因此建議在校區范圍以外的建設用地，進行宗地測繪、取得土地初始登記為妥；錯失提前辦理時機的，須做好規范建設和建筑面積的嚴格控制。宗地測繪原則要求土地現狀上不能有任何建筑物，因此學校基建部門在完成勘測定界與供地手續后，應盡快移交或準備土地資料，以便學校開展宗地測繪并辦理土地初始登記。

（二）建筑面積管控

以杭州市為例，建設規劃報批與房屋面積認定隸屬于不同的政府職能部門，特別在多測合一政策出臺前，一旦前期設計階段對房屋面積計算把控不嚴，很容易造成后續實測建筑面積與規劃批建面積存在超出合理誤差范圍的“超建面積”。根據杭州市人民政府辦公廳《關于印發杭州市建設項目超建面積處理實施辦法的通知》（杭政辦函〔2010〕323號）規定，合理誤差以外的超建面積要求建設單位補繳規費并接受處罰。[7]為避免高達房屋建設項目工程造價5%-10%的處罰金額，學校基建部門應密切關注此問題，通過圖紙核對、預測繪等手段實施房屋面積的監測和管控，及時調整規劃方案或執行批后修改程序，做好建筑面積管控。

（三）房產實測繪

新建項目通過規劃竣工驗收后，應盡快實施房屋測繪工作。為避免使用單位裝修改造產生的影響，房屋測繪應在移交使用單位前完成，同時加強對規范裝修的宣貫。

（四）在建工程轉固定資產

根據《行政事業性國有資產管理條例》第三十一條規定，采用建設方式配置的房屋資產，應當在建設項目竣工驗收合格后及時辦理資產交付使用手續，并在規定期限內辦理竣工財務決算，期限最長不得超過一年。[8]房屋移交使用單位后，學校基建部門應盡快按照估計價值或決算實際成本辦理在建工程轉固，增置內容需按工程規劃許可證或財務竣工決算報告所含房屋范圍進行填報。

（五）不動產權證辦理

學校基建部門與房屋管理部門配合完成規劃核實、消防人防驗收、房屋測繪、土地權籍調查、竣工驗收備案等環節，盡快落實資料存檔和不動產權證書辦理，保障學校房屋、土地國有資產的權屬管理。

五、房屋中設備部件增置與處置的機制優化

（一）明確在建工程分類轉固要求

現有的房屋資產價值一般為建設工程的整體造價，未將納入工程采購及安裝的設備、家具與房屋做區分，待房屋資產入賬時，其設備和家具可能已經使用多年或發生損壞。由于折舊年限與房屋相差甚遠，房屋資產中的設備和家具損壞報廢時未達到該資產卡片的房屋資產報廢年限，也造成房屋和設備等資產歸口管理部門的職能邊界不清，在處置程序上存在較大的漏洞和爭議。

為從根源上解決問題、加強固定資產管理、規范資產報廢處置程序，在建工程（包括目前已暫估入賬的工程）轉為固定資產時應以經第三方審計的資產清單為依據，原則按房屋、構筑物（含房屋附屬設施）、設備和家具等類型辦理資產增置手續，各類資產入賬后，由各資產歸口管理部門規范進行全生命周期管理。

（二）規范房屋內設備和家具的處置

已包含入賬在房屋資產內的設備和家具，在維修或裝修時需要拆除、替換的，應達到該類資產的最低使用年限后申請報廢，建議由對應類別的資產管理部門統一受理，遵循公開、公正、公平和競爭擇優的原則，以市場化方式出售。未達年限的應優先在本單位、本部門內部調劑利用，一般不予受理報廢處置。為強化責任和節約意識，使用單位擅自拆除、替換設備和家具的，學校需追究責任。

六、房屋資產清查與資源普查的管理優化

在高等教育內涵式發展的背景下，高校新建房屋資產的可能性越來越小，如何挖掘現有房屋資產潛力，優化房屋資產配置方式，提高房屋資產使用的質量和效益，實現高等教育事業的可持續發展，是高校資產管理研究的重要內容。[9]房屋資產管理必須以精準掌握學校所有房屋資源信息為目標。

（一）資產清查推進賬實相符

定期組織房屋資產清查，有利于做好賬實相符、賬章相符工作。對于歷史已拆除的房屋，應收集拆除或滅失的證據資料，推進資產核銷工作；對于已參加房改、出售給教職工個人的住房資產，應根據國有資產管理要求，做好清理資金掛賬工作。

（二）資源普查盤活存量用房

定期普查在用房屋情況，有利于掌握真實用房情況、盤活利用用房存量。開展用地分類測繪，關注校園內房屋、臨時建筑、道路、綠化和水體變化，重點關注各類臨時用房的實際用途、使用單位和使用面積信息；按年度統計租用校外土地、房屋，結合公用房定額分配情況嚴格執行審批報送手續，加強存量用房的集約利用；臨時用房、租用校外房屋等應納入各單位公用房指標，統籌考核各院系單位的公用房績效。

七、結語

高校資產管理工作應深入學習貫徹習近平總書記重要講話精神，把握高等教育高質量發展要求，充分認識和應對一流大學建設的長期性、復雜性和艱巨性，把發揮主觀能動性與按規律辦事有機結合，不斷思考優化、實踐更新。浙江大學總務處立足高校國有資產管理新發展階段，總結近幾年房屋資產管理的實踐成果和工作經驗，研究并優化高校房屋資產管理的原則與手段，為高校房屋資產扎實基礎、精細管理、創新服務提供參考與建議，為加快建設世界一流大學貢獻力量。

[1]宋鑫超.提高高校資產管理工作效率的途徑探析[J].行政事業資產與財務,2014(06):156.

[2]王希凌.高校資產與實驗室實施精細化管理的探索與實踐——以同濟大學為例[J].知識經濟,2019(34):12-13.

[3]江敏杰,晁炎,張科.淺談資產清查對加強高校國有資產使用管理的作用——以中山大學房屋資產專項清查為例[J].經濟師,2017(12):225-226.

[4]固定資產等資產基礎分類與代碼[S].國家標準(GB/T 14885-2022).

[5]固定資產等資產基礎分類與代碼[S].國家標準(GB/T 14885-2010).

[6]張欣.高校房屋資產科學化管理探索[J].亞太教育,2016(35):47.

[7]關于印發杭州市建設項目超建面積處理實施辦法的通知[S].杭政辦函〔2010〕323號.

[8]行政事業性國有資產管理條例[S].中華人民共和國國務院第738號令.

[9]侯艷艷,李俊,趙明.高校房屋資產優化配置的思考[J].行政事業資產與財務,2020(01):13-15.

(責任編輯:趙鵬程)