如何界定住宅小區配套公建用房的權屬

徐映雪

案? ?例

案例一：A公司申請a建筑物的首次登記，a建筑物位于一住宅小區內，共11層，1-2層為底商，3-11層為住宅。在審核過程中，發現一層有1間便利店和1間公廁，建設工程規劃許可證證載這兩間房屋均屬于配套公建，這兩間房屋能否首次登記給A公司所有？

案例二：某省電力公司申請某省電力規劃檢測試驗基地1號樓的首次登記，土地使用權類型為出讓，地類（用途）為公共基礎設施，建設工程與規劃許可證及規劃核實意見書上的建筑分類均為公共設施。1號樓能否首次登記為該電力公司所有？

分? ?析

有觀點認為，《民法典》第二百七

十四條規定：“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有?！卑咐恢械膬砷g房屋均屬于配套公建，案例二中的1號樓屬于公共基礎設施，既然都是公共建筑，應屬于建筑區劃內的公用設施，屬全體業主共有。

筆者不支持此觀點。此觀點把配套公建與公用設施混為一談，公用設施屬于建筑物區分所有權的共有部分，屬于業主共有，但配套公建類型多樣，與其有本質的區別。

筆者認為，要厘清配套公建用房的產權歸屬，需先按相關用途對其類別做區分，不能一概而論。根據其具體用途，主要可分為營利性配套用房、非營利性配套用房及社會公益性配套用房三類。

營利性配套用房，由開發單位投資建設，其開發建設成本一般未列入住宅小區房屋開發建設成本內，屬于開發單位在建設成本外的單獨投資。首次登記時，此類房屋的產權歸屬應按照“誰投資、誰所有、誰受益”原則，登記給開發單位。此類配套用房能提升小區的品質，提升業主居住的舒適度和便利度，主要包括超市、便利店、會所等。

非營利性配套用房，不以謀取經濟利益為目的，為住宅區居民服務的較基礎性的配套用房。并非開發單位單獨投資，其開發建設成本已列入住宅小區房屋開發建設成本內。首次登記時，此類配套用房應登記為全體業主所有，主要包括物業服務用房、配電室、水箱間、公廁等。

社會公益性配套用房，為社會提供一定公共服務的配套用房。有的由開發單位投資建設，有的由政府投資，開發單位代為建設，其成本在開發單位取得該宗地土地使用權時在所繳納的土地出讓金中抵算。由開發單位代建的，產權應歸政府所有，開發單位在建設完成后需按有關規定移交相關政府部門。此類配套用房以滿足附近特定居民（不限于住宅小區內）的需要為目的，如，教育用房（中、小學）、醫

院、郵政儲蓄所等。首次登記時，此類配套用房應登記在開發單位名下。按要求需要移交的，再由開發單位向相關部門進行移交。移交后，由政府負責管理和運行的費用，便于政府調配社會公益性資源，更好地給居民提供公共服務。

登記機構在進行首次登記時，應首先明確其產權歸屬，還應注意以下兩點：一是對小區內分期開發建設的配套公建用房要整體進行把握。分期開發建設的，登記機構應讓開發單位提交整個小區配套公建用房的規劃、建設等相關材料，整體把握是否符合相關要求。二是在實踐中，部分開發單位為了獲取更高的經濟利益，未按規劃批準建設或改變房屋的使用用途，從而侵害業主的權益。在進行首次登記時，可將卷宗審核與實地查看相結合，對其位置、面積、用途等進行重點審核。如發現房屋建設與規劃批準不一致的情況，應讓開發單位補充提交規劃、建設等相關職能部門出具的證明文件或圖件。

綜上所述，案例一中a建筑物一層便利店屬于公建配套用房中的營利性配套用房，應登記為開發單位所有；一層公廁屬于公建配套用房中的非營利性配套用房，應登記為全體業主共有。案例二中的1號樓屬于公建配套用房中的社會公益性配套用房，首次登記時應登記在某省電力公司名下。