盤活存量土地 拓寬發展空間

王清杰 陳紅艷 尹軍濤

在新型城鎮化和工業化過程中，經濟發展、結構調整和產業轉型發展導致的建設用地需求日益旺盛，與嚴守耕地紅線、新增建設用地規模不大、耕地后備資源嚴重不足的矛盾日益突出。在此形勢下，盤活存量土地是節約集約利用土地資源、破解發展空間不足、推動經濟社會高質量發展的有效途徑。

盤活存量土地的主要做法

近年來，鶴壁市自然資源規劃局通過創新機制用活政策、雙向對接匹配供需、“府院聯動”、“騰籠換鳥”、重塑產業空間等舉措，連續4年實現省重點項目用地保障率100%，產業發展和存量土地盤活的有機統一，形成了節約集約用地“鶴壁模式”。

創新解難破礙制度機制，用足用活土地集約高效利用政策紅利。結合實際，鶴壁市自然資源和規劃局堅持系統謀劃、政策引導、重點突破，聯合市發改、工信、財政等部門，用足用活土地集約高效利用的政策紅利，出臺《關于支持開發區盤活存量建設用地促進節約集約用地的實施意見》，明確企業提高用地效率不增收土地價款、落實差別化稅收、多種方式供應工業用地、支持企業分割轉讓結余土地和利用存量用地發展新型產業5年過渡期等具體政策措施，指導全市批而未供、供而未用、用而未盡、建而未投、投資效益低等各類閑置低效用地處置。制定《工業項目再投資履約監管協議》，重新約定投資額度、建設時序、產值、稅收等相關指標和違約責任，提升工業產業用地畝均效益。2021年以來，全市供應土地1.9萬畝，其中，使用存量用地1.2萬畝，占比達到63%，單位GDP地耗由2020年的629.7畝/億元下降到569畝/億元。

需求與服務精準對接，促進項目高質高效用地。與縣（區）政府精準對

接，引導算清政治、經濟、生態“三本

賬”，優先使用存量建設用地。摸清全市批而未供土地情況，繪制存量建設用地“一張圖”，統籌項目建設用地保障和存量土地高效利用。對招商引資落地項目實施精準服務，全程跟進項目用地控制性詳細規劃編制、土地掛牌和規劃審批等環節，引導土地使用全過程集約管理。兌現獎懲措施，工作成效顯著的按完成任務量的50%予以用地計劃指標獎勵，完不成任務的扣減下年度20%新增用地計劃指標，為重大產業項目落地、增資擴產拓展優質發展空間。

與企業精準對接，“一企一策”制定盤活方案，實現產業集聚和畝均效益雙提升。對低效用地企業引導分割轉讓，分析企業發展潛力，算清用地成本，根據畝均產值確定用地面積，采取轉移預告登記，分割轉讓土地使用權，盤活瑞興堡建材、河南鎂業等企業的閑置土地480畝，實現土地資源的有效轉移和循環利用。引導龍頭企業對低效用地再開發，按照就近原則，根據延鏈、補鏈需要，架起龍頭企業和低效閑置用地企業之間的橋梁，引導龍頭企業對周邊閑置低效用地收購利用。天海集團、賽科化工等龍頭企業收購閑置低效用地360畝。對“四優三新”等優質企業提供精準保障，制定工業用地“標準地”出讓實施意見，精準服務使用存量用地優質企業，實行“標準地+代辦制”“標準地+承諾制”，

落實區域評估，政府先行完成礦床壓覆、氣候可行性論證、文物勘探等10項成果，設定土地出讓“3+N+1”指標

（投資強度、畝均稅收、容積率+區域評估指標+土地使用年限20年），提前介入開展場地平整、項目設計方案審查等服務，實現（區域評估）政府買單、企業共享，降低企業成本、縮短審批周期。目前，全市已累計出讓工業用地“標準地”13宗面積2135畝。

建立健全“府院聯動”機制，實施

“騰籠換鳥”。與法院聯合建立常態化“府院聯動”工作機制，定期舉行聯席會議，將破產企業資產處置、閑置土地處置等事項納入聯席會議重點事項清單。對嚴重資不抵債、無力經營且長期停產及圈地不建、恢復無望的企業，根據債務、產權等復雜程度，采取破產清算、司法拍賣等方式靈活處置，打好土地盤活利用“組合拳”。對債權清晰類的“僵尸企業”進行資產核算、債務清算，加快市場出清，引進優質企業收購土地；對債權債務復雜、涉法涉訴類“僵尸企業”，用司法裁定切斷企業歷史糾紛，盤活閑置土地，推動優質項目落地開工；對“僵尸企業”尚無明確用地意向的地塊，實行政府收購，納入土地儲備再次利用。如，對鶴壁標準件廠等債權清晰類企業進行資產核算、債務清算，引進常州納新公司等優質企業收購土地，加快推動企業出清；怡福塑料制品有限公司等債權債務復雜、涉法涉訴類企業，用司法裁定切斷企業歷史糾紛，有力支持尼龍小鎮、海格龍升化工等優質項目建設；河南大用實業、龐村技校等尚無明確用地意向的地塊，實行政府收購納入土地儲備，為土地二次利用奠定基礎。目前，鶴壁市共盤活“僵尸企業”23家，涉及土地4300畝。

實施產業空間重塑，筑優引鳳“金絲巢”。全市自然資源系統圍繞當地黨委、政府產業發展思路、發展規模，結合城市空間布局和有限土地資源，積極主動測算，與現狀存量土地進行銜接，先后謀劃建設人工智能、數字經濟、3C、智能制造等20多個標準廠房區，并制定標準廠房建設和改造行動計劃，變“以土地招商”為“以廠房招商”，實施“引鳳入巢”行動，讓企業

“拎包入駐、輕裝上陣”，實現存量土地盤活、城市形象改善、發展空間拓展“三贏”。2021年以來，全市建設和改造標準廠房230余萬平方米。城鄉一體化示范區利用富士康產業園周邊空閑近10年的存量土地1800余畝，先后規劃建設耕德電子產業園、京富電子產業園、信創手持終端產業園、京東鶴壁智能制造產業園等5個標準化廠房項目，規劃建設面積180多萬平方米，已建成約50萬平方米，引進富士康電子、耕德電子、創偉信公司、匯興威、英格索藍、黃田科技、易達科技、福寧科技、伍基智能數碼、創維科技、節源電子等公司入駐。淇濱區以數字經濟為抓手，規劃建設百佳、千惠、萬和等7個標準廠房智能制造產業園區，引進京東、阿里、航天宏圖、360、辰芯科技等一批新經濟產業項目入駐。開發區先后規劃建設了中原光谷、高分子材料產業園、汽車電子產業加速器、龍崗汽車電子產業園等，項目平均容積率高達1.5，較普通單層廠房節地40%以上，打開重塑產業新空間。

有關意見建議

堅持規劃引領。將存量建設用地作為底圖，與國土空間總體規劃、控制性詳細規劃等實施同步銜接，精準統籌新增用地報批和存量用地盤活，對批而未供土地按照國土空間規劃和產業發展延鏈、補鏈、強鏈、建鏈的要求，通過補充完善基礎設施、公共服務設施和招商引資實施精準供應；對閑置低效用地分別采用無償收回、政府收儲、司法拍賣、引導轉讓、政企合作開發建設標準廠房等方式實施盤活利用。

繪制好“招商用地地圖”。結合地形圖、國土變更調查、建設用地批后監管、供后監管等工作，全面排查各鄉鎮（街道）、園區存在的閑置、低效建設用地。摸清批而未供、閑置低效用地的地塊位置、面積、用途、邊界，權屬、形成的原因。在市、縣（區）政府統一領導和大力支持下，主動加強與縣（區）同級工信、發改、街道、園區等部門對接，進一步認真梳理核實可用于發展、招商引資的地塊位置、面積、用途、規劃、利用狀況、周邊基礎設施等信息，扎實開展“招商用地地圖”建設，做好相關數據信息錄入和更新維護工作。

建設項目動態全生命周期管理系統。將項目取得土地、建設、投產、生產經營狀況等全部納入項目動態全生命周期管理系統，每年進行一次評價，將評價結果及時通報相關縣區，對評價異常的項目由相關縣區及時組織研判，適時組織項目幫扶或引導項目退出。對評價結果優秀的企業尤其是成功入選省級“畝均英雄榜”的企業予以獎勵、根據項目擴產需求予用地保障。

進一步明確預告登記轉讓土地政策。在河南省人民政府辦公廳《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》“各地可探索實行預告登記轉讓制度。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓且建設工程投資額（投資額可委托有資質的機構認定）未達到總投資額25%的，在交易雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓合同后，按照先投入后轉讓原則依法辦理預告登記”的基礎上，進一步明確受讓方可憑預告登記證明辦理項目規劃、建設、環評、消防等審批手續，為受讓人投資建設達到轉讓條件后辦理不動產轉移登記手續掃清政策障礙。