中國房地產業趨勢性變化及政策建議

秦虹

當前房地產需求問題

目前，很多人認為中國房地產發展已到頭了，未來沒有機會了。對此我有以下幾個基本判斷：

第一，房地產市場的供需總量正在下臺階。2021年整個房地產市場交易為18億平方米和18萬億元的銷售額，我的基本判斷這已是頂部，未來交易總量將會下臺階。

第二，有些輿論認為，中國的房地產沒有需求了，未來這個行業已經沒有發展機會了。對中國房地產需求的研究表明，未來5年，商品房需求在12億-13億平米，其中商品住宅10億-11億平米，這個量是非常大的。1998年住房制度改革時，全年商品房成交面積是1億平方米，現在如果能到10億平方米，不能說是一個可以忽略的市場。

第三，住房潛在需求的釋放有很大的不確定性。不是老百姓擁有住房已經足夠多、不再需要房子的問題，而是有沒有能力、愿不愿意買房。房地產市場不是孤立的。看鄭州市，所有的鼓勵政策都出了，包括認房不認貸等政策，所有限制性政策全部取消，購房補貼也有了。但二手房市場仍出現大量拋盤，沒有帶來新的需求，老百姓反而急著往外拋售自己以前買的房子。

鄭州住房不可能已經完全滿足需求了，我們城鎮化趨勢還有潛力，而且老百姓的改善性需求遠遠沒有終結。房地產政策是外部的，大家對未來預期不好，信心不足，這是最大的問題。要對經濟發展有信心，把失業率降下來，讓股市能夠發展起來，讓老百姓對未來發展充滿信心。房地產市場是按經濟規律運行的，即使不出更多政策，照樣能夠恢復。要相信這個判斷。

趨勢性的變化

客觀地講，中國經過20多年房地產業高速增長，現在總量短缺已不存在，買不起房可以租房。但是總量下臺階表現在對趨勢判斷上的三個變化。

從區域看，未來房地產市場一定是長期的不平衡。大城市群和都市圈的機會更多，這和經濟發展是相一致的，現在全國很多城市房價都在下跌，而一線城市并沒有看到明顯的房價下跌。雖然一些一線城市，甚至像上海、杭州也有房子要降價才能賣得出去的，但是10年以內的次新房沒有降價，甚至還在漲，降價的都是20年以上的二手房產。人們在大量置換資產，就是把過去手中的老破小、年頭長的，沒有地鐵，沒有學區概念的二手房子變賣，換新房、好房子。新房基本上價格沒有降，次新房價格也沒有調整，包括北京在內。

國家發改委規劃了19個城市群，其中經濟發展好的、真正有發展機會的是五大城市群，這里集中了全國流動人口的79%；30個大中城市集中了全國流動人口的33%，過去是普遍性有需求，現在是結構性有需求。

從城市來看，特別是超大、特大城市來看，過去主要是購房需求，未來將是租賃需求和保障性住房需求上升。超大和特大城市總體來說房價偏高，從工薪階層年輕人的收入來看，買北京、上海的房子還是非常難的。

能不能做到在政策上讓他們實現先租后買，能不能解決年輕人發展起步時的住房需求，這是非常關鍵的問題。在政策上只考慮限購、限售即房屋買賣市場是不夠的，必須把保障和租賃的政策真正落到位，而現在沒有落到位。

聚焦大城市，再聚焦城市內。從地塊上看，大城市內，包括二三線城市未來存量房交易一定會上升。現在22個熱點城市的二手房交易基本上都超過新房，所以存量房交易占比會越來越大，這跟中國房地產市場的日漸成熟有很大的關系。

住房需求即使不變，但是供給會變。過去我們的需求全部是靠新房供給滿足，而現在的需求中可以有相當一部分靠二手房滿足。所以，存量房交易增量必然上升。如何保障存量房的健康和支持存量房的交易，對下一步房地產的發展至關重要。現在城市里有大量的住宅的、非住宅的、低效的、空置的存量房，沒有真正發揮效益的資產大量存在。為什么不能進行交易呢？我們的制度障礙是非常大的，存量低效。低效資產寧愿擺在那里，也不會使資產去流通、交易，流通不到更高資產價值的主體中去，這就需要我們在房改中破除制度障礙。

總之，趨勢性變化中大致是三點：第一，區域性結構不平衡；第二，大城市租賃和保障房需求趨于上升；第三，存量房的交易會逐步提高。

未來的政策建議

中長期房地產的政策有幾個大方面的原則是需要考慮的。

第一，不僅僅從政策層面、規劃層面進行調整，而必須是從制度性層面進行調整。保障房滯后不是規劃建設的問題，從根本上說是制度性的問題。若不是從制度上解決保障房的問題，住房保障是不可能發展好的。

保障性住房有兩種方式：產權式保障和租賃式保障。產權式保障從房改開始就試行，經濟適用住房是最大的產權式保障。起步時經濟適用房存在很多的問題，制度不夠完善，但2015年就在全國性停止產權式保障，全部改成租賃式保障。不是說存在問題就把這種保障方式停止，不讓它發展了。世界很多國家都是產權式保障和租賃式保障雙軌同時進行，而我們現在所有的政策都是支持租賃房。有些人說讓年輕人一輩子租房，為什么？租房是階段性的，年輕人只要他有能力，只要他結婚生孩子，他一定會有為自己買一套穩定的產權房的需求，這是客觀的需求。現在除了北京、上海這兩個城市有少量的共有產權房之外，全國其他城市都沒有產權式保障。所以，首先要考慮制度改革，而不僅僅在政策層面，規劃建設層面。

第二，應該堅持原則。房地產業發展新模式我是贊成的。房地產企業是房地產業的一個組成部分，從房地產業角度講，如果房地產企業的發展環境、制度環境不改變，讓房地產企業去搞新模式，就是加快死亡，因為它的舊模式是適應原來的基礎制度形成的。如果原來的基礎制度沒有改變，是不可能成功的。要有問題導向。我們發展新模式的目的不是為新而新，是要解決問題。如果把新模式想得太理想、太完美，等于畫了一個天上滿月的月亮，卻不能解決現在的問題，有什么用呢？

第三，處理好政府和市場的關系是非常關鍵的，要尊重基本的規律。我們的政府很強大，但不能執著于一個理念，好像所有問題政府都能解決。發展市場經濟，既要規范市場，更多的還要尊重市場規律，讓市場去解決市場出現的問題。

具體改革建議：

（一）土地供給模式需要改革。過去我們土地的供給是政府壟斷供應，未來恐怕房地產土地政府供給方式要從唯一到之一，特別是要重視盤活存量。中國房地產的制度框架，大的方面從土地供給到拍掛、預售制，都是學香港模式，但有三個很重要的方面沒有學會：第一是預售，香港也預售，但為什么沒有爛尾樓？我們沒學到本質。第二是保障，香港的房地產市場化制度不是一個好的制度，香港的房價很高，但香港有50%的人可以住保障房，而我們有多少人住保障房？第三是存量，包括住宅和非住宅，特別是非住宅，存量房的交易非常活躍，只要達不到理想的資產價值，馬上就會被新的人取走。其中非常重要的原因是香港沒有土地增值稅。

我們為什么存在大量的低效資產？土地增值稅是關鍵的一個制約。比如某地塊存量已經多年，當時地價很便宜或者零地價，購買者將其買來后僅土地增值稅就使這個成本大幅超過了新建筑的費用，讓它更新改造再獲得收益就不可能了，所以大量低效資產就無法流動。土地供給模式改革從唯一到之一，就是要通過市場化機制盤活存量。

要以人定供，解決跨省域的土地市場化機制。要解決土地使用權到期之后的后續問題。住宅70年還有點年頭，但是城市要更新，大量的商辦房已經20多年、還剩十幾年，現在沒人敢碰這些資產，造成城市經濟沒有辦法盤活。

（二）住房供給模式要改革。改革主要解決“四輕四重”的問題：重售輕租，重新輕舊，重市場輕保障，重預售輕優化房屋供給。這是我們過去住房供給存在的四大問題。

（三）房地產金融模式要改革。很多人說房地產已經金融化了，但實際上我們的金融資源過度支持房地產是不存在的。房地產企業高負債是怎么形成的？房地產企業希望進行股權融資，但政策不允許，多少年房地產企業不能上市。好不容易搞了REITs，卻不準涉及房地產企業，房地產私募股權不能成立，不能審批，凡是和股權有關系，房地產一律不能碰。銀行還搞了幾條紅線，對房地產的貸款進行管控。所有的正規融資渠道全部堵死，它就只能去搞市場化的各種各樣的負債。把所有的房地產企業要走的正路全堵死，它才搞成今天這個爛攤子。很多房地產企業造成很大的負債，為什么沒能及早暴露出來？就是它表面沒有那么大的問題，但是當問題一旦爆發出來，你就會發現表外的問題太多了。不光是恒大，所有房地產企業表外問題都大于表內，是因為表內的控制太嚴格了，因而金融制度一定要進行改革。

（四）房地產企業開發經營模式改革。房地產企業開發經營模式從高負債、高杠桿、高周轉，到它的開發、運營、服務、持有一體化，從過去只重視賣新房子到重視存量，從過去全部是重資產變為向輕資產轉變，以及盈利來源的多元化等等。在這些方面改變之后，才有基礎對房地產企業“三高”的開發經營模式進行改革。

（編輯 季節）