房地產市場健康發展要解決的幾個根本問題

陳文玲

7月24日中央政治局會議提出，適時調整優化房地產政策，因城施策，用好政策工具箱。現在政策工具箱里面的工具不少了，對于房地產的金融刺激政策的力度也非常大。現在，房地產和宏觀經濟發展的關聯程度越來越密切。目前改變中國經濟的心理預期減弱問題至關重要。

關于房地產的屬性問題

房地產是消費品還是投資品？它的屬性存在不同認識，我認為房地產有四個方面的屬性，應該重新認識，要進一步考慮其定位。

第一，房地產是長周期的耐用消費品。40年、30年的消費品已經屬于長周期的耐用消費品，而居民住房使用期有的是70年甚至更長，政策應該為長周期的房地產設計，而不是局限在短周期，這涉及政策制定的方法和著眼點。

第二，房地產具有投資品的屬性或者資產屬性。如果不承認這一點，對房地產的支持就可能短期化。如果當行業形勢和經濟形勢不好時，政府出臺相應的扶持政策，形勢好轉后又把扶持政策往回收，投資者就會無所適從。總之房地產是有投資屬性的，房地產的投資價值、資產價值還是要承認的。

我理解“房住不炒”是指不能過度炒作，要防止房地產市場過度投機把市場炒亂。但是房地產交易還是應該受到保護。如果你不承認它的投資品屬性，房地產市場就很難做起來。現在很多城市存量房掛牌數量達到歷史的高峰，拋售二手房。

第三，要承認房地產的財富屬性。我國進入高質量發展階段，要通過房地產投資創造財富，而不是不講究質量地蓋房子。有一位建設部原來的領導講過，我們住宅的生命周期平均26年到27年，之后就成了建筑垃圾。我們原來是粗放的高速度發展，向高質量發展轉型時，有必要明確房地產的財富屬性。

中國一些富人到國外買的豪宅都是具有幾十年、上百年歷史的那種具有財富屬性的房地產，或者高價值的房產。我們現在實際上缺少適應富人需求的大宗購房，實際上是消費外溢的。一般的奢侈消費品是向國內流動，高端住房需求卻是外流的，而且這幾年外流得非常嚴重。

按照統計局和人民銀行的多次調研，我國居民的財富構成中80%是房產。如果否定它的財富屬性，老百姓的財富將大大縮水，這也不符合我們的發展方向。

第四，房地產業仍然是支柱產業，而且是關聯性極強，帶動性極強，聯動性極強的支柱產業。

房地產供給方面政策要整體設計

重要的問題就是要有房地產業政策的整體設計原則，而不是單一的供給政策，比如推保障房政策，以及城市的棚戶房、城中村改造等。不是單一地推出某類住房的供給，要做房地產政策的整體設計。比如市場化住房部分，政策上要放開，真正讓市場發揮作用；而保障房、公租房這部分應該由政府來做。

還有一部分存量房，比如小產權房，現在到了該解決的時候了，而不是一拆了之，因為這也是社會財富，還有那么多的老百姓在那里居住。政策的制定應該避免簡單粗暴的方式。現在一部分農村集體用地將來可能轉為城市建設用地，它和小產權房的性質是一樣的。為什么允許新的集體用地進入市場，之前的小產權房就要強令拆除？

所以我們制定政策，需要有一體化的和長周期的考慮和設計。住房市場的制度供給是非常根本的問題，不僅需要解決屬性問題，還有長周期的優質制度供給問題。

需要解決存量和增量的問題

現在大家對房地產注意的焦點集中在一線城市，一線城市有不少存量，但只要政策取消對二套、三套房的限購，讓市場起作用，剛性需求就會刺激彈性需求，它還是有消化的渠道。

最重要的是三線、四線城市，大量的存量房沒有解決的通道，也沒有解決的設計。大量的三線、四線城市，包括縣城的空置房，特別是東北很多城市的空置房，問題非常嚴重。北京周邊的一些中小城市也有大量空置房，目前存量問題是非常嚴重的。

對房地產增量要有一個準確判斷，到底未來還有多大的發展潛力。如果住房的建筑周期是26-27年，之前房地產粗放發展時很多房子的一些關鍵零部件，比如上下水設施、PVC管道已經老化，房子老化后問題將越來越多。供給側的這種替代更新或者換代發展、原來住房垃圾的清除，是很大的工作量。未來房產的置換量很可能比人口增長的量還要大。

房地產宏觀經濟結構性問題

解決房地產問題，要考慮宏觀經濟的結構性問題。其中一個重要問題是稅收結構。現在房地產是地方政府50%以上的財政收入來源，稅收制度不改革，房地產是支持地方政府運轉的主力。我們地方政府在過去三年疫情中支出很大，現在地方財政的困難和房地產市場還有很大的關系。

第二是人口結構。我國人口去年出現負增長，比上年末減少85萬人，今年可能會減少200萬以上。現在退休的人員是2500萬，每年死亡1100萬。從大趨勢看，我國人口將趨于下降。從人口結構來看，房地產消費需求可能總體上要下臺階，但結構性置換可能會上臺階。這會對住房的結構和價格產生很大的影響。

第三，不同城市對房地產要因城施策，這樣政府在其中的作用，政府和市場的關系需要注意。由于因城施策，地方政府的權限或者說施策的不同力度可能差距很大，如果處理不好，可能導致房地產市場未來的畸形發展。所以因城施策必須建立在統一的制度設計的前提下。

現在國內經濟界對房地產持悲觀論者很多。我們研究宏觀經濟，研究中國經濟形勢和發展趨勢，應該考慮：如何讓房地產回歸正常發展的軌道、健康發展的軌道和可持續發展的軌道。

（編輯 季節）