宿州市新型城鎮化與房地產業耦合協調發展分析

馬誠超,吳 晴,張太行

1.宿州學院資源與土木工程學院,安徽宿州,234000;2.安徽中建世紀興房地產土地評估有限公司,安徽合肥,230019

城鎮化,又稱“城市化”。發展城鎮化是地區改善人民生活水平與人居環境,增加就業崗位,推動區域經濟發展,擴大區域經濟需求的重要動力。城鎮化進程的不斷推進是城市空間擴大的一個非常重要的因素。其中,房地產業作為城鎮化的主要載體,對城鎮化發展發揮著不可替代的作用[1]。根據《中國城市統計年鑒》(2013—2020年)數據顯示,2012—2019年安徽省建成區面積從1 696平方千米擴大到2 241.5平方千米,增長了32.16%;建筑業總產值從4 230.44億元增加到8 503.26億元,翻了一倍。與此同時,房價的過度上漲也給農民進城、人才進城等帶來巨大的經濟壓力,阻礙了城鎮化的發展[2]。城鎮化和房地產業二者只有協調發展,才能形成合力促進經濟和社會高效發展[3]。因此,有必要針對地方區域新型城鎮化與房地產業發展水平,進行耦合協調發展分析。文本以安徽省宿州市為例,在宿州市2012—2019年城鎮化及房地產業發展狀況進行初步分析的基礎上,分析二者在研究期間的耦合協調發展狀態,以期促進宿州市城市經濟和社會的協調可持續發展,為相關研究提供借鑒。

1 宿州市2012—2019年新型城鎮化與房地產業發展狀況

1.1 宿州市新型城鎮化發展狀況

2012—2019年宿州市從戶籍人口城鎮化率保持在34.8%～43.96%內,屬于中級城市化階段,城鎮化率年增長率保持在1%～2%。這一時期的城市人口和地方產業快速向城市遷徙,宿州市城鎮化正處于快速發展時期;且宿州市城鎮化發展有人口和產業向城市外緣遷移并擴大城市地域的趨勢,使城鎮化進一步走向成熟階段。但與安徽省城鎮化平均水平比較,宿州市城鎮化仍然較低。與此同時,宿州市各城區、縣域城鎮化發展水平還不均衡。截至2019年12月31日統計數據,宿州戶籍人口城鎮化率32.96%;泗縣戶籍人口城鎮化率只有24.03%,位列第二;碭山縣和蕭縣城鎮化率分別為22.26%、20.76%;靈璧縣城鎮化率僅有17.03%。

1.2 宿州市房地產發展現狀

宿州市2012—2019年城鎮化的快速發展進城推進了房地產業的快速發展。2012—2019年宿州市房地產開發建設投資總額從1 190 723萬元上升至3 495 811萬元,呈逐年遞增態勢,同時總投資額同比增長波動較大;商品房銷售面積從2 891 264平方米增長到7 532 146平方米,但同比增長波動大(表1)。其中2015年和2019年受經濟整體下行走勢和宏觀調控等政策的影響,宿州市商品房銷售面積出現同比下降。

表1 宿州市 2012—2019年房地產業開發投資額與商品房銷售面積

從宿州市內部各縣區看,2019年宿州市各縣區房地產開發投資呈現分布不均衡態勢(見圖1)。2019年埇橋區房地產完成投資額1 461 499萬元,占宿州市房地產完成投資總額的41.80%,遠超過其余各縣水平;宿州市各縣區2019年商品房銷售面積占比排中,埇橋區占比最高(31.88%),泗縣、蕭縣和碭山縣次之,靈璧縣最末。

圖1 2019年宿州市房地產完成投資額和銷售面積比重

2 宿州市新型城鎮化與房地產協調發展情況

2.1 評價指標體系的構建及數據來源

新型城鎮化及房地產業發展的綜合評價涉及的影響因素眾多,考慮評價指標的科學性、全面性、代表性和數據的可得性,構建宿州市新型城鎮化和房地產業評價指標體系,見表2。評價指標的原始數據來源于安徽省統計局官網和宿州市統計局官網發布的《宿州市統計年鑒和統計公報》(2013—2020年)。

表2 新型城鎮化與房地產綜合評價指標及權重

熵權法計算各指標權重[4-5]的計算步驟如下:

Step1.計算每項指標各年的原始數據值占該指標各年原始數據值之和的比重yij。

(1)

Step2.計算第j項指標的熵值。

(2)

其中,K為常數項,K=1/lnm,m為樣本總數。

Step3.計算各項指標的效用值。

dj=1-Ej

(3)

Step4.計算指標Xj的權重:

(4)

按照以上步驟,計算出綜合評價指標體系中各指標權重。

為了更客觀準確地表達數據,還通過級差變換法進行了指標原始數據標準化[6],公式如下:

對于正向指標采用(5)式:

(5)

對于負向指標采用(6)式:

(6)

其中,Xi是指標原始數據值。

參考已有的文獻[7-9],構建新型城鎮化綜合評價權重公式(7):

(7)

房地產綜合評價指標權重公式(8):

(8)

2.2 耦合度模型

耦合度是系統中兩個或兩個以上的子系統間緊密配合相互影響的關聯程度。新型城鎮化與房地產業協調發展是系統中兩個要素相互依存、相互協調、共同發展的狀態[10]。可利用式(9)反映城鎮化和房地產市場之間相互關系的耦合程度。

(9)

其中UX、UY∈[0,1],分別表示新型城鎮化和房地產綜合評價指標權重值;耦合度C∈[0,1],當C值越趨向1時,耦合度越高。

2.3 耦合協調模型

耦合度能夠量化多個子系統間的相互作用程度的強弱;而城鎮化和房地產市場間是否良性耦合,又能夠協調發展到怎么樣的水平還需要用耦合協調度進一步測算,構造耦合協調度模型:

(10)

其中,H是耦合協調度;C為耦合度;P∈[0,1],是新型城鎮化與房地產的綜合評價指數,反映新型城鎮化UX和房地產業UY的協調性關系[11],用公式(11)表達:

P=αUX+βUY

(11)

其中,α和β是賦予的權重,α+β=1。由于城鎮化對房地產發展作用較大,因此可以認為城鎮化對兩者綜合評價指數的影響力更大,取α=0.55,β=0.45。H∈[0,1],采用均勻分布函數法來確定協調發展度的類型及劃分標準[12],如表3所示。

表3 耦合協調等級劃分標準

2.4 評價結果分析

宿州市2012—2019年新型城鎮化與房地產業協調發展情況如圖2。宿州市新型城鎮化率綜合評價指數從2012年的約0.15發展到2019年的0.98,除2013年由于負向指標因素的影響導致新型城鎮化綜合評價結果偏低外,整體呈增長的趨勢。宿州市的房地產業發展綜合評價指數由2012年的約0.05發展到2019年的0.88,逐年不斷上升,發展勢頭良好。

圖2 宿州市新型城鎮化與房地產業耦合協調發展情況

耦合協同發展情況上看,2012年和2013年宿州市新型城鎮化與房地產業的發展耦合協調度數值位于0～0.39之間,處于失調狀態;兩年房地產業和新型城鎮化發展水平都較低,2012年房地產業發展水平落后于新型城鎮化發展水平,2013年房地產業和新型城鎮化發展位置關系發生逆轉。2014年和2015年宿州市新型城鎮化與房地產業的發展耦合協調度數值位于0.4～0.6之間,逐步進入協調狀態,房地產市場的發展明顯領先新型城鎮化的發展。2016年和2017年宿州市新型城鎮化與房地產業的耦合協調度數值開始超過0.6,協調程度進一步加深;2017年新型城鎮化水平開始反超房地產業發展水平。2018年和2019年宿州市新型城鎮化與房地產業的發展耦合協調度到達優質協調狀態。

3 結 語

研究分析了宿州市2012—2019年新型城鎮化與房地產業的耦合協調發展狀況,總體來說發展趨勢良好。(1)2012—2019年宿州市新型城鎮化發展水平得到較大的提高,除2013年由于負向指標因素的影響導致新型城鎮化綜合評價結果偏低,其余每年都有增長。(2)2012—2019年房地產業發展水平逐年不斷上升,房地產業投資額由2012年的11.9億元到2019年近35億元,翻了近3倍,商品房銷售面積從2012年的289.12萬平方米發展到2019年的753.21萬平方米,翻了2倍多。(3)新型城鎮化與房地產業的耦合協調程度,在房地產業發展的引領作用下,由2012年的重度失調逐步發展到2019年的優質協調。需要注意的是,截至目前,宿州市城鎮化率仍低于安徽省平均水平,宿州市戶籍人口城鎮化率遠低于常住人口城鎮化率。這代表其中部分城市常住人口是從農村遷移到城市的居民,他們沒有城鎮戶籍,享受不了城鎮的就業政策和良好的教育資源等權益,致使城市居民發展環境和城市生活服務質量受限,新型城鎮化發展質量受到影響。因此,堅持走“以人為本”的新型城鎮化發展道路,提高居民生活質量,有序推進常住人口與戶籍人口享受平等權益和福利,是進一步推動宿州市新型城鎮化發展的關鍵。目前此項問題已經被政府及相關部門高度重視。在根據宿州市人口、經濟和資源等實際情況下,制定合理發展目標,提升城市發展品味,將城市人口聚集效應會逐步轉向為人才聚集效應,是驅動新型城鎮化健康發展的新動力。