論房地產企業資金管理面臨的挑戰與破局之路

郭永清

[名城地產（福建）有限公司，福州 350000]

引 言

在當前發展背景下，國家應加強對房地產企業的宏觀政策調控力度。在過去的發展中，部分房地產企業銷售市場急劇下降，增加了企業內部融資難度，且由于企業內部經營管理不夠規范，容易出現相應的債務危機，甚至出現爛尾的現象，造成嚴重不良的社會影響。因此，新時期房地產企業要全面轉變傳統的資金管理模式，對資金籌集、使用的各個環節加強重視，有效管控，全面提高內部資金管理質量與效率，確保企業具備穩定的資金鏈，實現企業長遠、穩定發展。鑒于當前房地產企業資金管理存在不足，對其加強研究具有重要意義。

一、房地產企業資金管理概述

（一）資金管理的概念

企業加強資金管理是監督、管控資金流轉的過程，涉及籌集資金、制訂詳細的資金使用計劃、監督資金使用過程、考核資金使用效果、提高資金運行效率等各個方面。房地產企業資金較為密集，具有較大的投資風險，且資金投資具有較長的回收周期，通過加強資金籌集、計劃、運營、支付等各個環節的管理，能夠保障內部運營管理活動具備穩定的資金供應，支撐房地產企業快速發展。

（二）資金管理的特點

房地產企業運行內部開發項目的流程涉及研究項目的可行性、購買土地、啟動項目、建設施工、預售開盤、項目持續施工、后期的交付及驗收結算等各個流程。在企業前期購地階段，需要內部大量的投入資金及三年左右的施工建設周期。在此過程中，企業持續投入大量資金，只有在項目取得預售證后，才能通過銷售房產逐步回收資金，促進內部資金平衡并逐步產生相應的盈余。在這個周期內，不可控的因素較多，如經濟環境、國家信貸政策、監管政策、對房價的管控與指導等，這些因素均可能影響企業的融資，增加企業的銷售難度，導致資金難以有效回籠，項目被迫停工。可見，房地產企業的資金管理特點受運作模式影響較大，因大量的資金需求，也使得企業承受較高的風險。

（三）資金管理的重要性

眾所周知，資金對于房地產企業來說至關重要，具體表現在兩個方面：一是資金是保障企業生存的關鍵。企業財務管理中的現金管理最為重要，資金如同企業的血液，只有資金充足，企業才能實現持續、穩定發展，若資金不足，項目便會出現爛尾的現象，也會因無法如期交房，甚至會使企業面臨倒閉的危險，給企業及業主帶來嚴重的影響。當前，部分地方實施土地集中供應的模式，使得內部短期籌資壓力激增。因此，通過加強資金管理可以維護好內部資金安全，同時制訂詳細的資金使用計劃確保資金正常周轉，能夠有效減少內部風險，為企業的生存和發展建立穩定的基礎。二是資金是企業實現長遠發展的核心競爭力。立足于當前的房地產市場背景，只有確保公司穩定、有序運行，才能逐步恢復市場信心。企業通過合理規劃、有效使用資金、重視銷售回款、加強債務管理，促使企業實現規模化發展，全面提升企業經營效益。可見，房地產企業只有具備完善的資金管理和財務管理制度，并在市場中具備良好的企業信譽，才能全面提升企業競爭實力，實現持續、穩定發展。

二、房地產企業資金管理問題

（一）融資渠道單一，融資成本高

房地產企業在擴張自身規模時，面臨的最大問題是內部資金較為緊張。為有效緩解內部資金緊張問題，企業多采用銀行貸款的方式保障資金穩定供應，受各種條件的限制，銀行貸款是當下房地產企業融資的主要方式。此外，立足于當前的發展環境，房產銷售市場較為低迷，企業延長銷售回款周期會增加工程款項的支付壓力，使企業隨時面臨資金鏈斷裂的風險，增加企業潛在的經營安全隱患。同時，銀行貸款利率上升會增加房地產企業的融資風險及融資成本。

（二）缺少獨立的資金預算體系

現階段，房地產企業獨立的資金預算管理體系還不完善，僅在內部財務管理制度中制定了相應的預算管理要求。在開展資金預算編制前，相關人員并未充分調查、分析企業環境因素，對市場動向把握不足，難以有效應對突發事件，且不具備相應的應對方案，容易產生資金風險。此外，立足于預算執行層面，對資金流入、流出的動態監督不足，因而難以及時控制超支情況，預算執行結果出現超出預算總額的現象，增加了企業的資金風險。同時，預算執行結束后，相關歸口部門不重視總結、分析，導致企業內部資金閑置、資金短缺的問題長期難以解決，這也增加了企業內部的資金風險。總之，由于企業在預算編制、執行及后期總結層面均缺乏規范的體系，導致各項工作難以規范、有序開展。

（三）資金管理較為分散

房地產企業的規模普遍較大，具有眾多的子公司，若采用分散的管理模式就不能及時、有效地管控內部資金。企業子公司多采用隨意的資金管理模式，因其獨立行事，導致集團無法統籌安排各項投資、融資活動，難以提高內部資金的使用效率。此外，這種分散的資金管理模式容易使資金充足的子公司出現資金閑置現象，而資金短缺的子公司卻在銀行貸款，增加了企業不必要的支出，危及企業的整體利益。同時，由于房地產企業資金監管、按揭放款的銀行賬戶較多，各個銀行賬戶分存內部資金，增加了資金統一管理的成本，也使得企業面臨相應的資金管理風險。

（四）內部控制薄弱，資金使用缺乏監督

當前，企業內部控制薄弱，資金使用缺乏監督是內部資金管理表現出的重要問題。部分房地產企業雖制定了相應的預算管理方案，但在執行環節方案落實不足，未能及時調整各項目標，增加了內部資金的使用成本，難以實現理想的資金管理效果。此外，部分大型房地產企業為了實現集團化、規模化發展，具備較多的分支機構，且廣泛分布于不同的地區，企業往往下放相應的財務及采購權力，導致子公司與商業銀行之間自主往來，在不同的銀行中開設賬號，且均具有相應的現金儲備，使得內部出現資金分布不均的問題，更難以有效利用好內部資金，對資金的流程無法有效把控，增加了企業運營管理的風險。

（五）資金管理人才不足

房地產企業極度依賴資金，資金管理在企業內部占據重要地位。但因內部資金管理人才不足，資金管理效果不佳，是企業當前必須重點關注的問題。一方面，房地產企業管理人員比較關注工程項目建設情況、房產銷售情況，對資金管理工作較為忽視，并不重視培養及招聘專業的資金管理人才，增加了內部資金管理潛在的風險。例如，現有的財務人員對資金管理方面的知識欠缺，因前期融資成本較高，提高了企業內部負債率，項目中期建設環節對資金結構的優化不足，使得內部財務杠桿不夠平衡。當前，多數房地產企業資金管理歸財務部門負責，其他部門對資金管理的參與度不足，也使得內部資金管理氛圍不夠濃厚，難以收獲理想的資金管理效果。另一方面，隨著財務數字化不斷普及并在企業資金管理中加強應用，現有的財務管理人員專業能力欠缺，不適應精細化管理的各項要求，增加了內部資金管理工作開展的難度。

三、房地產企業資金管理優化對策

當前，房地產行業在國民經濟中的地位非常重要，有利于推動GDP 增長、增加稅收收入、促進社會就業，受到了社會各界的廣泛關注。同時，其經營情況與人民群眾的利益密切相關，也是影響社會穩定的重要因素。因房地產企業對資金的依存度較高，貫穿于房地產運營的各個環節，需要較長的時間周期才可回籠資金，使得企業資金管理環節面臨較多的風險，企業在實際的資金管理工作開展中也存在較多的問題，因此企業需予以重視并及時解決好現有的問題。本文針對房地產企業資金管理中普遍存在的融資渠道單一、資金預算管理體系不足、資金管理較為分散、內部監督不足、缺乏資金管理人才等各項問題，提出以下解決方案。

（一）構建多元化融資渠道

房地產企業在進行融資活動過程中，不僅要拓寬現有的融資渠道，也要重視控制融資成本，降低融資風險。一來企業要保持自身良好的信用，增進與銀行之間的聯系，建立密切的關系，利用好各項融資政策，保障企業具備穩定的融資來源。二來企業可采用債券及股權融資的方式，實現有效的風險、利益共擔，降低企業融資成本。三來企業需通過多元化的支付工程款方式，如商業承兌匯票等方式，合理控制內部資金成本，建立有效的多元化融資模式。

（二）優化年度資金預算

房地產企業要想提高資金管理質量，就必須重視優化年度資金預算，建立完善且獨立的資金預算管理體系，科學預測各項目資金流，確保資金鏈穩定且持續供應。

首先，在資金預算編制環節，需要充分考量外部環境、內部運營及市場動向，完善多層、多級預算審核體系，各部門負責人需嚴格審核各自資金預算，再上報至管理部門加以審核匯總之后，企業管理層方可召開內部會議，制定相應的決策，形成相應的年度資金預算方案，以便于更好地應對突發情況，減少企業內部損失。

其次，企業在預算執行環節要重視加強對現金流的管理，樹立相應的風險防范觀念，對資金的流入、流出加強控制，實現全過程監管，針對超支風險及時加以糾偏，建立閉環的反饋機制，更好地在實踐過程中對各項工作開展進行優化。

最后，在預算管理工作完成后，企業也要重視組織員工召開相應的分析會議，明確年度預算管理工作的問題，反思、總結問題的解決方案，從而可以更好地調整下一階段的工作開展情況，通過在預算管理的各個環節中建設完善的管理體系，促進各項工作高效開展。

（三）建立資金集中管理機制

當前，房地產企業要重視建立資金集中管理機制，以更好地配置、使用內部資金，全面提升資金使用效益。具體而言，企業可以從三個方面展開：首先，重視運營資金的存放管理，以自身實際經營管理特點為基礎，制訂合理的資金使用計劃，除政府指定存放的資金外，企業可建立“資金池”進行管理，成立相應的資金管理中心，進行統一化監督、管理，以收獲良好的資金管理效果。其次，企業需重視調節、支配內部資金，加強統一調度，做好相應的重大項目建設投資工作。此外，為有效控制籌資、融資成本，企業總部也可采取向下屬企業提供內部貸款的方式，有效控制內部融資支出。最后，要對企業內部資金借貸活動加以規范，及時評價下屬企業的資金借貸行為，制定公開、完善、安全、權責分明的資金借貸機制，提升內部資源配置與使用能力，為企業創造更大的管理效益。

（四）強化內部監督，加強資金監管

現階段，房地產企業要建立完善的資金監管與內部控制制度，通過加強各層級的風險管理意識，切實落實好相應的內部控制方案。首先，在開展資金監管工作前，要培訓相關管理人員，從而在企業中建設良好的資金風險管理氛圍，減少經營決策環節的各項失誤。其次，企業需重視加強內部控制制度建設，利用好審計、法務部門的監督職責，定期對內部業務加以梳理，并對其進行科學的監督與指導，在工作執行中不斷總結經驗，完善現有的內部控制機制。最后，針對內部財務規劃，企業需設置相應的彈性空間，科學制定內部資金的安全警戒線，及時防范內部資金風險。

（五）做好人員培訓，提高人員綜合素質

房地產企業要重視加強人員培訓，全面提升內部人員的綜合素質以儲備優質的資金管理人才，促進各部門配合資金管理相關人員的工作，在企業中形成良好的資金管理氛圍。首先，企業需定期展開資金管理培訓工作，針對房地產企業的資金管理重點、難點予以培訓，促使管理人員樹立成本管理意識，并高效使用數字化、信息化工具，為資金管理、成本管控工作賦能。其次，企業應重視從外部招聘相應的資金管理人員，對應聘人員的資金管理知識、成本管理知識加以綜合考量，確保招聘到高水平的資金管理人才，為各項工作高效開展建立相應的人才儲備。針對新招聘的人員，也要做好相應的崗前培訓工作，促使人員快速熟悉企業業務，投入相應的資金管理工作當中。最后，企業也要重視建設完善的晉升機制，為人才提供相應的職業發展通道，使其在工作開展環節更加具備積極性，更好地推動內部資金管理工作切實落實。

結 語

綜上所述，鑒于房地產企業投入較高、風險較大且近年來存在較多的違約現象，使得延期交房的現象較為普遍，這也導致市場對房地產企業缺乏信心。因此，房地產企業應拋棄傳統粗放、野蠻的管理模式，實施精細化管理，在市場中建立良好的企業形象，增強消費者的信任，這對企業的長遠、穩定發展也是有利的。企業應構建多元化的融資渠道，通過拓寬內部資金來源，合理管控資金使用，提升內部資金的使用效果；優化年度資金預算管理體系，對預算編制、執行及后續的總結環節加以嚴格管控，及時處理資金管理過程中的各項問題，并通過加強反思，解決企業后續工作開展中的各項問題；建立資金集中管理機制，通過對資金進行集中管理，將內部資金合理調配，確保資金使用于關鍵環節，達到理想的資金管理效果；重視內部監督，對資金使用的各個環節加強監管，規避資金使用中的不合理現象；重視培養資金管理人才，通過人才培養、人才引進等多樣化的方式，為資金管理工作的順利開展建立優質人才儲備，保障各項工作高效開展。