關于住房租賃市場瓶頸及供給側改革的探討

吳彥麗

(北京市大興區住房和城鄉建設委員會，北京 102600)

1 引言

隨著我國房地產行業的蓬勃發展，住房租賃市場也逐漸引起了人們的廣泛關注。雖然目前住房租賃市場正處于持續低迷的狀態，發展受阻，但相關政府部門可通過對住房租賃市場實施供給側改革促進住房租賃市場的可持續發展，為住房租賃市場注入活力。希望筆者針對住房租賃市場所遇到的瓶頸問題以及供給側改革的具體調控措施所提出的意見和建議，可以對從事住房租賃工作的相關人員有所裨益。

2 住房租賃市場概述

住房租賃市場是除住房銷售市場之外的房地產盈利的主要市場。隨著全國人口流動性的增強，住房租賃市場在房地產市場中的占有率逐步增加，與住房銷售市場共同組成房地產市場。住房租賃市場尤其在省會城市、一線城市的市場占有率較高，甚至超過住房銷售市場，成為房地產領域的一個新的經濟增長點。國家大力支持住房租賃市場的發展，以合理配置住房資源，提高閑置房產資源的利用率，降低房地產資源的浪費率。

2.1 住房租賃市場的含義與特征

房屋租賃通常是指住房所有權人將住房租賃給承租人進行居住，或為其他人的經營活動提供場所，承租人需向住房所有權人支付租金的一種行為。住房租賃是房地產行業中非常常見的一種交易模式。就目前來看，住宅租賃市場主要具備以下特征：首先是住房租賃市場基本形成多主體供給的局面。其次是住房租賃產品中個人住房仍是主流，但長租公寓的影響力逐漸凸顯。最后是金融資本勢力涌入住房租賃市場，融資模式實現多元化發展[1]。

2.2 住房租賃市場的類型與功能

住房租賃市場中常見的類型有政策性公租房、廉租房、存量商品房租賃、長租公寓、合租房等。不同的住房租賃形式有著不同的功能作用。例如政策性公租房主要是指通過政府部門或者由政府部門授意的委托機構，向中低收入且住房困難家庭提供可租賃的住房，政府部門會按月為其支付一定比例的租房補貼。廉租房是指政府部門通過實物配租或者租金補貼的方式，為符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭所提供的住房。存量商品房通常是指已被購買或自建并取得商品房所有權證書的商品住宅。長租公寓則指的是由房屋租賃中介將業主房屋長期租賃過來，并對其進行裝修改造，同時配齊日常生活所需的家具家電，再以單間的形式出租給有住房租賃需要的人士。合租房是指由多個人共同租賃且居住一套完整房子，可進一步細分為床位合租、單間合租等。

2.3 住房租賃市場沿革

首先是住房制度改革前福利分房時期(1949—1978年)。新中國成立初期，住房大多由私人所有，私有住房在中國城市住房存量上一直處于霸主地位。20世紀50年代末，中國推行城鎮土地和私人住房所有權國有化，政府實現了所有新建住房的公有制。20世紀70年代末，公共住房逐漸成為住房市場主要形式。

其次是住房制度改革中的政策探索試驗時期(1978—1998年)。1980年，鄧小平同志指出了“可以通過先試點再推廣推進公房出售和補貼出售住房”的住房制度改革方向。但由于租買價格比不合理等原因，試點售房試驗受挫。隨后，有關部門的工作思路從單純推動售房轉向研究提高公房租金，以租促售，給予提租補貼與集資合作建房雙管齊下。1990年，城鎮住房改革思路再次進行了調整，兼顧低收入人群，建設保障性質的住房出租、出售給無房戶和住房困難戶。1995年，《城市房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《辦法》)應運而生，該《辦法》象征著我國房屋租賃市場的正式開始建立。1998年，我國正式廢除以單位為基礎的公共住房制度，短時間內，大量存量城市公共住房被私有化。

最后是住房制度改革后的政策體系確立時期(1998年至今)。1998年后，開放的租賃市場逐步成型，國家開始積極出臺相關政策規范、引導住房租賃市場的發展。保障性住房租賃作為當前住房租賃市場的重要組成部分，將被持續保留與規范。

3 住房租賃的主要現實瓶頸

由于受到政策和市場運行現狀的影響，“重銷售，輕租賃”理念和經濟運行模式是當前房地產市場的主要形式，住房租賃工作的重視程度遠遠不及住房銷售工作。

住房租賃市場面臨的現實瓶頸，主要表現在三方面，即住房租賃市場的法律、政策和制度不完善，住房租賃者的實際需求無法得到滿足，住房租賃市場供不應求。我國住房租賃市場要突破現實瓶頸，就要在明確瓶頸的基礎上，以瓶頸為入手點，協調市場租賃性住房的供求關系，以法律制度保障住房租賃者和產權者的合法權益。

3.1 住房租賃市場法律法規不完善

就目前住房租賃市場的法律法規層面來看，住房租賃服務相關法律文獻過于形式化，操作性較弱，且暫未覆蓋到住房租賃服務所涉及的方方面面。針對住房租賃市場中所出現的“高收低租”“長收短租”等不規范經營行為，住房租賃相關法律文獻中缺乏明確的法律責任界定。

因此，一旦住房租賃企業出現資金鏈斷裂的問題，則會導致所產生的后果與企業所應肩負的法律責任存在不契合的情況，繼而導致房東和租客的合法權益無法得到保障。

從宏觀的角度上來看，現階段我國住房租賃業務大多分布在一二線城市地區，且主要以短期租賃的方式為主，住房租賃業務大多通過中介機構促成租賃雙方的合作。就目前住房租賃市場的實際情況來看，在中介執業過程中經常會出現不規范、業務欺詐等問題，還有部分中介為了達到迅速促成住房租賃業務的目的，經常會隱藏住房的真實信息，對住房做出夸大其詞的描述，有的中介甚至會虛報住房的建筑面積、房齡，這些情況均會造成承租人的利益損失，從而導致租賃雙方對中介機構缺失信任。

此外，亂漲房租、不退房租等住房租賃問題的頻發進一步阻礙了住房租賃行業的發展，使其在發展道路上舉步維艱。出現這樣局面主要是因為住房出租市場管理工作不規范，大多住房租賃業務并未對租賃雙方的合法權益制定相應的保護措施[2]。在此境況下，租購并舉政策的深入貫徹落實勢在必行。該政策在實施過程中需細化住房租賃雙方的權利與義務，同時還應對住房租賃流程進行簡化，規范住房租賃網站和機構所開展的住房租賃行為，積極打造住房租賃的官方網絡平臺，確立和健全住房租賃信用管理制度、標準化流程、住房租賃糾紛的司法救濟等相關法規，讓住房租賃變得規范、公開、真實、便捷。

3.2 住房所有者和住房租賃者權益不一致

住房資源被我國社會賦予了很多的社會權益與待遇，如買房落戶、受教育權等，但這些權利對于房產租賃雙方而言卻并不能一視同仁。從受教育權的角度來看，買學區房就相當于擁有了名校的入學權。而在名校周邊以住房租賃的形式進行居住，并不能保障就讀名校。土地所有權超過土地使用權，這便是人們更重視購房而非租賃的重要原因。從人才落戶的角度來看，在“知識就是生產力”的號召下，高新技術人才成為決定城市發展潛力的重要基礎。

近幾年來，在南京、成都、天津等地出現了爭搶人才的競爭局面，而購房贈戶口的措施遠比提供租賃住房更能吸引高校畢業生、高素質人員、海外人才的加入[3]。從住房改造的角度來看，房屋租賃者很難在租房時找到十分心儀的住房，因為房屋內飾通常是根據房屋所有者的喜好進行裝修的，而租客則沒有資格對住房內飾進行改裝，因此租客想要在已經裝修完善的住房中選擇與自身喜好相契合的住房環境，則無疑是難上加難。

3.3 住房租賃市場供給不足

因為房產歷史上一直秉承著“重售賣、輕租賃”的理念，住房租賃相對于住房買賣而言較為弱化，市場需求和供給相應都不足，導致住房租賃市場缺乏活躍性。

從傳統文化的層面來看，我國傳統思想便是“買房買地，買金買銀”，在此理念的熏陶下，人們也更傾向于買房而非租房，繼而導致住房租賃市場活躍度不高。

從消費方式的層面來看，我國居民大多喜歡儲蓄而非超前消費，因此他們在購房和租房的選擇上在儲蓄資產的支持下也會偏向于購房。

從投資需求的層面來看，住房投資是人們應用比較廣泛的一種投資方式，而租房則體現不出投資的價值。從價值回報的層面來看，買房是可以抵御通貨膨脹的一種方式，而租房則屬于沉沒成本，其價值通常只體現在可以為租戶暫時提供居住空間，并無更深層次的價值回報。

綜上所述，在傳統文化、消費方式、投資需求、價值回報等因素的影響下，租賃住房市場的發展也出現了一定的滯后性。

4 租購并舉的供給側改革

房地產市場在我國市場經濟中起杠桿的作用，并在社會建設和民生建設方面發揮著重要的作用。針對住房租賃市場面臨的發展瓶頸，政府相關部門、市場監管部門，需要從多方面發揮宏觀調控作用，建立健全制度體系和法律法規，為住房租賃市場提供保障，推動住房租賃市場穩定發展。

4.1 制度建設完善方面

通過對住房租賃市場的未來發展目標加以明確，并基于財產權的視角對住房出租者、租房者以及中介三方所應享有的權利進行界定，進一步加快租購同權理念在住房租賃市場中的落地。與此同時，相關部門也應盡快完善針對合租市場所制定的住房租賃制度規范，以此來有效解決“膠囊房”相關問題。此外，相關部門還應積極創新“租購并舉”相關制度，配套出臺住房租賃市場的財稅政策，通過降低成本、減稅降費、創新稅制、完善商業用房改建租賃住房的相關政策等方式加強住房租賃市場的規范化，從而更好地實現租購并舉的市場發展目標[4]。

4.2 住房來源形式方面

4.2.1 居民自持物業的出租

目前，我國城鎮住房存量巨大，而這些民間物業在緩解地方房產交易市場的火熱程度以及解決地方流動人口的住房困難問題中起到了調控效果。而當前我國的住房租賃市場一般以短租居多，即便有長期租賃業務，也迫于企業盈利、資本回籠的需要，房租價格常常處于較高水平，在與購房相比之下根本沒有競爭優勢可言。

而一旦住房租賃的房租價格一直保持在高水平，那么承租者就會從原來的買不起變為租不起，同時房租的漲價效應還會進一步威脅原本平穩的民宿出租市場，屆時恐怕又會引發住房租賃價格瘋漲的浪潮，這將有違政府大力發展住房租賃市場的本意。

所以，地方政府部門在積極引導民間散戶開展住房租賃業務的同時，也應該加強對維護市場租金穩定性的管控力度。

4.2.2 開發商自持物業的出租

住房租賃的另一條有效途徑就是鼓勵開發商和公司進行聯合投資，把空置時間較長的房源和銷售困難的尾盤，以長期出租的辦法整租給單位員工，既便于單位員工上班，又促進樓盤資金的回籠。而這個方法也非常適用于在新城發展過程中向企業招商的情況。因為新城的發展必然需要房地產開發項目，而新城吸引人才最主要的原因是有良好的就業機會，因此唯有穩定的就業模式方可促進新城經濟的可持續發展。公司的入駐創造了大量的就業機會，從而實現職住平衡的戰略目標。

所謂職住平衡，主要是指在特定的地區范圍內，社會居民中就業崗位與勞動者數量趨于一致，此時職工與住戶的數量也會處于一種平衡的狀態，因此大部分居民便可選擇就近工作。與此同時，公司還可與開發商聯合，為公司職工長期提供住宅租賃服務。

以長租公寓為例，目前國內的長租公寓主要分為兩種形式。

第一，“集中式”。其主要以商業地產運作模式為核心，通過開發自持土地或者將住房進行整租改造等方式進行住房租賃業務的運營。

第二，分散式。分散式長租公寓是由租賃中介業務逐漸演變而來，主要是通過對戶主房源進行整合并重新裝修提供住房租賃業務。再加上附近的商店、超市、娛樂、公共服務等配套設施，不但能夠有效解決公司職工的住房問題與開發商樓盤的營銷問題，還能夠促進新地區的經濟發展，可謂一舉三得[5]。

4.3 改善公共服務方面

從宏觀的角度來看，租購同權是住房租賃供給側改革的重要導向，對此相關部門可從以下幾方面入手，積極推動租購同權戰略目標在住房租賃市場上的深入貫徹落實。以學區房所擁有的就近入學受教育權為例，相關部門應摒棄傳統的住房所有者才擁有的入學資格，將其擴展為住房租購者的子女均享有同等的受教育權，并有效地維護住房租賃者的合法權益，使其在公共服務上能夠享有與住房所有者同等的權利。通過改善租房者的公共服務質量，可以進一步推進住房租賃市場供給側改革的歷程。

4.4 空置房源管控方面

空置是對住房資源的浪費，是造成高房價的主要原因。如果這些存量房回歸市場，將比其他城市加大用地供應的做法更能迅速有效地提高社會租賃房屋的供應量。因此，政府有關部門可先在一些房價畸高的大中城市開展試點，并對空置五年以上的住宅業主開展懲戒性的住宅空置增值稅?？罩枚惗惵蕬獮閼徒湫缘淖罡叨愂眨康氖墙档屯恋乜罩?，避免各種住房資源的閑置與浪費。此外，政府部門還可實施減少住房租賃房產稅的舉措，通過對空置房源進行“推”和“拉”，以促使其重返住房租賃市場。

例如，擁有多套閑置房產的民眾，積極配合政府建設住房租賃市場的工作，將閑置房產編制在租賃房源中。民眾即可享有房產稅優惠政策，按照當地的優惠比重，在繳納稅款時，減免一部分稅款。

另外，還能為當地的住房租賃市場提供房源，解決供不應求的問題，維護住房租賃市場、租賃者、產權者的多方利益。在政府建立租賃房時，民眾將自己的閑置房拿出來，不僅能促進人民增收，還能提高房地產資源的利用率，是我國房地產市場發展的主要趨向。

4.5 住房租賃定制方面

由于住房屬于商業物品，因此其符合市場供需的基本規律。但由于目前商業樓盤的發展以工程承包商建設為先導，后期營銷為主要手段，因此一旦前期項目調研結果不合理，容積率、戶型等具體指標都不能適應市場需求，將必然造成商業產品的滯銷，甚至爛尾。

因此，相關部門可在項目開發前期進行供需聯動，由一家或多家企業單位和開發商共同合作，從戶型、內部裝飾等具體細節上征詢企業單位職工的意向，并以此為依據建設企業職工公寓，租賃的對象均為企業職工。這樣不僅可以幫助企業職工盡快安家，同時也有利于促進企業人力資源團隊的穩固發展。而開發商則降低了適銷不對路所引發的風險問題，極大地促進了投資資金的快速回籠，并形成了不錯的市場口碑[6]。

另外，企業還可根據職工需要，考慮自身企業的經濟能力和新入職人員工作不固定、收入相對低下的基本特征，出租部分房屋用作單身職工的周轉公寓，待時機成熟再對其進行住房出售。這些住房租賃業務在公司職工的安家落戶、安定軍心上起到了積極的作用。

5 結論

針對目前我國住房租賃市場的發展現狀，相關部門可通過明確當前租賃市場所遇到的困難和阻礙，并通過促進供給側改革的方式幫助住房租賃市場突破瓶頸期。

此外，相關部門還可從制度、住房來源、公共服務、空置房源以及租賃定制等方面加快租購并舉的供給側改革進度，從而為推動我國房地產行業的長遠發展添加助力。