存量房貸利率調整細則知多少？

王彤旭

自8月31日中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》以來，商業銀行陸續表態稱，將抓緊制定具體實施細則，盡快開展存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整工作。

“具體要怎么實行？”“我的房貸利率能調多少？”“現在有房貸，‘認房不認貸’后，怎么認定我有沒有首套資格？”對此，中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行、中國農業銀行、中國郵政儲蓄銀行五大銀行紛紛對存量房貸利率部分調整細節進行回應。

四可四不可

什么樣的情形可以領取存量房貸利率下調的“大禮包”？

在調整范圍方面，五大銀行的科普為“四可四不可”。可申請調整存量房貸利率的情況包括：一是該貸款為商業性個人住房貸款，公積金貸款、組合貸中的公積金貸款部分及個人商業用房（含商住兩用房）貸款均不在此次調整范圍之內；二是在2023年8月31日前已發放或已簽訂合同但尚未發放的貸款；三是該筆貸款為首套住房貸款，或借款人實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的其他存量住房貸款；四是該筆貸款發放利率高于貸款發放時所在城市首套住房貸款利率政策下限。

不在本次調整范圍內的情況包括：一是商業用房（含商住兩用房）等非住房貸款；二是貸款是公積金貸款或是組合貸中的公積金貸款部分；三是二套房貸款；四是如果房貸當前有拖欠的貸款，不支持存量房貸利率調整，需要還清逾期本息后才能申請調整。

值得注意的是，對于個人住房信貸有兩種選擇：一種是固定利率，另一種是LPR（貸款市場報價利率）+點差。前者還款期內房貸利率始終保持不變，后者執行利率隨LPR的變動而發生改變。大部分購房者在購房時會選擇LPR+點差的模式，但仍有部分購房者因擔心還款期內利率上行而選擇了固定利率。

固定利率也可享受此次“大禮包”嗎？光大銀行率先對此做出回應：對首套房貸選擇固定利率的購房者，在9月25日新政實施后也可以向銀行申請降低首套房貸款利率。

下調幅度如何？

新政明確，降低存量首套住房貸款利率的方式有兩種：一種為新發放貸款置換，另一種是協商變更合同利率。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，借款人可以向銀行提出申請，重新換一筆更低利率的貸款。這筆新的貸款利率需要自主協商，理論上可以拿到當年銀行系統給出的最大優惠和折扣。此外，借款人也可以向銀行提出申請，直接在已有的合同上修改房貸利率或爭取更多的優惠，理論上可以把當年辦理房貸時沒有給足的優惠盡量補足。

中國農業銀行解釋稱，協商變更合同約定利率方式是指農行對符合存量首套住房標準的貸款，通過協商的方式調整貸款合同約定的利率水平。新發放貸款置換方式是指由借款人向農行貸款經辦行重新申請一筆貸款，以置換原貸款。

有銀行率先透露降低存量首套住房貸款利率的方式：中國工商銀行、中國農業銀行均表示，兩種方式調整結果無明顯區別，考慮到客戶操作的便利性，工行主要采取變更合同利率的方式。

針對利率調整幅度，央行、國家金融監管總局相關負責人表示，具體由借貸雙方協商確定。但調整后的利率不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

個人存量房貸利率能降到什么水平？

中國銀行為購房者算了一筆賬：目前，房貸利率是在LPR基礎上加減點確定的，本次調整不涉及LPR變化，是調整加減點。例如目前LPR是4.2%，購房者貸款按加80個點執行，則現在實際貸款利率為5%（4.2%+0.8%）；如果購房者貸款發放時房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為LPR+10個點，則購房者存量貸款調整后不得低于LPR+10個點，調整后購房者的貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

為確保存量房貸利率調整順利落地，8月份以來，多地公示首套商業性個人住房貸款利率自律下限。值得一提的是，在首套房貸利率下限歷史調整情況上，各地在首套房貸執行利率下限水平上并不一致。廣州市自2019年10月8日至今，執行利率下限水平為LPR;深圳市2022年5月以來執行的利率下限水平為LPR+30BP（基點）；2021年7月24日至今，上海執行的利率下限水平為LPR+35BP；2019年10月至今北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限為LPR+55BP。

何時下調？

新政明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請。在9月25日前，銀行進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。五大銀行均表示，正在抓緊制定具體實施細則，進行準備工作，確保按央行要求于9月25日正式提供服務。

對于銀行而言，存量房貸利率的調整并非易事。招商銀行行長助理彭家文近日在該行中期業績交流會上表示，當前有很多因素需要兼顧好。比如，如何兼顧好因城施策的問題，在因城施策的同時又怎么考慮好公平性問題，還有銀行系統能不能支持的問題。這些都特別復雜，各個城市、各個分行不—樣，很多客戶的情況也不一樣，都要考慮到。

中信證券首席經濟學家明明表示，具體方案落實預計仍將是“因城施策”，這可能導致方案落地時間不一致、貸款利率調降力度參差不齊等問題。相關監管部門可在綜合考察各家銀行息差水平、貸款結構后，出臺落實針對不同銀行的差異化政策，按照盈利水平等因素對備類銀行分別設置不同的調整目標，幫助各家銀行在實際操作中平滑過渡、兼顧社會責任和自身經營的統一。

總體來看，在國有大行做出表率后，銀行業對存量房貸利率的調整將陸續跟進。