為光明區招商者為何遭遇“不光明”

昔日座上賓，今日被趕走。深圳市光明區云智科技園，面對熟悉的場景，兩年多的嘔心打拼，歷歷在目，袁澤心中五味雜陳，一時哽咽，心中委屈不知從何說起。

南下深圳

“只能看，不能拍！”保安吼道。

11月5日，深圳市光明區云智科技園產業服務中心，數把U形鎖死死鎖住玻璃大門，門上貼著封條和法律文書。

一個多月前，這里還是袁澤辦公的地方。

在知名投資機構工作多年，袁澤積累了大量醫療行業的企業資源。2020年，他受深圳市光明區政府相關部門之托，在北京、上海、杭州等地召開面向全球的招商大會，落實多家企業參會，并引入多家企業落地光明區，深得政府部門的認可。

“看來你們成了光明的寶了，都在搶啊?！痹谏钲谑泄饷鲄^，袁澤接觸到深圳市特區建設發展集團有限公司（以下簡稱“特建發集團”）運營管理部方姓部長，在得知還有別的園區向袁澤拋橄欖枝時，這位部長感嘆道。

考慮到深圳良好的營商環境及國企背景，袁澤選擇了特建發集團。賣了妻子名下的房子，舉債200萬元，北京青年袁澤湊足500萬元，選擇南下深圳，開啟人生“第一次真正意義上的創業”。

2021年6月9日，特建發集團與深圳市澳智邁騰科技發展有限公司（以下簡稱“澳智邁騰”）、上海沁歆股權投資管理有限公司（以下簡稱“沁歆股權”）三方簽署了10年的運營合同。袁澤是澳智邁騰與沁歆股權公司的法定代表人。

協議主要內容是，特建發集團委托澳智邁騰與沁歆股權對“云智科園”進行招商運營，前者按照后者招商出租面積支付給后者收益，作為其招商運營收入。

在協議期內，將出租率作為考核指標，后者須完成前者設定的月度出租率考核指標，即到2022年9月9日出租率達到35%，到2023年2月9日出租率達到50%，到2023年7月9日達到65%，到2024年6月9日達到85%，后續運營期出租率維持在85%以上。

協議簽訂后，特建發集團委托深圳市特區建發科技園區發展有限公司（以下簡稱“園區公司”）代為實際履行協議。

據了解，園區公司是特建發集團旗下的全資國有企業，是從事科技園區與產業綜合體招商運營管理業務的專業化平臺公司，“云智科園”是其項目之一。

此前入駐企業并不理想。有知情人士稱，彼時，特建發集團不太滿意園區公司的招商表現，急切希望借助“外援”改變局面。

不得不承認，“外援”業績卓越。合同簽約后，一年三個月時間里，也就是在“第一個考核時間節點”，2022年9月9日，實際入園企業共71家，租賃面積3.4萬平方米。

而此前，根據園區公司2022年5月提供的租賃臺賬顯示，一年半時間共招租企業24家，租賃面積僅7859.81平方米。

而截至2023年7月底，袁澤團隊共招商入駐企業106家，面積合計47670平方米。其中，3家企業開展IPO申報，5家企業成為專精特新企業，多家為國家高新技術企業。

不能生產的“研發廠房”

2022年3月1日，特建發集團致函澳智邁騰稱：“云智科園項目整體消防設計審核意見書中場地使用性質為研發辦公、商業，但其中3棟在房產證中的場地使用性質為研發廠房（其余部分為配套辦公）。請客戶租前評估該事項是否會對公司經營產生影響?！?/p>

云智科園無法進行生產？辦不了生產許可證照？

得知這一消息，袁澤大吃一驚。第二天，他心急火燎地向特建發集團確認這一“突發狀況”，同時希望其“趕緊想辦法解決”，并盡快交接園區相關資料。

這意味著，倘若成真，園區不少簽約客戶將可能流失，潛在客戶也會緊急“叫停”，合作“覆蓋生物醫藥技術和醫療器械的研發與生產”的園區定位也將無從談起。

“‘自行評估是否會對自身造成影響，這句話毫不負責任，徹底暴露出其不顧國企擔當，簽約前積極拉攏，簽約后不管不顧，隱瞞消防變更重要事實，這涉嫌構成欺詐?！痹瑵烧J為。

2022年5月31日，平康（浙江）干細胞科技有限公司發出“關于放棄租賃云智科園的聯絡函”，理由是，租賃場地產權性質雖為研發廠房，但實際消防備案為辦公。

早在2022年1月中旬，平康（浙江）干細胞科技有限公司就與澳智邁騰簽訂房屋租賃協議，協議簽訂一個月后，支付租賃意向金10萬元。

緊接著，深圳市民康生物技術公司、萬思科技研發有限公司、廣東合盛電氣自動化有限公司先后以同樣的理由，終止了租賃意向。據統計，僅這4家企業簽約租賃面積就達4萬平方米。

深圳市光明區云智科技園。圖/張兵

如今，產業服務中心大門緊鎖。圖/張兵

一份2017年深圳市公安局消防監督管理局建設工程消防設計審核意見書顯示，3棟地上各層使用功能由戊類廠房變更為辦公及商業。

房產備案房屋用途與消防備案房屋用途“打架”。為什么會變更？3號樓的招商工作，是以土地性質及規劃文件的研發廠房進行招租，還是以消防備案房屋用途中的研發辦公為準？特建發集團及園區公司沒有人給出明確回復。

“協議約定我們受托運營的是廠房，房產備案房屋用途也標明是研發廠房，簽約大半年后，收到園區消防驗收標準資料，才知道消防備案為研發辦公，無法辦理生產許可證照及進行醫療器械產品注冊?！痹瑵烧f，“園區公司并沒有積極想辦法解決，只是強調云智科園不能搞生產?！?/p>

也有人說，特建發集團曾出面大力協調過，但“沒搞定”。

4家企業相繼棄租的直接后果是，袁澤“35%”的出租率考核不合格。

裝修完畢的企業不得不留下來?！昂灱s是研發廠房，裝修后，二次消防驗收才發現，實際上房屋消防備案只能用作辦公?！币晃灰讶雸@的生物醫療企業負責人也是后來才發現這一問題，“雖然我們拿到了藥監局頒發的醫療器械生產許可證，但從消防角度講，存在很大風險?！?/p>

為什么能夠辦下來證照？“可能是我們這種生產沒有流水線，只是精密組裝?！痹撠撠熑撕敛恢M言，“光明區允許‘輕生產、工業上樓，也可能是部門信息沒有打通，消防部門睜一只眼閉一只眼，沒有嚴格仔細查。”

“供電增容費”風波

2021年10月27日，協調溝通會上，園區公司告知澳智邁騰，兩個月前，園區公司審議通過入駐企業用電增容費用標準為1000元/kW，按需量一次性繳納增容費。

“國企收費都合法合規，不能是依據‘根據市場通用做法，這會引起許多企業反感?！睂τ谠鋈菪枰召M的單方面通知，袁澤第一時間就表示了質疑。

果不其然。2022年5月，入駐企業剛竹醫療申請用電增容，當得知還要另付額外一大筆費用時，剛竹醫療明確表示拒絕。

2022年7月27日，園區公司發出“關于解決澳智邁騰承諾剛竹醫療免費用電增容的函”。在函中，園區公司表示將為剛竹醫療提供增容，其費用由澳智邁騰承擔，若不繳納，將從支付的傭金中予以扣除。

在連續兩個月“扣除”后，袁澤的另一合伙人馬聰憤而向當地政府職能部門信訪。

“一開始說是‘用電增容費，向光明區發改局投訴后，就變了名目為‘配套成本費。”投訴企業之一、啟維醫療技術（深圳）有限責任公司負責人周劍釵說，“深圳別的園區，不存在這筆費用，這邊收費增加了我們的負擔?！?/p>

2022年11月15日、12月5日，光明區發改局兩次組織有關單位到云智科園，了解用電增容費相關背景、算法、收費爭議等情況，認為園區公司收取增容費不符合國家有關文件精神要求，發函要求特建發集團督促下屬園區公司落實國家文件要求，履行國企社會責任，盡快退回收取的增容費。

在2023年4月的一份信訪事項處理意見書中，特建發集團辯稱，園區公司實際收取的“增容費”是項目配電建設成本以外，后續需重新購買變壓器的“配套成本費”，是合理收取承租企業用電供給改造所涉及的后續變壓器購置安裝改造費。

對于違規收取用電增容費卻未添置任何設備問題的解釋，特建發集團稱該項費用是后續需重新購買變壓器的成本費用。

馬聰證實，后來并沒有購買變壓器。

袁澤說，園區總共有4家繳納過用電增容費，費用最高是剛竹醫療，19.8萬元，還有4家企業因此退租。

被禁入的12家

“究竟可以招租哪些公司？可否提供一個具體的限制行業類別目錄及限制目錄制定的合理性依據？”袁澤向《民生周刊》記者回憶稱，“我們曾多次要求出具書面材料，沒有得到任何明確回復，沒有明確依據的人為操作，隨意性特別大，給我們的招商工作帶來了極大的阻礙和困擾?！?/p>

合作協議中，雙方約定，袁澤招商引進的企業需按照創新型產業用房租賃流程審定確認后才能簽約入駐。

然而，袁澤懷疑，園區公司以創新型產業用房的名義，對招商工作設置不合理限制性門檻，限制其團隊招引相關企業入駐。

一份聯絡函顯示，所涉企業包括12家，包括一家財稅管理咨詢公司，涉及面積11000平方米。

“公司整個園區始終按照創新型產業用房管理相關法規規定進行招商業務工作，不存在故意設置門檻，限制企業入駐云智科園項目?！碧亟òl集團予以否認。

“從國家到廣東省、深圳市，都有產業指導目錄，依照法律法規，除非屬于禁止類和限制類，他們沒有正當理由不讓這12家企業入駐，這是與政府文件精神相違背的?！弊屑毢藢^12家企業名單后，深圳當地一位不愿透露姓名的業內人士表示，“操縱入園企業門檻，造成國有物業空置，對應著造成大量國有資產間接流失。”

這位業內人士還稱，園區公司自己運營，核心目標肯定是“只要填滿就可以”，他舉例，園區公司此前招商入駐的24家企業，類型就與受限的12家企業相似，園區公司拿的是“兩把尺子”。

不愉快的合作

“他自己拿出500萬元，組建了團隊，租了園區辦公室，交了400多萬元的押金，兩年幫園區招來100多家企業，現在對方說招得不夠多，把他趕了出去，還讓他賠錢?！币晃皇熘瑵蓜摌I經歷的人士很是同情他的遭遇。

“你們之前沒有通過園區公司介紹進來，現在做好了顯得我們無能，只有做得不好，才能顯得集團考核指標下錯了?！痹瑵苫貞浄Q，曾經有園區公司員工向他表明這一層意思。

也就是說，袁澤一進入，就面臨尷尬的局面：好或不好，難逃坎坷。

2021年8月底，僅僅兩個月時間，袁澤帶領近30人團隊完成的招租面積，超過此前園區公司兩年招租的總和。

合作不愉快，最深層的原因或許還有對于入駐企業的不同態度，袁澤“屁股堅決坐在了服務對象一邊”。

裂痕一步步被撕開。袁澤說，對入駐企業簽約、裝修審批等流程嚴重滯后，園區公司存在故意“卡”現象。例如，合同約定辦結時間為5個工作日，實際流程一般是9～43天，平均時長20天，后續審批客戶裝修時長更是長達30～60天，遠遠超過會議紀要約定的7天時效。

傭金更沒能及時支付。2021年9月18日，袁澤公司收到第一筆月度分成收益，66萬元，支付時間晚了兩個月。據袁澤稱，正式履約至特建發集團單方面提出解除協議，應結算29次，實際僅結算14次，結算支付全部延遲。

由于欠款，欠薪員工訴諸法律，澳智邁騰則內外受困。

作為園區公司參股的物業公司，表現更是不能令人滿意，甚至發生24家企業聯名發函要求更換物業，這間接加劇了袁澤團隊與園區公司的矛盾。

“我公司在裝修過程中，發現原中央空調不制冷、物業多次故意刁難裝修過程，阻礙了公司的正常生產進度?！?/p>

“物業管理混亂，對公司私自斷電，停用貨梯，阻撓公司員工使用貨梯，嚴重影響貨物交付。”

“裝修過程中，沒有具體原因，物業多次阻撓、叫停，要求轉紅包、吃拿卡要?！?/p>

……

多個入駐企業歷數物業的種種不是，自簽約、裝修入場至入駐過程中，物業管理混亂，管理方式粗暴，違規亂收費，吃拿卡要成為常態。

園區不能進行生產，有人甚至拿這一“軟肋”做文章。

今年5月，當地市場監管部門兩位工作人員來到云智科園，聲稱有人舉報，上門核實海拓華擎是否有生產資質。

“知道所有的事，你能想象到，究竟是誰在舉報？目前我們沒有確鑿證據，據傳是物業舉報?！迸c物業有過數次“交惡”，海拓華擎負責人何毅有理由懷疑，他始終不理解，為什么物業會做“損人不利己”的事，舉報自己園區的企業？

針對合作過程中暴露的問題，袁澤多次反映后，今年4月，特建發集團紀委部門介入，一位紀委副書記到現場調查，據內部人士透露，已經“實錘”了一些情況，但高層領導并沒有認識到事態的嚴重性，故始終沒有表態。

在澳智邁騰多次積極尋求溝通解決問題時，9月11日，園區物業在辦公區及公共區域等多處張貼大幅通知書，聲明單方解約。

在通知書里，特建發集團稱，袁澤公司“連續3個考核時間節點均未達到考核指標，不按租金基礎值補足收益差額”“雙方合作的基礎是‘基地+基金模式，至今未發行基金”。

矛盾進一步升級?！八麄兲土?，30個人沖進去，拿著盾牌，把袁澤推了出來?！?月16日，光明街道辦事處人員在現場匯報給其政法辦工作人員說。

“無語，他們就這樣做吧……”這位工作人員當即回復道。

據袁澤解釋，“他們”是指深圳市特區建發科技園區發展有限公司運營部長陳威宇及保安隊長王春賀帶領的上百名不明身份人員。當天，他們頭戴鋼盔，手持盾牌、棒、叉，出現在園區辦公區域，其中數十人破門而入，闖入辦公室，對其強行清場，并轉移扣押公司及個人所有財產物品。

袁澤多次報警，3天后的9月19日，光明派出所才以擾亂單位秩序受理此案。10天后，9月29日，深圳市公安局光明分局又以“沒有違法事實”，根據《公安機關辦理行政案件程序規定》第二百五十九條第一款之規定，決定終止調查。

深圳市福田區大中華交易廣場七樓，特建發集團辦公區，一名工作人員在向劉姓負責人電話匯報后，婉拒了記者的采訪要求，“我們領導的答復是，正在走程序，不接受采訪”。

記者試圖以短信和電話方式聯系特建發集團副總經理劉超洋與園區公司董事長袁綱，均無任何回應。