長沙天心區(qū)：創(chuàng)新思路，危房原址統(tǒng)籌重建

□ 劉琳

針對城區(qū)零星分布且不適宜納入棚改和片區(qū)更新的危舊房屋，實施樓棟危房“原址統(tǒng)籌重建”改造模式，在充分融合周邊風貌環(huán)境和規(guī)劃條件的前提下實施拆舊建新。

城區(qū)零星分布且不適宜納入棚改和片區(qū)更新的危舊房屋，如何改造？異產毗連、公私夾雜等情況復雜危房改造如何統(tǒng)一訴求？危房改造費用如何籌措？

針對這一系列的問題，湖南省長沙市天心區(qū)結合城市更新、老舊小區(qū)改造等工作，創(chuàng)造性開展危房原址統(tǒng)籌重建，有力保障了群眾住房安全。

城區(qū)危房問題多

沙湖村片區(qū)，位于天心區(qū)金盆嶺街道天劍路與輕院路交匯處西側，配套設施缺失，安全環(huán)境問題突出，歷史遺留問題復雜，是群眾反映強烈的煩心事、揪心事集中的區(qū)域。

片區(qū)內房屋大部分修建于上世紀七八十年代，甚至更久，樓房層數不等，違規(guī)加建現象普遍。有的房屋墻體開裂、樓面滲水，經鑒定其中16棟為D級危房、83棟為C級危房。片區(qū)內街巷狹窄，無法通車，存在嚴重房屋結構安全與消防安全隱患，是市級掛牌督辦存在重大火災隱患的經營性自建房集中連片區(qū)域之一。

沙湖村片區(qū)占地面積24.46畝，其中規(guī)劃道路用地13.19畝、綠化用地7.64畝、居住用地2.62畝。片區(qū)內公共活動場所、消防設施、公共廁所、垃圾站等基本公共配套設施不足，便民服務設施嚴重缺失，整體宜居性差。片區(qū)內房屋建筑布局雜亂無序，房貼房、屋連屋，設施老舊失修，普遍存在違章搭建、無證經營等情況，人員構成復雜，車物亂停亂放，與省會主城區(qū)形象內涵格格不入。

原址統(tǒng)籌重建

民之所盼，政之所向。針對沙湖村片區(qū)面臨的現實問題，天心區(qū)委、區(qū)政府從調查研究入手，尋找解決辦法。

天心區(qū)明確區(qū)委副書記、統(tǒng)戰(zhàn)部部長厲波擔任項目指揮長，現場調度、全面剖析。首先組織人員圍繞房屋安全、產權歸屬、經營業(yè)態(tài)及居民家庭情況等深入開展地毯式摸排，對片區(qū)173棟、179戶房屋基本情況做到底數清晰。然后，逐戶上門開展民意調查，廣泛征求居民意見，多次召開居戶代表大會，與片區(qū)居民共同商討重建方案，切實掌握群眾訴求。

經深入分析，沙湖村片區(qū)的最大癥結在于原有土地規(guī)劃結構不優(yōu)，近九成屬于道路、綠地等公共設施用地，多年來自建房屋私搭亂建，大量占據公共空間，不具備開發(fā)價值，加之原有房屋毗連緊湊，樓間距遠不能達到消防要求，各戶分別開展“四原”重建，亦無法根本解決片區(qū)各類問題。

經反復研究，先后60余次易稿，天心區(qū)提出統(tǒng)籌重建模式，即政府主導、公司主建、居民主體，統(tǒng)一規(guī)劃、科學布局、原地重建。

“如果僅簡單針對隱患房屋進行整治或對片區(qū)進行提質改造，無法徹底消除片區(qū)安全隱患，也難以有效改善片區(qū)群眾居住生活環(huán)境品質。”厲波說。

因為前期工作做得細，且堅持問題導向，這一舉措獲得片區(qū)居民廣泛支持。

全市率先推出

樓棟危房“原址統(tǒng)籌重建”改造模式有效解決了多年未解的難題，這一做法在長沙也屬首創(chuàng)。

2019年以來，天心區(qū)老舊小區(qū)改造共涉及198個小區(qū)、1163棟居民樓、38663戶居民，建筑面積278.17萬平方米。2023年正在實施改造老舊小區(qū)62個，涉及219棟居民樓、7298戶居民。

老舊小區(qū)改造讓小區(qū)煥發(fā)新生，居民幸福感大大提升。但是，老城集中區(qū)的一些老舊小區(qū)里，部分房屋年久失修成為危房，老舊小區(qū)改造不能從根本上解決居民的安居問題。

改造前房屋擁擠，配套設施差。

為此，天心區(qū)堅持全面摸底、科學鑒定、因地制宜、分類處置，系統(tǒng)性推進城區(qū)各類危房改造工作。其中，對集中成片的危舊房屋優(yōu)先納入棚改征收，對不能列入棚改范圍但能打捆的危舊房屋統(tǒng)籌納入片區(qū)城市更新，近3年累計完成兩類房屋改造238棟1290戶、面積6.24萬平方米。針對城區(qū)零星分布且不適宜納入棚改和片區(qū)更新的危舊房屋，實施樓棟危房“原址統(tǒng)籌重建”改造模式，在充分融合周邊風貌環(huán)境和規(guī)劃條件的前提下實施拆舊建新，優(yōu)化內部結構，完善生活配套。

城南路街道里仁坡2、3、4棟D級危房原址重建是長沙市首個樓棟危房重建案例。里仁坡2、3、4棟D級危房于去年8月順利騰房倒地、啟動建設，今年2 月主體封頂，8月交房。96戶居民不僅在原址收獲新居，更獨立擁有了平均每戶4～6平方米的廚房和衛(wèi)生間，徹底告別以往“老破小”和沒有配套廚衛(wèi)導致的不便，生活品質極大提升。

探索“委托代辦”

在實際操作過程中，天心區(qū)還發(fā)現，城區(qū)危舊房屋改造遵循“政府統(tǒng)籌、業(yè)主負責”的總原則，純公房和獨棟私房類的危房，原則上通過產權所有人實施改造建設推進較為順利，但對異產毗連房屋、公私夾雜等情況復雜、業(yè)主訴求不一、牽頭主體缺失的，產權人自主實施重建改造的難度大、阻力多。

對此，天心區(qū)積極探索“委托代辦”模式，在充分尊重居民群眾共同意愿的前提下，通過屬地街道組織產權人協(xié)商一致，由所有產權人全權委托街道組織代辦樓棟危房重建相關事宜，使危房改造工作有了主心骨、代言人，極大提升了溝通效率和工作效能。

搭平臺解“資金與投入”難

以往危房改造資金來源主要通過“業(yè)主自籌+政策獎補”的方式解決，同時結合老舊小區(qū)改造政策給予部分配套設施改造支持。但天心城區(qū)危房住戶經濟條件普遍不夠寬裕，其中低保、特困及低收入家庭占近四成，危房改造費用承擔能力較弱，極大制約了居民參與的積極性和能動性。

為此，天心區(qū)搭建“愛心天心”慈善幫扶平臺，探索“財政注資一點、區(qū)屬企業(yè)捐獻一點、社會企事業(yè)單位捐贈一點、行業(yè)部門募集一點、機關黨員干部帶頭捐一點”的“五個一點”工作思路，募集設立慈善資金池。

首屆“愛心天心·慈善同行”公益慈善大會現場募集資金4200余萬元，用于保障實施“愛心天心·幸福家”危房援建等系列慈善項目，極大緩解了困難群眾危房改造資金壓力，助力危房住戶實現安居夢。