長沙天心區：創新思路，危房原址統籌重建

劉琳

城區零星分布且不適宜納入棚改和片區更新的危舊房屋，如何改造？異產毗連、公私夾雜等情況復雜危房改造如何統一訴求？危房改造費用如何籌措？

針對這一系列的問題，湖南省長沙市天心區結合城市更新、老舊小區改造等工作，創造性開展危房原址統籌重建，有力保障了群眾住房安全。

城區危房問題多

沙湖村片區，位于天心區金盆嶺街道天劍路與輕院路交匯處西側，配套設施缺失，安全環境問題突出，歷史遺留問題復雜，是群眾反映強烈的煩心事、揪心事集中的區域。

片區內房屋大部分修建于上世紀七八十年代，甚至更久，樓房層數不等，違規加建現象普遍。有的房屋墻體開裂、樓面滲水，經鑒定其中16棟為D級危房、83棟為C級危房。片區內街巷狹窄，無法通車，存在嚴重房屋結構安全與消防安全隱患，是市級掛牌督辦存在重大火災隱患的經營性自建房集中連片區域之一。

沙湖村片區占地面積24.46畝，其中規劃道路用地13.19畝、綠化用地7.64畝、居住用地2.62畝。片區內公共活動場所、消防設施、公共廁所、垃圾站等基本公共配套設施不足，便民服務設施嚴重缺失，整體宜居性差。片區內房屋建筑布局雜亂無序，房貼房、屋連屋，設施老舊失修，普遍存在違章搭建、無證經營等情況，人員構成復雜，車物亂停亂放，與省會主城區形象內涵格格不入。

原址統籌重建

民之所盼，政之所向。針對沙湖村片區面臨的現實問題，天心區委、區政府從調查研究入手，尋找解決辦法。

天心區明確區委副書記、統戰部部長厲波擔任項目指揮長，現場調度、全面剖析。首先組織人員圍繞房屋安全、產權歸屬、經營業態及居民家庭情況等深入開展地毯式摸排，對片區173棟、179戶房屋基本情況做到底數清晰。然后，逐戶上門開展民意調查，廣泛征求居民意見，多次召開居戶代表大會，與片區居民共同商討重建方案，切實掌握群眾訴求。

經深入分析，沙湖村片區的最大癥結在于原有土地規劃結構不優，近九成屬于道路、綠地等公共設施用地，多年來自建房屋私搭亂建，大量占據公共空間，不具備開發價值，加之原有房屋毗連緊湊，樓間距遠不能達到消防要求，各戶分別開展“四原”重建，亦無法根本解決片區各類問題。

經反復研究，先后60余次易稿，天心區提出統籌重建模式，即政府主導、公司主建、居民主體，統一規劃、科學布局、原地重建。

“如果僅簡單針對隱患房屋進行整治或對片區進行提質改造，無法徹底消除片區安全隱患，也難以有效改善片區群眾居住生活環境品質。”厲波說。

因為前期工作做得細，且堅持問題導向，這一舉措獲得片區居民廣泛支持。

全市率先推出

樓棟危房“原址統籌重建”改造模式有效解決了多年未解的難題，這一做法在長沙也屬首創。

2019年以來，天心區老舊小區改造共涉及198個小區、1163棟居民樓、38663戶居民，建筑面積278.17萬平方米。2023年正在實施改造老舊小區62個，涉及219棟居民樓、7298戶居民。

老舊小區改造讓小區煥發新生，居民幸福感大大提升。但是，老城集中區的一些老舊小區里，部分房屋年久失修成為危房，老舊小區改造不能從根本上解決居民的安居問題。

為此，天心區堅持全面摸底、科學鑒定、因地制宜、分類處置，系統性推進城區各類危房改造工作。其中，對集中成片的危舊房屋優先納入棚改征收，對不能列入棚改范圍但能打捆的危舊房屋統籌納入片區城市更新，近3年累計完成兩類房屋改造238棟1290戶、面積6.24萬平方米。針對城區零星分布且不適宜納入棚改和片區更新的危舊房屋，實施樓棟危房“原址統籌重建”改造模式，在充分融合周邊風貌環境和規劃條件的前提下實施拆舊建新，優化內部結構，完善生活配套。

城南路街道里仁坡2、3、4棟D級危房原址重建是長沙市首個樓棟危房重建案例。里仁坡2、3、4棟D級危房于去年8月順利騰房倒地、啟動建設，今年2月主體封頂，8月交房。96戶居民不僅在原址收獲新居，更獨立擁有了平均每戶4～6平方米的廚房和衛生間，徹底告別以往“老破小”和沒有配套廚衛導致的不便，生活品質極大提升。

探索“委托代辦”?

在實際操作過程中，天心區還發現，城區危舊房屋改造遵循“政府統籌、業主負責”的總原則，純公房和獨棟私房類的危房，原則上通過產權所有人實施改造建設推進較為順利，但對異產毗連房屋、公私夾雜等情況復雜、業主訴求不一、牽頭主體缺失的，產權人自主實施重建改造的難度大、阻力多。

對此，天心區積極探索“委托代辦”模式，在充分尊重居民群眾共同意愿的前提下，通過屬地街道組織產權人協商一致，由所有產權人全權委托街道組織代辦樓棟危房重建相關事宜，使危房改造工作有了主心骨、代言人，極大提升了溝通效率和工作效能。

改造前房屋擁擠，配套設施差。

搭平臺解“資金與投入”難

以往危房改造資金來源主要通過“業主自籌+政策獎補”的方式解決，同時結合老舊小區改造政策給予部分配套設施改造支持。但天心城區危房住戶經濟條件普遍不夠寬裕，其中低保、特困及低收入家庭占近四成，危房改造費用承擔能力較弱，極大制約了居民參與的積極性和能動性。

為此，天心區搭建“愛心天心”慈善幫扶平臺，探索“財政注資一點、區屬企業捐獻一點、社會企事業單位捐贈一點、行業部門募集一點、機關黨員干部帶頭捐一點”的“五個一點”工作思路，募集設立慈善資金池。

首屆“愛心天心·慈善同行”公益慈善大會現場募集資金4200余萬元，用于保障實施“愛心天心·幸福家”危房援建等系列慈善項目，極大緩解了困難群眾危房改造資金壓力，助力危房住戶實現安居夢。