住宅開發建設及運營管理分析

周 楠

（北京北辰實業股份有限公司，北京 100101）

0 引言

隨著城市人員的增多，居住問題越來越明顯。為了改善城市居住環境，營造良好的居住條件，需要做好調研工作，分析人們對住宅工程的需求，合理定位住宅開發建設方向，掌握各項開發建設要點，從而保證住宅開發建設的效果。同時，為了提升服務效果，還需要不斷優化住宅運營管理措施，形成社會效益和經濟效益平衡的局面。

1 住宅開發建設理念

為了確保住宅開發建設的實際意義和價值，必須了解其開發建設理念，進而保證住宅開發建設的可行性。

（1）住宅開發建設一般比較注重人與自然、人與人的和諧狀態，人是環境的保護者，所以住宅工程因人而獲得生命[1]。同時，人與人的和諧相處是構造溫馨生活圖景的重要方式，為此，在住宅開發建設的時候，需要考慮人文因素，構建和諧生活場景，提升自身的幸福感。

（2）住宅開發建設還需要考慮空間、場所、生活等方面，處理好各個方面之間的關系，并且需要做好整體與局部之間的協調，合理設計商業、教育、醫療等區域的空間布局，保證住宅開發建設的多樣性，滿足不同人群對住宅工程的需求。同時，在住宅開發建設的時候，需要對人們的不同需求進行綜合考慮，根據需求創建各種功能設施，如巧妙規劃步行系統、自行車系統、公交系統等。另外，住宅開發建設時，還需要尊重自然環境，保護歷史文化，避免對生態環境造成負面影響，實施文化韻味住宅工程，促進城市的發展與建設[2]。

2 現階段房地產開發運營管理存在的問題

就目前情況來說，我國住宅建設有著良好的發展趨勢，但還是存在諸多的問題，不利于住宅開發建設與運營管理，也阻礙了住宅建筑工程的發展進程。現階段房地產開發運營管理存在的問題如下。

2.1 整體發展環境有待完善

住宅工程經常會受到宏觀和微觀環境因素的影響，如經濟利益、規章制度等方面，導致住宅工程的發展空間和環境相對缺乏，不利于住宅開發建設和后期運營管理的展開。另外，如果經營體系不夠完善，也會影響住宅運營管理效果，使經濟效益得不到保障。

2.2 管理定位不夠明確

由于住宅的種類相對較多，一些房地產開發運營管理的定位不夠明確，經常存在含糊不清的問題，這樣也會造成一定的負面影響[3]。同時，由于運營考核導向性較差，難以衡量，再加上沒有一個明確的統一管理標準，以及考核方式，管理目標導向不夠明確，最終導致房地產開發運營管理效果不佳。

2.3 運營規劃不合理

盡管在房地產開發運營管理中，已經取得了良好的管理效果，但是在某些地方，往往沒有從實際出發，其管理仍然存在一些不合理的地方，延誤了房地產開發的進度。同時，在房地產開發運營管理時，沒有具備前瞻性，未能從長遠的角度出發，再加上沒有與實際情況相結合，失去了自身獨有的特點，從而無法達到預期的房地產開發運營管理效果。

2.4 人才缺失

人是房地產開發運營管理工作展開的核心，一旦人才缺失，勢必會影響房地產開發運營管理的效果。就目前情況來說，對于相關管理人才的重視度不夠，沒有定期展開培訓，現有的一些人員的專業性較差，無法滿足房地產開發運營管理的需求。同時，由于認識度較低，未能從外面引進專業性較強的人才，以及先進的管理理念，從而導致房地產開發運營管理缺乏一定的人才支撐。

3 房地產開發運營管理措施

住宅開發建設完成以后，為了獲取良好的經濟效益，需要將住宅運營管理落實到位，采取合理的手段和措施，不斷對其進行優化，提升住宅運營管理效果，實現其存在的意義和目的[4]。住宅運營管理，可以從以下幾個方面展開。

3.1 完善運營管理體系

完善的管理體系是保證管理工作落實的關鍵。為了確保房地產開發運營管理效果，必須完善管理體系，主要表現為以下幾點內容。

（1）不斷提升自身的業務水平，確保項目高效地運行。 同時，需要根據現有的情況，對框架進行優化和完善，為提升管理質量提供基礎性的保障。在優化房地產開發運營管理框架的時候，應當注重組織靜態結構，明確各個部門的管理職責，不斷提升管理能力。

（2）從動態結構來說，一定要明確管理目標，加強各個部門之間的配合，這樣才能達到良好的管理效果。為有效解決協同與效率的問題，住宅開發負責人員需要不斷完善自身的運營管理體系，將整合運營效益融入到住宅開發項目管理工作中。在這一背景下，諸多房企強調打破部門之間的壁壘，實現協同發展。如以某住宅開發項目為例，其十分重視運營管理，開展“項目啟動會”，掀起了一大浪潮，使計劃運營成為房地產行業的熱點詞匯，通過這一運營管理模式，實現了長遠發展，很好地解決了運營管理體系中的存在的問題[5]。

（3）需要定期培訓以及制定人才招聘制度，并且還需要進行考核，根據考核結果對人員崗位進行調整，從而強化運營管理人員的專業性，減少問題的產生，為提升房地產開發運營管理效果，提供有力人才支撐。

3.2 業務流程優化

業務流程也是容易產生問題的一項重點內容。為此，在房地產開發運營管理的時候，需要重點考慮該方面，從開源、節流等方面展開，并且結合實際情況，對運營管理流程和規劃進行完善，使整個業務流程變得更加嚴謹和細致，以此提升房地產開發運營管理效率。同時，還需要根據現有的情況，對組織結構進行調整和優化，提升價值鏈的完善性和流暢性，形成良好的運營服務體系，使房地產開發運營管理更有活力。另外，需要結合數據管理目標，在環境調研、土地開發、工程項目的實施、營銷策劃等方面，明確各項管理人員所承擔的責任，使房地產開發運營形成高效、嚴謹的管理模式[6]。

3.3 績效評價優化，

為了確保房地產開發運營管理的效果，使管理人員積極投入到管理工作中，做好績效評價優化是非常有必要的。在績效評價優化期間，應當對運營管理的主體、目標、標準等進行評價，并且根據評價結果進行適當優化，避免與實際情況產生較大的誤差。同時，還需要結合現有房地產開發運營管理的情況，制定嚴謹的獎懲機制，實行賞罰分明的制度，不斷創新，以此保證房地產開發運營管理的效果，實現良好的經濟效益。

3.4 資金靈活運轉

房地產開發運營管理需要綜合考慮運轉的各個方面，與相關行業或者企業進行交流，互幫互助，共同發展。同時，在房地產開發運營管理的時候，以現金流為主，將其融入企業經營目標，要求業務線條在項目開展全過程中以現金流管理進行工作，這種方式著重強調了以財務經營為導向、以現金流和利潤為基礎、以計劃管理為主線、以貨值管理為要點的統籌經營模式，其可以很好地輔助企業實現經營目標[7]。另外，從數據經營的角度來說，可以通過各類業務活動的變更，分析數據的變化，從而確定業務活動變更帶來的價值。基于此，可以作出相應的調整，以此降低住宅開發成本，實現良好的經濟效益。

4 住宅開發建設要點

為了保證住宅開發建設效果，滿足人們對住宅建筑工程的需求，必須結合常見問題，嚴格落實各項住宅開發建設要點，其主要有以下幾個方面。

4.1 合理開發建設定位

（1）住宅開發建設應當納入市場，采用市場運作的方式進行，并且需要堅持以人為本、開放性和多元化等原則，考慮人們對住宅工程的需求，有針對性地進行住宅開發建設定位，從而實現經濟效益和社會效益的統一。同時，在住宅開發建設定位時，需要將重點放在待開墾地上，緊緊抓住機遇，為人們打造良好的居住家園。

（2）在住宅開發建設定位時，需要考慮建筑工程的形態，主要有通用住宅建筑、專用建筑、混合住宅等。按照配套設施進行合理分類，可以與社區、醫療、教育共同建設，滿足人們對住宅建筑工程的需求。另外，在住宅開發建設定位的時候，還需要與后期運營管理相互統一，在最大程度上取得良好的經濟效益[8]。

4.2 建設開發選址

合理選址是保證住宅開發建設效果的關鍵，必須對這方面有足夠的重視。

在住宅開發建設選址的時候，需要從整體的角度出發，綜合考慮不同人群的需求，例如，在居住環境、配套設施、交通、醫療等方面，不能單純根據價位選址，還需要得到當地政府的支持。同時，從宏觀的角度來說， 住宅開發建設選址需要對城市整體布局進行綜合考慮，在城市規范內進行均勻布置，避免集中在某一個區域，致使規劃不合理。另外，如果選擇低價位區域，需要依托城市公共交通設施，開發建設適合人們居住的住宅工程，便于人們的出行。住宅開發建設選址時，還需要注意如下幾點內容。

第一，需要考慮住宅工程環境，滿足人們的需求，這樣可以吸引人們購買。

第二，交通環境應便于不同年齡的人群出行。同時，住宅區域一般是不需要穿過城市主干道的，以此保證住宅建筑工程的安全性。另外，在住宅開發建設選址時，需要遠離污染源，避免給住戶造成負面影響。

第三，注重生活氣息，促進人與人之間的交流，提升居民居住的幸福感。同時，需要注重道路與城市中心的連接，避免住戶與城市隔絕，導致封閉、閉塞。此外，還需要設置足夠廣闊的活動空間，滿足住戶的日常生活需求。

4.3 配套設施營造

配套設施是住宅開發建設的重點內容，可以從生活場景或者服務內容入手，有針對性地對住宅園區進行規劃，對城市中心、商業街區、廣場等進行綜合利用[9]。同時，在配套設施構建的時候，可以根據組團分級布局，設置服務半徑、注重協調功能等原則，設置合理的基礎設施，為住戶提供多樣化的服務。需要重點考慮以下兩個方面。

（1）結合實際情況，配置醫療設施，如醫院、健康服務中心、養生保健機構等，這樣可以針對不同年齡段的人群，提供合理的醫療服務。同時，在住宅開發建設的時候，需要設置足夠、合理的運動器材，以供人們休閑娛樂時使用，從而為人們提供良好的服務。

（2）結合人們的需求，設置多樣化的生活服務設施，使人們的日常生活更加地便捷和舒適，提升人們居住的幸福感。同時，在住宅開發建設時，需要結合商業場所的布局，規劃好園區各項區域和周邊服務，以此提升住宅開發建設的效果。

5 結語

通過對住宅開發建設理念的了解，從定位、選址、配套設施、鄰里空間等方面進行完善，不斷優化住宅開發建設的效果，滿足人們對住宅建筑工程的需求。同時，在住宅運營管理的時候，需要對各個方面進行綜合性的考慮，不斷提升住宅運營管理的智能性和時效性，利用數據和信息發現其中的不足，并加以改進，確保住宅運營管理有序、穩步地進行，提升住宅的服務質量。