某未建設區域可開發土地調查方法及土地估值計算研究

楊維彬

（貴州省第一測繪院 貴州貴陽 550025）

該區域調查總面積415.00 hm2，其中已建設區域195.00 hm2，占調查區總面積的47.00%；未建成區域220.00 hm2，占調查區總面積的53.00%。為了摸清該區域未建設的土地利用總體規劃、城市規劃、開發的價值等相關情況，本文在利用第三次全國國土調查成果的基礎上，結合無人機傾斜攝影測量技術，基于各類現狀調查數據，通過詳細分析調查范圍內符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和相關專項規劃的情況，確定了調查區域內的可利用土地面積，同時結合該區域的基準地價資料，估算調查范圍內可利用土地的經濟價值等方面的情況。

1 調查目的

本次調查的目的是在充分利用已有資料的基礎上，通過對該區域進行航空攝影測量、土地現狀研判、合規分析、供批狀況、外業補充調查等，摸清未建設區域內可利用土地的位置、規模、權屬、利用現狀、價值等情況，為該區域產業結構優化、基礎設施完善、土地高效集約化利用、地區綜合經濟增強等提供決策支持。

2 調查技術路線及方法

在前期資料收集和整理的基礎上，加以實景三維模型成果輔助，摸清調查區建設狀況、土地利用現狀與土地權屬等現狀，分析土地總體規劃、永久基本農田、生態保護紅線、城鎮開發邊界、城市規劃等合規性情況，重點分析未建設區域符合規劃的范圍內批供情況及利用程度難易狀況，通過外業補充調查，最終確定該區域可利用土地位置、規模、土地價值等?？傮w技術路線如圖1所示。

圖1 總體技術路線圖Fig.1 Overall technical roadmap

3 資料收集

本次調查工作收集的資料主要有遙感正射影像、第三次全國國土調查統一時點更新調查（簡稱“三調”）數據、土地利用總體規劃數據、永久基本農田、生態保護紅線、城鎮開發邊界［1］、城鄉規劃、建設用地審批及供應數據、低效用地等數據。對所收集數據進行梳理、整合、格式轉換，將基于不同坐標系下的數據均轉換為2000國家大地坐標系。

4 實景三維模型生產

4.1 測區踏勘

充分了解調查區內交通、地形、空域管制、氣候、海拔、高低落差等因素，以保障航測作業順利進行。

4.2 航線設計

根據調查區的紅線范圍，導入大疆智圖地面工作站進行航線設計，保證調查區最邊緣地物采集完整。為保證航攝光線，將航攝時間定為正午前后4 h。主航線航向、旁向重疊率皆為80%，航向、旁向覆蓋均超出攝區邊界線150 m［2］。

4.3 像控測量

像控點應布設均勻，間距以500 m為宜，像控點標志以L字形標志為主。

4.4 空中三角測量及三維實景模型建立

建模軟件中，空三計算通過光束法區域網整體平差方法自動完成，選取坐標系，導入相應的像控點，完成刺點。絕對定向后，進行模型建立，并選擇輸出坐標系、范圍及分塊尺寸，最終生成實景三維模型。

5 現狀分析

5.1 土地利用現狀情況

與“三調”成果疊加進行分析，調查范圍為415.00 hm2內，建設用地面積195.00 hm2（占調查范圍的46.98%），農用地218.00 hm2（占調查范圍的52.54%），未利用地2.00 hm2（占調查范圍的0.48%）。建設用地中以城鎮住宅、城鎮村道路、鐵路、商業服務業設施、機關團體用地為主，占建設用地的82.50%。農用地以喬木林、灌木林為主，占農用地的95.00%。未利用地包括河流水面和其他草地。

5.2 土地權屬情況分析

與“三調”成果疊加進行分析，本次調查范圍內國有土地面積為265.00 hm2，占總面積的63.86%；集體土地為150.00 hm2，占總面積的36.14%。

5.3 建設狀況分析

結合“三調”土地利用現狀及實景三維模型、航空正射影像進行內業分析，調查區415.00 hm2范圍內已建設區域195.00 hm2，占調查區總面積的46.98%，現以鐵路、城鎮住宅、物流倉儲、科教文衛用地為主。未建設區域220.00 hm2，占調查區總面積的53.02%，現以林地、耕地等農用地為主。

6 開發利用難度分析

6.1 土地開發合規性分析

合規性分析是指利用調查范圍線疊加土地利用總體規劃、城市規劃、永久基本農田、生態保護紅線和城鎮開發邊界等規劃進行分析，以確定其是否符合相關規劃的管控要求。

6.1.1 占用永久基本農田分析

利用未建設區域范圍線疊加永久基本農田圖層，本調查區內占用永久基本農田52 hm2，即未建設區域內未占用基本農田的面積為220－52＝168.00 hm2。

6.1.2 占用土地用途管制區分析

利用上述未占用永久基本農田面積的區域疊加土地利用總體規劃的用途管制區，不符合規劃的面積為限制建設區＋禁止建設區，面積共計20 hm2。符合土地利用總體規劃的面積為允許建設區＋有條件建設區＝168－20＝148.00 hm2。

通過上述分析，本調查范圍內未建設區域不占用永久基本農田且符合土地利用總體規劃用途管制的面積為148 hm2。

6.1.3 生態保護紅線分析

以符合土地利用總體規劃的范圍與該區域生態保護紅線數據庫疊加進行分析，該區域內未占用生態保護紅線，即符合規劃（未占用生態紅線）的面積為148 hm2。

6.1.4 城鎮開發邊界分析

利用未占用生態紅線范圍疊加該市城鎮開發邊界，全部在城鎮開發邊界范圍內，即符合規劃（在城鎮開發邊界范圍內）的面積為148 hm2。

6.1.5 城市規劃分析

利用上述在城鎮開發邊界范圍內的范圍線疊加該縣城市規劃，不符合城市規劃的面積為30 hm2，即符合城市規劃的面積為148.00－30.00＝118 hm2。

通過上述5個步驟的疊加分析，本項目符合“兩規”的面積為118 hm2。

6.2 符合規劃分析+土地審批供應分析

整個項目區范圍疊加批供數據后，已批已供面積為65 hm2，已批未供53.5 hm2，未批準296.5 hm2。其中未建設區域內符合規劃的土地中已批已供土地0 hm2，已批未供28.5 hm2，未批準89.5 hm2。

6.3 未建設區域內開發利用難度大的區域分析

未建設區域內開發利用難度小的區域（即可開發利用區域）指未建設區域內符合土地利用總體規劃和城市規劃、不占生態紅線、在城鎮開發邊界范圍內并扣除難以開發利用的山體、河流、已批已供土地等。

開發利用難度大的區域包含已批已供土地和開發困難的土地，按以下2個步驟進行分析。

①符合規劃區域內的已批已供土地分析：因未建設區域內的已批已供土地為已取得合法使用手續，只是尚未進行建設的土地，變更土地使用權難度相對較大，故劃為難利用區域。利用符合規劃的區域疊加該區域的批供數據庫，計算出符合規劃區域內的已批已供面積，本調查區域內的已批已供面積為0 hm2。

②開發困難區域分析：開發困難區域為利用上述未批準范圍疊加航飛三維模型，在航飛三維模型中勾繪出難以開發利用的山體、河流等區域的面積，該未批準范圍內開發困難的面積為35 hm2。

綜上，本項目符合規劃的范圍內開發利用難度大的區域面積為0.00＋35.00＝35 hm2，剩余未建設又符合規劃的土地即為開發難度小的區域（即可利用區域），面積為118.00－35.00＝83 hm2。

7 外業補充調查

7.1 補充調查

經內業圖斑篩選、綜合分析，避開難以獨立開發的零散、細碎小地塊后，選取外業補充調查核實圖斑，疊加正射影像圖，制作外業調查底圖［3］，實地對可利用區域土地進行外業補充調查，并填寫以下外業核實表格。

7.2 調查數據分析

經外業補充調查后，實地為耕地、荒草地、果園等非建設用地，均為可利用地塊，面積為4.5 hm2。

8 土地估值計算

土地估值首先需要確定土地規劃利用類型和對應利用類型的單價，詳細如下。

8.1 土地規劃利用類型

利用開發難度小的區域（即可利用區域）范圍疊加某市城市規劃，分別統計出商業用地、住宅用地和工業用地3類面積。輔以外業實地調查后，經分析，該區域內商業用地面積為25 hm2，住宅用地面積為36 hm2，工業用地面積為22 hm2。

8.2 土地估值單價的確定

通過查詢某市政府網、自然資源局官網等，采用距該區域最近區域內近2年土地掛牌出讓信息的起拍單價平均值作為計算單價的參考依據。本項目計算土地估值單價確定為住宅用地1 340.09元/m2，商業用地2 975.64元/m2，工業用地227.19元/m2。

8.3 開發難度小的區域（即可利用區域）土地估值計算

首先以土地規劃利用類型×土地估值單價計算出對應類型的土地總估值，再將住宅用地、商業用地、工業用地的土地估值求和即可計算出開發難度小的區域（即可利用區域）的土地估值。

住宅用地：1 340.09×36×10 000＝48 243.24萬元

商業用地：2 975.64×25×10 000＝7 439.10萬元

工業用地：227.19×22×10 000＝4 998.18萬元

土地估值總值＝住宅用地＋商業用地＋工業用地＝127 632.42萬元。

9 結 論

通過上述調查和內業分析，該區域內土地面積共415 hm2，按權屬情況劃分為國有土地面積265 hm2、集體土地150 hm2；按土地批供劃分為已批已供65 hm2、已批未供53.5 hm2、未批土地296.5 hm2；按建設狀況劃分為已建設區域195 hm2、未建設區域220 hm2。經調查分析，土地開發利用難度?。纯砷_發區域）的有10個地塊，總面積為83 hm2，土地估值為127 632.42萬元。

綜上，從調查的過程來看，技術路線基本可行，該區域內的可利用土地符合國家相關用地政策，不需要進行土地利用總體規劃的調整和永久基本農田調整補劃，只需辦理用地審批手續即可，立即進行開發成本低，土地估值可觀。