“多渠道供給”政策對二手房出售市場的影響
——基于利用集體建設用地建設租賃住房試點的實證研究

王 鶴， 嚴 鴻

（1.湖南科技大學，湖南 湘潭 411201； 2.區域經濟高質量發展研究中心，湖南 湘潭 411201）

一、引言

自1998 年住房市場化改革以來，房地產行業實現了“從無到有”的關鍵性突破，駛入了發展的“快車道”，逐漸成為拉動國內經濟增長的支柱性行業。然而，房地產行業快速發展正一步步加速著住房租售市場的結構性失衡問題[1]。房地產行業的炒作以及購房背后所潛在的公共服務資源無不影響著購房者選擇。從數據上看，2011 至2020 年房地產開發企業的房屋出租收入與出售收入之比的平均值僅為1.95%，且兩者之比在整體上呈現下降趨勢，2020 年下降到10 年來最低水平，僅為1.34%。為構建住房市場平穩健康發展長效機制，住建部等部門于2017 年7 月選取了12個試點城市頒發的租售同權政策，試圖從根源上解決房地產公共服務資源中存在的問題，達到平衡房地產租賃和出售市場結構的效果。同年8 月，原國土資源部與住房城鄉建設部印發了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，通過供給側結構性改革，充分開發利用閑置土地資源，進一步優化住房市場結構。集體建設用地建設租賃住房政策是住房供應體系的一個重大轉折，在試點實施過程中取得了較大成效。

目前關于集體建設用地建設租賃住房政策的研究主要集中于政策意義、存在的困境、利益分配以及潛在問題。吳克寧等、郭永沛等借助北京典型案例分析集體建設用地建設租賃住房政策，指明具體問題并給出了相應對策和建議[2，3]；林超等、呂萍等對試點城市出臺的相關配套政策進行比較研究，指出政策執行的異同并給出相應對策[4，5]。然而，劉靈輝等利用兩批政策試點城市，采用多期雙重差分模型實證得出集體建設用地建設租賃住房改革并未擴大住房租賃市場的規模[6]；譚榮發現不少村民利用集體建設用地建設租賃住房政策施行“以租代售”，不但加劇了“小產權房”合法化的風險，而且打破了集體建設用地與國有建設用地市場的穩態平衡[7]。此外，集體建設用地建設租賃住房政策還面臨著村民、政府和房地產企業等多方利益分配的博弈競合問題[8]。最后，學者還分析了住房租金支付意愿與定價問題。劉靈輝等利用Logistic模型實證分析了集體建設用地建設租賃住房租金支付意愿的影響因素[9]；湯磊和李德智、任家強和于學成分別構建了李嘉圖租金定價模型和討價還價博弈模型，研究租金定價以及風險承擔問題[10，11]。

該試點出臺近6 年，現有研究中關于集體建設用地建設租賃住房政策的文獻，大多集中在理論層面，故本文將從實證角度對集體建設用地建設租賃住房政策做出科學客觀的評估。基于此，本文利用全國37個大中城市2015 年1 月至2020 年12 月的平衡面板數據，采用雙重差分法進行準自然實驗研究，進一步細化研究的時間尺度，并利用政策試點實施前后數十月的數據進行分析。此外，本文結合微觀均衡價格和供求定理分析政策作用機理進行理論假設，為進一步評估政策效果提供了一定的理論參考價值。

二、集體建設用地建設租賃住房改革的政策對二手房出售市場的作用機理②

集體建設用地建設租賃住房政策在二手房出售市場中存在著從住房數量到住房價格的傳導機制。

從供給角度來看，一般有個人房屋所有者和房地產企業兩方主體。作為“理性經濟人”利益的驅使，個人房屋所有者將會激勵增加住房供給，以增加個人收入；房地產企業將會轉變發展模式，提高多元化供給，以便減少房屋庫存、盤活資金。集體建設用地大批量地投入市場，二手房市場將新增多個供給方，進一步增加了二手房供給量。上述現象將導致二手房出售市場的供給曲線向右移動（如圖1 中供給曲線S1 向右移動到S2）。從需求角度來看，觀念的改變增加了租房意識。買房租房的需求對象大多數是年輕人，他們思想容易受感染，接受新思想的可能性更大。其一，年輕人有剛性需求但是資金有限無法承擔買房的金額，或者不想因為買房而擔負太大的壓力變成“房奴”，于是租房就成了好的選擇；其二，集體建設用地建設租賃中“只租不售”模式促進了租房和買房在公共服務上的均等性，鼓舞著年輕一輩租房；其三，未來發展的不確定性，年輕人打拼的方式逐漸改為奔波，居所的不確定性，讓他們更不敢輕易定居；其四，比起購買周邊環境較差、公共服務設施不完備的住房，年輕人更愿意選擇交通便利、設施配套齊全的租房。因此，偏好的改變會降低人們對二手房購房的需求，導致二手房出售市場的需求曲線向左移動（如圖1 中需求曲線D1 向左移動到D2）。綜上所述，在供給增加和需求減少的共同作用下，二手房出售價格必然會下降（如圖1 中點P1 下降到點P2），二手房出售掛牌量也相應的減少（如圖1 中點Q1 下降到點Q2）。

圖1 集體建設用地建設租賃住房政策對二手房出售市場的作用機制

因此，本文提出假設：集體建設用地建設租賃住房對二手房出售價格和掛牌量具有抑制作用。

三、研究設計

（一）模型構建

本文選取雙重差分模型評估集體建設用地建設租賃住房政策對二手房出售市場的變化進行研究，模型的基本表達式如下：

其中，Yit為被解釋變量，由二手房銷售價格指數（SPI）和二手房出售掛牌量指數（SVI）體現，作為二手房出售市場的量價指數；Treati*Postt為解釋變量，代表城市i在時間t上是否實施了集體建設用地建設租賃住房政策，本文主要的觀察值就是其交互項的系數，即β1；Control為控制變量，由成交土地樓面均價（TLF）、房屋竣工面積（CA）、第三產業累計同比（TI）、房地產開發投資完成額對數（DIC）、居民消費價格指數（CPI）、城鎮居民人均可支配收入對數（IUR）、常住人口（RP）、年末金融機構貸款余額對數（LFI）、平均租金（AR）和新建商品住宅價格指數（NPI）組成；β0代表常數項，δi代表城市固定效應，γt代表時間固定效應，εit代表隨機擾動項。

（二）變量選取

1.被解釋變量。本文并沒有選取新建房價格指數，是因為新建房價更容易受到政策等的多因素影響，相比較而言，受供求關系的效果大小不確定；也沒有選取租賃市場的價格指數，是因為租賃市場需求的反作用力會影響價格的變動，效果也容易不確定。因此，本文選取了SPI和SVI作為二手房出售市場的量價指標，其在一定程度上反映了不同時期不同地區二手房市場量價的漲幅變動。

2. 解釋變量。本文用Treati*Postt作為政策前后漲幅變化和作用大小的評價標準，來反映二手房出售市場中價格和數量的變化。其中，交互項Treati*Postt作為主要解釋變量，其交互項β1是本文重點關注變量，如果其系數為負數則代表集體建設用地建設租賃住房政策有效的降低了SPI和SVI，并且其系數的大小還能反應政策影響程度。

3.控制變量。本文參考其他文獻[12，13]，選取了一系列控制變量：TLF，CA，TI，DIC，CPI，IUR，RP，LFI，AR，NPI。這些指標反映了經濟發展、物價變動、生活水平、公共服務和產業水平等特征。

（三）樣本選取

本文以中國37 個大中城市為研究對象③，采取2015 年1 月至2020 年12 月的月度面板數據分析。其中，13 個第一批集體建設用地租賃政策住房的城市作為實驗組④，24 個大中型城市作為控制變量（具體城市名單見表1）。RP、LFI等年度數據采用Eviews10.0 進行頻度轉換（低頻轉高頻）；缺失的一月份DIC等數值以及其他剩余缺失值采用線性插值法進行處理。本文數據主要來源為Wind數據庫和國家統計局。

表1 實驗組和對照組

四、實證分析

（一）描述性統計

將數據導入STATA軟件，對數據進行描述統計，表2 結果可以看出：被解釋變量中SPI的均值是143.339，SVI的均值是168.663。為防止極端值對均值產生影響，本文對連續型變量采取上下1%的縮尾處理。

表2 描述性統計

（二）相關性分析

相關性分析如表3 所示，本文選取的被解釋變量和控制變量之間有一定的相關性，說明控制變量會影響被解釋變量。因此，選取的控制變量較為合適，可以剔除一部分因素對被解釋變量的影響，減小誤差，從而更加直觀的觀察到政策效果。

表3 相關性分析

（三）回歸分析

本文采用雙重差分模型進行回歸分析，以檢驗集體建設用地租賃政策實施對于我國SPI和SVI的影響，回歸結果如表4 所示。第（1）列以SPI作為被解釋變量的回歸結果，表明在集體建設用地租賃政策實施期，各城市二手房出售價指數顯著降低了4.655%，且在5%的置信水平上顯著；第（2）列以SVI作為被解釋變量的回歸結果，表明在集體建設用地租賃政策實施期，各城市二手房出售掛牌量指數顯著降低了25.787%，且在5%的置信水平上顯著。通過對比抑制效果的大小發現，集體建設用地建設租賃政策的實施對二手房出售掛牌量指數的抑制作用大于對二手房出售價指數。

表4 回歸分析

（四）平行趨勢檢驗

在政策實施前，實驗組與對照組不存在顯著差異是進行雙重差分檢驗的一個必要前提。因此本文以集體建設用地租賃政策實施前一期作為基期，對實驗組與對照組進行了平行趨勢檢驗，以證明在集體建設用地租賃政策實施前，本文的實驗組與對照組不存在顯著的差異。檢驗結果如表5 所示，可以看出，無論是以SPI作為被解釋變量還是以SVI作為被解釋變量，在政策實施前十期中，絕大多數期數據都是不顯著的，表明本文的實驗組與對照組在集體建設用地租賃政策實施前不存在顯著差異，通過了平行趨勢檢驗（由于多重共線性去掉pre7 的數據）。

表5 平行趨勢檢驗

（五）安慰劑檢驗

參考相關文獻，本文采用隨機生成偽處理組和偽政策的方式來進行安慰劑檢驗，以驗證集體建設用地租賃政策降低SPI和SVI是否是由其他因素所引起的。利用這一方法進行安慰劑檢驗的主要目的是，排除由其他隨機因素造成的經濟后果，以得到更加可信的因果識別效應。本文讓計算機隨機抽樣300 次，并將得到的系數與p值保存下來，繪制成圖形。其中，垂直虛線是基準回歸中的真實參數值，水平虛線是10%的顯著性水平。從SPI的安慰劑檢驗圖2 中看出，隨機抽樣300 次的估計系數大多分布在-4 到4 之間且遠離真實參數值；絕大多數的p值都集中分布在水平虛線的上方（即在10%的水平上并不顯著），與基礎回歸結果有較大差異，表明本文基礎回歸得到的結果并不是由偶然因素所造成的。從SVI的安慰劑檢驗圖3中看出，隨機抽樣300 次的估計系數大多分布在-20到20 之間且遠離真實參數值；絕大多數的p值都集中分布在水平虛線的上方（即在10%的水平上并不顯著），與本文基礎回歸得到的結果有較大差異，表明本文基礎回歸得到的結果并不是由偶然因素所造成的。綜上所述，本文結論較為穩健。

圖2 二手房出售價指數安慰劑檢驗

圖3 二手房出售掛牌量指數安慰劑檢驗

五、結論和政策建議

集體建設用地建設租賃住房政策從增加“多渠道供給”出發，實現了需求側管理向供給側改革的轉變，優化了住房市場結構，構建了我國住房市場平穩健康發展的長效機制。本文以我國37 個大中城市為研究對象，選取2015 年1 月至2020 年12 月的平衡面板數據，采用雙重差分模型，從微觀供求視角探討了集體建設用地建設租賃住房政策對二手房出售價指數和二手房出售掛牌量指數的作用機理和效果。結果顯示，政策會顯著減少二手房價格和出售量，并經過一系列穩健性檢驗后結果仍然成立。

基于以上結論，本文提出以下建議：第一，應注重住房市場中的量價互動。集體建設用地建設租賃住房政策對二手房出售市場存在從住房價格到住房數量的傳導機制，培育和完善二手房出售市場有利于調整住房市場整體的內在結構。第二，進一步完善相關配套制度。集體建設用地租賃住房建設要維護好新居民的基本生活權利，從基層社會公共服務均等化和戶籍制度改革的角度積極探索，切實發揮政府在完善住房保障制度的作用。第三，堅持多主體和多渠道供給。從“開源”角度，通過減稅和補貼等財政優惠政策，吸引開發商進入房地產租賃市場，增加租賃市場多方主體。從“節流”角度，盤活社會零散的、分散的、閑置的和碎片化的土地，拓展存量租賃住房，增加租賃市場多渠道供給。

注釋：

①數據來源為中國統計年鑒。

②在二手房租房市場上，供給量和需求量均擴大。根據微觀供求理論，需求和價格呈同方向變動，供給和價格呈反方向變動。由于資金、預期及總人數等限制因素存在，需求上漲有限度，不可能無止境上漲；閑置資源的普遍存在、理性人利益驅使等因素，供給上漲有很大空間。一般而言，二手房租房市場供給的漲幅會大于需求的漲幅，二手房租賃價格會下降。

③由于月度數據的缺失性比較大以及參考了“丁一洲租售同權對住宅價格影響的實證研究”的論文中一、二線城市政策的實施會加速對三四線城市的影響，所以數據剔除了三四線城市，從大中城市（一、二線城市）中抽取。

④由于一些城市月度數據的缺失，剔除了數據嚴重不全的城市，選取了較為數據完整的城市作為代表。