企業側城市更新項目建設運營實施路徑研究
——以武漢市X項目為例

郝紹金 魯旭騰 周東民

(1.中建七局國際工程建設有限公司，廣東 廣州 510080；2.武漢理工大學土木工程與建筑學院，湖北 武漢 430000)

0 引言

城市更新是一種城市自我調節或受外力推動的機制，其主要目的在于減緩城市衰老，通過結構與功能相互調節，以提高城市整體機能[1]。2021年年底，我國城市化進程已達63.89%。快速的城市化進程伴隨而來的是城市生態環境的破壞，居民生活質量的下降。為了提升城市人居環境質量、實現人民現實需求，城市更新行動隨之被提上日程。城市更新是一類綜合性很強的系統工程，涉及要素面廣量大，與政府、企業、公眾多方利益休戚相關。項目實施成功與否，不僅與政府、企業利益與共，更與人民的福祉緊密相連[2-3]

本文所討論的企業屬于能夠承擔EPC項目的企業，其能夠在城市更新的全過程中承擔不可缺失的責任。其主要任務是聯合各方主體實施并完成城市更新項目，爭取自身利益最大化，滿足外在政策要求。從城市更新主要利益構成主體“政府-開發商-業主”來看，企業側城市更新是城市更新項目實施的重要一環[4]。

自“十四五”以來，國家對于實施城市更新行動計劃愈發重視，并將城市更新上升到國家戰略層面。一方面，企業應順應國家號召參與城市更新，提升城市品質，優化人居環境；另一方面，企業側城市更新滿足內在發展需求。攻克城市更新關鍵技術不僅有利于強化企業自身的技術優勢、提升原始創新能力、形成企業核心競爭力[5]，而且通過承接優質項目和深化高端市場開拓，促進企業側城市更新項目業務的多元化發展。

站在企業的角度，企業參與城市更新的長期目標是努力將自身打造為一流水平的城市開發建設運營服務商，業務范圍涵蓋開發、建設和運營三大方向；提升企業自身在城市更新項目開發階段的投資決策能力、建設階段的策劃分析能力和運營階段的風險管控能力；通過健全業務生態，提高企業在城市更新項目中的綜合運作能力；在不損害其他主體利益的前提下，盡可能地爭取自身利益最大化[6]。

1 企業側城市更新項目建設運營總體思路

本次研究立足于企業角度，依托國家相關政策，探索性提出EPC+O的實施路徑，以實現企業在城市更新項目中的全過程管理。路徑核心包括以下4個部分：

(1)項目前期調研準備。具體包括5個部分：①明確城市更新的更新目標；②明確城市更新的對象和主體，即“三舊”；③明確城市規模；④明確城市更新“用地信息”與產權主體，具體包括改造地塊的具體位置、范圍、面積和現狀等；⑤擬定項目更新原則及思路。

(2)項目投標投資分析。該部分結合案例推理技術，通過數據庫構建并設計軟件，擬實現三個目標：①企業側投標投資因素分析；②備選項目數據框架構建方案；③備選項目評級。通過梳理項目成本影響因素，發掘項目成本影響關鍵路徑并預測建設成本。

(3)建設策劃。通過關鍵因素提取和成本預測，擬實現三個目標：①籌資與融資分析；②建設方案策劃；③建設成本策劃。

(4)運營模式分析與評估。通過分析與評估，擬實現三個目標：①運營模式策劃；②運營風險管控；③運營階段進度反饋與修正。

本文將以武漢市X項目為例，進行路徑可行性論證。

2 企業側城市更新項目建設運營實施路徑

下面對投標投資、建設策劃、運營模式分析與評估的具體操作步驟進行具體介紹。

項目投標投資、建設策劃及運營三大部分是城市更新項目的核心內容，分別對應相應的核心算法，以提供一個切實有效的實施路徑(圖1)。

2.1 研發城市更新項目投標投資決策技術工具

企業側城市更新投標投資分析過程中的核心算法為人工智能領域的案例推理技術(CBR)。這是一種知識重用的技術，其核心在于利用過去類似的案例指導解決新的問題[7]。通過企業實地調研、專家訪談、問卷收集的方式收集企業所關注的城市更新項目投標投資關鍵因素。經匯總，得到投標決策影響因素，為項目基本信息、招標企業特征信息、投標企業特征、市場競爭特征、項目自身因素五大類，共27項；得到投資決策影響因素，為項目檢索信息、經濟效益評價信息、投資方案信息三大類，共20項。構建投標投資決策案例庫(圖2)。

圖2 投標投資決策案例庫示例(截圖)

共收集案例191個(案例實地調研主要來源為中建七局，網上開源數據來源于財政部與社會資本合作中心https：//www.cpppc.org：8082/inforpublic/homepage.html)，通過信息整理分析，構建體現企業發展戰略的城市更新項目投資案例數據庫，依托大數據，運用案例推理技術，建立投標投資決策參考數學模型，開發投標投資決策軟件，形成包括“邏輯語言、數學語言和計算機語言”的高效率動態投標投資決策系統框架，為進行具體的城市更新項目決策提供具有企業知識產權的技術工具。

在投標投資決策軟件中，案例推理的具體步驟如圖3所示。首先，將目標項目按照軟件提示進行特征輸入以進行檢索，與城市更新項目投標投資決策案例庫中的案例進行匹配，根據檢索機制進行相似度計算，將相似度閾值以上的案例確定為相似項目案例；其次，對相似項目案例進行重用，作為目標投資方案的參考方案進行備選，如果案例重用得不到滿意解，則需要根據目標案例實際情況對獲取的重用案例進行修正，利用修正方案得到建議結果；最后，將新項目及其投資方案結果作為歷史案例，存儲于城市更新項目投標投資決策案例庫，以完成對案例庫的更新。

圖3 企業側城市更新項目投標投資決策軟件框架

2.2 企業側城市更新項目建設策劃

企業側城市更新項目建設策劃同樣是企業側城市更新項目實施階段的重要環節，其關鍵在于進行企業側城市更新項目建設策劃分析，其中核心算法在于系統動力學模型構建。

系統動力學模型指基于系統動力學相關原理，通過構建模型，研究復雜系統的結構及動態變化趨勢[8]。城市更新項目建設階段成本管理的重難點主要體現在與居民溝通協調難度大、物料成本高、施工組織設計要求高和工程變更導致成本增加4個方面，企業在城市更新項目中更注重建設階段的成本管控，因此，以成本管理為導向，分析城市更新項目建設階段進度、質量、安全與項目成本間的因果關系，利用Vensim軟件構建項目目標集成管理的系統動力學模型，對城市更新項目建設階段的成本變化情況進行仿真分析，為已承接的城市更新項目建設階段的成本管控過程提供理論支撐和管控技術，保障項目的經濟效益。企業側城市更新項目建設策劃分析流程如圖4所示。

圖4 企業側城市更新項目建設策劃分析流程

2.3 經營性城市更新項目運營風險管控

城市更新項目運營模式分析與評估是企業側城市更新項目運營階段的重要環節，該環節的核心在于進行經營性城市更新項目運營風險管控，其中重點在于解釋結構模型和模糊貝葉斯網絡模型的構建。

解釋結構模型(ISM)是根據多層次系統要素之間相互關聯、相互制約的關系建立結構矩陣，在此基礎上建立解釋多級層次結構模型，讓系統層次化、結構化、明晰化[9]。模糊貝葉斯網絡模型是一種基于模糊集理論和貝葉斯網絡的方法，其不但能對風險進行準確評估，還能推出不同風險因素之間的因果概率關系，有利于風險控制[10]。經營性城市更新項目運營風險管控流程如圖5所示。

圖5 經營性城市更新項目運營風險管控流程

首先，構建城市更新項目運營風險因素集；其次，通過解釋結構模型對運營風險因素做耦合關系分析以獲取層級結構；再次，利用模糊集理論處理專家評估結果，獲取貝葉斯網絡的概率參數；最后，利用得到的以上兩部分結果輸入GeNIe軟件，擬構建模糊貝葉斯網絡模型。利用模糊貝葉斯網絡模型的具體過程為：首先，利用根節點的先驗概率進行正向因果推理，計算得出目標節點的邊緣概率，即運營風險的綜合風險概率；其次，結合綜合風險概率判斷風險等級，并根據最低合理可行原則(ALARP)指導企業制定風險應對策略；最后，以目標節點為證據節點進行反向診斷推理，計算得出其他節點的后驗概率和敏感性。

3 案例分析

3.1 案例概況

武漢市X項目位于武漢市洪山區，為武漢市TC街道城市更新綜合改造項目，改造面積為21萬m2，涉及常住人口2174戶。該項目合同周期為102周，項目合同額為17 500萬元。改造地塊屬集體建設用地，土地用途為住宅，已辦理所有權證。

3.2 企業側城市更新投標投資分析

通過將目標項目投標相關因素輸入投標投資決策軟件界面(圖6)，可獲得該項目最相似案例，綜合相似度為64.3%；通過將目標項目的投資相關因素輸入軟件進行案例推理，可得到最相似的案例，綜合相似度為72.9%。根據相似案例信息分析，建議投標報價策略為不平衡報價；根據相似案例信息分析，建議投資。

3.3 企業側城市更新項目建設策劃

通過系統動力學對影響建設成本的因素進行分析，通過系統動力學Vensim軟件建模，城市更新項目成本管控系統存量流量如圖7所示。

圖7 城市更新項目成本管控系統存量流量圖

探索得到關鍵因素，內部因素細分為技術因素和人員因素，主要考慮當項目技術方案優化和人員工作能力提高時對項目成本的影響；外部因素主要考慮政府、市場、公眾發生變化時對項目成本的影響。從模型預測結果來看，項目成本為17 203萬元，與項目合同額相比相差297萬元，誤差率為1.70%，表明該模型預測精度較好。

3.4 企業側城市更新項目運營模式分析與評估

通過調研分析，得到影響項目運營階段物理(W)、人理(R)、事理(S)的三大類風險，共25項因素。建立城市更新項目運營階段風險層級圖(圖8)，調整概率參數，得到貝葉斯網絡圖風險概率圖(圖9)。通過分析可得項目運營期間前三大風險為設備定期維護機制不合理(X9)、安全維護水平低(X14)、功能與安全設計不匹配(X15)。

圖9 貝葉斯網絡圖風險概率圖

4 結語

企業是城市更新項目實施過程中的重要主體，且在城市更新過程中扮演著越來越重要的角色。考慮到基于企業視角的城市更新相關研究較少，開展企業側城市更新項目建設運營實施路徑相關研究十分必要。從城市更新項目的投標投資階段、建設階段、運營階段入手進行路徑研究，為企業側城市更新提供路徑參考。投標投資階段，基于案例推理技術設計城市更新項目投標投資決策技術工具，以幫助企業在城市更新項目的開發階段進行具體的投資決策工作。建設階段，企業在城市更新項目中更關心建設成本管控，通過系統動力學模型找到影響城市更新項目建設成本變化的關鍵因素，提出相應措施，為企業側城市更新項目建設階段的成本管控工作提供參考依據。運營階段，通過構建模糊貝葉斯網絡模型識別企業側城市更新項目運營階段的風險因素，并提供落地的風險管控措施建議，協助企業對城市更新項目進行風險管控。

未來，可基于企業側城市更新項目EPC+O體系進行探索性研究，結合城市更新項目各階段的特點，通過進一步優化，改善企業側城市更新項目開發、建設、運營實施路徑。另外，企業還可以嘗試打破傳統利益博弈觀念，從團隊合作視角出發，探索多方聯合的內涵式城市更新模式，實現多方共贏。