商業綜合體的財務管理實務探討

薛宏平 杭州百大置業有限公司

引言

隨著我國城鎮化進程的加速，城市中商業綜合體的數量不斷增加，同質化嚴重，競爭愈加激烈。商業競爭涉及方方面面，比如，人才的競爭、頭部品牌的引進、高品質的環境、貼心的服務等，當然商業綜合體財務管理水平的好壞也對其競爭能力起著很大的影響。目前，大部分商業綜合體基本采用租賃的模式，財務核算相對較簡單，對比百貨商場來說配備的財務人員相對較少。有些商業綜合體對財務管理工作不重視，在財務管理方面投入的力量相對是較欠缺的。同時，出于節約費用的考慮，部分商業綜合體的信息化程度較低，導致財務管理和管控的成本上升，效果卻較差。從目前調研來看，部分商業綜合體管理者不重視財務管理者，通常會忽略對租賃商戶銷售額的管理，對租賃商戶欠款的催繳和其他管理手段缺乏有效的內部控制和流程。鑒于此，探尋出與商業綜合體相關的財務管理手段是十分必要的，對實際工作也是有借鑒意義的。

一、商業綜合體經營的特點概述

（一）場地出租模式

商業綜合體一般包含了餐飲、購物、娛樂等業態，聚集了眾多商家，能夠給消費者提供種類繁多的消費體驗，通常消費者能夠在商業綜合體享受到一站式的服務。商業綜合體的經營模式是通過招商，將自有或承租的場地出租給各個租賃商戶，為租賃商戶良好的經營環境和氛圍，提供各項精心的運營、營銷、物業管理服務，以此來收取租金收益。

（二）掌握租賃商戶的銷售額是至關重要的

租賃商戶租用商業綜合體的場地用來經營，通常情況下，租賃商戶自主收銀，但因各租賃商戶的收銀系統多種多樣，無法統一接入商業綜合體的業務系統，因此商業綜合體很難掌握租賃商戶真實的銷售額，但這又是非常重要的。重要性主要體現在租賃商戶銷售額和商業綜合體的租金收益直接相關，同時租賃商戶的銷售額也為商業綜合體管理者提供招商和調整的依據。通常來說，商業綜合體在與租賃商戶簽訂的租賃合同中對于租金的計算方式一般采用保底租金和提成租金兩者取其高的模式，如果當月提成租金的金額比保底租金高，那么這個月就按照提成租金的金額來收取租金，如果當月提成租金低于保底租金，那么這個月就按照保底租金收取租金。商業綜合體采用這種計算模式既可以與租賃商戶共同成長，享受租賃商戶銷售額增長帶來的增值收益，又可以確保在租賃商戶銷售額不佳的情況下其收益保本，風險最小。

（三）租賃商戶租金的催繳是運營的重要一環

百貨商場統一收銀，統一和供應商進行結算，不需要催繳租金。跟百貨商場不同的是，商業綜合體運營的一個重要工作就是向租賃商戶催繳租金，而租金又是商業綜合體利潤的最重要的組成部分，關系著商業綜合體的持續健康運行。在租賃商戶經營情況較好的情況下，收繳率是非常高、非常理想的；但在租賃商戶經營情況不好的情況下，如遇到疫情導致客流量減少或同業競爭加劇，那么收繳率是相對較低的。緩繳、強制收繳或者清退商戶，這也是非常考量商業綜合體管理者經營智慧的。

（四）財務管理在商業綜合體的招商和定位工作中發揮著重要作用

根據體量的大小，商業綜合體可以分為城市型商業綜合體和社區型商業綜合體。顧名思義，城市型商業綜合體可以吸引整個城市的消費群體，具有大而全的特點，而社區型商業綜合體主要面對的客群是周邊社區的居民或寫字樓的白領階層，通常覆蓋的客群半徑在兩公里范圍內，具有小而美的特點。不論大小，商業綜合體業態的組合也是根據實際情況的不同而在不斷地調整當中，租賃商戶品牌的調整對商業綜合體來說是不間斷的，只有這樣才能不斷吸引更多的消費者來消費，保持其核心競爭力。對此，財務管理數據對商業綜合體的招商和調改工作起了重要的指導作用，比如租賃商戶銷售額、租賃商戶租售比、分樓層分業態的坪效、會員的活躍度、客流和車流的分析、建立租賃商戶數據庫等。

二、商業綜合體中財務管理存在的問題

（一）對財務管理工作不重視

大多數企業，不單單是商業綜合體，一般公司的高層領導大部分是運營部門或營銷部門出身，常常也存在“重業務、輕職能”方面的問題。近年來，雖然財務管理的重要性也逐漸被推廣和接受，現在很多公司的領導也逐漸意識到財務管理的重要性，但限于專業知識的局限，部分高層領導對財務管理的還缺乏宏觀的認識。另外，部分財務管理人員的財務管理能力、溝通協調能力、業務理解程度和引導說服能力等能力短板嚴重制約著財務組織推進財務管理工作，高層沒有看到財務管理帶來的好處。部分商業綜合體過分看重短期利潤，為了追求短期利潤的最大化而壓縮人員成本，尤其是財務人員的成本，認為既然不能產生直接利潤，則財務人員是越少越好，財務部門只要能按時收款、開發票、出報表、報稅就行了。

（二）信息化系統建設落后

部分商業綜合體信息化程度較弱，有的甚至沒有專業的ERP 管理系統。有的商業綜合體由于規模小且出于短期成本的考慮，沒有購買專門的ERP 管理軟件，出現了跟租賃商戶簽訂的租賃合同是手工登記的情況，發放給租賃商戶的催繳賬單是手工編制，這樣操作一是漏缺賬單導致商業綜合體的利益受損，二是財務工作量大，跟租賃商戶的往來款的核銷比較煩瑣且容易出差錯，導致沒有力量投入到財務管控中去。另外，大部分商業綜合體對于租賃商戶實際銷售額的獲取缺乏有效手段。由于各個租賃商戶都擁有自己的收銀系統且自己收銀，大部分商業綜合體無法通過某個統一的、直連租賃商戶的業務信息系統直接獲取租賃商戶的銷售額，因此比較依賴于租賃商戶每月提供銷售額對賬單。但租賃商戶提供的月銷售額對賬單是單方面的，如果商業綜合體要去核對其真實性，往往要花費大量的人力和物力。由于部分商業綜合體配備的財務人員較少，因此這方面的管控工作很少去做，從而可能會導致商業綜合體提成租金的減少。

（三）對租賃商戶欠款的處理存在不合理的情形

由于經營不善或資金鏈斷裂，租賃商戶不能按時繳納租金。對此，部分商業綜合體采取簡單粗暴的方式，不分青紅皂白，直接對商戶實行停水停電的政策，導致商戶不能持續經營陷入困境，最后的結果只能撤柜，對雙方來說都不是最優的處理。另外，部分商業綜合體在對租賃商戶停水停電前要做的流程并沒有做到位，如僅僅口頭通知租賃商戶如再不繳納相關款項即將停水停電，沒有保留相關的書面證據，這樣在日后可能發生的訴訟中處于不利地位。

（四）不少的商業綜合體缺乏專業的財務管理人才

財務管理人員是開展財務管理和管控工作的基礎，但如今很多的商業綜合體都缺乏專業的財務管理人才。好的財務管理人才不但要具備基礎的財務專業知識，還要有深入了解業務的能力和財務管理服務業務的意識。比如華為所定義的財經管理，是堅持以業務為指導、財經為監督的管理辦法與體系建設，這句話很好理解，但具體落實到執行管理的財務部門，財務管理人員往往會因為看到風險而強調監督，或者因為對業務的不了解而管控僵化。部分財務管理人員往往過于專注于本職工作，而忽視對業務的理解，如果不懂業務或缺少和業務人員的交流，這樣不僅不能為業務活動提供有價值的財務管理服務，還有可能走向業務活動的對立面，一味加強風險管控，慢慢則會成為業務的絆腳石。

三、對商業綜合體中財務管理存在問題的改進建議

（一）提升對財務管理的重視程度

首先，要從思想上讓高層領導及其他人員接受財務管理工作，這就需要財務人員良好的溝通技巧。通常情況下，財務人員無論是和同級別溝通還是向上匯報工作的時候，都喜歡從自己的角度用財務的語言來表達，但其他人員包含很多高層領導對財務專業方面的知識或者術語本就不太熟悉，這就會造成溝通上的障礙，導致不太能理解財務部門想要什么和想做什么。久而久之，其他部門總感覺財務管控太多，影響了業務的開展，進而會排斥財務部門，對財務部門的工作不能形成認同感。因此財務人員需要變通溝通的形式，站在對方的角度用對方能夠理解的語言來表達自己的觀點，這樣才能產生共鳴。同時，財務人員要利用各種機會，給其灌輸一些基本的和先進財務管理理念，激發其學習的興趣，引導并幫助其學習一些財務管理知識，比如看懂報表、理解稅務的基本概念等。

當然，財務管理人員想要提高公司管理層對財務管理的重視程度，不能僅停留在理論上。財務部門要讓企業管理層看到其為企業所作出的貢獻，要適當地和企業管理層說明財務部門為企業創造的價值，讓企業管理層看到并感受到財務人員是能夠為企業創造經濟價值的。財務管理人員要經常想方設法地為企業賺錢或省錢，例如通過合理避稅為企業節稅，通過多種融資手段降低財務成本，積極申報各類項目、申請政府補貼等。提高財務管理相關制度的有效性，財務管理制度的制定盡可能地貼近業務實際，不能為了管理而管理，不能重形式不重實質。完善內部控制，提高經營效率，防止舞弊的發生，同樣能給公司帶來實實在在的好處。

（二）引入高效的信息化系統

對于商業綜合體來說，引進針對商業綜合體的專業的ERP管理系統，是事半功倍的。目前，市面上商業用EPR 管理軟件基本能滿足商業綜合體的日常業務和財務管理需求，特殊的需求可能要定制化開發。當前ERP 管理軟件的價格根據需求的不同基本在50 萬元至150 萬元之間，這價格對一般的商業綜合體來說還能承受得起。好的管理軟件不但能節約人力和物力成本，同時也能夠防范運營風險。另外，從內控角度來講，人為控制遠不如信息系統控制完善和有效。

對于商業綜合體的租賃商戶銷售額的獲取，目前沒有非常完美的軟件能夠精準地、完全地、及時地抓取租賃商戶的銷售額。但因為這個需求量大且是必須的，很多軟件開發公司也投入了巨大的力量去開發。目前，市面有一種銷售數據抓取軟件，工作原理是通過在租賃商戶的收銀機上安裝軟件系統或硬件插件，只要這臺收銀機打出收銀小票，那么該軟件平臺就能夠采集到這個收銀小票上的數據，通過網絡和系統再經過數據的匯總和加工，就可以得到租賃商戶相對精準的銷售額。但這個系統也有一些缺陷，比如租賃商戶在收銀的時候不通過安裝監控的收銀機去收取消費者的款項，這樣也不會打出收銀小票，那么這款軟件就無法抓取到銷售數據。不過這樣的情況較少發生，有些連鎖租賃商戶本身也有完備的內部控制防止舞弊。當然商業綜合體可以通過檢查的方式盡可能避免這樣的情況發生，通常在租賃合同里會約定商業綜合體可以自行或聘請審計機構來核查租賃商戶銷售額的真實性、完整性。在日常工作中，財務人員和運營人員可以通過比對可疑商戶的銷售額同比數、銷售額環比數，實地查看進銷存系統和收銀系統，以及和店員進行交流等手段獲取第一手的數據。

（三）完善相應的內部控制和流程

商業綜合體和租賃商戶簽訂的合同文本是兩者合作的最重要的基礎，是維系兩者關系的紐帶。商業綜合體應當根據實際情況定期修改合同范本，補充新的條款或修改不適用的條款，以滿足經營的需求，同時合同文本的修改應當征詢律師的意見。大部分商業綜合體的合同范本中會對提前終止合同的各類情形、欠款的處理、停水停電的處理規定比較詳細，但對租賃商戶銷售額方面的規定較少。從財務管理的角度來看，建議對租賃商戶銷售額方面的條款描述要更詳細，比如商業綜合體有權檢查租賃商戶的收銀系統、進銷存系統、外賣和團購的數據，對租賃商戶銷售數據造假的情形應當明確規定相應的處罰，租賃商戶應當配合安裝銷售額監控軟件等。

另外，制定操作性強的業務流程也是比較有效的手段，比如催款流程、停水停電流程、促銷和停車優惠流程等。對催繳函的內容、送達的地址和人員、送達的方式、簽收的規定等還需要征求公司律師的意見而制定。相關部門應當嚴格按照流程操作，并保留相應的證據，避免日后打官司出現不必要的糾紛。比如在對租賃商戶停水停電前，商業綜合體是否已經提前充分告知租賃商戶并保留相關的證據，這在日后訴訟中是十分重要的。另外，商業綜合體可以定期查看本行業已有判決的案例，對有借鑒意義的案例可以加以分析和提取有用之處，并運用到實際管理工作中去。

（四）加強財務管理人員的學習和培訓

商業綜合體應強化財務人員專業素質的培養。財務管理工作開展的效果好不好跟財務人員的專業素養有很大的關系。在把好人才引進關的同時，商業綜合體可以定期組織財務人員進行有針對性的培訓和學習，特別是商業綜合體行業組織的專業對口的培訓和交流，加強對業財融合的學習和理解，及時掌握先進的財務管理理論和技術。財務管理人員應有主動服務業務的意識，而不是做高高在上的擁有決定權的審核者和管控者，要在履行管控職責的同時服務好業務工作。這就需要財務管理人員深入一線了解業務，同時也需要具備極強的專業知識，兩者深度融合才能夠發揮更好的作用，防止出現只滿足業務的需要而沒有完成管控本職工作。

結語

綜上所述，商業綜合體之間的競爭越加激烈，商業綜合體管理者只有不斷加強內部管理、提升運營效率，才能在競爭中保持優勢。對此，財務管理人員應當與時俱進，不斷加強專業知識和前沿理論的學習，關注行業發展的趨勢和新的信息技術，深入了解業務，提升溝通能力，優化財務管理手段，從單純的財務核算人員轉變為懂業務、管業務、服務業務的專業全面的財務管理人員，促進財務管理水平的全面提升，助力商業綜合體的良性發展。