“危情”富力

邱永芬

富力正在經歷很難的一關。

2023年8月14日，因未按時履行法律義務，富力地產再添8宗被法院強制執行的案件，強制執行金額共約343.18萬元。這距其上一次被法院強制執行只隔了6天。在8月8日那天，富力地產被廣州及濟南的兩家法院強制執行，涉3宗案件，合計執行金額約1.19億元。

被法院強制執行之于富力地產而言，近年已頗為常見。天眼查顯示，截至8月17日，富力地產被強制執行的總金額已近82.06億元，涉案大約270宗。

從昔日的“華南地產五虎”之首，到一度被兩家公司申請其破產，被法院屢屢強制執行，富力地產究竟經歷了什么？

800多條開庭公告與兩次被申請破產

2023年8月10日，富力地產連發兩則公告，都涉及借款糾紛。

其中一則為兩家金融機構與富力地產及其上海子公司的金融借款合同糾紛。上海金融法院判決：上海啟富房地產開發有限公司歸還原告一借款本金6.71億元、利息1482.84萬元以及相關逾期利息；上海啟富房地產開發有限公司歸還原告二借款本金5.37億元、利息1186.45萬元以及相關逾期利息。此外，富力地產還需共同分擔大約630萬元的案件受理費等。

另一則涉及商票逾期。根據公告，截至2023年6月30日，富力地產及下屬子公司有兩筆商票逾期，逾期金額合計3072.74萬元。對于逾期原因，富力地產解釋稱，“受宏觀經濟環境、行業環境等多重因素影響，本公司銷售及融資等業務低迷，整體面臨一定的流動性壓力。特別是，本公司銷售情況持續大幅下滑，較2022年同比下降約49%。在前述背景下，本公司及下屬子公司因階段性資金緊張導致商票逾期情況的發生”。

事實上，在此之前，富力地產已多次遭遇類似糾紛。

據天眼查監測，截至今年8月17日，富力地產被起訴的開庭公告有885條，所涉案件有買賣合同糾紛、服務合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、票據追索權糾紛、融資租賃合同糾紛、廣告合同糾紛等等，當中不乏與子公司一起成為共同被告；僅今年8月1日至11月10日，富力地產已開庭或將開庭的開庭公告就有58條。此外，富力地產起訴他人或公司的開庭公告也有160條。

與此同時，今年來，幾乎10天半個月，富力地產就會發生被法院強制執行，被強制執行的案件金額少則三五萬元/宗，高則十多億元/宗。至今，富力地產近年來累計被執行的案件共約270宗，總執行金額接近82.06億元。

從發生糾紛，到開庭，然后被執行，乃至被申請破產，其間似乎息息相關。比如今年8月8日，富力地產被法院強制執行的3宗案件有兩宗出自廣州，均為同一公司因“票據追索權糾紛”起訴富力地產及其子公司，兩宗案件分別于去年10月、今年4月開庭。

而受子公司債務牽連，富力地產一度兩次被債權人申請破產審查。

今年7月12日，廣東兩家公司或因約2000萬元的票據糾紛申請富力地產破產清算，引起社會關注。這兩家公司曾于今年3月向法院申請天力建筑破產，撤回后方將矛頭指向母司富力地產。

富力地產子公司天力建筑的被破產審查申請也接二連三地發生：監測數據顯示，從去年7月至今年3月，天力建筑曾15次被合作公司申請破產審查，不過后期對方自行撤回申請，或被法院裁定不予受理。

從“華南五虎”之首到千億債務纏身

回溯廣州城市建設軌跡，富力地產的發展路線清晰可見。

成立于1994年的富力地產，曾是業界公認的“舊改大王”。從創立之初接手荔灣區嘉邦化工廠舊改項目，到廣州鋼鐵廠、硫酸廠等10余座舊廠改造項目，坊間一度流傳，“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

在城中村改造方面，富力地產自2007年起聯手合景、新鴻基完成廣州首個城中村改造項目——獵德村舊改，此后是楊箕村舊改，再到正在改造中的筆村舊改、茅崗路以西舊改、陳田村舊改等等，其在全國舊改領域占有重要一席之地。

財務摘要

數據來源：富力地產2022年年報

在聞名全國的珠江新城CBD，細數與“富力”有關的寫字樓、公寓、酒店或住宅等，或達20個。

在2005年，富力地產奔赴香港上市，成為首家納入恒生中國企業指數的內地房地產企業。兩年以后，2007年，其以161億元的銷售額排名房企TOP4，僅次于萬科、綠地、中海，居“華南五虎”（富力、碧桂園、恒大、雅居樂、合生創展）之首。

大江東去，浪淘盡，千古風流。眨眼18年過去，在公眾眼里，昔日的地產“華南五虎”如今已經“涉險”，或接近“涉險”，而富力地產也身陷風波里，千億債務纏身。

回看富力地產近11年財報，一切似乎有跡可循。

2012年，富力地產在全國15個城市開發超過40個項目，當年協議銷售額322億元，持6間酒店。這年，富力地產判斷，“不斷成熟的非住宅物業市場是2012年另一發展趨勢……”擴張提上議程。

2013年，富力地產雄心勃勃，一度將2014年的協議銷售目標拔高至700億元。其員工陡增4631人至22933人。這年富力首次走出國門，豪擲近85億（人民幣，下同）在馬來西亞柔佛州大舉購地。也是從這一年起，富力地產開始接受三大主要信貸評級機構（標準普爾、穆迪、惠譽）的信用等級評估，當年分別獲得BB（穩定）、Ba2（穩定）及BB（正面）的評級，不遜于大部分同業所獲的評級。

10年之后，在2023年7月31日，富力地產宣布與惠譽“決裂”，不再委托惠譽進行評級。此時，惠譽對其最新的一次評級（今年6月中旬）是：富力地產及富力地產（香港）的長期外幣發行人違約評級為“RD”（限制性違約），富力香港的高級無抵押評級及其擔保的票據的評級為“C”，回收率評級為“RR5”。

2023年8月9日，富力地產在公告上半年兩筆合計逾期金額3072.74萬元的商票時坦承：“截至2022年12月31日，本公司的銀行借款、境內外借款及其他借款總額為1351.1億元”。

而在2023年7月中，廣州中級人民法院裁定不予受理廣東兩家公司對富力地產的破產審查申請，其緣由是：查明“富力公司目前營業正常且未有證據證明該公司資不抵債”，“富力公司提交的2021、2022年度審計報告等材料顯示，該公司2022年度總資產合計1137.79億元，負債總額為1009.06億元，資產負債率為88.69%?！?h3>平穩發展到高周轉，富力跌宕十年

十年之間，富力地產經歷了什么？

在2014年的財報中，富力地產曾判斷，“本集團未來的業務重點將更集中于一線和二線城市，預期來年將不會參與太多土地收購項目，特別是在三線和四線城市的土地收購。如有十分合適的土地收購項目，亦只限于考慮北京和廣州等一線城市……舊城改造將是來年開發計劃中優先考慮的項目。”彼時的富力地產，仍偏于穩扎穩打。

但在2016年，富力地產卻豪擲160億元在珠三角、京津冀、長三角、太原，以及海南區域15個城市拿地22宗，拿地金額較2015年增長255%，新進9個城市，從此也不斷布局二三線城市。

如今回顧過往，2017年當屬富力地產發展史上最大的轉折。這一年，富力地產董事長寄語如是寫道，“二〇一七年是富力地產的里程碑。年內，集團一躍成為全球最大的豪華酒店業主……”

盡管早在2012年，富力地產旗下的酒店業務就產生凈虧損1.75億，2013年凈虧損2.49億，但富力地產對酒店仍是情有獨鐘，且逐年增加新建酒店，更于2017年豪擲177億元收購萬達酒店。

在行業人士眼里，這一筆交易或是富力地產今天際遇的伏筆。實際上，2017年的富力地產，在土地市場上更為瘋狂，豪擲584.3億元在全國53個城市購地，其金額接近同年富力地產的總營業額592.8億元。此外，與其他同行一樣，富力在這一年喊出“2020年沖刺三千億”的目標。

2017年是全國土地價格的峰值期。以廣州為例，當年海珠區石崗路AH051028號地塊以樓面地價高達55437元/平方米成交（迄今仍居全廣州樓面地價TOP3）；4年以后，2021年，海珠區石崗路AH050946地塊以樓面地價50526元/平方米成交，降價5000元/平方米。這或也意味著，富力地產當年囤地越多，后期地塊價值縮水越大，其司的發展隱患也由此埋下。雪上加霜的是，富力地產彼時已經持續加倉二三線城市。

富力地產最為得意的高光時刻，或屬2018年至2019年。從2018年起，富力地產的員工人數從4萬突破至6萬大關，2019年更是巔峰期，擁有員工62305人，是2012年（18302人）的3.4倍。這兩年，富力地產仍分別揮金371億元、244億元拿地。

高周轉之下，富力地產在2018年一躍躋身千億房企陣營，當年實現協議銷售額1311億元，較2017年增長60%，可供出售及即將完工的項目數量從88個增至155個，大增76%。這年新進28個城市，布局國內外96個城市和地區；包括在建的37間酒店在內，共有126間酒店。

到2019年，富力地產的借款總額達到1971.4億元，負債總額3475.27億元，負債創下新高。

沖刺在2020年戛然而止。這年8月，中央傳達“三道紅線”之后，富力結束多年的“買買買”，改為“賣賣賣”，努力降負債。

據不完全統計，從2020年至2022年間，富力地產賣掉花都物流園套現約83億；賣掉富力物業套現不到100億元；賣掉英國倫敦Thames City50%的股權套現26.6億港元；賣掉澳洲一個性化房地產地塊套現9000萬澳元；賣掉北京、福州、鎮江3間酒店套現約12.45億元等等。同時，兩位董事長也于2021年“自掏腰包”80億港元無息支援富力地產共渡難關。

盡管如此，截至2022年底，富力地產仍有負債總額3019.8億元，其中，流動負債2072.19億元，凈資產669.41億元。當然，其總資產規模也接近3700億元。

前七月銷售額145.4億元，不及11年前

在一些行業人士看來，相對其他“華南五虎”，富力地產今日狀況仍屬難得。

在2022年的年報中，富力地產稱，“在中國，市場對本集團的優質酒店資產組合的興趣日益增加。2022年完成出售3間酒店，其余92個項目持續受到關注，預料市場估值超過人民幣470億元。酒店資產引起長期物業投資者的濃厚興趣，出售該等資產是本集團的流動資金來源”。

在2022年，富力地產資產出售所得款項總額超過49億元等值?！百Y產出售的所得款項為本集團提供急需的流動資金，以應對所面臨的到期債務。本集團仍保留具相當規模且可自由支配的優質資產組合，并將繼續與潛在買家及投資者進行討論”。

2022年7月，富力地產完成10筆總額約為49億美元的美元票據重組；9月，對境內人民幣債券進行重組，將8筆原于一個月內至八個月內到期，金額約為135億元的債券重組，且將加權平均到期期限延長至三年以上。由此，富力地產總額約467億元的到期債務獲重組及延期。

富力地產稱，自2020年以來，其司優先削減債務總額，債務總額由2019年高位的1971億元下降至2022年底約1267億元，為過去十個財政期間的最低債務水平?！氨炯瘓F認為，在當前市場環境下，債務水平過高并不可持續，故采取嚴厲措施迅速降低債務余額，包括加速資產出售及利用現有現金資源，而非進一步收購更多土地儲備或投資長期資產。管理層將繼續探索可用方案，以進一步降低債務金額至可接受水平”。

“然而，交易條件的討論變得越來越困難，而可供選擇的買家亦非常有限”。在2022年的致股東的信中，富力地產表示，“盡管面對不利條件，本集團仍然成功完成多項資產出售，包括地塊、持續出售的已竣工發展項目，以及發展中項目的所有權股份”。

值得關注的是，伴隨其出售物業等，富力地產近三年的員工也肉眼可見地縮減，截至2012年底，富力地產員工27162人，接近2014年時的規模。

然而，富力地產的銷售業績，至今仍未能回到當年。

從富力地產最新公告可見，2023年累計至7月底，富力地產總銷售收入為145.4億，銷售面積達96.03萬平方米。其中，上半年總銷售收入135.4億元。

對比11年前，2012年上半年，富力地產半年就實現合約銷售額146億元，仍高于今年前七月的銷售總額。

時代的車輪滾滾向前，11年滄海巨變，富力地產明明已經叱咤海內外，如今卻又仿佛重新回到起跑線。