日本地產危機啟示錄

張德禮

房地產是影響國計民生的支柱行業，它的波動尤其是步入下行周期時，通常會引起廣泛關注。以日本為例，“二戰”后日本出現過兩次地產危機，分別在1974-1977年和1991-2009年，兩次的觸發因素迥異，影響范圍和程度截然不同，也采取了不同的應對舉措。

日本戰后的兩次地產危機

“二戰”后日本經濟經歷過高速發展階段，也遭遇過“失去的30年”。和經濟表現一樣，戰后日本房地產業也出現過調整，跌幅較大的地產危機有兩次：

第一次是1974-1977年，日本房地產業經歷了近4年的下行周期。OECD實際房價指數從1973年四季度的階段性峰值130.3一路下降到1977年三季度的92.2，跌幅為29.2%。1977年四季度，日本房地產市場開始企穩回升。

第二次是1991-2009年，日本房地產業經歷了近20年的漫長下跌周期。OECD實際房價指數從1991年一季度的168.3快速回落，持續降低至2009年的93.9，降幅達44.2%。直到2010年安倍上臺執政后，日本房地產業才開始恢復。

中泰證券認為，日本房地產業的兩次危機，表面上看是所處時代和持續時間的不同，實質上是不同的發展階段下，不同經濟結構、金融系統和政策應對的結果。

第一次地產危機源于外生沖擊

作為資源缺乏的經濟體，日本“二戰”后通過開放實現經濟高速增長。但作為雙刃劍，經濟對外依存度較高，也容易受到外部因素的沖擊。

上世紀70年代石油危機爆發，全球經濟衰退。輸入型通脹和外需走弱雙重壓力共振，日本經濟增速大幅回落。其中，日本的年度CPI同比從1973年的4.9%，升至1974年的23.2%。高通脹壓力下，1973年日本開啟快速加息，金融貼現率從1972年的4.25%，升至1973年的9.0%，1974年也維持在這一高位上?！?br>