房地產項目實施全過程成本管理的策略研究

俞興萍

[摘 要]對于房地產企業而言，為提高社會和經濟效益，需要有效控制項目的開發成本，提升項目的綜合競爭力。在具體分析開發項目的過程中，需要采取有效的成本控制策略，合理配置資源，減少房地產開發項目的成本支出。文章具體分析了房地產項目的全過程成本管理實施，介紹了全過程成本管理的概念，探討了房地產企業項目全過程成本管理的實施現狀，提出具體的管理策略，希望能夠為相關研究人員提供一定的參考和借鑒。

[關鍵詞]房地產項目；全過程成本管理；實施策略

中圖分類號：F273 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2023）15-0055-03

一、全過程成本管理概述

房地產建設項目的周期相對較長，需要較大的資金投入，同時風險性相對較高，房地產企業需要采取科學有效的成本管控策略，使建設項目不同時期的資金使用情況得到有效控制，使工程項目的投資效益實現最大化。對于全過程成本管理，房地產企業需要采用成本管理的相關理論與方法，優化成本投入，改善成本結構，規避成本風險，全過程、多維度、動態性地管理和控制企業經營管理活動。房地產建設項目包含了投資測算、設計、招標、采購、施工、竣工驗收及結算等不同階段，全過程成本管理需要圍繞工程投資，開展相關管理活動。

全過程成本管理一方面要求相關管理人員具有較強的成本管控能力，另一方面要求其進一步增強成本管理意識，確保全員積極參與成本管理工作。房地產企業結合全過程成本管理的特征展開分析，將成本管理有效貫穿到房地產建設項目的全生命周期中，結合不同時期的成本特征，有效應用成本管理理念與方法，合理利用資金。全過程成本管理需要增強管理人員的成本管理意識，并使其認真履行崗位職責，提高成本管控水平。此外，全過程成本管理具有動態管理的特點，需要在項目建設期間充分分析影響成本的各類因素，全面梳理項目成本，確保其可以真實反映出項目的實際成本情況。

全過程成本管理需要貫穿于項目建設的不同階段，房地產企業需要采取相應的管理措施，有效控制成本，使其維持在允許范圍內，實現企業的項目建設目標和成本控制目標[1]。

二、房地產企業項目全過程成本管理實施現狀

（一）項目施工前成本測算分析不到位

在房地產項目施工前，企業未能有效落實成本預測工作。為對房地產項目有效實施全過程成本管理，需要在施工前合理編制成本預算。在這一過程中，一些房地產企業未在工程的設計階段，結合工程造價預測成本與利潤，也沒有結合實際情況建立成本測算模型。長時間以來，部分房地產企業由于受到傳統管理理念及粗放型管理模式的影響，未能充分落實精細化的成本管理方式，相關管理人員對細節的成本支出不夠重視。

房地產企業的財務部門和業務部門在活動開展過程中缺乏有效溝通，因此無法保證成本預算的精確性。房地產企業的財務部門不了解成本使用情況，無法科學地開展成本預算工作。

一些房地產企業的成本管理體系還不夠完善，需要以項目成本管理為依據構建成本管理體系，但由于未建立健全的成本管理機制，進而導致不同階段的成本管理缺乏有效的聯系，相關管理人員未充分了解項目的個性化特征，未能由上到下地構建合理的管理體系，這會對房地產項目的全過程成本管理效果產生不小的影響[2]。

（二）項目施工中成本管控效力較弱

房地產項目的相關負責人還未形成良好的成本管理意識。項目負責人通常會從企業發展的高度考慮，對項目的按期完成和預期收益更為關注。這就導致在房地產建設項目的成本管理過程中，項目負責人更為重視項目的建設成果，但對成本要素缺乏足夠的重視，影響了房地產項目的成本管理效果。

在工程施工期間，市場環境和內部環境往往會發生相應的變化，導致工程項目出現超預算支出的問題。施工期間，人員流動性較大，且多數人員的專業能力不足，通常憑借以往經驗開展相關工作，使得其無法有效把控項目的施工成本。

此外，一些房地產企業沒有嚴格控制材料的存儲、領用等環節，易出現材料被濫用等問題。在項目實施過程中，許多大型器械的使用次數較少，多數時間處于閑置狀態，這使得企業的資金成本被大量占用，導致項目建設過程中出現超成本支出的情況。分析外部市場環境可以發現，房地產建設項目表現出周期性的規律，具有較高的投資金額，在建設過程中會受到政府政策調控及市場經濟變動的影響，這會阻礙項目建設活動的有效開展，不利于企業的長期穩定發展[3]。

（三）項目施工后成本分析評估未落到實處

在房地產項目的竣工環節，同樣存在成本支出方面的問題。具體來說，當相關開發項目進入竣工環節后，這是工程的建設末期，也是最終核算工程成本的關鍵環節。

當施工環節出現突發情況，使得項目工程未能按期完成，或發生工程延期情況，此時施工單位需要根據施工合同支付具體的違約成本。當施工單位存在趕工期行為時，容易影響到項目的完成質量，在后續可能需要開展返修工作，這也增加了項目的人工費用，導致工程后期有額外的成本支出產生。由于相關房地產企業未構建出完善的事后評估體系，導致其未能有效開展成本的分析和評估工作。

在項目的收尾階段，除了需要估算工程成本以外，還需要對項目做好總結與評價工作。但一些房地產企業往往更為重視營運管控及后期銷售等工作，不重視分析評估工作，這不利于項目的成本管控[4]。

三、房地產企業優化項目全過程成本管理的策略

（一）科學開展項目投資測算，把控項目開發成本

1.相關部門勘探項目土地，制定目標成本

近年來，相關房地產企業對項目的高效運轉提出了更高的要求，需要確保項目落地即開工。針對新地塊，應選擇現場無拆遷或較少拆遷的地塊，如果拆遷工作量較大，在項目落地后可能無法保證項目及時開工，會使項目的開發成本增加。相關企業在項目開展前需要有效落實成本踏勘工作。具體來說，相關企業需要聯合設計部、工程部及成本部等部門，共同落實成本踏勘，深入分析地塊是否存在增加后期成本的因素，合理制定目標成本。

2.深入研究項目所在地政府政策中隱含的增加成本要求

為了滿足當地政府在裝配率方面提出的要求，房地產企業往往會在項目成本中增加硬性支出，包括安裝預制樓梯、樓板及LC墻板等增加的成本費用。在各個城市的不同年份，基礎設施配套費的收費標準有所不同，在項目測算期間需要做好實地調研工作，使行政事業性的收費成本得到合理控制。

房地產企業應結合市場需求、金融政策及建筑面積計算規則等，有效保證前期成本測算的準確性，為目標成本的實現打好基礎，確保滿足相關效益要求。

此外，房地產企業還應結合土地的出讓條件，從成本角度分析規劃與安排，有效研讀規劃條件及敏感指標，合理設置風險點，使規劃方案得到有效落實。

3.多維度分析開發成本風險，合理規劃成本投放進度

房地產項目在開發和經營過程中，往往存在多個方面的風險問題，如果不能在成本投資測算過程中合理預估風險成本，可能會導致在項目實施過程中出現成本超支情況。相關房地產企業需要結合競品項目影響、政府宏觀政策調控及房地產交易市場等，充分考慮可能產生的風險成本。

首先，相關工作人員需要充分研究與判斷市場的交易情況，做好交易價格走勢的預估，匹配銷售定價和目標成本。

其次，需要實時跟進中央及各地下發的宏觀調整政策，預判業主在房產交易過程中的情緒和態度，保證定價的合理性，使企業資金能夠快速收回，減少財務成本。

最后，充分調研周邊競品的客戶群、價格及定位等相關信息，不斷改進產品的不足，提高產品的溢價水平[5]。

（二）明確項目落地實施后的成本控制原則，細化成本控制措施

1.合理選擇項目設計單位

在項目設計階段開展成本控制工作，主要是通過制訂最為經濟合理的方案，從而使成本管理效果達到最大化。在項目設計階段，相關房地產企業需要合理選擇設計單位，從而在項目實施期間，降低事后設計變動所增加的成本。首先，相關設計單位應能充分保證施工圖設計的標準化，提高設計工作的效率，縮短施工圖的設計周期，降低項目的開發成本。其次，相關設計人員需要掌握各種新政策，在項目設計過程中有效應用。

2.基于項目進度制訂招標計劃

房地產企業需要通過招標計劃，厘清工作思路，統一工作目標，同時總結以往項目的經驗教訓，在招標文件中明確相關風險及要求，以減少工程施工期間的計劃變更，避免產生無效成本，有效預防索賠事項。此外，企業還要強化協同，有效統一各部門的工作目標，明確不同部門的具體職責，主動開展招標工作，合理制訂并嚴格落實招標計劃。

3.重視市場調研并關注敏感成本和客戶需求

房地產企業的成本管理人員需要有效落實市場調研工作，加大對敏感成本的關注，充分了解客戶需求，從而確保產品具有較高的市場認可度。在敏感成本方面加大投入，可以更好地形成溢價，合理控制非敏感成本的支出，形成有效結余。因此，房地產企業需要充分關注敏感成本與客戶需求，建立起完善的售價承責機制，實現多部門聯動，使產品競爭力得到提升。

4.加強對施工期間設計變更、簽證和無效成本的控制

在房地產項目的施工期間，需要有效控制設計變更、簽證及無效成本。企業需要對簽證的變更管理加以規范，合理匯編全周期優化手冊，收集、整理與推廣好的經驗與做法。

（三）加強竣工結算階段的成本管控和分析

1.優化竣工驗收流程，防控爭議索賠風險

房地產項目在開發的各個階段都可能發生工程索賠，為了使項目的開發成本得到有效控制，需要嚴格管控工程中的索賠事件，減少索賠金額。成本管理人員需要結合工程索賠事件的產生原因及特點，有針對性地采取解決措施，提前控制未來可能發生的索賠事件。

2.優化結算審核工作

竣工結算金額的準確程度對項目成本數據庫的建立具有重要影響，關系到項目結算評估的科學性和準確性。在項目成本管理過程中，結算審核是十分重要的環節，需要有效提高結算審核質量。因此，應強化咨詢公司的交底培訓，合理選擇結算審核中的咨詢人員，明確結算審核的具體要求；還可聘請專業的技術人員授課，使內部員工更了解基礎業務，提高結算審核的工作效率[6]。

3.建立成本指標數據庫

在成本管理過程中，房地產企業需要科學合理地建立成本指標數據庫，充分挖掘數據的管理價值，為項目的投資測算提供參考依據。

4.及時更新動態成本中的結算評估成本指標

在項目竣工結算階段，需要做好動態成本中結算評估成本指標的更新工作，真實反映項目開發成本及利潤水平。

四、結語

在房地產企業的發展過程中，需要有效貫徹和落實全過程成本管理理念，合理構建完善的成本控制體系，確保成本管控的全過程和動態化。房地產企業在實施房地產建設項目的過程中，除了要有效保證項目質量和進度以外，還應降低項目的建設成本，提高項目的投資效益。在房地產項目的成本控制過程中，要結合實際情況采取科學有效的成本管控策略，合理完善不同環節的成本管理工作，優化配置項目的建設資源，降低全過程成本，提高房地產企業的經濟效益。

參考文獻：

[1]王芳先.房地產開發項目全過程成本管理探討[J].財經界，2022（24）：63-65.

[2]潘肖華.房地產項目開發的全過程成本控制與管理探究[J].經營者，2022（12）：81-83.

[3]徐曉云.房地產開發項目全過程的成本控制管理[J].長三角，2019（13）：89+92.

[4]唐濤.房地產工程管理與項目成本管理分析[J].建材與裝飾，2020（01）：161-162.

[5]王利坤.建筑工程管理中的全過程造價控制的實施策略之研究[J].中國房地產業，2019（14）：156.

[6]孔新如.房地產項目開發全成本管控問題的分析探討[J].經濟與社會發展研究，2022（14）：80-82.