樓市向何處去

向陽 黃召弟

“6.1447萬套，同比增長9.84%。”

這是今年上半年武漢新建商品住房銷售成績單。

跌宕起伏，“M”字走勢，是上半年武漢樓市的特征之一：1月6636套低成交量，3月沖高至14643套，4月回落到7487套，5月再回升為14088套，上演樓市版“過山車”劇情。

特征之二：開盤“日光”不再常見，打折銷售是普遍選擇，冷熱不均表現明顯。相關研究機構公開數據顯示，上半年武漢樓市開盤去化率為20%，而近五年同期最高曾超80%；今年6月，武漢房價均價為16531元/平方米，2018年3月武漢房價峰值均價為19116元/平方米，相比最大回撤達13.5%；三環線以內主城區核心板塊，銷售情況整體要好于遠城區，上半年主城區住宅成交量占比超60%。

打折、補貼有一定效果

上半年武漢樓市的成交數據里，詹女士出了一份力。由于是首套剛需購房，她近幾年一直觀察武漢樓市動態，前前后后看了多個樓盤。

“今年以來，武漢的樓盤幾乎都在打折，而且折扣力度比較大，價格十分劃算。”詹女士在接受支點財經記者采訪時說，“我是在今年6月買的，覺得這個時機正好。”

詹女士買下的這套房，位于三環內，備案價24000多元，總價340多萬元。最終，她以約9折的價格拿下，省下30多萬元。

詹女士所說的時機正好，是指今年5月1日-6月15日，武漢舉辦了第40屆武漢春季房地產交易會。

在此期間，武漢給出了維修資金補貼、契稅補貼等多項購房利好政策。比如，在二環線外購買新建商品住房的，給予維修資金補貼，其中購買首套住房的給予全額補貼，購買第二套住房的補貼50%；在新城區購買新建商品住房的，除維修資金補貼外，對購買首套住房的再給予全額契稅補貼，對購買第二套住房的再給予50%契稅補貼。

因為在6月14日完成網簽，詹女士獲得了維修資金全額補貼，再省下近萬元。簽單后不久，她又享受到了一個“意外”利好。6月20日，央行宣布1年期、5年期貸款市場報價利率（LPR）下調10個基點，武漢新房首套房貸利率因此從3.9%降至3.8%，二套房貸利率則從4.9%降至4.8%。

詹女士是上半年買房者的一個縮影：價格劃算是主要動力，加之政策比較好，才選擇了果斷出手。

支點財經記者走訪的多個樓盤，明里暗里幾乎都有折扣，相比備案價，9折比較普遍，低于9折的也不少。以三環內一套140平方米左右的房子為例，可省30萬-50萬元。

事實上，上半年，為提振樓市，武漢也很拼。除前文提及的房交會外，在去年取消二環外限購，調整二環外首套首付兩成等政策基礎上，今年2月又新出結合房價和新房庫存情況動態調整住房限購范圍政策，具體包括在住房限購區域購房的居民家庭可新增一個購房資格，在非限購區域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認定套數，非本市戶籍居民家庭在限購區域購買首套住房的可實行購房資格“承諾辦、容缺辦”等。

“政策效果比較明顯，帶來了較大一波成交。”多位接受支點財經記者采訪的房企負責人一致表示。

中指研究院點評稱，上半年武漢樓市政策一直保持寬松，市場交易活躍度較高，一季度明顯回暖，二季度成交量仍保持一定增長。

冷熱不均表現明顯

支點財經記者梳理武漢各區新建商品住房成交量發現，武漢樓市可謂兩極分化，冷熱不均表現明顯。上半年，漢陽區以7021套成交量位居武漢各區之首，漢南區則以728套排在最末。

某全國TOP5房企在武漢的項目，主要集中在漢南區等遠郊板塊。該房企相關負責人對支點財經記者表示，現階段樓市橫盤，剛需客戶持續觀望，改善客戶更傾向抗通貨膨脹產品，故對遠郊市場沖擊較大。疊加武漢市針對二環外解除限購等政策，以及一些項目為搶占市場大幅降價，進一步搶奪了遠郊置業的市場。

支點財經記者在武漢市房管局官網查詢到的信息顯示，該全國TOP5房企在漢南區的某樓盤，共有1100多套住房，自2021年4月起取得預售許可證，如今兩年多過去，去化率僅為40%多。

另一全國TOP20房企，在武漢的項目主要分布在三環線以內主城區。該房企相關負責人告訴支點財經記者，公司樓盤基本處于城市主流板塊，主打品質剛需和品質改善。地段價值和產品價值的雙重護航，在市場下行期擁有較強安全墊。

該房企在三環內的某樓盤三四期項目，共有1700多套住房，同樣自2021年4月起取得預售許可證，目前去化率已接近60%。

中指研究院數據顯示，上半年主城區市場恢復明顯好于遠城區，主城區住宅成交量同比增加46%，占全市比例為61%；遠城區住宅成交量同比增加14%，占全市比例為39%。

值得關注的是，即便是在主城區等核心板塊，市場也是冷熱不均。6月，支點財經記者走訪三環內多個武漢樓盤發現，有的門庭若市，有的門可羅雀。

在某江景樓盤，置業人員忙得不可開交，接待完一波到訪人員，馬上又投入到新一波講解中；在另一近江樓盤，因到訪人員較少，不少置業顧問在休息區玩手機。

一家自帶高端商業、建設如火如荼的樓盤，看房人一波接一波；而同區域、相距不遠的某高端樓盤，因股東深陷資金緊張風波，即便推出折扣較大的折扣房，人氣依然不足。

多位接受支點財經記者采訪的業內人士表示，一般而言，在性價比基礎之上，客戶更愿意為有優勢資源的樓盤買單，這些樓盤或者有江景、商業、醫療等優勢資源，能夠保值增值，對沖風險能力強；或者兌現能力強、交房速度快、品牌背書強大。

下半年市場存挑戰

對下半年武漢樓市走向，業內人士持謹慎態度。他們認為，目前政策邊際效應逐漸轉弱，滯后購房需求已經逐步釋放完畢，有效需求不夠，后續調整壓力較大，市場存在挑戰。

中指研究院數據顯示，上半年武漢樓市開盤去化率為20%，同比下降4個百分點，而近五年同期最高曾超80%。去化率保持在較低水平，表明需求端（買房者）入市意愿不足，去化壓力較大。

另據武漢市房管局官網信息，今年1月底，武漢市已批準預售尚未網簽的商品住房為16.412萬套。到5月底，仍有15.4573萬套。7月1日- 12日，武漢新建商品住房成交量僅為1582套，日均銷售百套左右。

不少業內人士對支點財經記者感慨，“曾經的‘日光盤 已經稀有，持觀望態度的消費者大有人在。”

多位接受支點財經記者采訪的消費者就是如此。“擔心價格還會降，所以一直在觀望。”“想買，但是怕崩盤。”“怕買到不靠譜的，最后爛尾。”

不過，也有消費者持不一樣的態度。“現在利率比較低，準備再買一套。”“政策很友好，是買房的動力。”

克而瑞地產研究認為，市場基本面尚佳的武漢等市場，若改善盤能加強供應，剛需盤能維持低價策略，成交仍有小幅放量空間。

武漢市房管局相關負責人在接受支點財經記者采訪時表示，正在研究武漢房地產市場如何高質量發展，相關政策正在探討制定中。