泛海走在退市路上

向陽

沒人報名，沒人出價。

5月27日，位于武漢市江漢區王家墩地區原空軍漢口機場內14A地塊土地使用權，評估價7折起拍，仍然流拍。此地塊為*ST泛海（000046. SZ，全稱泛海控股股份有限公司）控股子公司武漢中央商務區股份有限公司擁有，這是該公司武漢多個流拍地塊中的一宗。

5月29日收盤，*ST泛海股價為0.97元，這已是該公司連續12個交易日股價低于1元。按深交所相關規定，若*ST泛海股票收盤價連續20個交易日低于1元，將被終止上市。

更早之前的5月5日，由于2022年歸屬凈資產為-54.62億元，且2020-2022年連虧3年，累計虧損超百億元，并被會計師事務所出具保留意見審計報告，因公司持續經營能力存在不確定性，泛海被深交所實施退市和其他風險警示，股票因此披星戴帽。

*ST泛海困局越陷越深了。

多個地塊10余年未動工

此次泛海武漢公司拍賣的地塊，是武漢中央商務區核心地塊，位于平安銀行大廈正對面，2007年拿地，2013年獲得建設用地規劃許可證。土地使用權面積8726.24平方米，用途為商務辦公用地，整體評估價5.85億元，起拍價4.1億元。

5月28日，支點財經記者在現場看到該地塊無任何建筑物，地上只有部分臨時工棚，大部分場地主要被用作臨時停車場。也就是說，拿地至今16年，項目基本沒動工。

現場一名工作人員告訴支點財經記者，臨時工棚被用作泛海武漢公司另一項目的項目部。

與該地塊僅一條馬路之隔的一塊原空軍漢口機場內土地，今年3月也流拍了，土地使用權同樣歸屬于泛海武漢公司。

這一地塊也于2007年獲得，土地使用權面積22372.6平方米，用途為公共設施、街巷、科教和城鎮住宅用地，整體評估價為5.57億元。一拍設定起拍價3.9億元，但自行撤拍，二拍起拍價為3.12億元，無人報名和出價。

5月28日，支點財經記者在現場看到的情況與14A地塊一樣，部分場地被用作臨時停車場，一片臨時工棚主要被租賃給某路橋單位使用。

多位業內人士接受支點財經記者采訪時表示，泛海武漢公司多個地塊流拍，主要與市場需求、地塊位置、土地性質、開發潛力、起拍價等因素有關。

支點財經記者致電上述2個地塊的拍賣聯系人，被告知第一個地塊近期會進行二拍，第二個地塊暫未定再次拍賣時間，但預計價格都會比之前的起拍價低。

值得關注的是，位于武漢中央商務區的甲級寫字樓泛海時代中心債權標的，正在招募意向競拍人。該債權標的為18.9億元，招募時間為2023年5月8日至10月31日，目前已有10名意向人。

武漢市城鄉建設局官網信息顯示，泛海時代中心規劃建設4棟辦公樓及商業綜合體，于2016年取得施工許可證，同年開工建設，原計劃竣工時間為2021年1月。

支點財經記者2021年5月實地探訪時，其中2棟樓已經交付使用，另2棟樓主體結構已完成，但玻璃幕墻施工至約一半。而今兩年過去，施工基本無進展。

金融業務爆雷拖累地產

截至今年一季度，泛海負債合計1025億元，資產負債率首超100%，已經資不抵債。同時，經營活動產生的現金流量凈額為-0.97億元，資金流動性緊張。同期業績繼續下滑，實現營業收入17.12億元，歸屬凈利潤-13.08億元，扣非凈利潤-4.53億元，同比下滑均超25%。

泛海走到如今的局面，與其從房地產轉向金融業不無關系。2014年，以房地產起家的泛海啟動轉型，耗資超百億元相繼收購民生證券、亞太財險、民生信托等金融公司控股權。截至2022年底，商譽余額合計超35億元。

事與愿違，寄予厚望的金融業務收入始終不及房地產業務收入。以2022年為例，兩項收入分別為59.3億元和71.1億元。

其間，以民生信托為代表的金融業務爆雷，讓泛海本已困難的經營狀況雪上加霜。公開信息顯示，民生信托因涉及多起營業信托糾紛案件，預計需承擔賠償責任的信托項目規模余額達到291.53億元。

如果沒有金融業務影響，泛海房地產業務或許不會有如今的危機。

泛海早年在北京、上海、深圳等一線城市核心地段成功開發多個項目，2002年成立武漢公司，房地產開發主陣地轉至武漢，2007年拿地后正式承擔武漢中央商務區2.67平方公里核心地段開發。規劃項目除前文提及的甲級寫字樓泛海時代中心外，還有5A級商務綜合體武漢中心大廈（至今內部工程未完工）、超大型綜合體武漢世貿中心及多個住宅項目。

截至目前，在武漢中央商務區項目上，泛海已建成泛海國際SOHO城、泛海城市廣場、泛海國際創業中心等多個商業項目，以及約十個住宅項目，累計為其貢獻收入超500億元。

泛海披露的信息顯示，武漢中央商務區規劃總建筑面積為414.29萬平方米，截至2022年底，剩余未開發規劃建筑面積有246.41萬平方米。這意味著，十年多時間里，泛海僅僅完成規劃建筑面積的四成。

賣資產，引戰投，自救尚需努力

如今房地產業務發展受困，相比因流拍不斷降價再拍賣，泛海更愿意協商拍賣和主動轉讓，讓項目相對有個好售價，以進行自救。

2022年9月，緊鄰上述兩個流拍地塊的原空軍漢口機場內14F、26A地塊土地使用權及其對應地下隱蔽工程，一拍時就經過議價以33.95億元被武漢信創房地產開發有限公司拍下。天眼查信息顯示，股權穿透后，競拍公司是信達地產（600657. SH）控股企業。

信達地產給出的議價頗具誠意。根據評估公司報告，該地塊整體評估價31.23億元，而成交價多給了2.72億元。

支點財經記者現場看到，該地塊已經圍擋施工，數臺挖掘機和吊機正在內場工作，項目推廣名為時代央著。業內人士透露，該項目即將預售。

自2021年以來，泛海已出售位于武漢中央商務區的武漢泛海創業中心、武漢喜來登酒店及附屬資產、宗地1、宗地20等多個房地產項目。同時，還出售了民生證券、民生信托等金融資產相應股權，累計獲得資金超百億元。

即便如此，今年4月，泛海債權人仍向法院申請對其進行重整及預重整，隨后法院決定對其啟動預重整。如今，能否重組成功還不得而知。

泛海表示，今年將努力促成解決公司債務風險的整體方案，系統性化解債務風險，主要做法包括努力尋找引入戰略投資者，加快存量資產抵債及處置步伐等。