新收入準則對房地產企業會計核算的影響及應用

李景霞

摘要：隨著我國經濟的不斷發展以及城市的不斷建設，房地產行業已經成為我國經濟增長的重要產業，同時也影響著國家的發展。為了進一步完善我國新收入準則與房地產企業會計核算的“適應性”，房地產行業應當結合自身企業發展的實際狀況對其進行全面分析，并針對自身會計核算中的問題進行相應優化與完善，如此才能促進自身企業會計核算工作的安全和穩定。但就實際情況而言，新收入準則下的房地產企業會計核算還存在較多問題，其中包括財務人員隊伍水平有待提高以及房地產企業財務風險意識有待增強等問題。這些問題的出現不僅導致我國房地產企業會計核算工作發展滯緩，嚴重的還會導致我國房地產面臨嚴重的經濟危機以及陷入市場風險的“泥濘”之中。基于此，本文從新舊收入準則的對比入手，分析新準則對房地產企業會計核算的影響。再對新收入準則下房地產企業會計核算存在的問題進行分析，最后根據問題的誘因提出解決方法，以期為我國房地產企業的會計核算工作提供參考，并促進我國房地產企業的健康發展。

關鍵詞：新收入準則；房地產；會計核算

引言

目前我國房地產企業在執行財務管理制度中多以2006年頒發的準則法進行管理，且大部分房地產企業的收入確認主要采用收入現值法，這種方法存在著無法準確、及時地反映收入與成本間的配比關系，并導致一些房地產企業在進行財務活動時存在著一定的財務風險［1］。因此為提高我國房地產企業財務風險防范能力，我國房地產企業應盡快結合新收入準則，對自身企業的管理制度進行修訂并完善。

一、新舊收入準則對比分析

就新舊收入準則對比而言，應當從以下四個方面著手分析。

第一，收入與成本之間的對比。在舊準則下，房地產企業對于收入與成本費用之間沒有進行明確規定，這就很可能造成企業在進行收入與成本的工作之中產生誤差，從而造成企業蒙受經濟損失。因此，新收入準則下，房地產企業一定要做好收入與成本費用匹配方面的工作，如此便能促進會計核算工作的穩定性。第二，營業費用使用的對比。舊收入準則往往不能針對準則范圍之內的合同費用進行清晰明確，而新準則則對其進行了明確。在舊收入準則下，房地產企業往往將營業費用計入損益，但在新準則下，營業費用即可匹配收入，分段結轉。第三，銷售模式的對比。舊收入準則規定只有在特定交易下才允許按銷售模式確認業務成本，而新收入準則則對特定交易和業務都提出了要求。這一變化意味著對于一些特定交易和業務，需要按照特定的模式進行識別、判斷。第四，合同確認的要求對比。舊收入準則只要求“完成合同中指定的交付”時即可確認收入，而新收入準則中則將客戶已完成的主要義務作為一項條件，并以之判斷該合同是否符合要求。

二、新收入準則對房地產企業會計核算的影響

（一）收入確認方式發生了變化

隨著新收入準則的施行，我國房地產企業的企業核算確認方式也發生了變化。就新準則背景下的收入確認方式發生的變化而言，可以從以下四個方面進行理解。第一，新準則背景下，房地產企業應當根據合同約定的銷售價格履行職責。在履行合同時確認為已實現或已收應收賬款（含預收款項）時，企業即可認為收入已確認。第二，新準則背景下，房地產企業應當將相關交易費用直接計入相關交易負債金額（含已計提但未收到的應收款項），以此保障企業內部財務管理手續的完整性。第三，新準則背景下，房地產企業在某項特定事項[HJ2.95mm]達到履行合同所必需的條件時，就應當按交易價格將其確認為已實現，或按履約進度確認為已實現。第四，新準則背景下，房地產企業應當按照合同規定對會計核算工作做出內容以及形式上的限制。例如，房地產企業應當按照合同標準對履約程序進行明確，并按照合同內容對其資金收支等方式進行賬目明確。例如，舊收入準則在推廣某房地產企業前大多以按照交付結轉為主。新收入準則下，大多數房地產企業則按照網簽款齊結轉，即控制權轉移以網簽款齊方式進行。這種方式由原來的交付物業所有權在特定時點一次性確認收入，改為在某一時段內履行履約義務的房地產項目采用按照履約進度確認收入。

（二）更高的職業判斷要求

新收入準則的內涵以及變化與舊收入準則相比而言，其內容以及變化形式都愈加向“復雜化”和“多樣化”發展。就內容變化而言，房地產企業在選擇會計核算管理人員時，應當對會計核算人員的理解能力做出要求。如若房地產企業的會計核算人員在進行核算時理解能力較差，那么企業在根據會計核算結果進行發展籌劃時，就必然會出現方向錯誤、措施失誤以及管理失誤等情況。而就變化的多樣性而言，若企業會計核算人員對國家政策的變化不敏感，則房地產企業很有可能因為會計核算結果的不準確以及會計人員對政策的“遲鈍”而使自身“身陷囹圄”。因此，新準則背景下的房地產企業應當提升對員工工作技能以及職業判斷的要求，并以之促進我國房地產事業核算管理的進步，促進我國房地產事業的蓬勃發展。

（三）更有利于推動房地產企業財務管理人員轉型發展

新收入準則對企業財務管理人員提出了更高的要求，因此企業財務人員必須與時俱進，不斷提升自身的業務能力和綜合素質。但新收入準則對于財務人員的“知識、經驗、技能”等都有不同程度的要求，因此對于不具備相關能力的財務人員來說，新收入準則無疑是一次“大考”［2］。因此，對于沒有工作經驗、初出茅廬的財務管理人員來說，其必須要適應和學習新收入準則，如此才能助推其自身的轉型發展。這就必然需要財務管理人員做到“知其然”和“知其所以然”。新收入準則要求財務管理人員必須通過培訓學習等方式來提升個人專業知識水平，并在此基礎上通過相關實務操作、企業培訓等方式來幫助財務管理人員了解和熟悉相關業務，而財務管理人員也需在工作中不斷地總結經驗實現“轉型升級”。

三、新收入準則下房地產企業會計核算存在的問題

（一）財務人員隊伍水平有待提高

由于房地產行業在我國經濟發展中占有重要地位，其收入確認與計量對于整個行業來說都具有重要意義，但新收入準則對房地產企業的收入確認及計量也有著非常嚴格的要求，這就要求會計人員要有更強的專業能力，要能準確核算企業各項收入并做出正確決策。但是從目前情況來看，房地產企業從業人員的整體水平還參差不齊。一些財務人員對如何規范會計核算缺乏足夠的認識，甚至不能正確地判斷各項業務所產生的收入是否滿足新收入準則的要求。除此之外，一些財務人員還不能準確地理解新收入準則規定的“單項履約義務”與“合同條款”“分期收款”等具體含義，且在實際工作中也未能將業務處理好，這就可能造成我國房地產事業發展的滯緩和“錯誤”。

（二）房地產企業財務風險意識有待提高

就房地產企業財務風險意識缺失的情況而言，其導致因素大致是以下三個方面。首先，會計信息失真。會計信息失真是指會計信息的真實性、可靠性受到嚴重破壞，使房地產企業失去了對經濟活動和市場發展的控制能力，從而造成了經營管理決策失誤以及資金損失等問題。因此，必須采取相應的措施解決會計信息失真的問題，否則就會使房地產企業面臨著經營管理風險。其次，會計工作質量不高。房地產開發企業是一個特殊的經營實體，其不僅要承受來自于外部的競爭壓力，還要承受內部員工的工作壓力和利益沖突。因此在實際操作中，往往會因為人為因素造成會計信息失真現象的發生。如不能及時發現和解決這些問題，將會使房地產開發企業面臨較大的財務風險。最后，財會人員素質較低。一些財會人員業務素質偏低，其知識結構不合理，不僅會導致管理制度與實際脫節等問題發生，進而也會影響財務工作的質量和效率，還會導致出現決策失誤與經濟損失的風險現象。

四、新收入準則下房地產企業會計核算工作開展的策略

（一）加強財務人員隊伍建設

隨著社會經濟的不斷發展，我國企業面臨的市場競爭也越來越激烈，為了能夠在激烈的競爭中站穩腳跟，企業就必須重視財務管理工作，通過加強對財[HJ2.85mm]務管理意識的培養，來提高企業的整體財務素質，進而提高房地產的工作質量和整體經濟效益。作為市場中競爭最激烈、對手最復雜的房地產企業，必須要重視財務人員的綜合素質培養，并通過提升財務人員的個人素質來提高其工作效率和質量，使其能夠適應當前時代發展的要求。而加強對會計人員綜合素養的培養是十分必要且刻不容緩的措施。首先，房地產企業應當通過提升會計人員的個人素養，為企業提供更好的保障和更大的空間。房地產企業不僅可以通過加強學習能力的培養提升會計核算人員的知識技能，還可以通過技能的培養提升核算人員的操作技能。其次，房地產企業可以加強業內交流，從而進一步促進會計核算人員對自身工作的深入認識。最后，房地產企業還可以加強與施工企業的交流，從地產的角度深化“業財融合”，從而在保障會計核算人員了解施工基本知識的情況下，提升地產行業會計核算工作的準確性和可靠性［3］。

（二）提高財務風險意識

為進一步強化房地產企業財務風險意識，提高企業財務管理水平，我國各地方市國稅局都開展了一系列財務風險管理培訓活動。據了解，房地產等行業受國家宏觀經濟政策的影響較大，而隨著房地產市場的不斷發展，房地產企業面臨著各種風險和挑戰。為了提升房地產企業財務風險意識的提升，首先，部門要從宏觀層面加強對企業的引導。各市縣、區局結合實際情況在轄區內的各企業中開展財務風險管理培訓活動便是主要的措施之一。通過開展這類培訓活動不僅能使企業深刻地認識到財務管理對于房地產行業的重要性，還能深化企業對市場風險的認識。其次，房地產企業應當從內部加強自身對財務風險的認識。房地產企業不僅要加強對業內各部門人員“市場風險意識”的教育，還要加強對管理人員的“風險專培”工作。總之，提高財務風險意識不僅可以幫助房地產企業免受經濟危機，強化“安全經營”意識，還能維護房地產企業的“安全”，并保障企業在安全經營和生產的基礎上不斷提升工作質量和效益。

（三）加強合同管理，強化部門間協作

房地產企業合同管理是企業各部門在生產經營過程中所發生的經濟關系和經濟權利義務關系。房地產合同管理的好壞直接影響了企業的產品質量、企業效益、生產成本等。因此，各部門必須高度重視，加強合同管理工作、強化部門間的協作。為了達到以上目的，首先，企業應當加強組織領導。一是設立合同管理領導小組，并對合同進行統一管理，明確其分工和職責；二是建立以總經理為核心的企業領導機構，由主管副總經理任組長，各職能部門負責人任成員；三是確定專職管理人員具體負責的工作；四是建立健全的組織機構和各項規章制度。明確企業各級人員之間的職責范圍和權限關系，使之權責分明，分工協作；五是加強業務培訓。其次，企業應當開展多種多樣的宣傳教育。企業各部門在開展日常工作時，要有目的、有組織地開展合同管理方面的知識學習和教育工作。在學習中，通過典型案例和實際案例向廣大員工宣傳如何識別風險、如何處理風險以及如何避免潛在風險等法律知識，使員工認識到提高合同管理水平、強化部門間協作的重要性和必要性，從而使員工自覺維護企業效益及自身利益，方可促進房地產企業的工作質量和效率的提升，從而提升企業綜合價值。

（四）強化信息列報與披露

隨著國家稅務總局對企業年報審核日益嚴格，一些不符合規范要求的經營行為將會被嚴查并受到處罰。因此，作為企業，應當高度重視相關信息列報與披露工作，并從根本上解決違規問題，才能保障企業的經濟效益和“安全”。這就需要房地產企業強化對信息列報預披露工作的管理。企業要根據年度報告相關內容及相關政策法規要求，做好信息填報工作。同時，企業要加強對填報工作的審核，防止因不熟悉規定而導致填報錯誤的情況發生。

五、結束語

新收入準則的實施，將房地產企業的收入確認和成本費用確認都納入了新準則中，并加入了在房地產企業日常經營過程中涉及到的一系列財務處理。對于房地產企業來說，收入的確認直接關系到企業的經營效益。因此有必要對新收入準則下房地產企業如何提升財務人員的綜合素質進行研究。

參考文獻：

［1］洪廈勰.新準則下企業財政專項資金的會計核算和稅務處理［J］.今日財富（中國知識產權），2022（04）：88-90.

［2］楊群杰.在新準則下企業研發支出的會計核算與稅務處理［J］.經濟管理文摘，2021（10）：159-160.

［3］王立謹.新準則下企業研發支出的會計核算與稅務處理思考［J］.山西農經，2021（05）：130-131.