住房公積金貸款管理風險規避及方式選擇

張曉靜

摘要：根據住房和城鄉建設部對我國一些城市發展數據進行觀察，發現城市公積金個貸發放總體較為平穩，發放對象主要包括政府公務人員、事業單位、國有企業、教師群體，這些人占據了公積金個貸比例的50%以上。這些群體工作較為穩定，收入處于社會中上水平，因此能夠按時歸還貸款，有效保障了職工購房資金的正常流動。本文以住房公積金貸款現狀作為切入點進行分析，總結導致住房公積金貸款管理風險出現的原因，并對其展開深入分析，提出了住房公積金貸款管理風險規避方式，希望能夠為住房公積金貸款管理提供一些經驗，緩解職工購房壓力，推動社會穩定發展。

關鍵詞：住房公積金；風險規避；貸款管理

引言

當前我國房地產市場規模不斷擴大，人民群眾購房意愿攀升，推動著住房公積金貸款規模也呈現出穩中上升的態勢。這種情況增大了住房公積金貸款監督和管理的難度，許多風險因素得不到有效控制。在我國市場經濟高速發展的背景之下，住房公積金貸款受到了越來越多因素的影響，從而導致了更多風險的產生。針對當前出現的各類公積金貸款問題，需要進一步對風險進行識別，對風險成因展開分析，有針對性地采取防范措施，增強我國對住房公積金貸款風險的管控，推動我國住房改革進一步深化。

一、住房公積金貸款現狀

當前我國推行的住房公積金貸款制度，是國家政策性住房融資的重要方法之一。住房公積金貸款在貸款利率、辦理貸款方法和工作流程等多個方面都與其他商業性貸款有著極大的不同，并且具備自身獨特的優勢，是我國中低收入職工購房的首要途徑，獲得了我國廣大中低收入人群的好評。我國房地產市場正處于黃金發展期，社會經濟的快速發展，也推動著我國住房公積金貸款規模的逐漸擴大，出現貸款金額高、貸款時間長等情況。這些情況的產生，都成為住房公積金貸款管理工作面臨的重要風險。當前，我國住房公積金管理機構需要不斷強化貸款管理制度，針對社會、市場等的變化，采取有針對性的措施進行風險的規避，從而保障我國公積金的健康、穩定和可持續發展。

二、常見的住房公積金貸款風險問題

（一）市場風險

房地產市場的高速發展，導致其自身出現許多不規范、彎道超車等問題，尤其是房地產行業發展具有人員密集、資金占用較大、受政策影響較大等多重特點。在房地產行業的發展中常常有企業利用住房公積金貸款的形式將風險轉嫁給住房公積金。與此同時，結合房地產行業發展的周期性特點，更是增加了貸款風險發生的概率[1]。雖然我國人民群眾對住房需求量逐年增加，為房地產行業的發展創造了黃金時期，而房價的高漲嚴重影響了其真實的市場價值，這就使得房地產行業的黃金發展階段存在泡沫經濟的嚴重隱患。一旦這些虛高房價泡沫幻滅，房地產行業將會受到致命的創傷，當房地產價格從高端急劇降落，作為抵押品的房屋價值迅速縮水貶值，這將會給公積金管理機構帶來難以估量的損失，整個社會的發展都會受到嚴重的影響。

（二）政策風險

國家設立住房公積金的目的，是為了降低廣大中低收入職工購房的壓力。然而在實際工作中，一方面，公積金貸款的額度是跟隨房地產市場價格、不同地區經濟發展差異而不斷調整的，其利率也是在不斷進行改變。如果社會環境穩定性不足，同等條件下貸款額度則會因為時間不同而產生較大差異，這就是差異貸款額度現象產生的原由，這樣的情況同樣也會對公積金的利息收入產生影響[2]。另一方面，社會環境的改變，不可抗力等情況的發生，例如席卷全國的新冠疫情，我國各地區出臺了許多延遲還款和降低利率等多項措施，這些政策的出臺都對住房公積金貸款產生了不同影響。

（三）信用風險

住房公積金最突出的特點為保障性和互助性。保障性體現在，公積金較好地幫助中低收入職工解決購房問題；互助性主要表現在，建立起有房職工幫助無房職工的重要渠道。這些公積金的突出特點就使得我國公積金貸款所面對的群體，主要是社會中低收入的職工群體。在我國社會經濟轉型的關鍵時期，許多企業改制、社會用工制度發生巨大變化，導致一些企業職工收入大大減少，在疫情期間更是嚴重影響了普通大眾的收入，這些情況均會造成貸款逾期現象的發生。還有一些貸款人，因病或出現意外事故，導致失去償還貸款的能力等等。這些情況也都成為公積金貸款中所必須面臨的信用風險。

三、導致住房公積金貸款管理風險出現的原因

（一）市場環境變化帶來的風險

使用公積金購房貸款，其還款期限較長，在整個漫長的還款期內，社會市場經濟和環境會發生難以預料的各種變化。疫情的肆虐使得我國不同區域、不同規模的城市中房地產市場發展差距越來越大，北上廣深等大型城市聚集了大量精英人才，是國家經濟和政治文化的中心，房價始終堅挺甚至上浮。而一些中小城市，特別是曾經的資源型城市，一旦自然資源開發枯竭，城市生產生活難以為繼，房價就會出現垮塌現象。這就導致中小城市房價一旦下降，貸款人還款意愿降低，自然而然公積金的提取和貸款會受到嚴重影響[3]。這些不同的社會經濟、環境所產生的變化，最終都會體現在公積金的發展趨勢當中，產生公積金貸款流動性風險提升、逾期率增加等一系列問題。由于公積金的利率較為固定，假如出現大幅度通貨膨脹的情況，必然出現公積金貶值。而住房公積金貸款具有突出的單一性特點，使得其難以像商業銀行那樣開展多方面、多種類的業務將風險進行分散和及時規避。與公積金貸款緊密相關的房地產行業，其發展的速度和勢頭又對金融市場的穩定有著密切的關聯，房價的過高或者過低，就必然導致住房公積金風險的變化。

（二）內部管理制度不完善

住房公積金是國務院以《條例》形式確定的一項強制性制度，是我國政府機關、企事業單位和各類社會團體等多種機構，為在職員工所繳納的一項長期住房儲備資金。公積金由職工本人和企事業單位以1∶1的比例共同繳納。因此這一保障制度涉及的管理層面廣泛，管理范圍覆蓋面廣大，管理的難度較大。當前我國內部公積金管理制度仍然存在一些缺陷，在進行實踐工作的過程中，一旦沒有依照規定進行，就會導致違規貸款等情況的出現，使得公積金貸款機構產生巨大損失。當前，一些工作人員沒有認識到公積金貸款的重要意義，管理意識十分淡漠，導致內部監管出現混亂的情況。例如進行借款人情況調查時，標準不嚴格，審理不細致，資料不充足，這些都容易引發貸款風險的發生。

（三）信息共享機制不健全

公積金管理機構一方面需要嚴格進行管理，另一方面也扮演著商業銀行與貸款者之間的連接人角色，只有公積金管理機構將這兩個方面的工作高效率、高質量地完成，才能夠推動我國房地產市場的進一步發展。當前一些公積金管理機構信息共享機制較為落后，造成房地產開發商、商業銀行和貸款人等信息難以溝通和共享，甚至出現信息壁壘的情況，嚴重影響了公積金貸款的申請和發放工作。一旦公積金管理機構中的高層設計存在問題，導致信息披露延遲，都會給銀行、房地產開發商等帶來資產、負債流動性匹配困難，大大增加資金流動性風險。

四、住房公積金貸款管理風險規避方式

（一）完善住房公積金貸款審批制度

住房公積金的貸款業務管理工作中應當推行崗位責任制，這樣能夠有效完善住房公積金貸款審批制度。對公積金貸款中不同的崗位職責進行明確，可以有效避免出現崗位工作分配混亂和重復的情況，造成工作拖沓、推諉的現象。在住房公積金貸款審批制度的改進與完善中，還需要建立多頭多級的審批制度，這樣能夠使得公積金貸款申請流程管理更加嚴格規范。運用合同簽訂、制作協議等方式，進一步了解借款人的征信情況，深入調查借款人的還款能力，有效避免公積金貸款風險的產生。完善住房公積金貸款審批制度，需要在公積金管理機構內部做到科學、合理化分工，嚴格把控貸款流程，從而在公積金貸款的前期就能夠發現風險因素，并進行嚴格的控制。

（二）加強住房公積金管理

第一，在公積金管理上，工作人員在思想認識上加強對各類資金風險防控的警惕性，公積金管理機構必須嚴格依照國家的政策方針進行公積金的管理工作，并以此為基礎，對本機構內部的管理制度進行修訂與完善，將公積金管理風險防控意識貫穿于整個機構工作流程當中。第二，將資金管理作為核心，根據相關政策和制度，對貸前審查、逾期貸款催收、平衡資金提取和保障貸款業務等重點問題進行深入思考，對機構內部的資金管理制度、工作流程進行調整改進。針對一些遺留下來的資金管理問題，制定具有具體內容的衡量標準，增強資金管理制度的實際操作性。第三，從貸款管理的層面進行分析，對貸款管理流程不斷完善和改進。提高貸款風險管理力度，分別從“貸款前、貸款中、貸款后”三個階段強化風險管理力度。公積金管理機構分別與銀行、房地產開發商之間進行協作溝通，建立反應靈敏的聯動機制，將貸款前的審查工作做得更加細致深入。一方面需要認真核查貸款資料的真實性;另一方面，對貸款人信用情況以及抵押物市場價值展開全方位評價，一旦貸款人存在不良信用記錄，必須嚴格按照制度執行。當規定形式的不良記錄或普通形式不良記錄超過規定次數時，拒絕發放貸款，嚴禁出現違規貸款的情況。

（三）優化流動性風險管理體系

伴隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展進步，我國城市中的公積金繳存呈現逐年增長的形勢，繳存余額規模越來越大，貸款周期逐漸延長。針對此種情況，社會對公積金的運行和流通管理提出了越來越高的標準和要求。一方面，需要推動公積金滿足政府發布的貸款調整政策;另一方面，更是需要最大限度地確保資金的安全。站在社會長期發展進程角度觀察，我國公積金管理需要不斷匹配和調整繳存與使用之間的關系，使得二者保持平衡，幫助政府有效解決人民群眾的住房問題。公積金管理對我國未來房地產行業的發展有著深遠影響，想要充分發揮公積金的保障作用，首先應當不斷繼續對公積金風險進行管控，綜合各方面的條件，不斷完善住房公積金管理制度，確保國家的住房公積金政策能夠幫助更多的購房者，并有效規避和控制公積金管理的各項風險因素。在公積金管理的過程中，需要切實提升工作人員專業水平和職業素養，將管理工作同績效考核關聯，調動工作人員的工作積極性。首先，對公積金管理風險的各項指標體系進行完善，利用科學、合理的體系標準，有效將風險約束在合理范圍。其次，對公積金管理機構加強內部考核機制、提升考核水平，結合外部監督管理工作，加強機構內外管理考核的銜接程度，降低公積金管理風險發生的概率。

（四）促進信息共享

信息化時代的來臨，對社會各個行業帶來了巨大的改變，信息安全性能越來越高，工作流程越來越透明化。在住房公積金貸款管理工作中，需要全方位發揮信息化時代的各項科學技術優勢，全面促進公積金管理工作中的信息共享。推進公積金貸款業務辦理方法的改進與完善，可以采用“線上”和“線下”兩種方式開展業務的辦理。充分利用信息化時代的科學技術，對公積金管理工作進行改進。利用信息技術對住房公積金貸款的各項風險因素進行準確的篩選，管理人員和管理機構利用大數據展開深入的分析并進行歸納，針對不同的風險因素制定對應的監管措施，實現精準管理，有效降低風險因素所帶來的不利影響。公積金貸款風險評價和防范工作中，利用信息技術及時發現其中的疏漏之處，展開修正和不斷改進，根據風險因素的變化轉變思路，改進方法。在信息化時代背景下，加強風險防范敏感度，在不斷發展的住房市場中，把握好這項國家的惠民政策，才能夠為更多的購房者提供安全、高效、滿意的服務。

五、結束語

對于當前我國城市中的購房者來說，公積金貸款是最主要的途徑之一。住房公積金是國家的一項重要惠民措施，極大地緩解了購房者的貸款壓力。隨著我國社會主義市場經濟的發展，國家政策的不斷調整，住房公積金貸款中的資金安全必須得到嚴格的監管，從管理層面上充分認識到強化公積金貸款風險防控的重要性，盡可能降低貸款風險，保障公積金的資金安全。

參考文獻

[1]范艷芳.住房公積金貸款管理風險規避及方式選擇[J].中國產經，2021（08）：131-132.

[2]張睿.論住房公積金貸款管理風險規避及方式選擇[J].時代金融.2020（12）：123-124.

[3]寧甫燕.芻議住房公積金貸款管理風險與規避方式[J].中外企業家，2016（27）：42-43.