房地產企業財務風險及其防控措施

谷強平 周楊亞

【摘? 要】房地產行業是我國經濟發展的先導支柱產業，是國民經濟產業體系的重要組成部分。房地產行業性質與其他制造業有本質上的區別，它具有投資金額大、存貨周期長、固定成本高、資產變現能力差等特點，屬于資源整合型產業，上下游所包含的產業鏈繁多，其中不乏涉及民生發展和經濟平穩運行的行業，所以房地產行業的健康發展，對于人民財產安全和國家經濟健康發展都意義非凡。近年來隨著國家出臺一系列宏觀調控政策，房地產企業的經營環境變得更加困難，各種財務風險接踵而來。論文對房地產財務風險進行研究并對風險防控提出建議。

【關鍵詞】房地產企業；財務風險；成因；風險控制

【中圖分類號】F275；F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2023）05-0188-03

1 引言

房地產行業是我國國民經濟中發展最快速的行業之一，是國民經濟產業體系的重要組成部分，一直以來都吸引著社會各界的廣泛關注。改革開放后我國開展了一系列住房制度改革，這一系列制度促使房地產行業飛速發展，對國民經濟產業升級和國民經濟總量平衡發揮了不可替代的作用。但近年來隨著我國經濟發展進入新常態，宏觀經濟增長速度逐漸放緩，同時受國際經濟環境負面影響，房地產行業呈現樓市下行、資金短缺等狀況，樓盤停工現象層出不窮。房地產行業較高的前期投資量等特征，要求企業一旦出現顯著的財務風險，就要快速發現，確定應對舉措[1]。這就需要房地產企業具有更高的財務風險防范意識，對企業內部財務風險進行良性規范控制，確保工程項目和公司經營的正常運作，從而促進整個房地產行業的持續穩定發展。國內對財務風險的研究已經非常完善和全面，但針對房地產行業的財務風險研究還不夠成熟，本文結合國內房地產行業現狀，分析房地產企業目前發展環境下的財務風險，并進一步提出防控措施。

2 房地產行業財務風險概述

房地產行業有著資金需求量大、存貨周期長、資金循環周期長、固定成本高、資產變現能力差、易受宏觀政策影響等特點。從行業性質上來講，房地產屬于資源整合型產業，它的發展帶動了上下游一系列涉及民生和經濟平穩運行的重大行業發展。房地產企業的發展還受到多方因素的影響，如宏觀經濟政策、行業發展環境等外部因素，以及企業自身經營狀況、財務風險情況等內部因素。

風險指在特定背景下，由各種未發生事件而導致的不確定性損失。風險伴隨著企業存續的整個過程，而財務風險作為風險的一個種類，其發生往往直接與企業的利潤相掛鉤，并且存在于企業資金運作的每一個節點。財務風險是企業進行市場競爭的產物，在如今愈發激烈的大環境下更加不可避免。可以從廣義和狹義兩個角度對財務風險進行界定。狹義的財務風險是指，由于企業進行負債經營且無法到期償還債務和利息而引起的財務困境。這一觀點是從靜態角度出發，將財務風險局限在企業的籌資環節，單純地認為企業只要不舉債就不會發生財務風險。廣義的財務風險是指，企業的財務風險存在于企業籌資、投資、經營、分配等一系列財務活動中，并且可以伴隨著各種資金形式的流轉發生轉移，最終導致財務狀況、經營成果與預期估計發生偏差等類似各種不確定性后果。綜上所述，本文基于廣義的財務風險定義展開研究，分析房地產企業在當前經濟環境下存在的財務風險，結合房地產財務風險防范理論分析財務風險問題，并提出相應的控制和保障措施。

3 房地產企業財務風險種類

3.1 籌資風險

企業進行籌資的方式主要有內部籌資和外部籌資兩種。內部籌資，如留存收益轉增資本，由于該方式不需要考慮到期還本付息，因而財務風險相對較低，其風險只體現在資金使用效益的不確定性上。外部籌資主要分為權益性融資和債務融資，權益性融資不增加企業的利息負擔，但會分散企業的經營控制權，同時當權益投資人的投資收益無法達到前期估計值就有可能會取消投資，產生財務風險。債務融資需支付利息，且可能發生企業盈利狀況較差，無法按期還本付息的風險。因此，籌資風險又可分為負債性籌資風險和權益性籌資風險。籌集資金是當代企業發展不可或缺的經營步驟，籌集來的資金一方面可以彌補企業本身的資金空洞，另一方面可以借助財務杠桿效應產生額外收益。對于房地產企業而言，前期需要巨額資金投入，在項目存續期間進行后續建設的每一個環節資金鏈也不能斷裂，需要大量的資金支撐，且房地產行業具有存貨周期長、固定成本高、資產變現能力差等特點，這就使得房地產企業為滿足自身長期發展需要進行大量資金籌集。但籌集資金不可避免地會產生債務，就會使企業存在到期無法償還債務本金及利息的風險，同時企業在獲取資金過程中還會受到各種因素影響而產生與預期估計存在偏差的不利后果。

3.2 投資風險

投資風險是指企業在進行投資活動時，由于受到投資環境、市場競爭、決策者主觀判斷等因素的影響，投資項目收益無法達到預期估計水平，或直接導致資金被占用無法及時收回，從而對企業資金周轉和整體償債能力造成不利影響的風險。企業投資按照路徑不同可分為對內投資和對外投資。對內投資是指企業為了提高經營規模、擴大生產效益、促進技術變革而將資金用于企業內部廠房建設和研發投入等。對外投資是指企業通過各種貨幣形式對外部進行投資。按照資金回收時間長短可分為長期投資和短期投資。短期投資是指企業不要求高回報率，但需要短期內資金實現快速流通；長期投資會長時間占用大量企業資金，投資回報周期漫長，不確定性也就更大，更可能出現收益水平偏離預期目標的現象。企業的投資報酬率越高，說明企業的盈利能力越強，所涉及的投資風險就會越小；如果企業投資項目報酬率偏低，那么企業盈利能力就會相應的變弱，投資風險也因此會增加。房地產企業投資活動多為流動資產進行的短期投資，利于資金的快速回流進而提高企業償債和變現能力，但是通過投資而獲利的水平有限，影響資金的周轉，加大項目的開發周期。

3.3 營運風險

營運風險不是單指經營活動中某一特定環節的風險，它是指企業在整個生產經營流程中對現金管理、應收賬款管理以及存貨管理方面存在著一定的不確定性，最終導致企業利潤減少，造成日常經營資本缺失現金循環鏈條中斷，增加企業財務風險。最常見的營運風險有存貨風險和應收賬款風險。存貨風險一是指企業對自身以及產品的定位不明確，導致存貨倉儲過多，提高了儲存成本；二是因質量原因或者無法預見的事故造成額外存貨損失，影響企業的正常經營狀況。應收賬款風險主要是由于企業為了刺激消費搶占市場而進行賒銷，但由于市場經濟情況變幻莫測，很可能就會在某個環節出現意外不能夠預期收回貨款，給企業帶來損失。房地產行業日常營運易受國家宏觀政策影響，與其他行業相比具有一定的特殊性。①房地產項目業務收益情況存在不確定性，房價受國家調控影響，容易出現波動，投入資金收回情況不確定，存在一定風險。②貸款買房是房地產企業賒銷的一種延伸形式。消費者貸款買房需要向貸款方（通常為銀行）提供信用證明，若消費者不能夠及時還本付息，銀行判定其信用值下降暫停對其放貸，就會出現“斷供”現象，這種情況對于房地產企業而言資金無法及時循環轉化、足額回收困難，形成財務風險。

3.4 收益分配風險

企業獲得利潤后資金活動流程就到了最后一步，收益分配，該分配是否合理對于企業而言至關重要。收益分配風險是指企業由于利潤分配方式和分配金額與投資者預期存在偏差從而給企業新的資金活動流程帶來不利的風險。收益分配包括留存收益分配和股息分配兩方面，如果留存收益提取過多則勢必會直接損傷投資者利益削弱投資積極性，使目標投資群體流失，影響企業風評形象。但如果分配股息紅利過多，企業資金短缺，新項目的開展受挫，不利于企業的進一步擴張發展。房地產企業經營運作的每一步都需要大量的資金支撐，收益分配如若是出現問題，不論是哪一種情形都有可能會對下一個項目的籌劃開展造成困難。

針對不同的財務風險進行分析，有利于正確地識別、評價和應對企業面臨的財務風險。

4 房地產企業財務風險控制整體方案

4.1 積極把控外部環境及政策影響

在宏觀政策日益緊縮的大環境下，房地產企業外部資金流動性大不如前，因此，應及時關注企業外部各項政策及市場形勢的變化，及時調整企業戰略，做出符合市場趨勢的決策反應。如中國人民銀行于2019年7月31日宣布，商業銀行要改變傳統信貸方式，降低對其依賴屬性，將房地產貸款份額控制在合理范圍，這就要求加大對大型房地產企業融資行為的監督和風險管控，企業要合理管控其有息負債規模和資產負債率。2020年8月起陸續出臺了“三道紅線”、銀行集中管理等政策，目的是進一步抑制樓市熱度，促進房地產行業穩健發展，房地產企業就要對極高的財務杠桿進行調整，改變以往舊的舍棄利潤追求規模的發展模式。面對不斷收緊的宏觀經濟政策及融資環境，房地產企業必須早早的意識到財務風險控制的必要性，保持對外界信息的敏感度，并采取有效積極跟進措施，才能確保公司健康穩定發展。

4.2 完善財務風險內部控制制度

房地產企業應當結合企業轉型和長期發展要求設定財務風險內部控制總目標，以此目標為指導建立科學的內部控制體系，開展日常財務風險監控工作。在企業內部由上而下地建立起財務風險防控意識，把降低與控制財務風險融入到生產經營的每個環節，在日常工作過程中，自覺地圍繞著財務風險管理和控制要求，規范自身的工作和行為，將所有經營活動納入財務風險內部控制之中，從源頭規避財務風險的產生，加強各部門之間的信息交流，全面提升企業財務風險管理能力。

4.3 優化人才配置

業務的好壞與相關工作人員的素質以及能力息息相關，要想提升企業的財務風險管理水平，要從企業員工入手。向員工宣傳財務風險防范的基礎知識，樹立財務風險防控意識。對財務部門人員要做到定期培訓、定期考核，使財務人員扎實掌握財務風險防控的相關知識[2]。在財務風險管理過程中要善于發掘優異人才，給予其充分的交流發展機會，最終達成促進財務風險管理優化的目的[3]。企業不僅要完善管理制度，還需要對財務人員的業務往來，資金流通進行嚴格的審查監管，加強相關工作人員對于財務風險的敏感度。

5 房地產企業財務風險控制具體措施

5.1 籌資風險的控制措施

房地產行業屬于資金密集型產業，對于籌資風險進行合理控制，確保充足資金來源維持企業項目正常運轉是十分有必要的。企業可以從以下幾點進行籌資風險防控：一是在擬定籌資結構時對長短期債務比率進行科學合理的規劃設置，應當結合市場利率變化以及企業資金需求情況，對融資結構進行優化處理，分散籌資風險；二是在制訂籌資計劃時，以企業發展實際水平和真實需求為依據配置恰當的籌資規模，使財務杠桿效益的發揮和財務風險水平達到平衡；三是拓寬籌資渠道，降低籌資成本，可以引入戰略合作投資和進行資產證券化融資，來實現融資渠道多元化，緩解企業籌資壓力。

5.2 投資風險的控制措施

投資活動是房地產企業進行資金流轉的重要活動之一，在進行投資活動之前要進行全方位的考慮。首先，采用多元化的投資策略進行風險分散，對投資經營戰略進行升級。可以通過建立多元投資組合，即選擇相關性較小的組合來實現投資風險的分散。其次，對投資方案的可行性要進行評估，充分考慮投資風險以及投資回收報酬率。在這一環節，也需要對外部投資環境、相關發展趨勢和國家宏觀經濟政策影響予以分析，將投資活動中的科學能動性發揮到最大。除此之外，在進行對外投資時，房地產企業資金需求量大，資產變現能力差，存貨周期長這些特點就決定了其投資項目的選擇存在一定局限性。需要結合企業當前項目的實際資金需求量，考慮投資項目資金回收時間，以降低投資風險。

5.3 營運風險的控制措施

房地產企業最常見的營運風險有存貨風險和應收賬款風險。對于存貨風險而言，應當強化銷售激勵機制，提升銷售業績以期完成去庫存，強化庫存管理目標。銷售房產庫存是房地產企業的主要利潤來源，大量庫存的積壓就代表著資金的沉積和資金周轉率的低迷。房地產企業需要對各個項目房產的銷售現狀進行真實準確地記錄整理，針對不同情況制訂不同的銷售促銷策略加快資金回收。企業內部建立相關銷售人員獎懲激勵機制，加強銷售人員的業務能力培訓，密切關注市場行情及時做出銷售調整，積極挖掘潛在客戶，減低存貨周期，提升資金周轉率。同時，以可持續發展為首要目標，不盲目擴張。應著眼于放緩企業發展速度，提高企業產品質量，并且在一定程度上降低庫存，將有限的資金投入到穩健、利好的新項目中去，既可規避現金流緊張的風險，還能夠提高房產項目質量[4]。對于應收賬款風險，這是房地產企業發展避免不了要面對的，它伴隨著企業存續的整個期間。企業應加強應收賬款管理，對客戶信用做出正確的評估，力求最大化避免壞賬的發生。對于金額巨大的應收賬款，企業應派專人進行催款，加快應收賬款的周轉速度，降低資金回收風險。公司還應加強成本費用管理，避免占用新項目開發資金，影響企業長期穩健發展，實現企業資金的良好循環。

5.4 收益分配風險的控制措施

房地產企業的收益分配方式對于長期發展而言至關重要，收益分配如若出現問題，不論是哪一種情形都有可能會對企業的經營周轉產生不利影響。房地產企業應該結合自身情況，建立合適的收益分配策略，拓寬收益分配渠道，在投資者滿意度和企業自留資金之間保持平衡。在制定收益分配計劃時要具有前瞻性眼光，既要保證企業長期持續發展的順利進行，又要滿足投資者需求。使用靈活的股利分配政策，可以使企業保持良性發展。采用普通紅利和附加紅利的方法，在企業績效狀況一般時，支付一定的低股利，在企業績效狀況良好時增加額外股利。除此之外要額外關注中小股東的利益，維持企業對外良好形象，吸引更多潛在投資者。

6 結語

房地產行業正在經歷轉型陣痛階段，將要進入一個新的未知境遇。在此大背景下就要求房地產企業對行業發展現狀有一個明確的認知，從而提高企業內部財務風險防范意識，對財務風險進行規范控制，確保工程項目和公司經營的正常運作，保證人民財產安全，承擔企業社會責任，從而促進整個房地產行業的持續穩定發展。

【參考文獻】

【1】唐建標.房地產財務管理風險及其防范機制[J].財會學習，2021（04）：64-65.

【2】谷強平，張超杰.我國食品制造業上市公司財務風險評價研究[J].商場現代化，2021（16）：153-156.

【3】李俊.房地產企業財務風險管理框架研究[J].財會學習，2020，273（28）：61-62.

【4】鄭雪蓮.新形勢下我國房地產企業財務戰略優化路徑研究——基于A公司“樓塌事件”的思考[J].財務與會計，2019，592（16）：23-25.