機遇與挑戰：商業銀行房地產貸款業務大變局

古楊陽

2022我國全年GDP增速不足3%，房地產市場供給側投資缺位，需求側觀望謹慎。面對當前的房地產市場情勢，中央從財政政策、金融政策、企業紓困等多個層面全方位發力，出臺各項穩經濟政策，重申房地產作為國民經濟支柱產業的重要性，從供給和需求兩個方面著力解決當前我國房地產行業面臨的突出問題，以確保房地產市場平穩發展。

在此背景下，2022年商業銀行房地產貸款占比、個人住房貸款占比分別為32.5%、26.1%，房地產行業貸款占據商業銀行貸款重要位置，房地產行業的新發展也將給商業銀行帶來新的機遇和挑戰。

房地產業發展新態勢

房地產行業發生了全面調整、深度出清。

2022年房地產行業在供給側較2021年呈現繼續下滑的走勢，在土地市場、開發投資等方面均有所體現。

2022年國內土地市場整體下滑，供、銷同比增長均為負值。重點的22城集中供地中底價成交接近70%，流拍現象和底價成交較為普遍，整體溢價率下滑，房企拿地意愿低迷。

與此同時，房地產開發投資增速大幅下降，整個市場偏謹慎。竣工面積增速、新開工面積增速、施工面積增速則位于近三年最低點。房地產行業經歷了全面調整和深度出清，正如銀保監會主席郭樹清所言：“房地產泡沫化、金融化勢頭得到根本扭轉”，行業巔峰已過，市場分化格局形成。

房地產商品化以來，歷史銷售額下滑僅在2008年及2014年發生過。2022年全國房地產市場銷售額大幅下降約30%，整體降幅較大。同時，個人按揭貸款只有2.19萬億元，同比減少近三成。需求側觀望普遍謹慎。

保交樓、保民生、保穩定，回歸居住屬性模式。

面對當前的房地產市場情勢，中央經濟會議對房地產進行了定調和多重部署，主要集中在三個方面：供給側持續發力，擴大需求和改善預期，促行業回歸居住屬性。

一是供給側持續發力。“保交樓、保民生、保穩定”根本上是要解決和改善房企資產負債狀況，滿足行業的合理融資需求，提供充足金融支持等方面展開。2022年11月，人民銀行和銀保監局發布了金融十六條支持開發貸、信托融資，提供保交樓專項借款、債務展期，信貸、債權和股權融資全面放開，以此做好金融支持房地產市場平穩健康發展。

二是擴大需求和改善預期。政府通過LPR全年3次持續下調，出臺支持居民改善換房退稅政策，降低購房成本，在需求端不斷刺激購房需求。同時，各地進一步打開現有限購和限貸等措施，加速釋放需求。此外，各地結合人才政策和生育政策，為符合政策條件的剛需人群創造了滿足需求的途徑。此外，堅持租購并舉，加快發展保障性租賃住房，多層次全方位滿足住房剛需。

三是促行業回歸居住屬性。多年來房地產行業“高負債、高杠桿、高周轉”的高度金融化發展模式不再符合“保交樓”當下政策核心，就業及收入預期下行讓客戶對住房的需求從之前的投資+居住回歸純居住屬性，故只有從“城市群都市圈、城市更新、再城市化”等方面探索才能滿足新型城市化發展要求。

差異化定位發展，功能性需求促進高度結構化格局。

在“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策引導下，房地產市場將朝著差異化、功能化、結構化的方向發展。高性價比產品屬于市場紅利，銷售香餑餑。所以，商品房產品力的突破，產品功能性的創新，將促進住宅趨勢結構化格局的形成。

房地產行業貸款新機遇

自2022年下半年以來，房地產利好政策不斷。在供給側，地產融資“三支箭”齊頭并進，為房企引來資金活水；在需求側，央行發布《建立首套住房貸款利率政策動態調整通知》，多地調低了房產利率下限“破4進3”，激活住房消費需求。

緊抓房地產利好政策，創新產品，搶占個貸市場?；凇胺孔〔怀础钡拇蠡{，供給端和需求端的政策都需要持續優化，政策力度也可以持續提升，核心一二線城市的政策優化仍有很大空間，特別是核心二線城市，優化空間更加明顯。房地產行業政策利好力度高于預期，這要求商業銀商積極行動，搶占市場先機，?“搶收”房貸市場，創新接力貸、親情貸等產品，滿足多樣化的客戶需求，用好政策東風。

拓寬營銷渠道，不斷開辟二手房新業務領域。提前布局和掌握“帶押過戶”未來二手房大市場，篩選客戶，定向精準營銷。面對不斷變化的外部環境和居民生活品質要求的進一步提高，注重分析剛性消費增多的現狀，篩選優質客戶，發揮新產品優勢，多措并舉，精準營銷，定向發力，加快“帶押過戶”個貸業務營銷步伐。

商業銀行可以上下級聯動，同時聯合不動產中心，盡可能實現已抵押房產無須提前還貸或墊付資金，即可完成過戶、抵押變更及貸款發放的二手房“帶押過戶”貸款業務新模式。

此外，要優化系統，支持線上線下辦理。運用“互聯網+不動產登記”系統，針對不動產變更登記中原有貸款未結清、抵押未注銷的情況，通過調整交易登記事項環節等，推行不動產登記線上線下并行辦理，實現貸款資金到賬與產權過戶登記、抵押權登記等業務緊密配合，完成不動產“帶押過戶”。牢固樹立“以客戶需求為中心”的服務理念，立足當前，放眼長遠，推動個人貸款業務良性發展。

提高金融服務全面性，鞏固房地產頭部企業占比。經過前幾年地產行業金融政策收緊，目前市場上遴選出來的優質房地產企業可謂鳳毛麟角。針對優質房企，政策性銀行可增加“保交樓”專項借款、并購貸款，商業銀行可增加“保交樓”再貸款，積極推進并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目。

同時，商業銀行應加大對房企銀行開發貸支持力度。通過與頭部房企簽署的戰略合作協議，鎖定客戶，鎖定項目。在符合風控流程的基礎上，推動開發貸的審批以及發放效率得到提升，并適當提高開發貸在貸款余額中的占比，以滿足房企合理資金需求，同優質房企共同成長。

最后，商業銀行要靈活運用保函置換監管資金新產品，豐富對房地產企業支持種類，降低經濟資本占用，優化房地產企業整體風險管理策略。

房地產行業貸款新挑戰

購房客戶信心缺失、房貸客戶缺乏成為首要問題。經歷了房地產“黃金時代”的蓬勃發展，市場上資金實力雄厚且具有購房名額的優質客戶幾乎很少了，當前的經濟形勢以及地產行業的發展情況也促使很多購房者的預期大大降低。主要原因來自兩個方面：其一是疫情的沖擊導致民眾的購買力大大下降，而消費水平和消費能力的恢復需要一定的周期。其二是房地產行業確實出現了諸多民營開發商暴雷以及新盤爛尾的風險，因此，“房價漲跌”已經逐步被“資金安全”所替代，這也成了影響購買者買房的重要因素。

從中長期發展來看，房貸客戶缺乏的危機仍有持續升級的趨勢。?“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，伴隨著中國社會經濟的發展，人口老齡化的速度逐步加快，而國內出生率持續下降等情況也直接導致購房者的需求在持續下降，進而導致房貸客戶減少。

二手房融資需求遞增，住房抵押貸款市場擴大。當購房需求下降，不僅僅是一手房市場平淡，二手房交易市場也會有價無市。房屋雖然不好出手，但居民的金融需求仍然存在，那么房抵貸市場就會蔚然成風。未來幾年，我國房產抵押貸款市場規模將穩步增長，增速在3%至5%之間，預計2025年市場規模將達到25萬億元。政策方面，房抵經營貸受到國家政策大力鼓勵，還有大量對中小微企業提供融資支持等政策可能會出臺。

鑒于房抵經營貸具備利率較低、期限較長、額度較大、審批通過率高、還款方式靈活等諸多優點，有相應條件的企業主完全可以通過這種方式補充企業現金流，解決企業生產經營中的資金周轉等難題。在未來很長一段時間，房抵貸依然會是主流的貸款方式之一。