羅昕：深耕房地產金融行業的操盤手

吳敏德

在房地產金融行業，一個兼具韌性和決斷力的女性操盤手會給同行和市場帶來什么樣的啟示？羅昕的一系列投資案例給業界提供了豐富的研究素材。

羅昕畢業于上海財經大學，獲得金融碩士學位。2013年加入歌斐房地產基金（以下簡稱“歌斐基金”）后，羅昕歷任投資部研究員、投資經理、高級投資經理等職務。2018年，羅昕就任歌斐基金投資部投資總監至今。

在10余年房地產投資業務中，羅昕憑借著扎實的財務知識、敏銳的風險管控能力，在涉及股權基金合同/投資協議擬訂，地產投資領域的法規、條款、交易結構以及相關項目的資產管理等方面積累了豐富的案例，成為深受同行好評、客戶信任的領軍人物。

穿越風險，做到極致

在歌斐基金投資部，羅昕主要負責拓展和完成房地產并購項目、維護中長期戰略合作伙伴關系。在這些并購項目的推進過程中，羅昕在吸收境外戰略投資者的投資管理經驗基礎上，將歌斐基金在國內的投資業務做到了極致，贏得了投資人及業內同行的高度贊譽。

“在一些重大并購項目中，我主要負責落實合資平臺的搭建和收購過程，還要發展壯大公司旗下的資產管理公司。”回顧以往的工作履歷，羅昕感謝這些項目給自己帶來的實操機會，正是在此過程中，他對于房地產投資的風險管理有了深入且全面的認識與研究。

其中，歌斐基金對于融創的投資項目頗具代表性。

融創土地儲備豐富，多數集中在一二線城市，其產品深受市場認可，核心團隊非常穩定。基于融創的資源優勢和產品特征，羅昕設置了結構化的組合型股權投資基金，按照7：3比例設置“優先”和“劣后”的投資機制，劣后部分由融創全額出資，同時設置單項目投資不超過組合基金30%的限制。

同時，羅昕設置了在退出期項目現金流全部優先對投資人分配至本金后，再對融創進行劣后資金分配，最后的浮動收益由雙方共享。

通過多項目投資和重復投資來分散風險、共享收益的組合型股權投資模式，歌斐基金在對融創相關項目的投資中獲得了預期的收益。

在歌斐基金發展壯大過程中，羅昕憑借其獨到的投資理念和投資風格創造了更多經典投資案例。在羅昕的領導下，歌斐基金投資團隊的投資業務涉及并購、一二級聯動、商住混合等30個開發類直投項目，這些項目的交易對手均名列行業TOP30，股權項目集中于TOP4，交易結構涉及股權、優先股、股+債等，目前已全部成功退出，實現了IRR8%-18%的收益。

近年來，羅昕還圍繞房地產投資領域進行了系統性研究，發表了多篇論文。羅昕認為，企業管理層應關注對市場趨勢的有效分析及研究，積極了解外部環境變動所帶來的各種影響，并提出了相應的風險管理對策。

例如：構建完善的風險管理組織體系、建立科學的投資決策程序、健全信息收集和處理機構、樹立全員風險防范意識、編制風險管理計劃、強化企業內部管理，通過采取多種風險防范措施以及處理手段，增強企業防范及化解風險的能力，降低風險損失，提高企業的市場競爭力。

注重基礎調研，規劃共贏方案

在與頭部房企深度合作中，羅昕主導的多個項目均在業界產生了深遠的影響力。據了解，截至2022年末，歌斐基金規模達68.1億元人民幣。2012年至今，從傳統單一項目股、債合作，到多項目、多幣種、多業態、結合房地產上下游企業股權投資的主動管理基金歌斐基金，累計管理規模已超過千億元。

作為投資總監，羅昕在投資策略上形成了自己獨到的見解。在選擇合作伙伴時，羅昕看重開發商的戰略與組織能力、公司文化、項目操盤團隊，以及與金融機構合作的經歷。在地塊的選擇過程中，羅昕提倡要在深入調研的基礎上篩選市場面表現優秀的城市，再通過深度投研選擇優質板塊，把握合適的投資時點。

在投后管理以及退出方面，羅昕認為基金打款的先決條件要及時落實并保基金的股東身份。同時，要時刻關注當地政策和規劃調整對項目的影響，退出時要提早做準備，主動判斷和及早溝通，不能僅依靠開發商的信用，還要持續關注未售貨值及成本和稅收的評估，最終確定共贏解決方案。

據了解，羅昕所負責的商辦類股權項目被投資規模已達14億，目前已投2個項目，其中一個項目的出租率達到95%以上。

此外，羅昕還主導和管理的盲投組合型股權投資基金（地產項目股權&地產運營商公司股權）累計規模達28億元，其中最大的基金規模有10億元。

羅昕介紹說，這只基金歷經分配12輪次，總投資項目規模20億元，投資22個項目，周期10年，目前已全部退出，IRR達到14%。

“要深度理解項目從投資到退出的各環節，明確項目實質風險管控要點，全流程嚴格管控，精準識別實操中的風險點，嚴格管控項目現金流。”談到房地產項目投資周期與風險管控的關系時，羅昕表示，由于房地產投資周期長、投資額大、影響因素復雜等固有的特性，房地產投資風險因素所引起的后果也特別嚴重，因此作為房地產投資者，提高經營管理水平是重中之重。

據了解，投身地產金融領域以來，羅昕帶領團隊累計完成房地產投資項目累計近百億元人民幣，憑借著其在地產金融領域的執行力、創造力以及投資眼光，創造了一系列具有示范效應的成功案例。