房地產(chǎn)投資信托基金融資發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策

鞏慶山

房地產(chǎn)投資信托基金是房地產(chǎn)市場以及資本市場的金融衍生工具，其重要性不言而喻。房地產(chǎn)信托基金對(duì)于解決房地產(chǎn)融資的作用非常大，然而目前在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中仍然存在一些突出的問題。要拓寬我國房地產(chǎn)融資渠道，探索房地產(chǎn)投資信托基金十分必要，本文對(duì)我國房地產(chǎn)信托融資開展研究，探討目前存在的問題，結(jié)合具體問題研究解決策略。

房地產(chǎn)信托涵蓋的范圍比較廣，包含信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營業(yè)務(wù)，進(jìn)行房地產(chǎn)登記、過戶、納稅等，參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資等業(yè)務(wù)都屬于信托的工作范圍。房地產(chǎn)投資信托是從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)以及管理等經(jīng)營活動(dòng)的金融方式。簡單來看，是通過房地產(chǎn)投資信托基金公司公開進(jìn)行收益憑證發(fā)放，對(duì)投資者的不等額出資匯集起來，形成信托資產(chǎn)，再將資產(chǎn)交給投資管理機(jī)構(gòu)來運(yùn)營管理，獲得收益由基金債券持有人的出資比例來進(jìn)行分享，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的一種融資模式。房地產(chǎn)投資信托資金是通過專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計(jì)劃。

一、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展重要性

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，投資信托基金能夠加速企業(yè)構(gòu)建多元化的融資結(jié)構(gòu)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升風(fēng)險(xiǎn)抵抗力。單一的融資結(jié)構(gòu)會(huì)讓企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗力不足。房地產(chǎn)投資信托資金實(shí)際上是為企業(yè)發(fā)展提供了一種全新的融資渠道，可以將房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性有效降低。房地產(chǎn)企業(yè)投資信托基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資為股權(quán)投資，不會(huì)造成企業(yè)的債務(wù)壓力，這種股權(quán)結(jié)構(gòu)改善可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的有效監(jiān)督。

現(xiàn)階段，我國的住房改善型需求進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)仍然存在著小、散的情形，企業(yè)之間的無序、惡性競爭導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題突出。而對(duì)于大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們現(xiàn)有的實(shí)力和規(guī)模難以應(yīng)對(duì)激烈的市場競爭沖擊，而通過引入房地產(chǎn)信托基金，可以為企業(yè)發(fā)展快速整合資金，有效減少融資成本，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。

房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)營權(quán)以及所有權(quán)是處于分離狀態(tài)的，借助有效的管理經(jīng)營能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營績效提升，還能促進(jìn)資本市場中的信托資金受益憑證價(jià)格增長，投資者能夠享受房地產(chǎn)專業(yè)投資帶來的經(jīng)營成果。

此外，對(duì)于國內(nèi)的投資基金市場規(guī)范發(fā)展而言，房地產(chǎn)投資信托基金建設(shè)也有一定促進(jìn)作用，這類基金能夠促進(jìn)投資基金的規(guī)模不斷擴(kuò)大，還能增加新的投資基金品種，對(duì)期限、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)降低，投資收益增加。最后，房地產(chǎn)投資信托基金投資回報(bào)具有長期性的特征，這對(duì)于培養(yǎng)投資者長期投資以及理性投資觀念也有一定作用，相關(guān)投資者理性投資對(duì)于我國投資基金市場的穩(wěn)健發(fā)展也至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

當(dāng)前，市場經(jīng)濟(jì)不斷深入發(fā)展，相關(guān)融資模式也呈現(xiàn)多樣化發(fā)展態(tài)勢(shì)，從我國的房地產(chǎn)融資情況來看，近年來，國內(nèi)貸款以及自籌資金是房地產(chǎn)融資的主要來源，且自籌資金的比例也有所增加，這部分資金中很大一部分屬于預(yù)收賬款，這類賬款也屬于間接的銀行貸款融資，因?yàn)榇蟛糠窒M(fèi)者是沒有能力一次性付清房款的，他們需要通過向銀行借貸來分期付款。這對(duì)于金融行業(yè)發(fā)展實(shí)際上增加了壓力。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過外資以及外商投資來實(shí)現(xiàn)融資，但是這部分的融資比例占據(jù)份額小。對(duì)于房地產(chǎn)融資而言，上市融資、發(fā)行債券、預(yù)收賬款都是重要的融資方式。

而房地產(chǎn)信托融資，是將房地產(chǎn)和信托行業(yè)結(jié)合起來，通過信托方式得到資金，再借助房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人以及受托人帶來收益的一種融資方式。房地產(chǎn)信托融資能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)融資提供更多的選項(xiàng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀行給予融資支持的要求都很高，操作也相對(duì)復(fù)雜化，且審批下來的時(shí)間也比較長，但是信托融資相對(duì)要求不高，是一種快速、便捷的融資方式。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這種融資方式也是比較好的選項(xiàng)。房地產(chǎn)信托融資流程主要經(jīng)歷從委托到業(yè)務(wù)代理，再到金融租賃等步驟。房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資渠道之一。研究歐美發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)融資可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)企業(yè)融資中，信托融資占據(jù)非常重要的比重，因此，有必要對(duì)于這一融資模式進(jìn)行探究。

三、房地產(chǎn)投資信托融資中存在的主要問題

隨著房價(jià)持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了很長一段時(shí)間的火爆發(fā)展期，很多房地產(chǎn)企業(yè)在這一時(shí)期對(duì)投資興趣極高，但是與此同時(shí)，他們并沒有意識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機(jī)可能隨時(shí)爆發(fā)。尤其是近年來，市場受到一定沖擊，人們的消費(fèi)理性程度也在不斷提升，房地產(chǎn)信托存在較大風(fēng)險(xiǎn)，如果忽視這些風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的債務(wù)問題、資金鏈緊張問題。

（一）專業(yè)人才短缺嚴(yán)重

對(duì)于各行各業(yè)的發(fā)展而言，人才都是首要要素，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。就房地產(chǎn)信托融資運(yùn)作來看，相關(guān)工作內(nèi)容不是抓項(xiàng)目落實(shí)，而是通過理財(cái)?shù)姆绞竭M(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)作。對(duì)此，相關(guān)企業(yè)需要有戰(zhàn)略性的投資眼光、懂得投資業(yè)務(wù)的專業(yè)化理財(cái)人員，這是提升房地產(chǎn)信托基金融資效益的需要。目前房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資人才短缺是其發(fā)展中面臨的主要問題之一，相關(guān)工作人員在專業(yè)能力、職業(yè)道德等方面都有待提升，在推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金融資發(fā)展中，解決好人才問題迫在眉睫。

（二）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品單一，靈活性不足

從目前的發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的多樣化不足，國內(nèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要為貸款型項(xiàng)目，具體說，信托業(yè)務(wù)和銀行的信貸業(yè)務(wù)是類似的，這很難突出信托融資的優(yōu)勢(shì)，也容易導(dǎo)致將它們混為一談，無法發(fā)揮信托融資的積極作用。此外，房地產(chǎn)信托融資的靈活性也不夠，對(duì)于相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展也是不利的。

（三）制度亟待完善，法律保障不足

房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須要有成熟的制度環(huán)境和政策保障，但是目前我國的房地產(chǎn)信托融資制度整體缺乏完善。目前的制度中，房地產(chǎn)信托投資發(fā)展內(nèi)容分析不明確，相關(guān)信托行業(yè)在發(fā)展運(yùn)行中的成本過高。就具體的發(fā)展結(jié)果來看，房地產(chǎn)信托缺乏必要的法律保障，這使得房地產(chǎn)企業(yè)很難通過信托融資來實(shí)現(xiàn)自身的融資目標(biāo)。

四、房地產(chǎn)投資信托基金融資發(fā)展對(duì)策

（一）培養(yǎng)人才，提升發(fā)展實(shí)力

REITs作為一種金融投資產(chǎn)品，REITs試點(diǎn)的推進(jìn)有利于解決企業(yè)融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。可以通過發(fā)行REITs，充分發(fā)揮社會(huì)資金的杠桿作用，深入租賃市場，多渠道增加租賃住房供給。積極推動(dòng)REITs產(chǎn)品投資，要積極開展REITs試點(diǎn)，循序漸進(jìn)。而這一過程中，培養(yǎng)和引進(jìn)相關(guān)專業(yè)人才，提升目前房地產(chǎn)投資信托資金融資人員的專業(yè)能力和服務(wù)技能，才能確保房地產(chǎn)投資信托基金融資的有效推進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力提升。現(xiàn)代金融業(yè)是最具創(chuàng)新實(shí)力的知識(shí)、智能、技術(shù)密集型行業(yè)，信托作為其中的重要組成部分，對(duì)創(chuàng)新人才的需求更為突出。首先，信托作為功能獨(dú)特、運(yùn)作靈活的成熟財(cái)產(chǎn)管理制度，依托于《信托法》，可以直接參與貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場等，需要熟悉法律、精通財(cái)務(wù)的復(fù)合型人才隊(duì)伍作為基礎(chǔ)支撐。其次，我國信托業(yè)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要時(shí)期，正在從“融資平臺(tái)”向“受托人”轉(zhuǎn)變。專業(yè)財(cái)富管理和財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，管理能力、專業(yè)人才成為打造核心競爭力的關(guān)鍵。此外，在我國分業(yè)監(jiān)管的金融架構(gòu)下，信托業(yè)沒有專屬的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，依托創(chuàng)新人才，充分發(fā)揮信托的靈活性和創(chuàng)新活力，是在與其他金融業(yè)競爭中生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。對(duì)此，必須要做好房地產(chǎn)投資信托基金融資人才培養(yǎng)工作。

（二）創(chuàng)新信托產(chǎn)品，做好風(fēng)險(xiǎn)控制

現(xiàn)階段，銀行為了降低自身的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于貸款的條件和審核越來越嚴(yán)格，靈活多變的信托融資是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所需要的。因此，需要不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。例如，可以試點(diǎn)制定符合產(chǎn)品特色的彈性方案，對(duì)于一些特殊情況可以適當(dāng)延長期限，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。還要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，結(jié)合具體情況來對(duì)不同階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，嘗試通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)委托、風(fēng)險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)等發(fā)展模式來實(shí)現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。此外，還應(yīng)該對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做好預(yù)測工作，針對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)要素采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化等防治措施。

（三）完善制度和規(guī)則，做好保障工作

2022年11月11日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)頒布《關(guān)于做好金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出16條明確要求，包括合理擴(kuò)大開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資支持，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。16條房地產(chǎn)扶持章程的出臺(tái)，以及擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資工具等前期措施，旨在維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)定，應(yīng)有助于緩解市場悲觀情緒。房地產(chǎn)行業(yè)正在復(fù)蘇，行業(yè)供需有望恢復(fù)。

從政策層面來看，支持了房地產(chǎn)合理的融資需求。政策的目的是化解風(fēng)險(xiǎn)，保持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，因此對(duì)于信托公司來說，房地產(chǎn)信托可以做，但業(yè)務(wù)開展范圍應(yīng)限于樓宇保交、項(xiàng)目并購、風(fēng)險(xiǎn)處置、養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃房屋等。《通知》提出，保持信托等資管產(chǎn)品融資平穩(wěn)，鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，支持企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，要堅(jiān)持市場化、法治化原則，為房地產(chǎn)企業(yè)依法合規(guī)提供資金支持，為企業(yè)項(xiàng)目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃房建設(shè)等提供資金支持。這對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金融資發(fā)展是有很大幫助的。目前房地產(chǎn)市場低迷，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度趨緩，而房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的貢獻(xiàn)是毋庸置疑的，通過相關(guān)政策和制度完善，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)融資提供有效支持，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)語：

房地產(chǎn)投資信托基金融資優(yōu)勢(shì)明顯，能夠促進(jìn)投資基金的規(guī)模不斷擴(kuò)大，還能增加新的投資基金品種，對(duì)期限、風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行組合，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)降低，投資收益增加。且這種融資模式回報(bào)具有長期性的特征，這對(duì)于培養(yǎng)投資者長期投資以及理性投資觀念也有一定作用，相關(guān)投資者理性投資對(duì)于我國投資基金市場的穩(wěn)健發(fā)展也有重要作用。

（作者單位：濟(jì)南唐冶城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司）