土地市場的新變化

趙偉

當前土地成交量依然低迷，但成交溢價持續上行。現金流約束下房企戰略調整，更多集中在中高能級城市布局。

近期土地市場積極信號增多，土地成交活躍度回升、民營房企拿地意愿顯著提升。截至3月下旬，主要城市民營房企拿地金額平均占比達30%，顯著高于2022年16%的占比水平。

從土地成交量來看，當前土地成交仍然低迷，3月全國300城土地成交總建面進一步回落，較年初下降59.3%，較2022年同期下降69.2%；相較之下，土地成交的邊際好轉更多體現在成交溢價的抬升，3月成交樓板價較年初提升43.4%，截至4月初，100個大中城市成交土地溢價率由1月的從3.6%提升至7.2%，已達2021年8月同期水平。

地區結構來看，當前較為活躍的土地市場更多集中在核心城市，中高能級城市土地溢價更高，3月100個大中城市中一線、二線城市土地成交平均溢價率分別較年初提升5.7、1.8個百分點至5.7%、5%，三線城市回落0.5個百分點至3.3%；同時，在2023年以來代表城市的實際土拍中，一線、新一線代表城市土地成交平均溢價率達6.8%，遠高于二線、三線代表城市的0.3%、0.4%。另一方面，中高能級城市土地成交量表現相對更好，截至4月初，一線城市土地成交占地面積同比增長64%，明顯高于二線、三線城市的16.8%、28.8%。

不同于過往土地量價同步變化，當前土地量價背離，部分受到供地新規帶來的供給擾動。過往經驗顯示，土地成交量價變動較為一致，2022年以來兩者明顯分化；2022年土地市場低迷、城投托底拿地下，土地成交量明顯改善，但土地成交溢價延續低迷；2023年土地市場進一步分化，土地成交量走弱，但成交溢價持續上行。當前土地市場分化的部分原因在于供地新規出臺所帶來的土地供給側擾動，供地新規加強供地信息披露管理，給予市場主體更為充足的決策時間的同時，間接使得年初短期土地集中供應量有所減少，2023年3月，100個大中城市土地供應面積較2022年同期回落8.5%，供地量的顯著減少拖累土地成交量走弱。

除供給擾動外，影響土地成交更為關鍵的邏輯是各地地產需求支撐強弱，當前各地商品房成交恢復程度有所分化，1-3月，一線城市商品房銷售占2019年同期比重達124%、遠超二線、三線城市的95%、73%，二線、三線城市銷售程度相較偏弱使得對應地區土地成交仍低迷，影響整體成交量的表現，一線城市銷售相對較好使得土地成交價格仍有支撐。1-3月，一線城市土地供應面積占2019年同期比重達141%，遠超二線、三線城市的62%、86%，地產需求分化進一步導致當前土地市場的“量跌價漲”。

此外，現金流約束下房企戰略調整，更多集中在中高能級城市布局。前期地產低迷下，房企拿地能力、意愿明顯減弱，2022年頭部房企，拿地金額占銷售金額的平均比重較2021年回落14.3個百分點；當前地產總體銷售延續回暖仍存較大不確定性，房企拿地顯著提升仍存壓力。此外，不同城市地產需求分化下，房企進一步加大中高能級城市拿地布局。

對高能級城市而言，地產銷售改善到房企拿地的經驗規律依然有效，地產銷售相對較好或對后續土地市場形成進一步支撐。而中低能級城市地產銷售相對低迷，庫存去化時間較長，或繼續對土地成交產生抑制。過往經驗來看，商品房銷售好轉往往帶動土地成交改善，原因在于，地產銷售的好轉有助于房企資金面改善，而地產需求、房企資金好轉共同帶動房企拿地積極性提升。當前在不同城市地產需求分化、供地新規、房企加大一二線城市布局等因素影響下，中高能級城市地產銷售改善到房企拿地傳導的經驗規律仍有效。

總體來看，土地市場的分化或仍將延續，占比較高的中低能級土地成交或約束總體土地成交改善的彈性。3月一線城市土地成交同比較年初提升23.9個百分點，二線、三線城市僅提升2.9、3.1個百分點，對應全國土地成交提升3.2個百分點。