“金融17條”落地 住房租賃市場再迎利好

本刊綜合

近日，人民銀行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）。《征求意見稿》共有17條，主要圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系。

這是繼1000億元住房租賃貸款支持計劃、保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理等規定后，又一利好住房租賃市場的金融政策。新政通過對各類主體新建、改建長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業性租賃性住房供應提供金融支持，有助于解決大城市新市民、青年人等群體住房問題。

助力住房租賃企業融資及商業模式創新

由于租賃住房的投資回收周期一般較長，在經營過程中，資金投入需求較大，資金的成本對于運營企業而言至關重要。此次《征求意見稿》最大的亮點便是解決住房租賃企業融資難的問題，助力住房租賃企業融資的同時也加快了住房租賃企業商業模式創新。《征求意見稿》明確將開發建設貸款和經營貸分開，明確經營性貸款可用于置換物業前期開發建設貸款，這對于重資產企業而言，資金變得更加靈活；與此同時，經營性物業貸款將首次向住房租賃行業開放，對于輕資產企業在運營環節也有一定的扶持。具體來看：

● 支持商業銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款，租賃住房建設的項目資本金比例應不低于開發項目總投資的20%，期限一般3年，最長不超過5年。

● 鼓勵商業銀行向符合條件的主體發放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年。

● 支持向自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款，允許經營性貸款置換開發貸款，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。對住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權的住房租賃企業發放的經營性貸款，期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

拓寬住房租賃領域多元化投融資渠道

實際上，除了信貸產品，《征求意見稿》還列出了多款與住房租賃相關的金融產品。例如，支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業債券融資渠道，創新住房租賃擔保債（Covered Bond），穩步發展房地產投資信托基金（REITs），引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

值得注意的是，《征求意見稿》中提出的REITs主要面向住房租賃企業持有并經營長期租賃住房。在把控風險前提下，支持REITs份額交易流通，促進長期穩定經營，防范短期炒作。該產品將優先支持雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區等國家政策重點支持區域以及人口凈流入的大城市開展試點，為利用各類建設用地（含集體建設用地、企事業單位自有空閑土地等）依法依規建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支持。

“這是一套全面、完整的住房租賃金融支持體系。”業內人士評價，信貸市場和資本市場根據住房租賃不同環節收益和風險特點，協同配合、合理接續。其中，信貸市場主要滿足各類主體開發建設租賃住房，以及住房租賃企業的流動性和日常運營需求，住房租賃信貸產品應功能明確，期限和利率定價合理，風險評價和貸后管理完善。而資本市場側重于發展住房租賃投資長期融資工具。直接融資產品應結構簡單清晰，市場約束和運行機制健全有效，產品定價透明，資金用途真實合規。

完善住房租賃金融管理? 嚴防“挪用”風險

此次《征求意見稿》特別強調了要加強和完善住房租賃金融管理。嚴格住房租賃金融業務邊界，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，并規范直接融資產品創新，建立住房租賃金融監測評估體系，防范住房租賃金融風險。

具體來看，《征求意見稿》提出多項紅線，住房租賃金融業務要嚴格定位于支持住房租賃市場發展，不得為短期投機炒作行為提供融資；住房租賃金融產品及服務應與非租賃住房的住房金融產品及服務明確區別，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產品違規用于商業性房地產開發；金融機構應建立完善的相關業務制度，加強合規性審查和評估，確保審慎合規開展相關業務。

同時加強住房租賃信貸資金管理。商業銀行等機構要嚴格住房租賃信貸審查和貸后管理，加強對借款人、項目屬性、貸款用途真實性的調查和跟蹤，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設和運營，切實防范資金挪用、套現等風險。對于貸款期間項目租賃屬性或房屋租賃用途發生改變的，應及時收回貸款。特別是住房租賃直接融資產品，《征求意見稿》強調產品應滿足基礎資產質量優良、結構簡單、法律關系清晰、信息公開透明、資金用途依法合規等條件。相關受理部門應明確住房租賃企業的業務模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和后督管理，采取有效措施確保募集資金用于租賃住房建設和運營等相關活動，不得挪用于其他用途。