房地產開發企業稅收籌劃探析

葉文娜

摘?要：?房地產行業是個金融屬性較強的行業，企業運營需要專業的人才和大量的資金，生產過程比較復雜，牽扯的產業鏈較多，地產行業的復雜性決定了其稅收籌劃需要較高的專業性。房地產行業又是受政策調控較多的行業，政府調控的方向包括土地供應，銀行信貸政策，同時也包括稅收調節。因此，對房地產企業而言，稅收籌劃是企業管理中很重要的一個環節，房地產企業應合理地安排籌資、投資和經營活動，選擇合理合規的方式進行納稅籌劃，以達到節約企業稅收開支，降低企業費用開支，提升企業經營成效的目的。本文從財務管理中的稅務管理角度入手，從稅收籌劃工作的現狀分析到對策探討，逐一探析提高房地產企業稅收籌劃能力的辦法和手段。

關鍵詞：?房地產；稅收；稅收籌劃

中圖分類號：?F23??????文獻標識碼：?A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.06.056

從公司內部經營角度，稅收籌劃指的是公司在稅收法律法規允許的框架和條件內，對公司涉及的各項經營活動按照稅法的優惠條件和要求進行全流程的梳理與安排，按照稅收法規要求，制定匹配稅收優惠的納稅執行方案，以實現合理、合法的利用稅收優惠政策達到降低公司稅負的目的。它對企業降低自身稅負水平、合理控制企業成本，提升公司的運營效率有很大作用。

在企業的財務管理過程中，稅收籌劃始終是財務管理的重點和難點內容，也是影響最終利潤的關鍵因素。房地產企業在地產項目運營過程中，涉及增值稅、房產稅、土地增值稅、土地使用稅、企業所得稅等多個稅種，近些年國家始終堅持房地產“房住不炒”的基本政策，涉及房地產行業的稅收政策細則的變動，都一定程度上增加了房地產企業稅收籌劃的難度。因此，作為房地產公司的財務工作人員，需要時刻關注和掌握最新的稅收法規，國家稅收政策一旦有變動，公司對應也要采取積極的舉措，保障公司稅收籌劃實施的合規性和有效性；而公司的高層管理者，更需要高度重視稅收籌劃的重要性，基于此，本文分析房地產企業稅收籌劃的難點、現狀，并在這個基礎上分析提升企業稅收籌劃水平的措施。

1?房地產企業稅收籌劃的難點分析

1.1?房地產行業經營的復雜性

房地產行業在經營上有著人才密集，資金密集的特征，地產項目的投資資金規模較大，對周圍商業業態的影響也較大，需要做充分的市場調研，每一個地產項目的開發和銷售，都要受到國家行業發展政策的影響，政策導向性非常明顯，房地產企業的發展與地方房產主管部門、提供信貸支持的各類金融機構、上游各類建材供應商有著緊密的聯系，房產銷售與當地疫情也有很大關系；房地產企業的經營活動好壞與其內部的公司治理能力、財務管理水平有很大關系；同時，房地產經營還會受到經濟周期變化的影響，且對經濟預期變動有較高的敏感性，去年國內新冠疫情的發生，就對房地產銷售帶來了巨大挑戰，國家地產調控推出的地方限購政策、購房貸款政策的變更都會對地產銷售帶來影響。房地產經營的高杠桿性、復雜性，直接增加了財務管理人員實施稅收籌劃的難度，不利于稅收籌劃工作達到預期的目的。

1.2?財稅和調控政策變化

隨著國家經濟結構從過去的快速發展轉向高質量的平穩發展，國家每年兩會過后都會出臺很多惠及企業的稅收政策，同時每年對房地產的調控各個省份也會有所不同，稅收政策和地產調控政策每年變動，都會對房地產公司的稅收籌劃的過程和結果產生影響，如果想做好房地產公司的稅收籌劃工作，必須時刻關注政策的變動，了解政策落地的條件，積極與稅務局溝通政策實施的要素，這樣才能做好房地產企業的稅收籌劃工作，熟悉政策，吃透政策，用好政策，一個都不能少。

1.3?房地產行業的屬地性特點

房地產企業的涉稅稅種包括土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、以及契稅等，這幾類稅種都屬于地方稅，稅源征收與當地的經濟發展和地方政策緊密相關。中央對房地產相關稅收政策做出宏觀調控，而地方政府結合自身的經濟發展水平和行業發展特點要制定適合本地的地產相關財稅政策，因此房地產行業顯出很明顯的地域性特點。各地方區域由于經濟結構和發展上的差異，區域地方經濟發展的方向會有所不同，稅收具備導向功能，稅收的征收標準也會有所差異，地方稅務機關對國家的財經稅法政策理解也存在一定差異，這些種種因素都會影響到房地產企業的稅收籌劃效果，但同時，也給房地產企業稅收籌劃帶來了一定的施展空間。

2?房地產公司稅務籌劃現狀

2.1?稅收籌劃過度重視短期利益而缺乏長期評估

不少房地產公司設計稅務籌劃方案時，僅重視短期稅負高低，只從當年經濟效益最大化角度考慮設計稅務籌劃方案，往往忽視了該項行為對公司的長期影響。例如，某房地產公司預測本年度的應繳稅收最低值，并按此數據設計稅務籌劃方案，由于未考慮企業整個經營期間的稅負比重，因此稅務籌劃方案脫離了實際，反而可能導致長期稅負偏高；還有的稅收籌劃設計方案只考慮短期利益，初始行為設計并不合理，為了稅務籌劃而實施稅務籌劃，為了節約企業成本過度追求稅務籌劃，忽視業務實質和流程的合理性，過度短視化，之后公司走向正規化，謀求上市輔導的時候，發現原先很多過程不合規，不合理，無法解釋，過于謀求短期利益會為后期公司發展帶來不少麻煩。

2.2?缺乏專業稅收籌劃人才

因為房地產企業自身比較特殊，企業的財務工作和稅務工作內容較多，兩者的業務流程并不一致，不是任何一個財務人員都能做稅務籌劃工作，尤其地產公司外部經營環境復雜，實施稅務籌劃工作對人員素質要求較高。企業的稅務籌劃人員需要具有專業化的水平，稅收籌劃實質上是一種對知識儲備要求更高，對具體實務操作要求更嫻熟的高智力財務管理活動，需要在熟悉稅法的框架內，合理的規劃安排經濟活動，一旦經濟活動實施，事后很難更改和補救。成熟有效的稅收籌劃活動不僅需要籌劃人員具備完備的稅收法規知識，更需要其具備良好的邏輯規劃能力和全局統籌能力，熟悉企業籌資、投資、運營、財務核算等全盤業務，精通財稅專業知識，并擅于根據稅收政策的變化預測和出具不同的納稅方案，同時還需要熟悉稅務籌劃流程以及公司內部的業務財務狀況，在平時的工作和流程中，有針對性的做到合規化，能夠對稅務風險有效控制與規避，否則，企業再如何想做稅務籌劃也是空談。盲目的稅務籌劃，可能導致企業作出錯誤的行為，出現偷漏稅風險。目前房地產公司普遍缺乏高素質的稅務籌劃人才，借助外部稅務師事務所的力量，更多只能解決某個稅收問題，很難為公司長期發展提供系統的持續的稅收籌劃幫助。

2.3?對部分稅收法規的解讀不一致

房地產公司實施稅務籌劃，是站在如何提升企業的經營效率，合法節省企業稅收成本的角度理解稅法，而稅收征管機關征收稅金，是站在更好的維護國家利益角度解讀稅收法規。對于部分稅收處罰法規和稅收優惠政策的解讀，房地產公司財務管理人員的理解和稅務征管人員的理解可能會不一致而出現偏差，這種理解的不一致，容易造成實際工作中稅務籌劃工作的結果和預期效果并不相同。

3?房地產公司如何提升稅務籌劃水平

3.1?認真扎實做好基礎會計核算工作

認真扎實的做好基礎會計核算工作是房地產企業開展好稅收籌劃工作的基礎。會計核算的準確性、完整性和真實性在一定程度上影響稅收籌劃工作的設計和落實，也是企業面對稅務機關核定與檢查的重要依據。會計核算健全不只是一句空話，會計核算的不僅僅是用來作為稅收籌劃的基礎，扎實合規的會計核算，可以在公司運營管理、財務分析、戰略落地、稅收籌劃、價值鏈管理等多方面提供有效的數據支持，而很多小規模的房地產公司財務核算并不健全，通過市場獲取各種證書來掛證的比比皆是。

3.2?及時掌握最新稅收政策變動

隨著經濟形式的變化，我國稅法部分細則每年都會進行調整，房地產企業需要對稅收法規變動保持足夠的敏感性，國家對稅收政策進行調整，企業需要及時準確的掌握其變化及本地稅務局對相關政策的解讀，只有對最新法規變動、最新的優惠政策變動有所了解和領悟，才能夠更好地開展因地制宜的稅收籌劃工作。

3.3?做好涉稅事項前的籌劃工作和可行性分析

房地產企業準備對公司業務進行稅務籌劃時，需要在具體業務實施之前進行可行性評估，結合項目本身的經費開支和正常的稅負，測算籌劃后能實現的預期節省稅金金額，做到在事前統籌安排實施方案，依法合規開展稅收籌劃工作，做到經營活動真實合理符合稅收法規優惠政策要求。財務工作人員需要考慮房產投資項目的整體流程規劃，綜合考慮項目投資回收的可行性以及估算未來現金流及稅金，結合稅收法規的優惠條件，制定合理的籌劃方案，需要注意的是短期稅負最少的納稅方案不一定是最佳的經濟方案。

3.4?公司組織架構上設立專職的稅管部門

因為稅收籌劃工作不僅僅涉及財務部門，還可能需要公司各個部門協同合作，房地產公司想要解決稅收籌劃過程中遇到的難點，提高稅收籌劃效果，就需要考慮在組織架構上建立專門的稅務管理部門，安排專職人員協同指導實施稅務籌劃工作。大的房地產公司基本上都有專職稅管員或者建立了稅務部，這樣能夠專人專責，滿足公司對稅務籌劃工作的需求，確保將稅收籌劃與項目建設運營有效結合。

3.5?引入和培養專業稅收籌劃人才

房地產企業要想長期做好稅收籌劃的工作，就需要引進和培養專業的稅收籌劃人才。房地產公司應當根據自身的發展戰略，有意識的招聘和培養在本公司愿意專注稅收領域的財務人員，遇到愿意在公司長期任職并且愿意鉆研稅收法律的人才，積極給與培養的空間和匹配的福利待遇，鼓勵相關人員考取稅務師證書，同時加大考核力度，把稅務籌劃工作和涉稅工作作為考核的指標之一。對外，多渠道聘用臨時性專業稅務代理人員完成短期的納稅籌劃工作，并且，積極借助外部專業力量來培訓本公司的財稅人員，提升本公司財稅人員的專業化水平。

3.6?加強與當地稅務部門的良好溝通

從財務管理的角度還是稅收籌劃的角度，房地產公司都需要與當地稅務征收機關保持良好的溝通關系，這在一定意義上會影響稅收籌劃工作能否有效實施。很多稅收政策的解讀，稅收優惠政策的爭取，都需要房地產公司與稅務征管機關建立良好的溝通關系。房地產公司和稅務機關在對稅收法規的解讀上會有一定的差異性，公司要做的就是將自己對稅收法規的理解告知稅務機關，多進行溝通交流，了解稅收優惠政策的實施管理辦法，將實際納稅籌劃的方案告知稅務機關，做到合規合法稅務籌劃。

3.7?在財稅管理的要求下進行合同管理

房地產企業經營活動中參與人員很多，需要簽訂大量的、各類的合同，合同的訂立需要做到規范化。在開展經營活動中，需要重視對員工開展合同管理的教育，增強員工的合規意識、財稅風險防控意識。在合同管理中要嚴格把控財稅風險，依據稅收籌劃的需求簽署合同，遇到問題及時與涉稅管理部門溝通。同時，每個月還要對合同臺賬進行核對，從而及時發現存在的風險。房地產公司的很多稅收籌劃工作就是從合同簽訂時就開始了，重視合同管理，把稅收籌劃和合同管理放到一樣的位置重點管理，不要等合同簽訂以后，才考慮稅收問題，要做到事前規劃，早統籌早安排，合規稅收籌劃。

3.8?避免過度稅收籌劃

根據企業重視程度不同和稅金多少不同，稅收籌劃工作開展的層次和方式各有不同，稅收籌劃的初衷是國家對特定企業或者特定經濟行為給與稅收優惠政策，涉稅企業通過合規化運作來滿足稅收優惠政策的條件來享受低于正常情況的稅負，稅收籌劃的前提是合規和合法，如果在沒有條件滿足稅收優惠的情況下，違規違法來創造虛假條件騙取稅收優惠政策，本質上就從稅收籌劃變成了偷漏稅行為了，過度稅收籌劃會放大企業的稅務風險，有可能會為企業帶來巨大經濟損失。

從目前情況來看，房地產公司稅收籌劃工作實施的效果并不樂觀，對稅收籌劃工作認知短視、缺乏專業人才、對部分稅法解讀不一致、內部運營管理部完善影響稅收籌劃等問題。對此，房地產公司需要從重視會計基礎核算工作，及時掌握最新稅收政策變動，建立專職的企業稅管部門，做好涉稅事項前的籌劃工作等方面入手，提升公司的稅收籌劃水平。另外，房地產企業常有股權融資、債務重組、擔保質押、資產收購、合并分立等模式和業務出現，會產生不同涉稅行為和處理手段，需要審慎對待這類特殊的業務。在企業實施稅務籌劃中，應深入研究稅收法律，以合法性為前提，合規性為底線，工作中不斷提升稅務管理水平，實現專業創造價值。

參考文獻

[1]徐貴平.“營改增”對房地產稅收的影響及其稅收籌劃分析[J].財經界，2019，（02）.

[2]薛前進.探究新會計準則對房地產企業稅收籌劃的影響[J].財會學習，2020，（07）.

[3]唐琳.房地產企業稅收籌劃研究[J].納稅，2018，（10）.

[4]崔遠怡.FL房地產公司的稅收籌劃研究[D].遼寧大學，2019.