臨沂市人口結構與住房需求研究

劉忠秀，劉恩田，戚慧穎

(1.臨沂大學 土木工程與建筑學院，山東 臨沂 276003；2.臨沂市統計局，山東 臨沂 276007)

人口結構是影響住房市場需求的主要因素之一，包括人口總量、年齡結構、性別結構、家庭結構、區域結構等，影響著住房需求的總量、價格、戶型等。七普數據顯示臨沂市人口總量增長快，老齡化、家庭小型化趨勢明顯。關注人口結構可以了解購房者的購房需求、引導開發商準確決策、為政府決策提供支持，促進房地產業健康發展。

1 臨沂市人口結構的變動分析

1.1 人口的自然結構

1.1.1 人口規模

隨著社會經濟的飛速發展和城鎮化進程，臨沂市的人口規模呈上升趨勢。六普時總人口10039440人，七普時總人口11018365萬人，10年增長了978925人，人口總數穩居省內第一，增速居省內第3位。

1.1.2 人口自然增長率

2010—2019年以來臨沂市人口自然增長率，有兩個波峰一個波谷，波谷是2012年的3‰，兩個波峰是2014的22.40‰和2017年的18.56‰，主要是單獨二孩和全面二孩政策的放開。2017年后呈連年下降的趨勢，2019年僅為9.41‰。

1.1.3 人口的性別結構

受傳統生育觀念影響，臨沂的人口性別比一直偏高，存在一定的失衡。2020年性別比省內居第二位。從2010年到2020年一直在105.8～107.8，2016年達到頂峰，后隨著全面二孩政策的放開，性別比有所下降，但仍高于107。

1.1.4 人口年齡結構

對比六普、七普臨沂市人口年齡結構，0～14歲人口占比由18.13%提高到23.46%，65歲以上占比由9.86%提高到14.12%，15～64歲的人口占比由72.01%降低到62.43%。人口老齡化明顯。從撫養比角度看，2020年較2010年撫養比由38.88%上漲到60.19%，且上漲幅度較大，15～64歲的勞動力人口養育養老壓力增大。

1.2 人口的社會結構

1.2.1 家庭戶數的變動

根據六普、七普的家庭戶數據，十年的家庭戶數年均增長率為1.97%，家庭戶人數的年均增長率為0.94%。

1.2.2 家庭規模的變動

從家庭規?？?，六普數據已跌破3人，七普比六普又跌了0.18人，家庭戶平均人數呈持續下降的態勢。從臨沂市統計年鑒數據來看，戶籍人口也呈家庭規模小型化。

七普與六普比，臨沂市家庭戶規模有了很大變化，由三人戶為主變為兩人戶為主，一人戶、三人戶和四人戶相當。其中一人戶家庭占比從11.82%提高到19.39%，提高比例最多。三人戶家庭比重下降最快。從家庭類型結構看，兩代戶和三代戶的占比都在減少，而一代戶的占比增加了12%,增加的比重最大。核心家庭由三人戶為主變為四人戶為主，因為全面二孩政策的放開。

1.2.3 人口的收入結構

2010—2020年，臨沂市城鎮人均可支配收入整體上屬于上升趨勢。2010年和2020年分別為21038元、39466元，10年增長了87.6%。收入水平提高，支付能力增強，住房需求也會增加。

1.3 人口的地域結構

2010—2020年，臨沂市的常住人口的城鎮化率總體呈上升趨勢，城鎮化率增加22.22%，2020年達到55.06%。新型城鎮化和城鄉融合發展戰略形成了巨大的住房需求。

2 臨沂市住房需求變動分析

住房需求一般用住宅銷售量來衡量。2010—2020年臨沂市人口年均增長率為0.97%。住宅銷售面積年均增長率為11.7%，是人口的12倍多。其中2014—2015年和2019年的銷售預冷與全國樓市降溫的基調一致。2010年城鎮人均住宅使用面積27平方米，2020年人均住宅建筑面積38.86平方米。城鎮居民的居住水平大大改善和提高。

3 實證驗證分析

運用多元線性回歸分析、主成分分析模型，對臨沂市人口結構與住房需求的關系進行研究。

3.1 研究變量的選擇

通過參考文獻梳理、數據收集，選取的被解釋變量為臨沂市的住房需求，由每年的住宅銷售面積表示。解釋變量共6個因素，其中年末戶籍人口、人口自然增長率、性別比代表人口的自然結構，城鎮人均可支配收入和平均家庭戶規模代表人口的社會結構，常住人口城鎮化率代表人口的地域結構。還選取了三個控制變量，人均GDP、住宅銷售單價和住宅竣工面積(見表1)。

表1 模型變量統計

3.2 回歸模型構建與數據描述性說明

研究選取2010—2020年的相關數據，多元線性回歸模型設定為：

Y=α+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+

β5X5+β6X6+μ

式中，Y表示住宅銷售面積，X1～X6分別表示年末戶籍人口、人口自然增長率、性別比、城鎮人均可支配收入、平均家庭戶規模、常住人口城鎮化率。α表示常數項，β1～β6分別表示解釋變量回歸系數，μ表示誤差項。

3.3 相關性分析和共線性檢驗

用SPSS軟件進行相關性分析，除性別比和平均家庭戶規模外，其他指標與住宅銷售面積的相關系數都在0.5以上，通過了顯著性檢驗，表示相關性顯著。其中年末戶籍人口和人口自然增長率與住宅銷售面積的相關系數超過了0.99，相關性極大。城鎮人均可支配收入與常住人口城鎮化率相關系數為0.613和0.731，相關性比較顯著。性別比和平均家庭戶規模與住宅銷售面積呈現出基本不相關，沒有通過顯著性檢驗，這可能是因為性別比、平均家庭戶規模近年來基數較小，變化不明顯。

對數據進行共線性檢驗后發現，除了X2人口自然增長率、X5平均家庭規模外，其他變量的容差都小于0.1，VIF值大部分都大于10，說明變量間存在嚴重的共線性問題。

3.4 主成分分析和多元線性回歸

考慮到解釋變量之間的多重共線性，先對標準化后的解釋變量進行主成分分析，然后運用主成分與標準化后的住宅銷售量建立多元線性回歸方程。

3.4.1 主成分分析

由于各個變量的量綱和數量級不同，首先原始數據進行Z-Score標準化處理，標準化后的變量為ZX1、ZX2、ZX3、ZX4、ZX5、ZX6，然后再對標準化后的解釋變量進行主成分分析。KMO和Bartlett球度檢驗結果，表明各解釋變量適用主成分分析。

SPSS進行主成分提取，采用初始特征值大于1，累計貢獻率達92.368%的主成分F1和F2，即該公因子可以代表原始指標進行主成分分析。由成分矩陣可知，F1中常住人口城鎮化率、城鎮人口可支配收入、年末戶籍人口、人口性別比的載荷均在0.88以上。F2中人口自然增長率的載荷最大，達0.788。

F1、F2的得分公式：

F1=0.201ZX1+0.123ZX2+0.199ZX3+0.207ZX4-0.202ZX5+0.214ZX6

F2=-0.294ZX1+0.720ZX2+0.333ZX3-0.311ZX4+0.292ZX5+0.127ZX6

3.4.2 主成分的回歸模型建立

通過測算歷年主成分F1、F2的得分，與標準化后的住宅銷售面積進行回歸分析。根據上述變量，將研究模型設定為以下回歸模型：

ZY=β0+β1F1+β2F2+ε

其中，ZY表示標準化后的住宅銷售面積，F1、F2表示兩個主成分得分。

用SPSS對主成分F1、F2與標準化后的住宅銷售面積進行線性回歸，調整后的R方為0.894，F值為43.045，通過了顯著性解釋，模型有意義，得到如下回歸方程：

ZY=0.869F1-0.401F2

最后，根據主成分分析的成分矩陣，可以將F1、F2還原為原有變量，整理得到一般線性回歸方程:

ZY=0.292523×ZX1-0.181833×ZX2+0.039398×ZX3+0.304549×ZX4-0.29263×ZX5+0.135039×ZX6

4 結論與政策建議

4.1 研究結論

4.1.1 收入、人口、平均家庭規模是影響住宅需求的最重要的因素

根據回歸方程，臨沂市城鎮居民人均可支配收入和戶籍人口與住宅銷售量呈正相關。說明人口規模增加、收入增加，居民買房置業需求增加，對房地產業是利好，這與房地產業“長期看人口”一致。

臨沂市家庭規模對住宅需求反向影響非常顯著，與收入、人口的影響相當。家庭規模的縮小會同時增加住宅的剛性需求和改善型需求。臨沂市一人戶家庭增加正在催生新的住房需求。

4.1.2 城鎮化率對住宅需求正向影響顯著

城鎮化率與住宅銷售面積的回歸系數為0.135039，表明臨沂市常住人口城鎮化率對住宅需求有顯著正向影響。2014年以來的新型城鎮化強調城鄉協調發展和人的城鎮化。研究選取的常住人口城鎮化率適合，城鎮常住人口對城鎮依賴度和認可度深，有穩定的職業和收入，購房需求更易拉動。

4.1.3 人口自然增長率對住房需求有較顯著的反向影響

人口自然增長率與住宅銷售面積的回歸系數為-0.181833，有較顯著的反向影響。與主流觀念不同，兩者關系比較復雜，有一定的時間滯后性。家庭新增的出生人口和減少的死亡人口不會很快體現在住房需求上。

4.2 政策建議

4.2.1 不斷增加人口和收入，推進新型城鎮化，提高臨沂市住房需求

根據結論，人口總量在很大程度上決定著住房需求總量，收入尤其是家庭收入決定住房支付能力。從六普到七普，臨沂市常住人口年均增加9.8萬人，這是臨沂市的商貿物流主導產業不斷進行產業升級、新舊動能轉換的結果。

2020年全國常住人口城鎮化率63.89%，山東省提出到2035年達到75%，所以未來臨沂市人口總量增加，機遇與挑戰并存。

4.2.2 構建符合人口發展規律的住房市場

根據臨沂市人口結構發展趨勢，住宅需求呈現多元化。核心家庭需要適合家庭生命周期的可變戶型。重視單親家庭的住房需求。隨著人口紅利的逐漸消失，購房人群會相對減少，加上投資需求逐漸減弱，自住初改需求將成為支撐樓市的主要動力。