房產稅開征面臨的問題分析及對策研究

彭鵬

（江蘇天成建設集團有限公司，江蘇 淮安 223001）

進入21世紀以來，我國房地產行業迅速發展，住房價格呈現出持續攀升的態勢，各級地方政府也相應出臺了限購、限價等政策，但取得的效果并不理想。房地產行業與多個產業具有較高的聯動性，房價虛高、信息失真，可能會引發一系列的矛盾，不利于整個經濟社會的穩定。要有效地遏制投機炒房行為，引導住房價格趨于理性，促進房地產行業穩健發展，開征房產稅已勢在必行。2011年在重慶、上海推行了房產稅試點工作，總結了一定的經驗，但亦存在著一些不足。基于房產稅的概念、特征等基礎理論闡述，深入地分析房產稅開征所面臨的問題，以滬、渝兩市房產稅試點作為經驗分析，結合政策背景，有序地探索房產稅全面開征的應對政策，具有積極的現實意義。

一、房產稅的概念及基本特征

（一）房產稅的概念

所謂房產稅，以房屋作為征稅對象，根據房產計稅余值、房屋出租金額向所有人征收的稅種。1986年9月，我國頒布實施了房產稅條例，2011年，在上海、重慶進行個人住房房產稅的計征。

目前，房產稅的計稅方式有兩種：一是，從價計稅征收，即以房屋的原價為基礎，進行一定比例的扣除得到余值，年稅率為1.2%。

應納稅額=房產原值×（1%-10%～30%）×1.2%

二是從租計征，即按房屋稅金收入進行計稅，年稅率為12%。

應納稅額=房屋租金收入×12%

從房產稅的計稅方法可見，兼具直接稅、間接稅的特性。自1998年我國住房改革以來，房地產行業呈現出快速發展態勢，住房價格更是呈現出持續攀升的情況。在房地產市場中充斥著兩種矛盾與極端，既有低收入人群“住有所居”成為奢望，又有投機行為加劇了房地產市場的價格泡沫，由此，開征房產稅已成為必然趨勢，能夠有序地調節房地產市場，實現資源的優化配置[1]。

（二）房產稅的基本特征

進入21世紀以來，房地產行業迅速發展，但過度投資已成為不爭的事實。為了有序推進行業穩健發展，防范房地產泡沫破裂所導致的金融風險，推行房產稅已勢在必行。進一步分析房產稅的基本特征。

一是，稅源具有可靠性與連續性。房產稅的課稅對象為房屋等不動產權，具有使用周期長，在稅收管轄范圍內，政府能持續性地進行征稅。且由于其固定不可移動性，其稅源流入具有穩定性，除非發生重大變故，否則稅源會持續穩定地向稅收管轄范圍內進行稅款的繳納[2]。

二是，課稅對象明確，且便于管理。在實踐過程中房屋的所有權變動并不頻繁，且每一次變動需要在當地不動產中心進行登記、備案，由此，在實施稅收征管過程中，房屋以固定形態存在，政務部門加強信息溝通與共享，能夠對房屋進行動態的監控，不能隨意流動與隱匿，課稅對象明確。且征管部門在進行管理過程中，通過信息共享，能夠實施動態監控，管理便捷[3]。

三是，稅收收入歸于地方政府。針對房屋等不動產征稅時，具有不可隱匿性，即會在不動產中心進行登記、備案，已明確房屋所有權人。地方政府在開展征管過程中，具有較大的信息優勢，能夠動態地跟蹤不動產權的變動情況，并結合本地實際開展征管工作。例如，在房產稅計價征收中，若房屋原值已無法取得原始憑證，則需要以房屋的評估價格作為基準，地方政府對本地的房屋價格波動情況能夠動態了解，更具有征管優勢。從地方政府財政收入來看，當前有很大一部分收入來源于土地出讓金，在開征房產稅后，能夠保障長期穩定的稅源，為經濟發展注入強勁動力。

四是，改善住房分配不均現狀，遏制炒房投機行為。進入21世紀以來，房地產行業迅速發展，房價持續攀升，從普通居民來看，購買房屋需要耗費大部分的財產，甚至無法實現“住有所居”，而部分人員、機構惡意炒房，哄抬價格，甚至形成“灰色產業鏈”，加劇了住房供需矛盾。通過實施房產稅，向持有房屋較多的個人、機構實施高稅率，增加其持有成本，能夠有效地改善住房分配不均的矛盾，進一步保護弱勢群體權利[4]。通過開征房產稅，能夠有效地遏制投機炒房行為，促使多套房屋持有者通過出售、出租等形式，逐步推進房地產價格回歸理性，通過“擠出效應”，引導更多的資金回歸實體經濟，促進經濟向高質量方向發展。

二、房產稅開征面臨的問題分析

（一）開征房產稅的政策背景

社會公眾對住宅關注度高，主要是基于進入21世紀以來，住宅價格呈現出持續攀升的態勢。自2003年以來，房地產泡沫越來越多，政府也陸續出臺了一系列的宏觀政策進行調控，但效果并不理想。例如，2006年的“國六條”、2007年央行年內六次加息，以減少投入房地產市場的資本，2010年出臺“國十一條”、2011年出臺“新國八條”，2016年中央首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。為了有序地調控房地產市場，出臺了限購、限價等政策，同時，也提出“適時擴大房產稅試點范圍”。

可以說，隨著房地產調控政策的不斷深入，以及炒房投資行為加劇與居民“住有所居”的矛盾，開征房產稅已勢在必行。

（二）滬、渝兩市房產稅試點存在問題分析

2011年，在我國上海、重慶兩市推行了房產稅試點工作，進一步分析存在的問題：

她就是楚艷，著名高級定制服裝設計師，北京服裝學院副教授。2014年APEC會議領導人服裝主設計師，2018年平昌冬奧會《北京八分鐘》表演服裝設計主創。

一是，對地方財政收入影響不明顯。滬、渝兩地開征房產稅試點，主要針對的是新增房屋，不涉及存量房屋。從房產稅繳納率來看，在開征后統計三個月的數據，分別僅為1%和5%，稅款收入不足百萬元。相較而言，滬、渝兩地經濟發達，與高達千億的財政收入相比，并未起到增加財政收入的作用。

二是，對房價抑制作用并不明顯。在2011年滬、渝兩市試點開征房產稅征收，在一段期間內數據統計顯示，房屋成交均價并沒有出現明顯的變化。由此可見，我國房地產價格持續攀升的原因具有復雜性，單純地依靠房產稅開征在短期內很難推進房價趨于理性，而需要通過多種手段進行調控。

三是，影響了稅收公平性。在滬、渝兩地房產稅試點過程中，計稅依據均為每平方面積的單位，而非總價；同時，上海主要針對新增房屋，由此導致存量和新增持房者間存在不公平性。

（三）開征房產稅面臨的問題

1．房產稅稅制設置不合理

當前，我國所設計的房產稅稅制無法有效地調節房屋價格，尤其是在征收設置方面的不合理，造成了不公平的稅負。在房屋的流轉過程中，最終由購買者承擔稅負，可能會加重購房者的負擔。同時，由于房屋流轉過程中稅負較高，不利于資源的優化配置，且在稅率設計過程中，并未對持房者所擁有房屋的套數，設置具有差別化的稅率。

2．房產稅稅基設計不嚴謹

我國在推進房產稅進程中，還存在著征稅范圍不全面、計稅依據無法反映房屋真實價值、相關配套制度缺失等問題。在計價征收中，主要是房屋的原值扣除一定比例的余額作為計稅依據，而有的房屋已購置多年，其市場價值已增長了幾倍，計稅依據無法反映房屋的市場價值。又如，當前我國住宅房屋的數據統計不全面，尤其是一些小產權房、農村房屋，不利于推進房產稅的征收工作。且數據庫建立相對滯后，職能部門間的信息共享還存在著不足。同時，在開征房產稅前必須要加強市場調研，目前此項工作推進不力，未從多維度征求意見構建房產稅的相關政策。

三、房產稅全面開征的應對策略

（一）加強前期調研工作

目前我國已向經營性質的不動產征收房產稅，全面開征房產稅主要面向的是個人所持有的住宅，為保證順利征收，必須要有序地開展前期的調研工作，加強政府平臺間的數據共享。例如，不動產中心有當地房屋的保有量、交易量等登記信息，進一步完善房地產信息登記系統，銀行、稅務部門等能夠實現信息數據共享，為房產稅的全面開征奠定基礎。在進行信息收集統計過程中，詳細地對住房的持有人、居住情況、持有房屋套數等進行詳細收集，并且征求各類居民的意見，為有序推進房產稅的制定構建較為完善的數據庫，進而在實施綜合調控的理念下進行制度體系的設計。

同時，加強宣傳與政策導向，提升居民房產稅意識。在推進房產稅征收過程中，許多居民會有著較大的顧慮，一方面，要承擔高額的購房款，另一方面，在后續使用住房過程中，還需要承擔房產稅，在雙重壓力之下，可能導致政策的推行會受到一定的阻力。由此，需要廣泛地對房產稅的征收范圍、原理、推進的意義等進行宣傳，從而使居民能夠深度地了解開征房產稅對于穩定市場價格、調節市場供需關系的重要作用，以便使房產稅的征收能夠順利推行。同時，在進行房產稅開征之前，要對稅率的制定展開調查工作，要保障居民正常的購房行為，以不會增加過多稅負壓力為原則。加強調研，尤其是通過召開公眾聽證會，廣泛聽取居民的建議，發揮房產稅的調控作用，又要確保居民基本滿意房產稅的征收，能給予一定的支持。

（二）完善房產稅征收政策

要有序推進房產稅的征收，必須要加強制度體系的建立健全。房產稅政策的具體制定，是關系民生的重要工作，且其專業性較強，由此，在制度體系的建立過程中，既要借鑒國際成熟經驗，又要結合我國經濟發展實際、居民家庭生活實際，在保障不增加居民基本居住稅負壓力的前提下，有序擴大房產稅征收范圍[5]。

一方面，房產稅的征收不能局限于城市。東部發達地區的農村經濟呈現出快速發展的態勢，甚至于遠超中西部的部分城市，因此，在推進房產稅征收過程中，要結合經濟發展實際，呈現差異化、階梯化的態勢有序推進。例如，根據經濟發展實際，城市、農村的房產稅開征可以不同步進行，分階段推進，從而有序地促進征收范圍逐步覆蓋農村地區。同時，在針對農村地區房產稅征收過程中，要與經濟發展實際相結合，先從東部經濟發達地區的農村開征，逐步向中西部農村輻射。另一方面，要統一計稅依據，科學制定房產稅稅率。

通常而言，稅率主要有比例、累進、定額三種。在推行房產稅征收過程中，采用比例稅率較為合理，便于居民了解稅率，增加房產稅的信服力。首先，要結合經濟發展實際，針對不同的地區設定不同的房產稅稅率，即因地制宜地設置具有地區差異的稅率。其次，要結合持有房屋數量采取差別比例稅率。例如，普通住房，且為居民家庭的首套住房，免征房產稅，持有多套住房、高端住宅，則房產稅稅率相對提高，從而有序地實現房產稅的調控作用，遏制投機炒房的行為。最后，為有序實現房產稅的最大效用，必須嚴格征管工作。房產稅的征繳時間設定為存量房屋按年度計算、新增房屋則為交易備案時征收。通過加大宣傳力度，讓居民知悉房產稅的繳納流程，并按規定繳納，若逾期不繳納，則進行催收通知，并征收一定比例滯納金，由此，提升稅收征管的剛性約束力。

（三）落實房產稅配套措施

在推進房產稅開征進程中，必須要有序地落實配套設施，結合我國經濟發展實際，強化房屋登記信息共享與更新。一方面，我國住房數量龐大，在開房產稅開征之前，要加大信息的登記與收集，強化政府各職能部門間的協作，破解信息共享機制不健全的矛盾。通過構建信息平臺，使房產稅的征收工作能夠公開、透明的推進，從而提升政府部門的公信力，提高稅收征管工作效率。另一方面，隨著房產稅開征，稅務部門的工作任務明顯增加，必須借助于信息平臺，通過信息共享、及時更新，提高工作效率，為居民提供更為便捷的繳稅服務。同時，要有序完善房產稅的評估政策，遵循公平、合理的原則，從而為進一步實現稅收的全面開征奠定基礎。針對不同區域、房齡、交易形式等，設置價值修正系數，有序地實現房產稅的調控功能。尤其是在評估過程中，要結合實踐經驗，多維度的收集資料，結合交易案例，使評估價值與市場價值更為接近，為房產稅的計稅提供可借鑒、參考的數據。

四、結束語

整體而言，在當前國家倡導經濟“雙循環”背景下，要推進經濟高質量發展，社會資金回歸實體經濟，必須要加大對房地產市場的調控。在過去二十多年里，房地產行業迅速發展，房價持續攀升，呈現出過度投機、熱錢涌入的態勢，不利于經濟穩定發展。為了有序遏制投機行為，均衡貧富差距，開征房產稅已勢在必行。結合滬、渝兩市房產稅試點所存在的問題，進一步探索要有序推進房產稅征收應采取的應對措施，包括：一是，加強前期調研，通過建立數據共享平臺，加強宣傳和政策導向，為房產稅的開征奠定基礎；二是，完善房產稅征收政策，強化制度體系的建設，統一計稅依據，嚴格稅收征管工作；三是，落實房產稅配套措施，完善房產稅的評估政策，推進信息共享與更新。從而有序地增強房產稅的信服力，穩定房地產市場。