如何加強房地產開發企業全面預算管理體系的構建

張玉梅

（常州遠弘置業有限公司，江蘇 常州 213000）

現階段，國內經濟大發展，國家化程度日益完善，房地產開發企業自身要受到更加嚴苛的市場競爭，面對的壓力越來越大，在項目運行過程中，需要應對市場環境的變化和國家政策的調整，同時也要加強企業內部風險管理。房地產作為資金需求大且密集的企業，需要有效規避和控制各類風險，加強資金的管理。全面預算管理體系的構建，能夠有效提升企業經營管理能力，優化企業自身內部各項不良影響要素，確保其能夠更好地落實相關工程項目。

一、全面預算管理概述

（一）全面預算管理的模式分析

全面預算管理作為企業對內部控制的一個重要方式，對企業的發展發揮了重要的作用。對于不同類型的企業，采用的預算管理模式也不同。企業在不同的發展階段，依據企業戰略目標和經營模式在預算管理上也會存在差異。對于全面預算管理模式，主要分為四種模式：

1．資本預算模式。該模式主要是對企業資金支出的管控，這一模式主要適用于急需大量投資的企業，或是處于研發新產品階段的企業。

2．銷售預算模式。這類模式的核心在于采用預算基本法，實施企業營銷的目標，以此讓企業的產品能夠迅速占領市場，這種預算管理模式適用于市場成長期的企業。

3．成本預算模式。主要是通過成本控制加強對預算管理，在這種模式下，成本因素的變化對企業的經營效益能力產生直接的影響，適用于市場處于成熟期的企業。

4．現金流模式。該模式主要是利用現金進行預算，現金流量作為企業運營管理的主要內容，是保障企業正常運轉的基礎。這類模式基本上適合所有開展全面預算管理的企業。

（二）全面預算管理的原則

1．全面預算管理的目標必須服從企業的戰略目標

全面預算管理對企業未來計劃發展制定了中期、長期目標，且對每個目標的實現都制定了短期計劃。可以說，全面預算管理是企業的一個戰略規劃和結果評估。企業的發展所實施的全面管理活動都要基于戰略目標為導向，為達成戰略目標積極服從。所以，對于全面預算管理目標來說就要絕對地將企業戰略目標放在首位進行服從，充分考慮市場變化和企業內部因素，在企業戰略目標的指引下，進行預算管理活動。

2．全面預算要求實現企業預算的“全面，全員，全過程”管理

企業在生產經營活動過程中，為實現企業戰略目標，整個預算管理的每個環節需要監測各活動的展開，尤其是對預算管理執行的監測，在每一項預算執行措施中，均需要監測預算執行的結果，并通過分析和評估。全面預算管理是必須對企業生產和經營管理中心所有節點進行控制，全面響應，實現一系列目標的實現，進而達到企業總體戰略目標的實現。在預算管理中需要企業所有員工進行參與，包含企業管理者、負責人和全部員工，實施對企業提前預算、預算執行、預算分析和評估的全過程管理。

3．全面預算管理需要應對外部環境變化

市場外部環境不是一成不變的，而是動態發展的，對企業來說平穩長久的發展，關鍵在于能夠對外部變化做出及時、有效的反應。企業預算管理不是固定的財務指標，而是對企業生產和經營發展過程中各個節點進行有效控制，實現全面管理，以企業總體戰略目標作為指導，對市場變化做出及時、準確的反應，實現企業長期穩定的發展。

二、房地產開發企業開展全面預算管理的特點

（一）以現金流量預算為基礎

房地產開發企業的營運資金主要來源于銀行等金融機構的貸款，房地產作為資金需求大且密集的企業，貸款數額也是龐大的，只有這樣才能使得企業資金鏈正常運轉，滿足企業的運行和發展。現金流量是房地產開發企業的經營和發展的關鍵所在，如果現金流量缺乏良好的運行，則直接影響企業的整體運轉。因此，房地產開發企業開展全面預算管理工作是以現金流預算為基礎的。

（二）以工程項目預算為核心

房地產開發企業經營發展管理中，工程項目施工周期長、不可控因素多是房地產開發企業項目中最顯著的一個特征。工程項目成本其特點是復雜化、難控性、龐大性，如此確立了工程項目預算的重要性以及核心性。因此，房地產開發企業主要以項目完工進度作為監控的主要內容，實現對成本和利潤的核算。

（三）具有較強的預算整體性

全面預算管理涉及內容廣泛，不僅包含企業生產方面的內容，同時還包含了供銷、人力、財力等方面的預算。全面預算能夠對企業的管理和監控實施全方位的動態管控，使得事前、事中、事后各項生產經營活動得到有效管理，具有較強的整體性。全面預算管理編制包括企業的投資、財務、經營等一系列活動內容，這要求企業管理人員和員工能夠各司其職、各負其責，認真貫徹全面預算管理。

（四）受上下游企業的影響較大

房地產開發企業對比于自身的生產管理與經營，基于產業鏈視角來說，涉及的上下游產業超過五十多個行業，包含建材行業、建筑與裝修行業、建筑設計行業、園林建設、稅務管理等各項內容。因此，房地產開發企業需要對內外部資源進行整合，實現統一協調管理，在企業進行全面預算管理中，必須要考慮房地產開發企業中的影響因素。

（五）國家政策將對預算管理產生巨大影響

房地產開發企業受國家政策影響是巨大的，該行業的發展關系著國民經濟發展，如國家在2016年取消了限購政策，使得房地產市場發展迅猛，也為房地產行業帶來了新的發展機遇。可見，國家政策變化直接影響了房地產開發企業發展趨勢，因此房地產開發企業預算管理必須要依據政策變動進行有效梳理和整合。

三、房地產開發企業實行全面預算管理存在的問題

（一）預算目標與戰略發展目標脫節

房地產開發企業并沒有注重全面預算管理，在制定全面預算管理目標時，并沒有結合企業戰略發展目標。一些房地產開發企業管理者僅將其看作是財務部門的部分工作內容，企業其他部門在配合度和參與度上并不積極，各部門員工缺乏全局觀念，預算管理范圍狹窄，對于預算計劃忽視了企業中長期的規劃。

在實際工作中，很多房地產開發企業并沒有將預算管理目標與戰略發展目標相結合，導致在具體的預算管理目標執行中，存在著目標不具體等問題。這主要是因為企業管理者對企業發展缺乏深入思考，對預算管理和戰略安排綜合性考慮較少。很多房地產開發企業仍套用傳統的預算管理方式，不能根據項目的變動及時更新調整，預算管理工作彈性不足，這就使得預算管理工作執行和戰略發展目標容易脫節。

（二）缺乏完善的預算管理組織結構

現階段，房地產開發企業構建起全面預算管理，面臨的最大問題就是沒有健全的預算管理組織機制，造成該方面的責任分工并不清晰，沒有具體的制度執行規范，不利于預算管理工作的順利展開。大部分房地產開發企業開展預算管理工作大多數通過財務部門進行的，并未設置專門的負責人員擔任企業日常預算管理工作。企業員工在預算編制中參與度非常低，主要是執行上級下達的任務。企業對于預算管理工作的審批由企業高層決定，長期而言不利于企業實施全面預算管理。由此可見，房地產開發企業在設置預算管理組織結構中不完善，預算審批集權化，對于預算執行無法從全局觀進行優化，缺乏有效的反饋，全面預算動態管理受到阻礙。

（三）預算編制缺乏精準性

房地產開發企業在制定預算編制中會消耗量大的人力、財力和資源，由于企業正處于內外部環境不斷變化的過程中，因此，企業也需要對內部預算編制和流程進行優化，如果預算管理制度僵化，企業在經營中也會面臨危機。

房地產開發企業與其他行業不同，在發展過程中會受到上下游企業、國家宏觀政策調控的影響，因此，企業應不斷提高自身應對內外環境的能力，充分衡量全面預算管理的構建過程中遇到的各類影響因素。目前來看，大部分的房地產開發企業在預算編制制定上較為粗糙，缺乏精準性，導致房地產企業實際發展成本和預算計劃存在差異，預算編制的準確性不足，那么會直接影響預算數據信息，也無法反映真實有效的數據信息。

四、完善房地產開發企業全面預算管理的有效對策

（一）全面實現預算目標與發展戰略相結合

全面預算管理側重于“全參與、全方位、全過程控制”的新型管理模式。第一點，需要房地產企業管理層認知明確，了解其作用，提高其在企業內部的普及工作，倡導各個部門之間做好有效配合落實好全面預算管理工作。

第二點，因為房地產的各項開發項目相對周期比較長，回籠資金相對較慢，整個過程會摻雜較多的變動因素，所以，在項目前期需要做足功夫，不僅要考慮到企業內部因素的影響，還需要對外部市場、宏觀經濟的影響進行分析。企業應收集項目投融資、供應商、材料價格、稅收政策、各類業務和財務經營數據等資料，構建數據預算模型，合理測算房地產企業相關的項目進行開發的收入與成本，訂立確切的戰略目標，達成全面預算管理的目標與戰略發展規劃相統一，將兩者結合起來考慮，并且能夠依據外部環境因素調整和優化工作，保障全面預算管理目標的實現。

第三點，房地產企業應轉變管理方式和管理理念，加強對全面預算管理的執行，提升房地產開發企業對資金的有效管控，對預算管理目標進行分解細化，下放到相應部門和每個員工身上，以目標為導向來實施企業預算管理工作，提升各部門之間的協調和配合，促進預算管理計劃與企業戰略目標的實現。

（二）構建完善的預算管理組織體系，有力推動預算管理的執行

1．科學編制全面預算

房地產開發企業進行全面的預算編制工作，就應拓寬編制范圍，基于當前編制預算的基礎上，應從不同部門的業務與職能上的實際情況出發，進行預算計劃的編制，之后部門領導與預算管理委員會對編制內容展開有效審核，并對結果展開調整與優化，而后通過財務部門按照不同部門所編制的預算來明確企業總體的年度預算，制定完成下發到企業內部部門，并按照預算計劃執行。在編制預算過程中，應增強適用性有一定的動態性，從企業自身支出項目、業務的特性出發，保障計劃和現實發展相一致，降低后續執行時的偏差，確保執行預算目標到位。

2．建立預算執行分析和監管機制

提高房地產開發企業有效管控和落實預算是預算管理組織體系建設的關鍵性內容，企業財務部門需要定期對企業內部的所有部門進行組織分析落實預算的報告會，其間需要部門匯報執行的情況，制定預算糾偏方案，督促相關部門對預算的調整，實現預算的目標。如對于企業常規性的費用支出，可采取總量控制方式，保障預算總額一定的情況下，彈性管理全部預算支出，落實好預算計劃。當出現重大預算項目或固定預算時，如崗位人員薪資、項目資金的支出等，設置預算支出預警額度，如超出預算需給上級預警，同時運用針對性舉措，防范出現超預算的情況。

3．強化預算績效考核評價

房地產企業開發構建起完善的全面預算管理組織機制，要從預算工作特性的實際出發展開相應設計，強化考核評價體系建設，如項目投資成本預算與實際工期進度狀況、目標達成和項目完成狀況展開評價考核。

對此，企業管理部門應做好日常管理預算的合規性考核、計劃。而銷售部門應做好銷售收入回款率、達標情況進行考核。對于預算績效考核應引入一些非財務性的動態指標，如企業內部人員對預算計劃的認可度等，保障預算績效考核的引導性和規范性，提升預算管理的效果。

此外，企業要充分利用預算績效考核結果，將考評結果與各部門具體績效考核薪資關聯，進而對企業內部部門和所有員工起到一定的調動作用，如此更好地配合和執行預算管理工作，形成預算閉環管理，實現全面預算管理體系的持續改進。

（三）進一步提高預算編制精準性

為提升房地產開發企業預算編制的專業度和精準性，企業應依據經營管理情況不斷調整和優化。全面預算管理對于企業資金管理和工程進度控制有著嚴格的要求，是實現企業經營管理各個環節上下串聯的重要內容。進一步提升企業預算編制的精準性。

首先，房地產開發企業需要結合經營發展的特點、國家政策等規定制定出適應企業發展的預算編制方式，提升預算管理的價值，避免企業資源的浪費。

其次，通過優化預算編制流程，提升企業在預算編制上的精準度。預算目標的實現，其主要還在于預算執行是否落實到位，預算執行是否有效。因此，提升房地產開發企業各部門員工對預算工作的參與度，優化預算編制，對預算編制的執行和效果有著重要的意義。

最后，房地產開發企業在發展企業和盈利過程中，需要進一步履行社會責任，提升企業在社會上的知名度，強化其自身的經營價值。

五、結束語

國內市場經濟得到了進一步發展，這有益于促進房地產企業的生存與發展，加強健全和完善構建房地產開發企業的全面預算管理機制，是確保其資源得以有效運用的重要舉措。房地產開發企業的預算管理，需要從企業自身組織架構出發，實現企業全面預算管理目標與戰略發展目標集合，構建完善科學的預算管理體系，保障全面預算管理的有序展開，對預算執行進行全面監督和管控，提升企業管理效率。