新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型實(shí)踐探索

施云燕

（福清錦繡置業(yè)有限公司，福建 福清 350300）

如今社會(huì)的不斷進(jìn)步 使人們的生活質(zhì)量變得越來越好，讓人們的生活產(chǎn)生了較為明顯的變化，也使人們對(duì)于自身的居住條件產(chǎn)生了更加強(qiáng)烈的要求。房地產(chǎn)企業(yè)作為提供住房的基礎(chǔ)性行業(yè)，社會(huì)對(duì)其發(fā)展也產(chǎn)生了更高的要求，需要房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中付出更多的努力，做出更大的變革，盡量營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境和氛圍，為人們提供更好的住房條件。但在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和轉(zhuǎn)變的過程中，會(huì)出現(xiàn)很多的問題，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)步速度，比如說在財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)，可能會(huì)由于人員管理意識(shí)缺乏，以及財(cái)務(wù)管理制度體系的不完善，還有其中的動(dòng)態(tài)管理效果不足，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的效果并不是十分理想，也難以為房地產(chǎn)企業(yè)的正確決策提供科學(xué)合理的參考依據(jù)。本文針對(duì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型問題進(jìn)行的實(shí)踐探索和研究，具有重要參考意義。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）發(fā)展呈多元化趨勢(shì)

如今房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中普遍面臨著資金鏈斷裂以及融資難度增加的問題，還有土地成本增加、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)變大的壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要調(diào)整自己的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，變革財(cái)務(wù)管理體系。而處于轉(zhuǎn)型階段的房地產(chǎn)企業(yè)本身在經(jīng)營(yíng)管理的過程中就體現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)，尤其是企業(yè)中的財(cái)務(wù)以及業(yè)務(wù)工作都體現(xiàn)出了多元化的發(fā)展效果。另外很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中會(huì)采取園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式針對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理。在這種背景下，企業(yè)中的管理內(nèi)容也變得更加豐富多樣，同時(shí)其財(cái)務(wù)核算的模式也理應(yīng)進(jìn)行改變。而針對(duì)不同階段的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容要適用不同的核算標(biāo)準(zhǔn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式得到進(jìn)一步的轉(zhuǎn)型和優(yōu)化。在房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，財(cái)務(wù)管理是其中比較重要的內(nèi)容，這項(xiàng)管理工作不但能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的順利穩(wěn)定發(fā)展，也能夠讓企業(yè)中的各項(xiàng)資源得到合理的調(diào)動(dòng)以及優(yōu)化配置，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)奠定更好的基礎(chǔ)，提供更豐富的支持，使企業(yè)發(fā)展目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。

（二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力增加

如今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及國(guó)際市場(chǎng)的變化，讓很多房地產(chǎn)在發(fā)展和建設(shè)的過程中暴露出了明顯的問題，包括他們的內(nèi)部管理模式陳舊復(fù)雜以及競(jìng)爭(zhēng)力下降等。這些問題的存在都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的腳步和速度，其當(dāng)前面臨著比較復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，需要房地產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中自覺做出改變，突破傳統(tǒng)的思維方式，并尋找更新的發(fā)展道路，采取科學(xué)的方法提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更有利的地位。財(cái)務(wù)管理本身是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的重要內(nèi)容，理所當(dāng)然要適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的形式，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定更好的基礎(chǔ)。

（三）盈利模式在轉(zhuǎn)變

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的過程中做出了更多的努力，相應(yīng)的盈利模式也會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式的變化而產(chǎn)生改變。房地產(chǎn)已經(jīng)不再適用企業(yè)依靠傳統(tǒng)的土地增值盈利模式，其不斷縮小了房地產(chǎn)的獲利空間。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在利潤(rùn)獲取方面需要進(jìn)一步提升土地的運(yùn)作能力，促進(jìn)房產(chǎn)的創(chuàng)新。另外是房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)變得越來越激烈，如果僅僅依靠土地增值的方式以及房?jī)r(jià)上漲來獲取利潤(rùn)，就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變得異常困難，在房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的過程中，就需要采取精細(xì)化的發(fā)展模式去提高利潤(rùn)水平。此外是當(dāng)前我國(guó)宏觀政策環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了很大的影響，企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式需要由傳統(tǒng)的粗放型模式向精細(xì)化模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，讓房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平得到提升。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的問題

（一）財(cái)務(wù)管理意識(shí)不足

首先，是房地產(chǎn)企業(yè)中的經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作的認(rèn)識(shí)不足，其認(rèn)知可能還停留在基礎(chǔ)的日常報(bào)銷以及核算，還有付款，記賬，財(cái)務(wù)報(bào)表的編制等環(huán)節(jié)，這些工作實(shí)際上都是一些針對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)事項(xiàng)的事后處理工作，而沒有真正讓房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理工作人員參與到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，使財(cái)務(wù)人員的價(jià)值無法得到充分的發(fā)揮；其次，是如今房地產(chǎn)企業(yè)中其他職能部門的工作人員認(rèn)為財(cái)務(wù)管理工作的開展和他們的工作內(nèi)容無關(guān)，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理部門的工作人員組織開展相應(yīng)的管理工作時(shí)，無法得到其他部門的密切配合以及支持，讓很多獲得的數(shù)據(jù)存在時(shí)效性以及準(zhǔn)確性方面不足的問題。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作的開展效果并不是十分理想和完善，致使房地產(chǎn)企業(yè)中的資金計(jì)劃安排以及實(shí)際的工作情況中消耗的資金產(chǎn)生較大的偏差，企業(yè)資本管理問題頗多，阻礙了企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作開展。

（二）財(cái)務(wù)管理制度不足

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，組織開展內(nèi)部管理工作時(shí)要有明確的工作重點(diǎn)，就是要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)的銷售進(jìn)行相應(yīng)的管理，形成一體化的管理模式，但是在這個(gè)過程中忽視了建設(shè)完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度體系。比如說，房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理部門并沒有根據(jù)實(shí)際的財(cái)務(wù)管理需求去規(guī)范制度體系，明確管理的行為以及流程。在財(cái)務(wù)管理工作中的工作內(nèi)容可能只集中在了基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)傳輸以及數(shù)據(jù)的核算，還有成本的控制管理、納稅申報(bào)等基礎(chǔ)的功能上，只能簡(jiǎn)單地沿用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式和制度，并沒有建立形成和房地產(chǎn)企業(yè)的自身情況更加匹配的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度體系和流程，也沒有規(guī)范其中的行為。導(dǎo)致工作人員在開展財(cái)務(wù)管理工作時(shí)缺乏應(yīng)有的參考依據(jù)，難以達(dá)到內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化目標(biāo)。此外是有些房地產(chǎn)企業(yè)建立了科學(xué)化的財(cái)務(wù)管理制度體系。但是這種制度體系卻太過于表面化及缺少執(zhí)行力，也難以發(fā)揮出財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的重要價(jià)值和作用，嚴(yán)重影響了地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為。

（三）缺乏財(cái)務(wù)籌劃管理

很多房地產(chǎn)企業(yè)在組織開展財(cái)務(wù)管理的工作時(shí)，無法按照企業(yè)未來的經(jīng)營(yíng)籌劃模式進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)計(jì)劃設(shè)定。因此導(dǎo)致后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)管理工作時(shí)缺乏明確的方向以及動(dòng)力，也會(huì)導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理工作中存在太多的主觀猜測(cè)，讓財(cái)務(wù)管理模式處于被動(dòng)開展的局面；難以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的各項(xiàng)成本和資金進(jìn)行合理的規(guī)劃，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理的職能價(jià)值無法得到充分的體現(xiàn)和發(fā)揮；因此而阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，更會(huì)影響到財(cái)務(wù)管理的最終成效。

（四）缺乏財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理

如今有一些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，針對(duì)財(cái)務(wù)管理方面的事項(xiàng)并沒有進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，也沒有針對(duì)不同的工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃以及前期的預(yù)算進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)定，在項(xiàng)目開展的過程中沒有加強(qiáng)對(duì)成本以及資金流等多個(gè)方面的把控。雖然在事后對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行了考核和分析，也取得了一定的成果，能夠挽回一些不必要的現(xiàn)金流出。但是這對(duì)于財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)來講，必然是失敗的，在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的過程中，也難以產(chǎn)生應(yīng)有的價(jià)值和作用。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型實(shí)踐策略

（一）提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)

實(shí)際中，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理時(shí)體現(xiàn)出計(jì)劃性較強(qiáng)以及復(fù)雜性較大的特點(diǎn)，需要相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理工作人員在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)發(fā)揮各自的職能，并通過針對(duì)企業(yè)資本的效益管理來達(dá)到企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和收益管控的重要目標(biāo)。

在這個(gè)過程中，要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，首先是要求房地產(chǎn)企業(yè)中的經(jīng)營(yíng)管理人員能夠明確財(cái)務(wù)管理工作對(duì)于企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要影響，了解財(cái)務(wù)管理體系的核心地位，讓經(jīng)營(yíng)管理者以身作則地去強(qiáng)化管理，引導(dǎo)管理，讓財(cái)務(wù)人員的作用得到充分的發(fā)揮。

其次是要求房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作的人員也能夠積極參與到各類型的財(cái)務(wù)管理事務(wù)培訓(xùn)過程中，讓自己積累的財(cái)務(wù)知識(shí)更加豐富，知識(shí)結(jié)構(gòu)更加完善，為財(cái)務(wù)管理工作的開展創(chuàng)造有利的條件。

最后還需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理工作人員進(jìn)行各類型財(cái)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)流程的培訓(xùn)，了解在培訓(xùn)過程中存在的問題，并對(duì)其進(jìn)行解決保證人員培訓(xùn)的效果，為后續(xù)財(cái)務(wù)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)。此外，還需要針對(duì)財(cái)務(wù)管理的作用進(jìn)行適當(dāng)?shù)男麄鳎尫康禺a(chǎn)企業(yè)中的每一個(gè)部門都能夠參與到財(cái)務(wù)管理的過程中，主動(dòng)去配合相關(guān)方面的工作，使企業(yè)整體財(cái)務(wù)意識(shí)水平得到提升[1]。

（二）完善財(cái)務(wù)管理制度

實(shí)際中，可能會(huì)由于房地產(chǎn)企業(yè)管理者的不重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)比較松散，也會(huì)讓企業(yè)中的員工缺乏精神氣，那么就需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理者能夠提供一個(gè)更加完整的管理制度體系。從最初的項(xiàng)目預(yù)算到項(xiàng)目的施工，再到最終的項(xiàng)目完成，其中都需要涉及，并讓這種財(cái)務(wù)管理制度體系盡量體現(xiàn)出全面性的效果，幫助企業(yè)規(guī)避發(fā)展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。由于企業(yè)中所有的人都會(huì)存在惰性，那么就需要企業(yè)的管理者在其中發(fā)揮相應(yīng)的作用，做好監(jiān)督工作，防止財(cái)務(wù)管理人員為了滿足一己私利而做出偷稅漏稅或者是中飽私囊的問題。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)授權(quán)機(jī)構(gòu)的建設(shè)方面也需要體現(xiàn)出完善性，要為員工提供適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，使每一個(gè)部門和財(cái)務(wù)管理部門之間相互配合開展工作，讓房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)更完善，使財(cái)務(wù)管理工作的開展更規(guī)范，最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)[2]。

（三）全面實(shí)施預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)中的全面預(yù)算管理是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型的有效工具和思路，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)資源進(jìn)行合理配置，實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)的有效方法，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)基于戰(zhàn)略目標(biāo)的導(dǎo)向和前提下，明確全面預(yù)算管理的目標(biāo)，制定出全面預(yù)算管理的流程和方案，并且根據(jù)預(yù)算管理的目標(biāo)開展相應(yīng)的管理工作。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理部門在制定全面預(yù)算管理體系時(shí)，根據(jù)自身所處的行業(yè)情況，結(jié)合自身的行業(yè)特點(diǎn)，將項(xiàng)目的預(yù)算作為重要的基礎(chǔ)。根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度以及建設(shè)的周期對(duì)成本費(fèi)用以及項(xiàng)目的收入等多個(gè)方面的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算，使之深入貫徹和落實(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的整個(gè)過程，最終形成一種整體預(yù)算的模式。也正是通過對(duì)所有的項(xiàng)目量進(jìn)行的預(yù)算匯總，形成專用的年度預(yù)算體系，還可以根據(jù)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)和企業(yè)的實(shí)際情況對(duì)預(yù)算的內(nèi)容進(jìn)行合理的調(diào)整，讓預(yù)算的制度體系和實(shí)際情況更加匹配，這就讓房地產(chǎn)企業(yè)中的全面預(yù)算管理體現(xiàn)出動(dòng)態(tài)性的特點(diǎn)。通過針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的合同成本以及非合同成本，還有各項(xiàng)待發(fā)生成本進(jìn)行合理的管控，能夠?qū)⒉煌h(huán)節(jié)的成本控制在科學(xué)的范圍內(nèi)，達(dá)到控制總成本的目標(biāo)[3]。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)資金管理

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金的管理工作對(duì)于成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有同樣重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)收款項(xiàng)形成主要是來自他們應(yīng)收的房屋銷售款項(xiàng)，而針對(duì)房屋銷售款項(xiàng)的追收，則需要建立更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹⑼暾摹⒂行У闹贫润w系。財(cái)務(wù)工作人員針對(duì)銷售業(yè)務(wù)進(jìn)行收款管理時(shí)，要嚴(yán)格按照系統(tǒng)的銷售款項(xiàng)的流程來開展，銷售房屋的收入要根據(jù)合同或者是協(xié)議的規(guī)定，在確認(rèn)金額并收款之后開具專用的發(fā)票。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)資金管理，還需要根據(jù)審批通過的資金計(jì)劃以及付款審批單去完成資金的統(tǒng)一調(diào)度以及付款的安排，房地產(chǎn)企業(yè)的總部財(cái)務(wù)部門需要對(duì)各項(xiàng)目中的資金情況進(jìn)行科學(xué)的平衡和調(diào)整，讓資金的使用效率達(dá)到最大化的目標(biāo)。同時(shí)也可以根據(jù)資金需求的緊急情況以及項(xiàng)目對(duì)于資金使用的重要程度來完成付款的任務(wù)，構(gòu)建良好的資金支付環(huán)境，讓房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)資金管理目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)[4]。

四、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是一條比較長(zhǎng)久而復(fù)雜的道路。在企業(yè)的發(fā)展過程中要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)，就需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，并針對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行深入的分析，幫助房地產(chǎn)企業(yè)制定出更加科學(xué)合理的財(cái)務(wù)決策內(nèi)容，規(guī)范財(cái)務(wù)管理的流程，明確財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題，對(duì)其進(jìn)行解決，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)如今呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢(shì)以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力增加還有盈利模式在轉(zhuǎn)變的現(xiàn)狀及在此基礎(chǔ)上提出了在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理過程中存在的一些關(guān)鍵問題，包括財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，還有制度以及動(dòng)態(tài)管理方面缺乏的問題，進(jìn)一步提出在新常態(tài)下開展和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型的有效策略，包括提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理的制度，實(shí)施全面預(yù)算管理的內(nèi)容，有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更穩(wěn)定的地位。