基于招標采購視角分析房地產企業成本管控

趙標

（尚義縣公共資源交易中心，河北 張家口 076750）

一定時期內，建筑市場的爭奪步入了愈演愈烈的態勢。加強對項目的控制，實現投資收益最優化的實施，對房地產公司的運營都已產生了巨大影響。在當前市場經濟環境和國家有關政策法規的改變及社會輿論的影響下，房地產公司的總收益已不斷縮水，顯現明顯。所以，逼迫房地產公司應該把對生產成本的合理有效控制，作為重中之重。而如何控制各項生產成本，以達到各項經濟效益最優化，并且保證經營不受影響，已成為目前房地產公司所追求的主要目標。

一、招標采購與成本控制

（一）招標采購

招標采購是指由采購方事先提出采購的需求和規定，召集多家公司共同進行投標，然后由采購方根據法律規定的程序和規范一次性的從中擇優選定。所有過程都需要公開、公正和科學擇優。招標采購也是政府部門購買中最常見的方式一種。招標采購又可以分成完全競爭和有限競爭招標采購。它們之間不同點就是招投標項目的范圍有所不同，一個是面向整個社會公開招標，一個是在選定的若干個符合條件供應商中招標。一次全面的競爭性招標采購流程，由招標、投標、評標、定標、簽訂合同等階段所構成。

（二）成本控制

生產成本主要包含人、材、機等各項成本費用，并根據它們的總額來核算在生產運營過程中產品的個性支出的債務負荷。而房地產開發成本，則包含了：從初始階段取得土地使用權出發，到最后一個階段建設項目驗收前進行的全部運行支出的總額。其中包含：在發展房地產項目時期的所有勞動智力費用、土建支出和管理費用等。而生產成本管理，正是在生產運營過程中有效控制各種成本費用，并制定投資方案，以減少損失，同時降低計劃成本費用和實際支出費用之間產生的偏差，也可以利用節約的誤差，進行各項其他工作，從而有效地增加資本的利用率。但在成本費用管理的過程中會受到很多種因素的影響，而其中不確定因素也會使得管理成本的難度逐步增加。正是基于此，成本費用管理的問題也不容忽視。

二、房地產企業成本管控的重要性

在房地產公司的發展壯大和成本管理中，普遍都存在著一些問題。這些問題在成本管理工作中使房地產公司的生產成本消耗大量增加，房地產公司也無法合理管控生產成本，從而對房地產公司可獲得的效益造成了一定的負面影響。而這些問題在公司的成本管理工作中比較多，以成本控制意識淡薄、管理措施不到位和工期成本與產品質量之間的關系居多，而這些問題直接影響了成本控制管理工作的有效性，同時也是成本管理無法有效發揮作用的關鍵。在房地產公司迅速發展壯大的過程中，成本控制在公司的發展壯大過程中有著非常重要的意義，是能夠有效支持公司在激烈的市場競爭環境中存活下去的關鍵因素[1]。

（一）良好的成本管控有助于實現企業財務管理目標

良好的成本管理能夠有助于公司良好的運營，為公司創造更大的效益。因此它不但能夠對公司現在的業績做出評價，還能夠明確日后的戰略走向。當今的市場經濟，大部分公司是以獲取更大的利潤為目的，這就要求企業在進行生產成本管理實施過程中，必須摒棄掉所有影響生產管理實施的各種因素，才能確保公司在生產管理的過程中降低費用。隨著市場經濟的迅速發展，也使得公司在生產管理過程中會產生大量來自行業的壓力，給公司的發展帶來障礙。而生產成本管理必須立足于當代的商業經營市場，必須建立更好更健全的成本管理方法，完善成本核算制度與系統，對各種資源做出科學合理的配置和優化，并實時關注企業的管理狀況以及競爭對手的情況，從而實現良好的企業財務目標。

（二）做好良好的成本管控可使得企業在行業中取得優勢

由于市場經濟的蓬勃發展，科技實現了很大的飛躍，對整個商務格局產生了巨大的變化：一家公司能否取得成功，主要看它可以為消費者創造多大的價值。想要成為同行業的佼佼者，一方面，公司要提高服務質量；另一方面，要進行成本控制，必須找到企業的核心競爭力，并進行垂直市場的開發。因此對于一家公司而言，成本領先策略是最有利于公司發展的。

三、招標采購視角下房地產企業成本管控現狀及存在的不足

（一）招標采購視角下的房地產公司成本費用控制現狀

目前，不少房地產企業項目施工階段中在成本費用管理方面均出現若干問題，導致工程施工的實際費用增大，從而降低經濟效益，這些問題表現在：材料和管理不落實、施工機械化管理水平較低、成本費用管理意識不強、未妥善處理工期成本與工程質量之間的關系等。為了切實降低消耗，需要進行開源與節流，若僅解決其中之一，是無法實現預期成本費用控制目標的，成本費用節約效應將不會非常明顯。對于房地產公司來說，要改變傳統的成本管控理念，積極進行全過程成本的管理策略，認真進行前期的分析與規劃，并加強生產流程管理，以根據現有的實際問題尋找有效的解決措施，進而從根本上起到降低成本費用，實現提高質量與減少施工成本的目的[2]。

（二）招標采購視角下房地產公司成本管理問題分析

1．房地產企業成本管控基礎工作不健全

從管理制度系統來看，房地產公司缺乏較為健全的一整套管理制度，對成本管控的力量比較小。部分公司雖然在機制上相對超前，或者已經進行過有關成本監管機制的建設，但還是處在形式化階段，并不能真正貫徹有關規章制度。在具體的各個崗位的管理中，對權力責任的劃分也不規范，不能真正有效地充分調動他們的工作主動性，在一定程度上也加大了監管工作難度。機制、人員結構等也不適配，使房地產公司成本控制項目的實施造成了不良效果。

2．房地產企業成本管理工作不全面

從總體上看，不少房地產公司的成本控制范圍不全面，在控制層面存在缺陷。各個公司的經營側重點有所不同，大多數公司在開展成本控制前，對成本控制方面的理解相對片面，僅顧及一方面或兩方面的影響，特別是從其中一兩個角度來開展控制，非常不利整體控制工作的開展。利潤空間愈來愈小，也倒逼房地產公司開展全面的成本控制工作，一方面增加盈利能力，一方面開拓市場，爭取取得更多的利潤空間和更高的市場占有率。這無疑提高了房地產公司對成本控制工作的關注度，控制工作的范圍也不斷擴大。走向全面成本控制是現代房地產公司要沖破發展瓶頸、實現更高收益的必由之路。

3．房地產企業施工材料管理工作不節約

在房地產施工的過程中，減少建筑材料成本也是提高建筑成本的最有效的管理手段，所以建筑材料成本管理的重心就是在如何合理地儲存和管理建筑材料成本。從目前狀況來看，我國住宅行業建筑材料的成本管理存在著某些不足。建筑施工中材料消耗狀況往往和多種原因相關，可能由于建筑材料購買方法不對，建筑材料貯存方式不合理，還有可能是施工人員對其建筑材料的特性缺乏認識，對建筑材料管理工作缺乏重視，從而無法把握各類建筑材料管理工作的正確方法，也就出現巨大的建筑材料消耗問題。同時在建筑施工過程中，當建造的房子在一些相對偏僻的地方，由于地理環境的問題導致運輸時的拖延，在建筑材料運輸過程中必然會產生建筑材料損失，所以盡量在運送建筑材料時采取一切減少建筑材料損失的預防措施。在建筑原材料運輸完成后，也可能由于沒有適當的管理方式，導致原料的破壞甚至將其遺失，再者在房屋建設過程中各種原料的濫用，使得原料大量流失，不必要的耗損現象越來越嚴重[3]。

四、招標采購的視角下房地產公司成本控制的優化策略

（一）設計標準化，減少非標定制商品的采購

招標對象的工程標準化，能夠大大減少房地產企業的投資成本。所以，為了更好地實現對地產企業的成本管理，應該做好對標定制產品的招標管理，在進行好前期準備工作后，逐步明確對招標材料的標準化程度，同時盡量減少對不符合標準的材料進行招標，為房地產公司做好成本控制工作降低障礙，進而提高價格控制能力。

（二）集中采購批量下單，完善物料采購管理

從目前的材料供應公司的發展趨勢來看，為提高訂貨效率，一般針對同一種裝修材料會選擇以年標或區域標的方式完成采購，即使不同項目，也可將同種材料進行一次性采購，能夠盡量縮減人力成本。同時，在同一采購批次提升材料采購量可以獲得更優質的材料供應價格，優化采購成本，一定程度上減輕企業在材料采購方面的支出。

房地產公司還需要從建筑材料、機械設備、市場營銷服務等諸多方面中開展生產，如果把設計產品、計劃工期、商品種類和生產成本管理等難點整合起來，就可以完善房地產公司的生產成本管理。在房地產公司的購銷流程中，需要采用生產成本管理方法來有效控制同類產品的購銷，進一步完善物料采購管理，從而增強了房地產公司對物料購銷成本的有效管理與控制。實施工程項目生產成本控制流程中，還應當強化公司對房地產工程項目成本核算的有效控制，對房地產項目成本做出一個合理預估和分析，這樣有利于企業房地產項目資金鏈的合理管理和監控。合理地估計房地產項目成本費用和合理的成本費用管理控制，就可以更加高效地幫助企業進行科學合理的成本費用管理工作，進而使企業的資金鏈中不會出現困難，并且還能夠更加合理地解決房地產公司內部再融資方面的問題，以便企業更好地掌握和管理房地產項目的成本費用。

（三）優化項目加強成本估算及預算管理

項目成本在房地產總成本中有著重要的地位，優化對項目成本的管控，也可以有效降低房地產公司的總成本。一方面，可以增加對項目融資鏈和資金流的有效使用，從而降低了地產公司在項目融資方面所受到的巨大壓力；另一方面，通過促進公司內部健全的成本費用控制體系，可以更加科學合理地對公司的經營費用進行有效管理。同時，通過更加科學的財務管理方法也可克服公司激勵機制中的漏洞與短板，調動管理人員的工作積極性[4]。

（四）完善招投標，實現成本管理良性循環

在工程項目的建設過程中，所有建筑材料設備所花的費用一般為項目投資總額的70%，所以在實際的項目施工過程中，科學合理地實施對費用的管控是一項非常重要的目標。在制訂好施工費用目標的時候，首先，要對建筑材料購買的權限和方式、建筑材料具體的分級范圍、施工的分包、施工總包等方面做出具體的部署，確定的建材項目是屬于乙供、甲供，還是甲定乙供。其次，對工程項目招標的所有基本程序進行完善工作，逐步完善了合約訂立、詢標、定標以及資格考核等所有基本的程序工作。堅持平等、開放以及科學公正的原則來選擇承包商，發揮建筑市場的競爭效應，以達到降低成本的終極目標。最后，把已有的供貨商信息建設成數據庫，以明確與企業的戰略合作。采用這種方法，不僅能夠使不穩定的供貨商質量這一問題得以克服，還可以得到戰略合作企業的合理采購價，還可以為多工程項目的成本管理提供了一種良性的循環效應。在進度款的支付上，必須仔細核對施工單位所提交的每一個進度款項和節點款，在合作企業的財務審核無誤以后才可以支付，一旦所有的工程項目的合同進度款項都已累計到了簽訂合同總額的85%以上，就必須終止支付，以保證結算的及時掌握主動權[5]。

五、結束語

綜上所述，房地產公司做好項目的成本控制是實現企業發展壯大的必需條件。在實施成本控制的過程中，房地產公司應逐漸形成較為科學合理的成本費用管理制度，運用較為完善的控制措施，采取較為適當的方法，實施合理的成本費用控制。這不但可以實現公司本身對更高盈利空間和更高現金流量的要求。而且可以適應不斷增長的社會對住房的要求，這既是企業發展自驅的結果，更是房地產企業的社會責任。