房地產金融的發展路徑探析與未來趨勢展望

王潤楓 中德聯合集團有限公司

近十幾年來，我國房地產金融的發展在促進我國國民經濟金融增長中發揮了重要調節作用。在房地產金融市場發展過程中，只有緊密結合公眾的需求以及市場發展的整體形勢，做好預測分析并針對性加強綜合管控和有序規劃，這樣才能更好地推進社會主義現代化建設進程。以不斷迎合金融市場發展需求為出發點，通過金融調控手段來解決住房供需不平衡等矛盾，從而更好地營造良好的發展格局，助力房地產行業實現可持續健康發展。目前房地產金融在發展的過程中受到多方面因素的影響，同時還面臨不少的問題和困境。因此全面探究新時期房地產行業發展現狀與問題、趨勢及應對措施具有重要的社會意義和現實價值。

一、房地產行業發展現狀

（一）促進國民經濟金融發展

在國民經濟條件改善和城市化不斷加快背景下，人們對于住宅需求更高，這也為房地產行業的蓬勃發展提供了有利契機。由于房地產開發項目多、類型多樣化，不但能夠滿足不同人群需求和用途，更能最大限度實現行業金融增長，成為我國經濟快速發展的引擎和助推力。此外，在房地產金融發展的同時，帶動相關行業和產業領域的發展，可以說對于國民經濟整體發展作出重要貢獻。另一方面，房地產在改善生活環境與提高生活質量方面作用重大。通過各類地產開發項目及產業集群建設，房地產行業向著綠色低碳、生態可持續化發展，在滿足民眾基本居住功能與使用需求之外，更深層目的是為其打造健康舒適生活環境和滿足消費者多樣化的改善需求。所以相關機構應該更加重視和規范化房地產金融領域發展，為我國金融行業健康穩定增長奠定良好基礎。

（二）地方金融與房地產金融關聯緊密

近年來，中國房地產行業發展迅猛，地方金融與房地產金融關聯緊密。從各地的GDP 情況來看，過去20 年土地出讓收入在地方財政收入中占比達50%左右。房地產行業的穩步發展能夠使地方經濟金融享受到協同效用。但房地產行業的發展受到阻礙，就會在一定程度上打亂市場秩序，給地方經濟金融系統造成嚴重破壞。

（三）房地產行業發展模式不斷發生變化

房地產行業金融市場的發展，需要考慮多方面的因素。一方面需要密切關注市場金融的變化，在看到房地產行業發展對市場經濟金融發展帶來諸多促進作用的同時，另一方面也要認識到房地產企業想要實現可持續發展需要不斷調整發展模式，結合市場形勢不斷做出動態調整，強化發展模式的創新，這樣才能更好地順應時代發展形勢，并解決發展中面臨的問題。市場金融發展形勢不斷發生變化，房地產行業發展速度不斷提升，對市場金融發展要求是密切關聯的。與此同時由于房地產行業市場發展速度過快，在發展過程中會積攢部分問題和矛盾，如何解決發展中這些問題或矛盾，是房地產行業需要認真規劃和調整的重要內容。比如大城市中，房價太高和公眾的收入水平之間差異依然較大的問題，如果這一問題不能解決，那么會導致城市發展過程中住房空置率不斷提升，進而影響房地產市場整體的有序發展。

二、房地產行業發展的問題

（一）金融行業沒有建立起完善的制度體系

相比于其它盈利行業，房地產行業需要大量的資金投入，有著較大的投資風險。因此，資金是房地產行業發展的重要支撐之一，只有足夠的資金才能將目前過高的房價降低，緩解惡性循環帶來的影響，提高經濟流通。但是目前我國銀行還沒有針對房地產建立起一套完善的金融體系，我國很多房地產開發商在施工過程中很依賴銀行的項目開發貸，如果銀行拒絕放貸會導致總包停止施工，不符合我國要求的房地產行業可持續發展策略。其次，銀行對于放貸的對象會謹慎考慮，限制了房地產的融資措施，也會影響房地產行業經濟流通。

（二）房地產項目可支配資金不足

房地產項目前期所需資金往往較為龐大，尤其是在購置土地、房屋設計、購買建筑材料與機電設備等方面。多數房地產企業的可自由支配資金并不足以支撐項目期間的負債水平，因此，房地產企業通常需要向各大銀行借款。我國早在1997 年就放寬了對房地產的融資門檻，企業通過上市、發行債券等方式都可以籌集資金。這也使得我國房地產行業的整體負債率較高，部分企業的負債率甚至超過九成，從而導致銀行的金融信用風險不斷增高。

（三）風險高且集中化

房地產金融發展在推動社會發展與國民經濟金融增長方面作出突出貢獻，但也存在問題，突出表現在風險高且集中化，不利于經濟房地產金融健康發展。我國房地產行業發展對銀行過度依賴，項目開發中投資款主要從銀行借貸，企業負債率高，一旦出現問題會導致項目爛尾或破產，不但損害購房者利益，也會使借貸資金難以還上。房地產風險最終被集中在銀行體系中，對于我國經濟金融的發展埋下潛在隱患，也會使行業發展遇到各種瓶頸和問題。我國民眾在購買商品房中，只需要出少部分首付，剩下部分則是通過銀行貸款，很多時候由于審核不嚴，或者是其他問題，使個人購房貸款有很高風險，也集中轉移給銀行。如果不進行控制，放任這種情況發展下去，不但會使房地產行業出現嚴重問題，還會對我國經濟金融的總體發展產生非常大的負面影響。

（四）房價漲幅過大

土地資源市場化，地產商通過不斷從政府手中得到集體土地使用權，建成房屋后出售。由于需求不斷增長，以及城市土地資源稀缺和低價暴漲，導致房價一路高歌猛進，嚴重影響經濟正常發展，也使人民生活壓力變大，在房貸重壓下不愿意消費和無力消費，帶來一系列的后續問題，不利于健康和諧發展。我國人民在投資過程中，大量資金流入到房地產中，房屋建設市場化不斷加劇，炒房問題嚴重。集中在部分人手中，以低價購入高價賣出獲取暴利，在多種因素共同作用下，即使一些不缺房子的城市，也存在房價漲幅過快的問題。房地產領域泡沫在持續性加大，假如不能有效調控，房地產金融勢必會面臨崩盤的風險。

三、房地產金融發展問題解決對策

（一）強化對房地產監管和調控

房地產行業存在一定亂象，不能遏制不僅會影響房地產經濟發展，也會使國民經濟發展出現問題，基于此應強化對行業監管與調控。政府針對我國房地產發展情況展開研究，出臺相關的政策，做好市場引領與管控，以促進房地產經濟良性發展。堅持房住不炒的原則，完善相關的法規和要求，根據需求和變化及時制定政策調控，以規范房地產行業的發展。

銀行收緊對房地產企業的貸款，做好信用、償還能力評價與審核，以防止資金無節制流入房產行業和降低不良資產。針對境外機構在房地產方面投資，或者是境外人員購買房產，必須做好監管工作。圍繞資金違規流入房地產行業，應加大查處力度，并要對發現問題按照相關規定嚴厲處罰。盡快出臺房產稅，先行試點，在獲取經驗和摸索出既有利于房地產行業與經濟發展，又能確保有利于民的情況下，在全國范圍內推行。

（二）構建多元化與多層次金融體系

房地產經濟進一步發展，需要解決現存問題，應從根本上著手，完善房地產金融體系。實際操作中應構建多元化金融市場，鼓勵開發商直接融資之外，還要積極拓展渠道，通過多渠道融資以及促進結構合理化，規范房地產市場，助力房地產經濟穩定與持續增長。當前房地產經濟發展在融資方面還具有一定的難度，主要有兩個方面影響，一個是房地產企業實力不夠，難以上市，另外一個則是政府調控過嚴。政府要針對房地產經濟良性發展，做好相關政策研究，根據各種情況制定差異化政策，契合房地產經濟發展要求。

房地產融資渠道多樣化，比如為了解決風險高和集中化問題，降低融資難度，可采取引入保險資金做法。房地產行業發展中融資是關鍵，應直接和間接融資兩手抓，使資本與信貸市場共同發揮作用。房地產金融體系中融資要層次化，根據需求和風險形成一級市場、二級市場等。這種操作方式能夠解決房貸在流動性方面的問題，也能最大限度控制貸款錯誤配置。房地產金融服務體系優化，應當規范各個環節，并且要提高服務意識，完善購房信貸、房產評估、房屋保險等，多元化與多層次房地產金融體系建設，有助于市場整體環境改善。

四、房地產金融的未來發展趨勢

（一）優化供需結構，發展趨勢轉向低收入群體

在城市化不斷建設背景下，城市涌入很多人口，但是其中包含很多低收入人群，因此，房地產行業必定朝著優化供需邁進。產品類型多樣化，滿足不同群體和階層對房屋需求。高檔小區、普通小區、改善小區結構優化，依據需求確定好所占比重，防止出現資源浪費的問題。針對無房群體，應當完善共有產權房屋開發與購買和房屋租賃等，推動供求的平衡，全面貫徹住房政策，大幅度提高人們生活質量，幫助城市人民減少住房壓力，促進城市快速發展。隨著國民經濟快速發展，但是深入觀察房地產市場依舊會出現內部經營混亂、住房面積不平等、缺少健全監督管理制度等問題，不利于房地產行業持續發展。值得關注的是，我國一直在發展中不斷解決住房問題，尤其是在房地產市場和的政府嚴格管控下，我國房地產走向會逐步轉移到保障居住方面，構建全方位住房供給體系。站在房地產長遠角度，房地產結構完善顯得尤為重要，有助于房地產行業社會效益穩定，激發開發商合作意愿，積極建設大量保障住房項目，不僅有助于通過市場行為遏制房價，還能減輕民眾壓力和平衡社會資源的分配，從根本滿足低收入人群購房需求。

（二）拓展租房新局面

現如今，我國有很多城市搭建國有租賃平臺，其中包含商業銀行、互聯網等力量全身心投入到住房租賃中。利用這種方法使得土地富有活力，避免土地出現供給問題。與此同時，建設多方面住房供應體系，推動房地產行業快速發展。與此同時，遵守“多主體供給、多途徑保障、租賃平等”的租賃原則，為房地產行業提供更多房屋資源，體現出國家房屋租賃政策優勢，進一步提高房屋租賃市場發展，租賃平等逐漸進入新時代房地產市場局面，有效保障房地產市場可持續發展。

（三）健全房地產經濟金融體系

為了確保房地產經濟發展向著長遠發展進步，相關部門必須積極建立良好的金融服務體系，推動房地產經濟穩定，共建良好合作關系，通過銀行實現貸款，充分顯現出金融政策優勢，促進二者共同發展，避免經濟逆轉，同時還要及時轉變成先進融資方式，構建成完整房地產經濟信貸體系。此外，由于國家對房地產金融市場的調控應體現多層次特征，并且要依據服務群體的不同、需求的不同，對房地產金融市場進行改革創新。而且企業應當積極應用現代技術，例如云計算、大數據、AI 等，從而實現對房地產金融市場的全面分析，為進一步完善房地產金融市場制度打下堅實的基礎。

（四）改善房地產市場，開創多種融資渠道

我國房地產市場還需突破傳統融資方式，及時運用針對性措施建設多元化金融市場，為證券市場長遠發展獲取全面保障。現如今，我國房地產企業借助資本市場融資推動房地產經濟增長。具體影響因素如下：一方面是房地產企業本身資質與市場融資條件不符；另一方面是我國實施宏觀調整政策阻礙房地產經濟發展，房地產企業開展市場融資會面對很多影響因素，并且監督管理部門對房地產企業審核提出嚴格要求，為了保證房地產企業發展平穩，應當及時貫徹針對性政策，大幅度提高房地產融資力度，不斷擴展融資渠道，例如保險業務，更好擴展房地產融資范圍。

（五）研發新型房地金融產品

積極研發房地產金融產品，拓展收購范圍，增加房產買賣交易，提高租賃效率等，都會與房地產金融服務產生直接聯系。仔細劃分房地產市場區域，以便服務于金融產品服務開展工作符合規定要求，例如對于收入低的加入和剛步入社會的年輕工作者，應當提供費用合理，房屋居住環境高的房屋金融產品。加大創新房地產金融產品，推動產品多元化，加快與房地產信托、投資、證券等關聯的房地產金融產品，為房地產企業獲取最大化經濟效益，在市場中占據有利地位。

五、結束語

房地產行業是我國國民經濟金融發展和城市經濟金融增長的主要支撐力，與社會國民生活息息相關。所以，相關部門應當結合當前金融經濟發展實際情況，加強重視房地產行業發展，科學制定針對性防范措施，不斷完善制定相關制度和方法進一步防范房地產金融系統性風險。并且針對圍繞房地產金融發展現狀和存在的問題，提前布局和規劃出房地產未來發展方向，加快推動房地產行業實現可持續發展。