房地產開發企業納稅籌劃之重點與方法研究

李弦 武漢城投房地產開發有限公司

在房地產企業運營成本中，建安成本占據比例最高，其次是稅收成本，建安成本對于保障建筑產品安全至關重要，企業為了降低生產成本，盲目減少建安投入可能會造成建筑產品危害公眾人身安全。因此房地產企業要節省運營成本，需要從稅收成本入手。房地產企業項目開發中，涉及稅種多樣性較強，比如土地增值稅、企業所得稅、城建稅等，因此企業可以通過科學性納稅籌劃降低企業稅負。

一、房地產開發企業納稅籌劃重要意義

（一）降低企業資金負擔

房地產開發企業通過合法性、科學性納稅籌劃可以有效降低企業資金壓力，為企業節省資金。企業采用合理性納稅籌劃，可以最大程度上提高稅后利潤，并強化自身財務管理能力，從而加強企業核心競爭力。企業可以利用節省資金進行新項目研發，提高企業創新創造能力；或者根據利潤增長幅度，降低產品售價，從而提高企業競爭優勢，有利于推動企業持續發展。

（二）加強市場宏觀調控

我國目前處于市場經濟環境中，政府主要通過稅收方式參與市場調節，通過稅收政府可以對生產者、消費者行為進行有效把控，從而加強國家宏觀調控力度。現階段我國房價持續升高，對民眾需求影響較大，因此需要政府與企業形成合力降低房價。我國政府不斷加強市場調節力度，出臺相關調控政策。同時企業積極實施納稅籌劃，及時響應政府調控政策，根據國家政策引導，從而實現穩定發展。企業納稅籌劃可以深化政府宏觀調控政策落實，加強政府調控效率，提高調控成果，從而推動房價降低到合理區間，保障民生需求。

（三）優化國家稅務系統

房地產開發企業采用納稅統籌可以在短期內降低稅負，從而導致現階段國家稅收減少。從宏觀層面看，房地產開發企業采用納稅籌劃，稅務部門在引導企業合理進行納稅規劃時可以發現自身工作薄弱并及時進行改正，有效推動稅收系統構建完善；同時企業將節省稅金用于開發其他項目，提高自身創收能力，企業利潤進一步增長，在帶動國民經濟發展的同時繳納更多企業所得稅，提高國家財政收入[1]。

二、房地產開發企業納稅籌劃原則與重要目標

（一）納稅籌劃原則

1.合法性

合法性原則是指房地產開發企業實施納稅籌劃要以國家稅法為前提，在法律允許范圍內對企業經營過程進行前端設計，從而降低企業稅收成本，最大程度上提高企業經濟效益。企業開展納稅籌劃工作首要遵循原則即是合法性原則，依法納稅是企業及企業領導者應盡義務，國家法律明令禁止企業通過偷稅漏稅等行為減少企業應繳稅額。房地產開發企業管理者要深入了解國家稅收法律，做到懂法、守法，從而保障納稅籌劃工作合法性。

2.等價性

等價性原則在房地產開發企業中主要要求企業收益要不小于付出成本，從而保證企業收入逐漸提高，推動企業持續發展。納稅籌劃本質上屬于企業財務管理工作，主要目的是通過減少企業稅收金額，達到增加企業經濟效益目的[2]。納稅籌劃作為企業財務重要工作內容之一，產生經濟效益同時也需要企業付出人力、物力等成本，比如納稅籌劃準備工作、推動過程中所需資源等。房地產企業進行納稅籌劃工作時，要以等價性為原則，做好前端設計工作，保證納稅籌劃工作投入成本不大于產生效益。

3.可承受性

在市場經濟大環境下，企業收益與風險存在正相關關系。企業通過某種經濟活動得到的經濟效益越大，該項經濟活動風險性就越大。企業自身需要具有較高防范風險、化解風險能力，才可以保證高風險性納稅籌劃方案順利實施。房地產開發企業要想最大程度上提高經濟效益，就需要企業承擔風險性較高的納稅籌劃方案。但部分企業盲目選擇高風險方案，風險控制超出企業可接受范圍，會造成企業項目進度遲緩、資金鏈斷裂等狀況，不利于企業長遠發展。因此，房地產開發企業要以可承受性為原則，結合自身抵御風險能力選擇方案。

（二）納稅籌劃目標

1.稅后收益最大化

傳統企業納稅籌劃目標是稅負最小化，稅負最小化工作具有一定局限性，以減輕稅負作為唯一工作目的會導致一方面稅負最小化工作與稅后收益最大化工作存在一定重復性，部分減稅工作內容相似度較高；另一方面在工作過程中會引發大量非稅因素成本，以至于稅負最大程度降低，但是企業投入成本增加。稅后收益最大化轉變傳統工作理念，綜合考慮稅收因素及非稅因素，有效克服稅負最小化局限性，因此企業要將稅后收益最大化作為納稅籌劃目標。

2.獲取貨幣時間價值

貨幣時間價值是指貨幣隨著時間推移產生的，高于原有貨幣價值的增值額。納稅籌劃重要目標之一是獲得貨幣時間價值。房地產企業采用合法性納稅籌劃方式延期繳納稅款，利用相關資金投資、開發其他項目，進而產生更大經濟效益，從而獲得貨幣時間價值。通過納稅籌劃一方面可以幫助企業獲得貨幣時間價值，另一方面可以提高企業資金周轉量，拓寬企業項目覆蓋面。因此，企業在納稅籌劃中要注重對貨幣時間價值的獲取。

3.減少涉稅風險

涉稅風險是指企業或企業負責人在繳納稅款時出現違規或違法行為的一種可能性，涉稅無風險是納稅籌劃工作理想目標，企業不可以利用通過納稅籌劃獲得直接性利益，但可以大幅度降低涉稅風險，避免稅務部門對企業開出處罰通知。房地產開發企業通過納稅籌劃，減少涉稅風險，一方面可以提高企業名譽，樹立企業良好形象；另一方面可以提高企業財務工作人員能力，構建完善財務系統，推動企業持續發展[3]。

三、房地產開發企業納稅籌劃中存在的問題

（一）缺乏專業人才

部分房地產開發公司納稅籌劃人員數量不足并且專業性稅務技能較為缺乏，企業稅務部門建立不完善，納稅籌劃工作由企業財務人員負責，企業財務人員存在專業知識不對口情況，開展納稅籌劃工作較為困難。同時部分房地產開發公司與稅務機關溝通頻次較低，對稅收政策缺乏深入了解，進一步加大工作難度。

（二）稅收風險重視度較低

影響房地產開發企業經濟效益因素較多，包括市場環境、民眾經濟能力等，企業受到客觀因素影響可能會增加企業財政風險概率，因此風險意識對于房地產開發企業意義重大。但目前部分房地產開發企業對風險意識缺乏重視，認知程度較低，盲目選擇風險性較高的納稅籌劃方案；另外還有部分企業提高對風險意識重視度，但缺乏正確工作機制，防范風險工作缺乏深入性、系統性，以至于為后續稅務清算、稅收稽查工作埋下隱患。

（三）稅務法律法規了解缺乏深入

合法性原則是納稅籌劃工作首要遵循原則，企業稅務人員在工作中要詳細了解稅務相關法律法規、稅收政策等，要根據相關規定進行納稅籌劃工作。現階段部分企業參與籌劃人員具備一定程度的專業稅務知識，但對于實時稅務政策了解程度較低，導致在一般性項目中，納稅籌劃工作完成度較高，綜合性、復雜性較高項目，納稅籌劃工作進度緩慢。同時，參與籌劃人員對法律法規了解不深入會導致納稅籌劃工作存在涉稅風險，影響企業穩定發展[4]。

四、完善房地產開發企業納稅籌劃方法

（一）打造專業人才隊伍，提供籌劃智力支撐

房地產開發公司要加強引進與培養納稅籌劃專業性人才，具體方式如下：第一，建立專門部門，保證人員工作獨立性。納稅籌劃工作工作量大、工作難度高，因此需要企業建立專門籌劃部門，并配備多名籌劃專員，專員需要具有納稅籌劃工作能力，從而提高納稅籌劃工作效率、效果[5]。第二，要對既有人員進行培訓。對現有籌劃人員進行專業性定期培訓，培訓內容包括規范業務操作流程、提高稅務知識素養等，通過培訓可以規范籌劃人員業務操作流程、豐富專業知識儲備、打造高素質、高水平人才隊伍，保證納稅籌劃工作順利落實。第三，企業要加強人才引進力度，重點引進注冊稅務師、注冊納稅籌劃師等人才，由專業性人才帶領籌劃隊伍開展納稅籌劃工作，同時要鼓勵既有人員與引進人才積極交流，提高籌劃能力，從而不斷完善企業納稅籌劃工作，加強企業核心競爭力。

（二）提高風險防范意識，審慎開展籌劃工作

我國稅收征管體系建設逐漸完善，企業開展納稅籌劃工作要嚴格遵循合法性原則，審慎開展相關工作，企業要加強籌劃人員風險防范意識樹立，保證納稅籌劃工作嚴謹性、合法性。籌劃人員要深入了解房地產行業特點，全面了解企業所有項目開發情況，從而針對性選擇稅收優惠政策。企業可以成立納稅籌劃風險控制部門，引進部分具有相關工作經驗人員，通過風控部門加強對納稅籌劃風險把控；另外，企業還可邀請注冊會計師、稅務師等專業人員指導納稅籌劃工作，開展風險防范意識講座，從而提高籌劃人員風險防范意識，達到企業規避籌劃風險的目的。

（三）加強部門合作力度，構建完善監督機制

房地產項目開發建設分為前端設計、中期建設及后期統計三階段，納稅籌劃工作貫穿項目整體周期。要想順利開展籌劃工作，要對企業一般性業務活動進行規范完善，規范性業務活動可以為籌劃方案設計、落實提供有力支撐[6]。房地產行業作為重點行業，國家始終對房地產企業重點關注，會主動參與房地產市場調節，國家會根據市場實際情況實時調整相關政策，從而對企業經營造成影響，因此企業要時刻關注國家政策導向，及時調整納稅籌劃方案，從而促使納稅籌劃方案價值最大化發揮。另外，納稅籌劃工作需要公司不同層級部門積極配合，籌劃部門領導要具有大局觀、整體觀，要以宏觀意識開展工作，引領籌劃人員統籌規劃。因此，企業管理層及各部門領導者要加強對納稅籌劃重視，積極配合納稅籌劃工作，比如現階段部分企業采取以票控稅把控增值稅，增值稅發票驗證需要經過防偽稅控系統和交叉稽核手段共同驗證，增值稅進項稅額抵扣的征管制度要求企業重視增值稅專用發票的取得、驗證、保管和抵扣，因此采購部門要深入了解增值稅。同時企業要構建完善監督體系，總結反思機制。企業可以構建完善納稅籌劃監督機制，通過聘請專業素養高的監督考核人員，對各部門籌劃方案執行情況實時監督、隨機抽查，在方案實施后，要分別從企業整體及各部門角度開展效果評估、考核。

（四）加強稅企溝通，提高方案實用性

稅務機關是對稅法理解程度最高的單位，在法律允許范圍內，稅務機關對稅法使用擁有較大稅收自由裁量權，因此企業要加強與稅務機關溝通，積極了解最新政策、深度學習相關法律，在納稅籌劃方面與稅務機關取得共識，從而推動納稅籌劃工作有效開展。具體方式如下：第一，企業要與本地區稅務征管部門積極交流，對風險性較大涉稅問題尋求稅務征管部門幫助，從而樹立自身優質納稅信譽及企業形象。第二，在設計納稅籌劃方案時，要嚴格依據稅務征管部門意見進行改進，對政策條款、法律條文理解不深入地方，企業籌劃人員要及時向征管部門咨詢，從而保障設計方案合法性[7]。房地產企業與稅務機關積極溝通一方面有利于房地產企業及時了解國家最新下發的稅收政策、法律法規等，另一方面還有利于房地產企業了解企業所在地稅務征管部門對納稅籌劃方案的意見，從而及時對方案進行改正，降低涉稅風險。

（五）健全工作流程，多階段開展納稅籌劃

系統性工作流程是企業有效開展工作的前提，同時也是企業穩定發展的保障。因此房地產開發公司需要制定系統性、全面性納稅籌劃制度，為納稅籌劃工作提供制度引導，保證納稅籌劃工作落實在工作各環節中。具體可從以下方面入手：第一，要在項目開展前期，根據相關資料數據，整體性、高層次做出布局規劃。企業在項目開展前期投入資金在整體項目周期中占比最大，因此納稅籌劃工作要注重項目前期重要性。同時企業需要根據納稅籌劃工作開展情況做出最后決策，因此，房地產企業應結合企業經營方案及納稅籌劃方案對企業項目規劃、產品開發、銷售模式、集資渠道等進行科學性部署。另外納稅籌劃方案指向與企業發展戰略部署聯系性較強，房地產企業要根據自身企業整體發展部署，科學選擇納稅籌劃方案，從而提高納稅籌劃方案與企業發展適合度。第二，項目建設過程中要注意納稅籌劃工作重點合理分配。施工階段流程較為繁瑣，重要環節較多，而不同環節對扣除項目影響存在較大差異性，比如對土地增值稅進行納稅籌劃，稅法支持房地產企業對部分開發成本進行融合[8]。第三，在項目完成后，開展房產銷售工作時，要對房地產銷售收入進行合理規劃。企業籌劃部門可以在房地產項目開端，根據既往經驗及數據并結合扣除項目及開發成本對應繳稅金進行預測，從而保證企業可以隨時調控價格，有效降低應繳稅額。

五、結語

房地產行業競爭日趨激烈，企業需要在自身可承受風險范圍內合法性、等價性開展納稅籌劃工作，減少企業財政壓力，提高企業核心競爭力。因此房地產企業要加強納稅籌劃工作，企業需要打造專業化人才隊伍，完善工作流程，加強稅企溝通，構建監督機制，提高風險防范意識，從而做到減少自身財政負擔，提高企業可用資金，進一步提高核心競爭力，保障企業良性運轉，為民眾提供優質建筑產品。