房地產企業投融資要點分析

文/邵娟 （中咨華科交通建設技術有限公司）

房地產企業屬于資金密集型行業，投融資是房地產企業實現有序發展的關鍵。投融資是否合理，直接決定了企業的長遠發展。房地產項目具有開發周期長、資金需求量大等一系列特點，企業容易受到國家宏觀調控影響，資金管理工作較為復雜，在資金管理流程中需要發現管理工作所存在的不足和問題，并制定恰當的對策予以解決。投融資作為房地產企業資金管理的核心，企業的投融資工作要有條不紊開展，才能保障企業實現有序發展。房地產企業通過制定科學的投融資規劃，將資金使用到最需要之處，并籌集所需要的資金開展經營，才能保障企業實現價值最大化的目標。

一、房地產企業投融資的不足

第一，投資工作存在不足。首先，資金配置規劃不夠科學。當前房地產企業在投資過程中，部分企業的資金配置較為單一，僅投資風險低、收益低的住宅項目，或僅投資風險高、收益高的商業項目，沒有合理權衡風險與收益。其次，開發節奏管理不當。房地產企業在確定開發節奏時，要對資金進行全面分析，保障企業的信息流得到合理管控，確保企業的擴張方式最為合理。但是部分房地產企業沒有制定恰當的投資規劃，存在盲目開發的問題。再次，開發風險沒有得到合理管控。部分房地產企業沒有形成風險防范意識，在投資過程中可能忽略風險，容易使企業資金鏈斷裂。最后，預算管理不科學。預算作為對企業資金支出進行控制的重要方式，部分房地產企業不重視對預算的應用，甚至還存在預算超支的問題，導致資金無法得到規范化管理。

第二，融資工作不夠科學。首先，沒有合理分析融資需求。融資需求要結合企業的資金使用規劃進行分析，但是部分房地產企業的融資方案不夠合理，主要體現在資金規劃沒有得到合理管控，導致企業的融資無法適應企業的實際特點。其次，不重視企業的信譽。部分房地產企業在與銀行合作的過程中，不重視自身的信譽，容易導致房地產企業喪失銀行的信任，給企業的發展帶來不利影響。再次，不重視多渠道融資。當前大部分房地產企業過于依賴銀行渠道融資，沒有通過多渠道融資擴大企業的融資規劃，導致資金緊缺。

二、房地產企業投融資要點

（一）房地產企業投資要點

1.合理配置資金

通常房地產企業的整體投資規模較大，要確保企業資金能夠實現合理運轉，降低投資過程中的風險，就要靈活選擇投資組合，合理進行分散投資。房地產企業的投資方向包括旅游、醫療、商業、住宅等不同項目，不同項目的投資回報率以及風險有一定差異。房地產企業在開展投資項目之前，要綜合考慮不同項目的風險及收益，對各類項目進行合理搭配，幫助企業達到分散風險的目標。房地產企業在對項目進行投資時，很多企業都是以住宅為主的方式，以住宅為主雖然風險相對較低，但是收益率也較低，不利于幫助企業實現投資效益最大化的目標，難以給企業帶來預期的經濟效益。因此，房地產企業在發展過程中要結合不同項目的實際特點調整各類項目的投資比例。例如投資部分住宅項目，并結合風險承受能力投資一部分商用項目，通過這一方式在分散風險的同時提高效益。在靈活調整投資組合時，房地產企業要合理分析自身的資金是否緊缺，無論開展何類項目都會涉及大量的資金投入，若某一項目占用了大量資金，可能會導致其他項目的資金不足。因此，房地產企業無論選擇何種項目都要以國家的政策為導向，在研究國家政策的基礎上配置資金，避免一切不必要的投資，以促使企業的資金鏈能夠實現有序運作，并幫助企業實現預期的經濟效益目標，確保企業將資金配置到最需要之處。

2.把控開發節奏

為確保房地產企業將資金用到最需要之處，企業要結合自身的實際規模以及資金實力避免盲目投資的問題。在開展投資之前，要做好可行性研究，把控開發節奏，認識到若存在盲目投資，將導致企業的風險提高，不利于企業的資金有序流轉。任何資金的投入都會占用企業的資金流動，還會影響企業其他活動的開展，因此，房地產企業在開展各項投項目之前要做好可行性研究，包括了解企業競爭對手的情況以及企業內部的管理情況，在降低企業資金鏈風險的同時，做好對投資項目的分析以及規劃，幫助企業預防風險[1]。若企業存在盲目投資的問題，將導致企業的風險較高，不利于企業資金有序流轉。企業只有全面分析各類可能發生的問題，并制定積極的對策，才能幫助企業控制風險。房地產企業在項目開展之前，要對企業的經營狀況、投資項目實際情況進行分析和規劃，認識到不同項目能夠給企業帶來的利潤及現金流不同，要結合國家政策導向判斷各類項目的投資可行性，以此確定是否開發，合理把控開發節奏。若發現某項目未來可能會存在不良發展趨勢和國家政策存在收緊的問題，則要避免相關項目的開發，避免投入與產出出現嚴重失衡給企業帶來的風險。房地產企業在各項項目開展之前，要全面了解企業可使用的資金數額以及項目預期投入的現金流，做好可行性研究。具體而言要重視以下工作：首先，在開展新項目之前，要對內外部因素進行全面分析。房地產行業屬于政策導向型行業，國家政策變動可能給企業帶來較高風險，同時大部分項目的開發周期較長，這一段時期內的不確定性因素較多，會給房地產企業的投資帶來一系列不確定性，企業只有重視可行性研究，結合企業的實際情況合理調整企業的投資策略，才能確保企業的資金配置到最合理之處，幫助企業在控制風險的同時，讓企業各項項目能夠有序運作。企業在對風險進行評估以及可行性分析的基礎上，結合房地產企業的資金需求以及管理模式減少企業資金循環過程中的風險，并通過細化企業管理流程，將企業資金花費的要求及成本管理規劃落實到具體環節，確保企業資金使用量以及使用計劃清晰明了，讓企業能夠把握資金使用動向。其次，房地產企業在投資過程中，要結合企業的實際特點建立風險預警方案，若風險達到預警值時就要立即停止擴張，減少高風險項目的投資。在具體的風險預警時，房地產企業可以結合資產負債表、利潤表、現金流量表等具體的數據選擇資產負債率、投資報酬率等方面指標，對企業的利潤、風險值等進行分析和判斷，并從短期、中期、長期制定風險預警指標，以保障企業風險能夠得到及時管控。

3.控制開發風險

第一，提高管理層的風險防范意識。房地產企業的整體經營規模較大，在投資過程中管理層承擔了主要的審批及監管職責，在資金審批、協調、投放過程中，若管理層對資金管理意識不足，那么很可能產生風險。因此房地產企業要提高管理層對風險防范的意識，讓管理層站在整體視角研究宏觀政策，并結合宏觀政策調整企業開發項目，以保障企業項目得到合理開發管理，確保管理層能夠將風險防范要求落實到具體的項目建設中。同時領導層要督促員工積極投入到風險管理中，讓員工能夠主動向管理層匯報各類風險，制定最合理的風險反饋以及應對機制。通過健全風險導向的管理方案，形成全員參與的風險管理理念。

第二，對資金實行量化管理。隨著房地產企業快速擴張，企業業務量也在不斷擴大，但是部分企業的資金管理機制還不夠健全。在未來，要讓企業的資金管理體系趨于透明化、公開化，就要制定量化管理措施，促使風險可控，在降低企業資產負債率的同時，讓企業的管理規劃趨于合理。首先，房地產企業要認識到新項目可能給企業帶來較大的資金壓力，在項目開發的過程，新項目資金需求量較大，在項目開發前期投入大量資金，在項目開發過程中也會向銀行借款，如果沒有對資產負債率等指標進行分析，企業的資產負債結構將不合理，容易給企業帶來巨大風險，因此企業要對新項目的情況進行合理把控[2]。其次，分析項目開發數量。房地產企業的規模通常較大，企業會存在同時開發多個項目的情況，開發多個項目雖然能夠讓企業實現現金回流，但是若企業在開發期間風險過高，無法及時足額償還欠款，加上庫存壓力變高，很可能導致企業資金鏈斷裂，因此企業要合理控制開發數量，防范風險。

4.執行預算管理

房地產企業的資金具有循環周期長、投入高、規模大的特點，企業在資金管理流程中，預算管理作為資金管理工作的重點，要結合企業的社會環境進行分析，在規劃企業的投資環境、金融環境基礎上，制定合理的資金投資規模，并結合企業的資本結構、開發周期等方面做出合理的資金使用規劃。預算作為企業資金流動環節的基礎，合理開展預算有助于讓企業的資金得到合理周轉，因此企業要重視預算工作。首先，建立預算部門。房地產企業開發項目較為復雜，資金流轉包括財務部、設計部、工程部、銷售部等多個部門。為了讓資金得到統一管控，企業應成立專門的預算部門，由預算部門對資金使用規劃進行監督，并向董事會定期上報預算執行報告。其次，規范資金的使用機制。預算經過審批之后，要嚴格按照預算工作的要求執行。所有成本費用支出都要經過嚴格批準之后才能開支，若存在超支的情況要由董事會批準通過之后才可支出。再次，定期開展預算分析。為確保預算工作得到嚴格管控，房地產企業要按照月度開展預算分析，并將預算分析的結果納入對相關責任主體的考核過程中。通過預算分析的方式，按各責任主體預算達成效果開展考核，確保考核要求落到實處。

（二）房地產企業融資要點

1.細致分析融資需求

房地產企業在融資時要充分考慮融資需求，只有確保企業資金需求得到合理分析，讓企業所籌集的資金能夠運用到最需要之處，才能提高融資工作的科學性，確保企業的融資規劃合理。首先，綜合考慮國家宏觀調控政策。房地產行業容易受到國家宏觀調控政策影響，企業在籌資時要明晰從國家調控政策頒布到給企業產生影響的這段時期，企業應該思考合理的應對政策，讓企業充分利用這一段時間審視融資策略，并結合市場反饋信息以及開發規劃制定合理的融資方案，以保障企業資金能夠運用到最需要之處。其次，結合項目實際特點確定恰當的融資方式。房地產企業在融資時，要認識到不同項目的融資要求有一定差異，企業在融資時要對資本結構進行合理分析，以保障融資方式能夠符合企業實際。在認真分析各類融資方式的同時，結合項目實際要求分析建設周期、融資總額、月度現金流量、銷售周期等方面因素，以確保企業各階段資金需求量都能夠得到滿足，結合不同周期的資金需求量制定最佳融資方式[3]。再次，合理選擇融資規模和融資時機。房地產企業在開展融資時要認識到企業經營中資金將被大量占用，如果企業在競爭中出現資金短缺，將給企業的經營帶來嚴重負面影響，增加企業的融資成本，也不利于企業的資金得到合理安排。因此企業在籌資時，要讓融資能夠滿足企業各階段的最低資金需求量，并結合企業各項目特點，確保企業資金得到合理配置，以保障企業的融資方式能夠符合企業發展規劃。企業在制定融資需求時，通過動態分析企業市場結構以及資本規劃，對企業項目資金需求總量及不同階段資金需求進行合理分析，通過計算企業資金缺口的方式，確保企業的融資方案具有可行性。

2.重視信用

房地產企業的融資主要依靠銀行借款，雖然強調企業要開展多渠道融資，但是銀行是企業在經營過程中必不可少的參與方，因此企業要重視自身信用。長期以來部分房地產企業不重視信用，導致銀行產生壞賬，破壞了銀行對企業的信任，使得近年來銀行對房地產企業的要求更高，要求其提供更多的抵押擔保或更高的利率，給房地產企業的融資工作帶來一定不確定性因素，不利于房地產企業發展。當前大部分房地產企業和銀行之間僅是簡單的資金借貸關系，缺乏深層次的合作，由此帶來了較高風險。因此房地產企業在未來要重視自身信用，與銀行進行深層次合作，建立深層次的利益聯系，從而降低信息不對稱帶來的問題。同時房地產企業通過加強與銀行之間的合作，能夠幫助企業掌握宏觀經濟發展趨勢以及銀行的最新信貸政策，幫助企業制定最佳的融資規劃。

3.多渠道融資

在房地產企業庫存壓力加大的背景下，房地產企業的資金壓力也在不斷加大。因此，房地產企業要采用多元化的融資方式，結合企業的發展實際以及各類融資工具的優缺點，根據企業的資金流動、風險等因素制定最佳的融資規劃，以促使企業在實現價值最大化的同時，克服單一融資方式給企業帶來財務風險過高的問題。通過多元化融資，有助于幫助房地產企業分散風險，并優化企業資本結構，達到改善企業融資的目標。不同類型的房地產企業融資規劃有一定差異，企業要結合自身實際制定最佳的融資方式。首先，對于中小房地產企業而言，企業可以利用房地產企業協會平臺，借助互助性擔保的方式向銀行爭取借款支持。同時中小房地產企業可以采用聯合投資的方式組成規模更大的公司，或與大公司合作獲得資金支持。其次，對于大型房地產企業而言，可以選擇的融資方式較多，主要包括以下方式：一是合作開發。合作開發是大型房地產企業利用自身的資質、土地使用權等要素，與資金寬裕但是資質不足的企業合作經營的行為，以實現優勢互補。二是房地產項目融資。房地產項目融資是將固定在土地上不可流動的資產轉變為流動資金的方式，通過這一方式能夠讓企業資金壓力得到大幅緩解，并讓企業資金來源得到大幅擴充。三是房地產信托融資。房地產信托融資適用于大型房地產企業，大型房地產企業可以吸引信托資金獲得融資。

三、結語

隨著我國經濟發展，民眾生活水平在不斷提高，我國房地產行業在發展過程中面臨著良好的前景。本文認為，房地產企業的投融資工作作為企業管理工作重點，在投資、融資環節要優化管理機制，促使資金得到有效循環，保障企業在激烈的市場競爭中獲得發展。本文對房地產企業的投融資工作要點進行研究，分別探討了具體改進建議，認為房地產企業在未來發展中，除了本文所探討的投融資要點之外，還要結合企業的發展實際進一步研究投融資工作中的要點，并結合時代發展及企業轉型不斷優化投融資管理機制，以保障企業實現可持續發展的目標。