完善土地登記管理制度實現可持續發展戰略

馬 剛

（凌海市自然資源服務中心（不動產登記中心），遼寧 凌海 121200）

0 引言

隨著我國對土地登記管理工作的愈發重視，管理水平和效率持續提升，但其中也暴露出很多問題。采取何種方法將現存的問題處理好，是當前的重點工作。土地問題關乎國家發展，只有將土地登記管理工作做到位，土地利用率才能提升。因此在今后工作中，應該在綜合國情的基礎上，強化對土地登記制度體系的構建，加強有關土地登記人員的培訓工作，努力實現優質信息化服務的目標，保證管理問題在高效解決的同時，國家還能朝著長久且可持續的方向邁進。

1 土地登記管理的重要性

1.1 有利于國家及時掌握經濟發展狀況

經濟活動的開展需要土地支撐，將土地作為某項具體的經濟活動，其產生的影響是多個方面的，諸如國家經濟的影響、環境的影響等。在國家經濟發展期間，除了要側重對利益的獲取之外，同時還要從不同角度對社會問題進行分析和考慮，采取行之有效的方法，對社會以及經濟效益之間的關系加以處理。在開展土地登記管理工作期間，應該加強對管理機制的優化與完善，明確土地使用的具體方向，將國家經濟發展作為基礎，為發展提供正確的導向。比如明確必須耕種的土地，確定何種類型的土地可以用作商業活動的開展，何種土地可以作為住房建設用地等。借助合理的方式管理土地登記，可以對國家經濟的走向直觀了解與掌握。

1.2 有利于國家準確對土地進行合理的調整

土地的用途有很多，可以根據具體需求使用和規劃。處于不同的時期下，國家在土地使用方面會作出不同的規定，會隨著國家經濟的發展而作出合理調整。不同時期的經濟發展方向往往有所不同，所以在對土地利用過程中，可以對國家經濟發展起到風向標的作用。但是利用何種方式對土地進行登記管理，還需要深入分析與考慮。在經濟發展進程的持續推進下，不同階段對土地需求存在很大差異，因此在調整國家經濟過程中，應該將關注點放在土地使用變更方面。比如：我國很多城市中心都建有重工業行業，諸如在北京的市區就建有首鋼集團，因為受以往經濟發展等因素的局限，再加上多方面要求，該集團一直沒有搬離城市中心。但隨著國家經濟發展方向的改變以及經濟水平的持續提升，對首鋼集團也做出了明確要求，需要將集團搬離市中心。結合這個案例可以看出，土地登記管理中土地變更是一個比較常見的問題，其本質是國家的宏觀調控，不僅能幫助國家對經濟的發展情況精準掌控，還能促進土地使用合理化與規范化的提高[1]。

2 當前我國土地登記管理存在的主要問題

2.1 土地登記管理政府與市場職能界定不清晰

雖然我國近年來對土地登記管理工作的重視程度不斷提升，但結合管理成效來看，其間暴露出的問題依然很多，尤其是在事業、企業以及行政單位，在開展土地登記工作期間，三者之間的獨立性很強，不能形成相互制約的態勢，沒有高效的運轉機制，職責責任劃分缺乏清晰性和明確性，監督力度偏低，即便能將我國的法律法規作為依據，但土地登記工作的實施依然會出現頗多不足。比如行政單位需要負責開展土地登記工作，但出于利益等因素考量，在沒有授權的情況下，經常會出現違規操作現象，將工作交給營利性為目的的事業單位展開，導致土地交易市場的發展受到很大干擾，無法實現健康且穩定發展的目標[3]。

2.2 雖然已統一到一個不動產登記機構，但因歷史形成原因，仍然存在多頭管理的問題。

在實施不動產統一登記以前，各個職能部門都有所涉及不動產登記業務，如國土部門負責土地登記，房屋所有權登記由住建房管部門負責，林權登記則由林業部門負責，海域使用權由海洋部門負責登記等。都是由各行業主管部門成立專門的登記機構負責本部門登記業務。致使各項使用權邊界混亂，時有交叉重疊，實行統一登記后，有部分使用權因坐標交叉，無法落實，造成登記困難。有部分使用權在分權登記時設有抵押權，統一登記后無法換領統一的不動產權證。不動產登記雖然劃歸統一的登記機構辦理，但各項審批權仍由原部門承擔，有的審批要件缺失，互相推諉扯皮現象時有發生。這些都影響了登記的效率。

2.3 不能有效發揮土地信息的應用價值

在土地管理工作實施過程中，土地登記不僅是基礎內容，還能幫助國家對不斷變化的信息精準掌握，確保國家對土地市場的監督和管理能做到有理有據，增強監管的針對性與合理性。土地登記技術水平高低對土地登記工作的影響很大，尤其是在資料方面，直接影響其客觀性與及時性。如果用應用的技術手段滯后，不能及時對技術更新，還會導致土地登記失去權威性，不利于土地登記公信力的增強。通過對現代化且專業軟件的利用，可以促進土地登記管理效率的提升，能夠讓工作人員從繁瑣的工作中脫離出來。但目前部分地區的國土部門對專業土地軟件的利用率不高，具體原因主要體現在兩個方面。

（1）資金匱乏，人員專業水平和素質亟待提高。在開展土地登記或者發證工作期間，對機械打印、手工登記等傳統工作模式的依賴度較高，整個過程效率偏低，工作量且形式單一。并且受到相關變更登記、登記資料不能及時更新等因素制約，土地登記的作用無法充分凸顯出來，導致土地登記管理的實效性不強，權威性和影響力都受到嚴重影響。

（2）信息技術水平亟待提升。在土地登記工作管理開展過程中，計算機技術的應用缺乏廣泛性，不能切實做到土地信息的共享與運營，導致土地市場信息服務存在較強滯后性，土地交易市場的開展受到限制。因為各地信息系統建設水平存在差異，導致信息查詢手段各有不同，部分地方對手工查詢方式的依賴度較高，導致工作效率下降，土地登記信息的變更無法做到與時俱進，登記查詢的精準性和真實性受到影響。土地登記信息查詢是一把雙刃劍，除了會為人提供相應的便利之外，信息的不合理使用會對人造成很大影響。比如當前出現的“房叔”、“房嬸”等問題的頻繁出現，與違規查詢信息有很大關聯，因為信息出現泄露，導致個人隱私受損，影響了土地登記工作的順利進行。因此應該加強對泄露隱私人員的處理，

加大對人員的管理和教育力度，促進人員技術防控水平的提高，提升土地登記管理有效性[5]。

3 土地登記管理實施策略

3.1 提高土地登記制度的立法層次，完善提升土地登記的法律效力

在我國市場經濟發展過程中，土地市場發揮的作用很大，是不可缺少的關鍵部分，相關土地等不動產領域與人民群眾經濟活動密不可分，因此為解決當前面臨的法律效力不高等問題，國家應該給予高度重視，采取行之有效的方式開展土地登記管理工作，加強對土地產權登記法律機制的優化與完善，確保相關土地權利的變動能得到社會的認可，可以受到法律的保護和承認。從法律的角度分析，部門規章之間的法律效力是同等的，因此我國在開展土地登記過程中，還要加強對《土地登記辦法》的優化，盡可能上升到法律高度。通過對各項規章機制以及法律法規的深入實施，真正意義上實現可持續發展戰略。

3.2 結合實際國情建立科學合理的土地登記制度體系

（1）強化了對內部監管機制的構建，將事后補救工作做到位。構建由一把手任內部控制建設領導小組組長，相關業務部門負責人作為成員的組織架構，對內部控制工作深入開展。成立相關土地登記質量稽核部門，建立健全的內部控制機制，稽核人員除了要有專業的知識水平及能力之外，還要了解土地登記流程運作方面知識，具備超前的防范意識和思想，有豐富的工作經驗。在對土地登記業務辦理期間，不放過每一個細節，加強對潛在問題的發掘，找出問題的成因，并有針對性地制定應對措施，保證問題不會再次出現。在思想上加強重視，土地登記人員要具備內控責任意識，高度關注法律法規的風險。強化對全員責任體系的完善，保證土地登記工作質量能提高。

（2）強化對責任追究機制的完善。制定土地登記質量獎罰機制，針對工作效率高且辦件質量好、防控意識的工作人員，給予相應的獎勵，對其工作主動性和積極性全面調動。針對回退辦件、延時辦件且錯誤辦件的人員，及時進行警示教育，對各個土地登記工作人員加強約束，讓其能認真履行自身崗位職責。促進工作人員責任感的增強。針對違規操作導致錯登、漏登等問題，應該承擔相應的刑事責任。

（3）強化對退出機制的構建。從懲罰的層面考量，提高失信的社會、經濟成本，從源頭遏制失信、騙信等問題的出現。針對能夠遵守誠信的機構，可以采取表揚、獎勵等方式，讓其能始終堅守誠信。反之，對于不守信的機構，需要加大懲罰力度。同時對行業中個別缺乏職業道德且年審不合格的，應該責令停止其土地登記代理業務，對法律、法規禁止的行為取消其從業資質。

3.3 強化對數據庫的構建，切實達到資源共享目的

近年來，信息技術發展速度不斷加快，并被廣泛應用到各個行業中。因此為提升土地登記管理效果，應該加強土地登記管理信息化建設，實現標準的統一化，保證信息能達到共享效果，提高資源的利用率。結合土地登記信息動態監督管理效果來看，還應該加強對各地集體土地確權登記發證原始數據庫的構建，保證信息能得到充分利用。從管理的角度思考，如果能讓信息實現共享，土地登記業務會逐步朝著標準化與規范化方向發展。土地資源信息化在建設期間，合理且規范地開展各項工作，能夠促進工作有效性的增強。同時借助信息技術，采取跨省通辦，網上辦理等方式實現管理的網絡化與系統化。在數據庫構建過程中，應該遵循信息共享法則，將相關政策法規作為基礎，突破部門與科室之間的信息封閉，打通信息流通渠道，以便轄區土地資源能得到科學使用。此外加強對數據庫子系統的設計，與辦公管理所涉及的數據特殊性相適應，加強自動化系統建設力度，以大中型數據庫管理系統作為核心，通過實體分析以及數據文件結構設計等方式，對系統不斷優化。

3.4 加強地籍城鄉一體化管理體系的健全，增強管理有效性

為促進土地登記管理效果和質量的提高，應該加大信息化建設力度，實現統一領導，統籌規劃。土地利用管理以及權屬管理是地籍管理的中心業務，由于歷史原因，地籍管理工作在開展期間，主要面對農村土地利用，而城鎮則主要傾斜權屬管理，將地籍管理兩大要素實施區域化管控，即地籍管理工作要結合區域劃分為農村及城鎮，采取不一樣的管理手段實施管理。因此在管理信息化建設期間，同樣要將兩大中心數據構建成兩個單獨且互不相連的應用和數據庫系統，實現一體化建設。土地登記管理信息化建設屬于一項繁重的工作，涉及的領域相對較多，整個過程十分復雜，所以應該采取統一領導和統一管理的方法，保證不會出現重復建設和各自為政的問題。同時要從全局的角度思考，明確發展目標以及任務，加強對基礎數據庫的構建，以便轄區土地登記管理的信息化與標準化水平能整體提高，促進管理水平的提高，讓土地登記管理工作信息化建設能始終保持一致。

3.5 加強有關土地登記人員的培訓工作，努力實現優質信息化服務的目標

（1）積極開展培訓工作。為提高土地登記管理工作有效性，從根源遏制問題的發生，在實際工作期間，積極開展人員的教育和培訓工作，提高登記人員的專業素養和水平。在日常工作期間，把好準入關，從業人員必須獲得相關資格證書。面對土地登記形式的日新月異，還要繼續教育力度，將新頒布的土地登記相關法律法規作為繼續教育的主要內容。同時構建一支素養高且業務能力強的土地登記隊伍，將經驗豐富的人員充實到土地登記隊伍中，保證人員的穩定性，不能出現隨意變動的情況。因為土地登記一線工作繁雜，工作量大，所以要加強工作人員的待遇，確保工作人員能安心工作，積極學習新的理念和技術，滿足土地登記規范化及信息化的發展要求。

（2）促進信息化服務水平的提高。在土地登記管理工作期間，不僅要提升專業登記人員的水平和能力，還要加強對信息技術的利用，實現信息化服務，諸如若在資料網絡查詢管理中，應該將信息技術合理融入其中，加快信息化管理進程，更好地為人服務，如拓展查詢方式，利用網絡、移動等通信方式，做到數字化檔案查詢，將以往時空的限制打破，讓用戶的需求得到滿足。

4 結語

綜合而言，土地登記管理是一項系統且復雜的工作，必須加強對每一個環節地把控。因此面對當面土地登記管理中出現的各類問題，應該在思想上提高重視，對問題的成因深入分析，并在此基礎上，采取合理且可行的方式制定管理策略，對土地登記管理機制不斷健全。同時將法律法規作為導向，加大土地登記管理力度，對違法使用土地的行為嚴加懲治，提升土地利用率，實現土地登記管理的規范化與標準化目標。